﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-12122/2018

28 мая 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 мая 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Лебедева Г.В.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Мерсфор Рус» представителя Романова С.О. (доверенность от 25.11.2019),  

от администрации Пионерского городского округа представителя Пышко Е.А. (доверенность от 16.10.2019), 

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мерсфор Рус» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.02.2020 по делу № А21-12122/2018,  

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Мерсфор Рус», место нахождения: 236008, Калининград, ул. Тельмана, д. 48, лит. Б, каб. 27, ОГРН 1073917009033, ИНН 3910003714 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации Пионерского городского округа, место нахождения: 238590, Калининградская обл., г. Пионерский, Флотская ул., д. 2, ОГРН 1023902054670, ИНН 3910002326 (далее – Администрация), а также муниципальному казенному учреждению «Отдел по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Пионерского городского округа», место нахождения то же, что и у Администрации, ОГРН 1023902054560, ИНН 3910001570 (далее – Учреждение), о солидарном взыскании с них 16 061 958 руб. 57 коп. убытков в виде вносимых на протяжении всего срока действия договора от 24.01.2008 № 003/2008 аренды земельного участка площадью 31 170 кв. м с кадастровым номером 39:19:01-01-05:0003, расположенного в пос. Рыбное города Пионерский Калининградской обл., арендных платежей.

Решением от 17.02.2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обжаловало его в апелляционный суд. В жалобе ее податель просил отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, центральные канализационные сети изначально должны были быть в поселке; подсоединение планируемого к строительству гостиничного комплекса к несуществующим сетям было объективно невозможно; отсутствие указанных сетей подтверждается заключением судебной экспертизы; податель жалобы отмечает, что он ждал от местных органов исполнения с их стороны имевшихся у них обязательств в указанной части; по мнению подателя жалобы, ему фактически вменяется в обязанность строительство всех сетей в поселке, что, безусловно, неверно; в обжалуемом решении не отражена оценка доводов истца относительно удаления Администрацией со своего официального сайта в сети Интернет решения от 20.07.2011 № 85 «Об утверждении программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Пионерского городского округа», в которой было указано на начало строительство таких сетей в 2013 году; суд первой инстанции также не дал какую-либо оценку представленному в материалы настоящего дела истцом заключению специалиста и акту фиксации незаконных построек от 21.01.2016; податель жалобы считает, что у муниципалитета как у арендодателя спорного земельного участка имелась обязанность по предоставлению такого объекта, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре его аренды; судебная практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации свидетельствует о том, что арендодатель может требовать взыскания арендной платы лишь только за тот период, когда им была обеспечена фактическая возможность использования переданного земельного участка по назначению; проектирование сетей гостиницы и ее дальнейшее строительство, а равно целевое использование спорного участка, по мнению подателя жалобы, были невозможны из-за недоступности подключения электричества и канализации к центральным городским сетям поселка, а также наличия на этом участке сторонних построек. 

В отзывах на жалобу соответчики просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Администрации – в отзыве на нее. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в январе 2008 года Администрация (арендодатель) и ООО «Первая девелоперская компания» (арендатор, далее – Компания) заключили на основании протокола о результатах открытого конкурса по продаже права от 25.10.2007 сроком на 3 года договор № 003/2008 аренды земельного участка площадью 31 170 кв. м с кадастровым номером 39:19:01-01-05:0003, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Пионерский,         пос. Рыбное, и находящегося в государственной собственности, для проектирования и строительства гостинично-развлекательного комплекса с апартаментами. 

По акту от 24.01.2008 приема-передачи, подписанному сторонами без каких-либо замечаний,  земельный участок передан Компании. При этом в названном акте отдельно указано, что данный участок находится в удовлетворительном и пригодном для использования в соответствии с его назначением состоянии, а какие-либо обременения или ограничения в его использовании отсутствуют.  

По условиям договора, содержащимся в пункте 1.2, местонахождение и границы предоставляемого в аренду участка указаны арендатору на местности при подписании сторонами акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.3 договора изложенные в нем и приложениях к данному договору сведения о земельном участке являются достаточными для надлежащего использования арендатором этого участка в соответствии с приведенными в пункте 1.1 договора целями.

В ноябре 2009 года Компания (цедент) и Общество (цессионарий) заключили договор от 09.11.2009 перенайма всех прав и обязанностей арендатора по упомянутому договору аренды. 

По акту от 09.11.2009 спорный земельный участок был передан новому арендатору, который при его подписании также не выразил каких-либо замечаний в отношении данного имущества. 

В сентябре 2010 года унитарное муниципальное предприятие «Водоканал» (далее – Предприятие) выдало Обществу технические условия № 513 и 517 на проектирование и строительство сетей водопровода и канализации гостиницы, а также на подключение к городским сетям ливневой канализации для проектирования и строительства названного объекта.

В том же 2010 году по заказу Общества ООО «АККО» была подготовлена проектная документация в отношении первого этапа строительства упомянутого комплекса – гостиницы с автостоянкой.

В феврале 2011 года Обществом было получено разрешение на строительство гостиницы с подземной автостоянкой (первый этап строительства гостинично-развлекательного комплекса с апартаментами) за номером RU 39303000-03-2011/МО сроком на 1 год.

Обществу в 2012 году было выдано новое разрешение на строительство за номером RU 39303000-51-2012/МО ввиду истечения срока действия предыдущего также сроком на 1 год (до февраля 2013 года) на участке той же площадью в 2038,99 кв. м.

В период действия договора аренды по инициативе арендатора его срок дважды продлевался сторонами путем заключения дополнительных соглашений от 02.02.2011 № 005/2011 и от 24.01.2014 № 003/2014: сначала до 19.02.2014, а затем еще на 3 года – до 19.02.2017 соответственно.

По истечении указанного срока Администрация в письме от 16.02.2017 № 1-840 в ответ на обращение к ней Общества с письмом от 18.01.2017 № 78 отказалась заключать с ним новый договор аренды в отношении того же земельного участка, сославшись на закрытый перечень случаев предоставления земли на указанном праве без проведения торгов, перечисленных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в действующей редакции.

Ввиду изложенного постановлением Администрации от 03.04.2017 № 185 право аренды Общества в отношении спорного участка было прекращено в связи с окончанием срока действия договора, а данный участок снят с кадастрового учета. 

Общество, полагая, что оно фактически не могло использовать арендуемый им участок по назначению в период действия договора из-за невозможности подключения планируемого к возведению объекта к электрическим и канализационным сетям ввиду их отсутствия в поселке, а также наличия на участке сторонних построек, обратилось в арбитражный в суд с настоящим иском о взыскании убытков в виде вносимых им в семилетний период с 2010 по 2017 годы арендных платежей.

В подтверждение своих доводов Общество представило акт от 21.01.2016 фиксации незаконного нахождения сторонних построек на арендуемом участке с кадастровым номером 39:19:010105:0003, согласно которому в его границах были выявлены 4 постройки и огороды, обозначенные на топографическом плане территории.

Также Общество приложило к своему исковому заявлению платежные поручения, в соответствии с которыми оно перечисляло в течение всего срока действия договора арендную плату за спорный участок, и заключение специалиста, составленное Чернышевой Олесей Валерьевной в 2018 году, в котором сделан вывод о том, что ни на момент проведения аукциона по продаже права аренды участка, ни на момент заключения договора перенайма между Компанией и Обществом и передачи прав и обязанностей по договору аренды, ни на момент выдачи унитарным муниципальным предприятием «Водоканал» (далее – Предприятие) в сентябре 2010 года технических условий № 513 и 517 на проектирование и строительство сетей водопровода и канализации гостиницы, а также на подключение к городским сетям ливневой канализации для проектирования и строительства этой гостиницы отсутствовала и продолжает на сегодняшний день отсутствовать возможность присоединения объектов к сетям ливневой канализации и сетям хозяйственно-бытовой канализации, что делает использование участка по назначению (для проектирования и строительства упомянутого комплекса) невозможным.

Так, специалист пришла к выводам о том, что, во-первых, аукцион по продаже права аренды участка был проведен с существенными нарушениями, поскольку территория поселка Рыбное изначально не была обеспечена сетями водоснабжения и водоотведения, а каких-либо инвестиционных программ, предусматривающих строительство таких сетей, не существовало, о чем однако не было известно ни одному из арендаторов; во-вторых, выданные Обществу технические условия от 27.09.2010 во многом не соответствуют закону, так как предусматривают врезку проектируемой арендатором ливневой канализации в канализацию поселка, также находящуюся лишь на стадии проектирования, в виде канализационно-насосной станции, которая до сих пор не введена в эксплуатацию, что подтверждается проектом стратегии социально-экономического развития Пионерского городского округа на период 2019-2028 годы, в котором отсутствие системы центральной канализации в названном населенном пункте указано в качестве слабой стороны инженерной инфраструктуры.

В отзыве на иск соответчики указали, что согласно подпункту 3.1.2 договора перенайма на спорном участке отсутствуют какие-либо самовольные постройки, возведенные или возводимые объекты недвижимости, а также здания, строения и сооружения, на которые зарегистрированы права третьих лиц; кроме того, в отношении данного участка не имеется ограничений для проектирования и строительства объектов в соответствии с разрешенным использованием участка, а равно нарушений градостроительных, земельных, экологических, санитарных, противопожарных и прочих норм законодательства.

Также соответчики сослались на то, что Общество имело право досрочно расторгнуть договор аренды в случае выявления ограничений в использовании участка, однако таким правом, закрепленным в подпункте 9.4.4, не воспользовалось, напротив, оно дважды обращалось к арендодателю в 2011 и 2014 годах с просьбой продлить срок действия договора аренды, ни разу при этом не указав на перечисленные в иске недостатки участка, о которых решило упомянуть лишь после отказа Администрации заключить новый договор аренды после февраля 2017 года; более того, арендную плату Общество перечисляло с просрочками, о чем свидетельствуют многочисленными судебные разбирательства в суде первой инстанции (дела № А21-7549/2011,  А21-6313/2013, А 21-128/2014), в рамках которых с него в пользу Администрации взыскивалась задолженность по прекратившему свое действие в настоящее время договору аренды участка; в ходе рассмотрения данных споров Общество также не заявляло доводов относительно отсутствия сетей, к которым возможно было бы подключить запланированный к постройке объект недвижимости, а также наличия на участке посторонних построек и, соответственно, невозможности использования участка по назначению. 

В качестве еще одного довода о необоснованности требований Общества соответчики привели пропуск срока исковой давности по их заявлению, так как последний начал течь еще с момента заключения договора перенайма в 2009 году и истек к концу 2012 года.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту федерального бюджетного учреждения «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации – Журавлеву Ивану Николаевичу, впоследствии замененному на Гнатюк Наталью Викторовну в связи с прекращением трудовой деятельности в названной организации указанного лица. 

Согласно экспертному заключению от 15.11.2019 № 402/6-3 экспертом в ходе исследования был установлен ряд обстоятельств, а именно: в положительном заключении государственной экспертизы от 09.02.2011 на проектную документацию истца было указано, что хозяйственно-бытовые и производственные стоки от гостиницы предполагается отводить на канализационную насосную станцию, а отвод дождевых вод предусмотрен в ранее запроектированный дождевой коллектор; в свою очередь, Администрация в письме от 18.01.2011 № 2-125 гарантировала Обществу завершение строительства и ввод в эксплуатацию названной станции и очистных сооружений к моменту ввода в эксплуатацию гостиницы; для разработки проектных решений относительно строительства наружных сетей ливневой и хозяйственно-бытовой канализации в любом случае требуются сведения о месте ввода в центральную сеть канализации; между тем на момент выдачи Предприятием в сентябре 2010 года технических условий Обществу фактически централизованные системы водоснабжения и канализации в поселке Рыбное находились только в стадии проектирования, то есть в действительности отсутствовали; по состоянию на июнь 2019 года данные системы водоотведения до сих пор отсутствуют.

По результатам данного исследования эксперт пришел к выводу об отсутствии в период с 2010 по 2017 годы возможности присоединения объектов гостинично-развлекательного комплекса, планируемых к возведению на спорном земельном участке с кадастровым номером 39:19:010105:3, к сетям ливневой и хозяйственно-бытовой канализации, а также использования в дальнейшем этих объектов по назначению.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу о том, что несмотря на изложенные обстоятельства, связанные с отсутствием сетей в поселке, спорный участок принимался Обществом в аренду без каких-либо замечаний, а в заявлениях на продление срока действия соответствующего договора оно ни разу не ссылалось на недостатки данного имущества, в связи с чем отказал в иске.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Общество в своем исковом заявлении указывало, что на спорном участке имеются 4 постройки, которые были обнаружены им в 2016 году, что было зафиксировано в соответствующем акте, к которому оно приложило топографическую схему арендуемого участка с отметками указанных объектов на ней.

Однако из этой схемы (т. 2, л.д. 74 и 78), в том числе при ее сопоставлении со схемой имеющейся в экспертном заключении (т. 2, л.д. 128), видно, что одно из строений является двухквартирным жилым домом под номером 32, располагается за границами арендуемого Обществом участка на участке под номером 39:19:000000:96 (частично расположенного в кадастровом квартале 39:19:010105), в отношении которого истец принял на себя обязательство по договору о развитии застроенной территории по сносу. 

Чем именно обусловлен осмотр участка лишь в 2016 году, Общество не указало в своих неоднократных пояснениях, представляемых при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции.

Спорный участок передан в аренду в 2008 году без указания на то, что на нем расположены какие-либо постройки, препятствующие пользованию; доказательств размещения после 2008 года с согласия или по инициативе Администрации объектов сторонних лиц на этом участке истцом в материалы дела не представлено, следовательно, правовых оснований для освобождения Общества от внесения арендной платы ввиду наличия указанных построек не имеется. 

Кроме того, как верно отметили соответчики в своих отзывах на иск в суде первой инстанции, в соответствии с подпунктом 3.1.2 договора перенайма бывший арендатор гарантировал новому арендатору, что на участке отсутствуют какие-либо самовольные постройки, возведенные или возводимые объекты недвижимости, а также здания, строения и сооружения, на которые зарегистрированы права третьих лиц.

Также апелляционный суд считает важным отметить и то, что Общество никак не аргументировало невозможность использования участка для поставленных в договоре аренды целей с учетом соотношения размеров построек с арендуемой площадью территории, что особенно наглядно в пропорциях усматривается из указанного топографического плана.

Относительно отсутствия в поселке необходимых сетей водоснабжения и водоотведения суд апелляционной инстанции отмечает, что в выданных открытым акционерным обществом «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов» технических условиях от 17.08.2010 № 35 на канализование гостиницы указано, что централизованной системы канализации в населенном пункте не имеется, необходимо предусмотреть подключение проектируемой сети канализации от объекта строительства к системе канализации коттеджной постройки                ООО «МосБалтСтрой». 

Согласно техническим условиям № 513 и 517, выданным 27.09.2010                УМП «Водоканал», водоснабжение, канализование гостинично-развлекательного комплекса необходимо запроектировать с учетом перспективной застройки от проектируемого водопровода, точку подключения определить проектом.  

То есть об отсутствии центрального водопровода и сетей канализации Обществу было известно еще в сентябре 2010 года, при этом никаких возражений относительно качественных характеристик арендуемого участка истец не заявлял. 

Согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, при предоставлении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта предполагалось выполнение работ по формированию земельного участка, включающих в себя, в том числе определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Вместе с тем договор аренды от 24.01.2008                     № 003/2008, заключенный по результатам конкурса, таких технических условий, а равно размера платы за подключение не содержит, следовательно, оснований считать, что Администрация принимала на себя обязательство по подключению предполагаемых к строительству объектов к сетям (строительству сетей) при предоставлении участка в аренду, у суда не имеется. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Администрация вводила Общество в заблуждение относительно характеристик арендуемого участка. 

В целом из последовательно совершаемых Обществом на протяжении 8 лет действий в виде незаявления о каких-либо недостатках участка при его принятии у Компании, продолжения внесения арендной платы за его использование, неоднократного инициирования продления срока действия договора аренды, получения разрешений на строительство, следует, что подобное положение длительное время удовлетворяло потребностям Общества вплоть до отказа Администрации заключить договор аренды на новый срок. Поскольку Администрацией нарушений обязательств по договору аренды не допущено, правовых оснований для взыскания убытков в виде внесенной Обществом арендной платы не имеется.   

При таком положении жалоба Общества не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.02.2020 по делу № А21-12122/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

                       С.В. Изотова

                    Г.В. Лебедев