﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14935/2020

г. Краснодар

18 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Малыхиной М.Н. и Ташу А.Х., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение "Инновационные технологические комплексы"» (ИНН 6150047880, ОГРН 1066150024313) – Селезнева С.С. (доверенность от 30.12.2020), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц: Ахундовой Гюльнары Сарат Кызы, Ланской Айсель Романовны, Ланского Дмитрия Рудольфовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по делу № А32-14935/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «НПО "ИНТЕК"» (далее – общество) о возложении обязанности исполнить условия договора инвестирования от 05.02.2008 № 03.3/251 на строительство многоквартирного дома по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи путем передачи в собственность муниципального образования город-курорт Сочи жилых помещений (квартир) площадью 632,4 кв. м, расположенных в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0125008:2280 по ул. Гайдара, 22, и жилых помещений (квартир) площадью 88,6 кв. м, расположенных в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0125008:2770 по ул. Гайдара, 22, корп. 1 (уточненные требования).

Решением от 20.11.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2021, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель ссылается на то, что исполнял условия инвестиционного договора, выдавал разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Суды не учли, что по сути договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи.

В отзыве на жалобу общество указало на законность и обоснованность решения и постановления и отклонило ее доводы.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 10.06.2021.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, администрация и общество заключили договор от 01.03.2007 № 03.2/105 инвестирования в строительство многоквартирных домов в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи.

По условиям договора инвестор в установленном законом порядке обязуется в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести расселение собственников и пользователей помещений в жилых домах по ул. Летней № 1, 3, 5, 13, по ул. Гайдара № 6, 8, 12, 14, 18 с передачей в установленном законом порядке земельных участков для последующего строительства инвестиционного объекта. Срок завершения строительства – 4 квартал 2011 года.

Согласно пункту 3.1.1 договора для расселения домов администрация обязалась в течение 9 месяцев со дня заключения договора провести мероприятия по признанию домов не пригодными для проживания.

Пунктами 2.6, 2.7 договора предусмотрено, что инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи администрации 14,8% общей площади объекта. В собственность инвестора переходит 85,2% общей площади объекта. Затраты инвестора в объемах, предварительно согласованных с администрацией, и подтвержденные инвестором при расселении граждан из жилых домов, расположенных на земельных участках, учитываются в счет уменьшения имущественных прав администрации.

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения от 19.12.2009 № 1 затраты инвестора по расселению граждан, проживающих в домах по ул. Летней № 1, 3, 5, 6, 8, 12, 13, по Мебельному переулку, № 3, 6 в пос. Дагомыс Лазаревского района, осуществляемого в соответствии с договором инвестирования от 01.03.2007 № 03.2/105, учитываются в счет уменьшения объемов участия инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи по договору от 2008 года.

Также администрация и общество заключили договор от 05.02.2008 № 03.3/251 инвестирования в строительство многоквартирного дома.

Согласно договору инвестор обязуется за счет собственных и (или) привлеченных средств осуществить строительство дома по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи ориентировочной площадью 20 тыс. кв. м на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125008:65, принадлежащем инвестору на праве аренды по договору аренды от 17.10.2007 № 4900004368. Срок завершения строительства – 1 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 4.1.1, 4.1.2 договора администрация обязалась оказывать инвестору содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта; после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Согласно пункту 1.1.4 договора распорядительным документом является административный акт органа или должностного лица администрации, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

В пунктах 2.4, 4.2.7 договора инвестор принял на себя обязательство принять участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 14,8% (четырнадцать целых восемь десятых процентов) от общей площади объекта.

Согласно пункту 3.3 договора к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа – получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию, окончание этапа – оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

Обществу на основании договора от 13.03.2009 № 4900005102 о предоставлении земельного участка в пользование предоставлен во временное владение и пользование земельный участок площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0125008:65, в том числе 724 кв. м в зоне обременения инженерных сетей, из земель населенных пунктов, расположенный по названному адресу, для размещения многофункционального жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями обслуживания. Участок расположен в экономико-планировочной зоне Д-1. Срок действия договора – до 12.03.2014.

Во исполнение договора администрация выдала 23.04.2014 обществу разрешение на строительство № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU 23309-659) объекта капитального строительства «Многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи» (корпусы № 1, 2, автостоянка, ТРП), общая площадь застройки комплекса – 2460 кв. м, общая площадь комплекса – 41 236 кв. м, строительный объем – 153 539 куб. м, этажность – 17, площадь земельного участка – 5 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:49:0125008:65). Срок действия разрешения – 23.04.2016.

Дополнительным соглашением от 12.08.2014 № 2 на часть земельного участка площадью 724 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125008:65 стороны установили особый режим использования (ограничения) в виде запрета в пределах части границ без согласования с уполномоченными эксплуатирующими организациями строительство (реконструкцию) зданий, строений и сооружений, в том числе не чинить препятствий таким организациям в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту (ликвидации, возникших на них аварий) сетей. Срок действия договора – до 02.07.2017.

Названное разрешение от 23.04.2014 № RU 23309-659 вновь продлено 28.04.2016 сроком до 28.10.2018.

Стороны заключили договор аренды от 20.09.2017 № 4900010526 о предоставлении обществу земельного участка площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0125008:65 с видом разрешенного использования земельного участка – «многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания» в территориальной зоне «Ж-5», категория земель – земли населенных пунктов.

Инвестиционный объект общей площадью 42 891,2 кв. м введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 12.08.2019 № RU-23-309-1413-2019. Количество зданий на земельном участке – 2: многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0125008:2770 площадью 21 447,4 кв. м, многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0125008:2280 площадью 21 443,8 кв. м.

Как указывает администрация, общество завершило строительство инвестиционного объекта, но не исполнило обязательства по пункту 2.5. договора о выделе доли администрации в натуре в объекте, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 14,8% от общей площади объекта, что составляет 6347,9 кв. м, не переданы в муниципальную собственность.

Обществу 30.09.2019 вручено письмо администрации о передаче до 04.10.2019 в собственность муниципального образования 14,8% от общей площади объекта. Неисполнение требования послужило основанием для обращения администрации в суд с иском.

Суды отказали в иске, поскольку установили, что администрация не исполнила принятые на себя обязательства по договору инвестирования от 05.02.2008 № 03.3/251, установленные п.п. 4.1.1 и 4.1.2: не оказала содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию.

Суды установили, что в связи с проведением комплекса берегоукрепительных работ реки Западный Дагомыс возникла необходимость во внесении изменений в проектную документацию в части ряда архитектурно-планировочных решений. Ответчик неоднократно предоставлял администрации все разделы откорректированной проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу, имеющую положительное заключение от 27.07.2017 №35-2-1-2-0149-17. Однако администрация добровольно не внесла соответствующие изменения в разрешение на строительство от 23.04.2014 №  RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU23309-659), в связи с чем общество обратилось в суд.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 23.05.2019 по делу № А32-45988/2018 на администрацию возложена обязанность внести изменения в выданное обществу разрешение на строительство от 23.04.2014 № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659) с технико-экономическими характеристиками объекта строительства: площадь застройки – 2293,4 кв. м, строительный объем 130954 куб. м, этажность 17, подземная этажность 1, количество квартир 832, общая площадь комплекса 42 891,2 кв. м, в том числе площадь балконов 2277,9 кв. м, общая площадь квартир комплекса 27 645,9 кв. м, общая площадь обособленных нежилых помещений комплекса 2939,4 кв. м, общая площадь мест общего пользования многоквартирного дома 5980,7 кв. м, сроком действия разрешения на строительство до 30.07.2019. Решение исполнено.

По названному делу установлено, в частности, что общество в целях внесения изменений в проектную документацию в части ряда архитектурно-планировочных решений неоднократно обращалось в администрацию, предоставив весь необходимый комплект документов. Однако в результате бездействия администрации в установленный законом срок разрешение на строительство не было изменено.

Как установили суды, в результате неправомерных действий истца продолжение строительства инвестиционного объекта было приостановлено на два года.

Уклонение администрации от внесения изменений в разрешение на строительство свидетельствует о неисполнении администрацией условий инвестиционного соглашения об оказании обществу содействия при строительстве инвестиционного объекта.

В соответствии с пунктом 2.4 договора на общество возложена обязанность по участию в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи. Участие общества в развитии города может быть осуществлено в другой форме: затраты инвестора на проведение берегоукрепительных работ на р. Западный Дагомыс Лазаревского района г. Сочи зачитываются в счет уменьшения объема участия общества в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи.

Инвестор направил в администрацию документы, подтверждающие затраты, однако ответ не был получен. 

В связи с изложенным суды пришли к выводу о том, что правопритязания истца на указанные в исковом заявлении квартиры не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суды отметили, что условиями договора (пункт 4.2.8) на инвестора также возложены обязательства обеспечить за счет собственных средств оплату и выполнение технических условий.

Так, общество заключило договор инвестирования от 10.06.2016 №368/16-и с ООО «Сочиводоканал», предусматривающий оплату модернизации очистных сооружений канализации «Головинка». На данную оплату общество затратило не менее 9 млн рублей. Поскольку по смыслу договора инвестирования с администрацией инвестор обязан участвовать в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи указанные суммы также должны быть приняты в качестве уменьшения доли имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.

Также инвестором заключены другие договоры, относящиеся к развитию социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи.

В частности, общество заключило и исполнило договор от 10.06.2018 № 2 строительного подряда (благоустройство территории пос. Дагомыс, ремонт муниципальных зданий) на общую сумму 1800 тыс. рублей; договор на безвозмездное выполнение работ от 28.06.2018 (ремонт санузлов МДОУ № 122 г. Сочи) на сумму 800 тыс. рублей, договор от 07.06.2019 № 15/2009 (электромонтажные работы в МОБУ СОШ № 18) на общую сумму 500 тыс. рублей; договор подряда от 18.03.2016 № 0293/032016-ПР (благоустройство прилегающих домовых территорий объекта «Многофункциональный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по улице Гайдара, 1, в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи») на общую сумму 2 млн рублей; договор подряда № 39ПО/2018 (реконструкция пешеходного моста в г. Сочи по ул. Гайдара) на общую сумму 147 280 рублей.

Таким образом, общество инвестировало в социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру города Сочи более 32 247 280 рублей.

Данные обстоятельства свидетельствуют как о неисполнении администрацией обязательств по договору инвестирования, так и о необоснованном отказе учитывать инвестиционные вложения общества в развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи.

Также суды учли, что дополнительным соглашением от 19.12.2009 № 1 стороны определили взаимосвязь двух заключенных между ними инвестиционных контрактов и установили порядок исполнения обязательств по ним.

Согласно пункту 3.1.1. договора для расселения домов администрация приняла на себя обязательства в течение 9 месяцев со дня заключения договора провести мероприятия по признанию домов не пригодными для проживания.

Указанное обязательство администрация не выполнила, поставила общество в неблагоприятные условия, отличающиеся от тех, на которые оно рассчитывало, заключая сделки.

В соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Апелляционный суд обоснованно указал, что доводы администрации относительно квалификации спорных договоров как договоров купли-продажи будущей вещи не имеют правового значения для правильного разрешения спора, поскольку, независимо от квалификации спорных отношений, администрация нарушила общие положения об обязательствах (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что поскольку администрация не исполнила условия договора, у нее отсутствуют основания требовать от общества исполнения обязанности по передаче имущества.

Суд кассационной инстанции также учитывает, что судами установлены и материалам дела подтверждаются продажа и фактическая передача всех спорных квартир физическим лицам.  

В кассационной жалобе администрация не опровергла выводы судов о вложении обществом инвестиций в социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру города Сочи на сумму более 32 247 280 рублей, подлежащих учету при взаиморасчетах по итогам строительства.

Доводы администрации о надлежащем исполнении ею договорных обязательств направлены на переоценку доказательств как по настоящему делу, так и по делу № А3245988/2018, что не допускается нормами главы 35 и статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по делу № А3214935/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							        Р.А. Алексеев

Судьи										        М.Н. Малыхина 

										        А.Х. Ташу