АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6

тел.: (861) 267-19-80

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А32-39768/2016

г. Краснодар

27 июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.06.2017. Полный текст решения изготовлен 27.06.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению исковому заявлению

Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Атман» (ОГРН 

<

***>,                              ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 13.07.2007 № 4300014932 и понуждении освободить, вернуть земельный участок,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Атман»                             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

об изменении условий договора аренды от 13.07.2007 № 4300014932,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Единая служба заказчика»               (ИНН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

ответчика: ФИО3, ФИО4 – представители, по доверенности;

третьего лица: ФИО5 – представитель, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее –администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Атман» (далее – общество, ООО «Атман»), в котором просила:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, заключенный между администрацией и обществом,

– обязать общество освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м            с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее – земельный участок), путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков,

– обязать общество вернуть земельный участок арендодателю (администрации) путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 27.04.2016, в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Суд кассационной инстанции согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что невыполнение ООО «Атман» пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено именно действиями администрации, факт нецелевого использования земельного участка администрацией не доказан, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества. Однако, направляя дело на новое  рассмотрение, суд кассационной инстанции, указал, что судебные инстанции не оценили факт предполагаемого строительства берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362), а также правомерность организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка в 2007 году, в целях осуществления на нем многоэтажной жилой застройки. Разрешая спор о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, суды не оценили его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

13 мая 2016 года в рамках производства по делу № А32-16189/2016 общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением                                  к администрации об изменении условий договора аренды земельного участка                                    от 13.07.2007 № 4300014932, и просило суд изложить пункт 6.1 договора аренды в следующей редакции: «Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027». 

Определением суда от 19.07.2016 по делу № А32-16189/2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Единая служба заказчика» (далее – учреждение).

Определением суда от 06.02.2017 по делу № А32-43152/2015 дела                                                № А32-43152/2015 и А32-16189/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер – № А32-43152/2015.

В судебном заседании представитель администрации поддержал заявленные требования, просил суд отказать в удовлетворении иска общества. 

Представители общества настаивали на удовлетворении заявленных требований; приобщили к материалам дела независимое экспертное строительно-техническое исследование от 14.06.2017 № 23-17, подготовленное специалистами ООО «Новая Судебная Экспертиза» Хитро А.А. и ФИО6, в связи с чем просили не рассматривать ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (т. 6, л. д. 14 – 36), заявленное в судебном заседании 14.11.2016 (определение суда                       от 14.11.2016).

Представитель администрации заявил ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с необходимостью ознакомления с представленным заключением независимых специалистов.

С целью ознакомления представителя администрации с дополнительно представленными доказательствами, в судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13-00 часов 22.06.2017. 

После перерыва судебное заседания было продолжено с участием представителей сторон, представитель третьего лица в судебное заседание после перерыва не явился. 

Ознакомившись с независимым экспертным строительно-техническим исследованием от 14.06.2017 № 23-17, представитель администрации после перерыва заявил устное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Ходатайство администрации судом рассмотрено и отклонено ввиду не совершения администрацией необходимых процессуальных действий. Администрация не указала наименование экспертного учреждения (организации), фамилию, имя, отчество судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) может быть поручено проведение экспертизы; срок проведения экспертизы, размер вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации); круг и содержание вопросов, по которым необходимо, по мнению администрации. провести экспертизу (постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). 

При этом, суд считает необходимым указать, что на новом рассмотрении дело находится с 01.08.2016, то есть в течение 10,5 месяцев. Суд считает указанный срок более чем достаточный для подготовки процессуально верного письменного ходатайства                      о назначении экспертизы. 

Также необходимо учитывать, что в данном случае предоставление другой стороной в материалы дела заключения независимого специалиста, как одного из доказательств по делу, не свидетельствует о том, что до совершения обществом указанного процессуального действия, у администрации, исходя из принципа равноправия и состязательности арбитражного процесса, отсутствовала возможность совершить все необходимые процессуальные действия для подачи процессуально верного письменного ходатайства о назначении экспертизы.

В данном случае процессуально пассивное поведение одной стороны спора (администрации), при процессуальной активности другой стороны (общества), не может служить причиной для необоснованного затягивания срока рассмотрения судебного спора.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По указанным выше основаниям суд отклонил ходатайство представителя администрации об истребовании дополнительных доказательств.

Кроме этого, по правилам части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация не указала причины, по которым она, как публичный орган муниципальной власти, не имеет возможности самостоятельно получить необходимые доказательства от лица, у которого они, по мнению администрации, находится. 

Суд считает также необходимым разъяснить, что по смыслу части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд истребует доказательства у не участвующих по делу лиц; у сторон спора суд доказательства истребовать не может.

Определением от 06.06.2017 суд в течение пяти дней с момента получения указанного определения предложил учреждению представить в материалы дела документальные доказательства проведения берегоукрепительных работ на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362.

До объявления перерыва в судебном заседании представитель учреждения заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью представления указанных документов; просил продлить срок их предоставления, мотивируя это реорганизацией учреждения.

В соответствии с положениями части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора. Кроме того, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Следует особенно отметить, что внутренние организационные проблемы юридического лица не могут служить уважительной причиной для отложения судебного разбирательства по ходатайству заинтересованной стороны.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В рассматриваемом случае, риск наступления последствий несовершения процессуальных действий выразился в упущении третьим лицом (учреждением) процессуальной возможности представления предложенных судом доказательств.

Относительно довода учреждения о коротком сроке предоставления необходимых документов, суд указывает следующее. 

Именно по доводам кассационной жалобы администрации (учредителя учреждения) дело было направлено не новое рассмотрение для выяснения вопроса                     о предполагаемом строительстве берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362). 

На новом рассмотрении дело находится с 01.08.2016, то есть в течение                          10,5 месяцев. Суд считает указанный срок более чем достаточный для того, чтобы учреждение и администрация, как сторона по спору, а также учредитель учреждения, имели возможность представить свои дополнительные доказательства и пояснения заблаговременно, однако указанной возможностью не воспользовались. 

Ранее в своих определениях суд неоднократно предлагал администрации и третьему лицу представить документы, для выяснения обстоятельств, указанных в постановлении суда кассационной инстанции от 25.07.2016. 

В отдельном определении от 06.06.2017 суд уже в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предложил третьему лицу представить необходимые документы и в определении об отложении судебного заседания                         от 06.06.2017 предупредил, что оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания суд первой инстанции пришел к выводу о том, что приведенные учреждением обстоятельство не является препятствием для рассмотрения настоящего спора по существу, в связи с чем отсутствуют процессуальные основания для отложения судебного заседания.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона» от 09.07.2007, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, сроком до 09.07.2017.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2008, регистрационная запись № 23-23-01/028/2008-041.

Согласно пунктами 1.1 и 1.3 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 68419 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0000000:01881, расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...> для многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с подпунктом 4.1.4 договора аренды арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1 500 квартир.

В силу подпункта 4.1.5 договора аренды арендатор обязан не позднее 15.02.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4.1.9 договора аренды арендатор обязан обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации и других инженерных коммуникаций согласно проектной документации.

Подпунктом 4.1.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования – для многоэтажной жилой застройки.

Согласно пункту 7.4 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в пункте 3.2.4 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом о вручении).

В пункте 3.2.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором пунктов 4.1.4 – 4.1.9 договора.

Как следует из искового заявления администрации, в связи с нарушением арендатором подпунктов 4.1.5, 4.1.9 и 4.1.10 договора аренды истец решил расторгнуть с ответчиком договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932.

В результате выезда на место специалистов администрации выявлено, что на спорном земельном участке установлены металлические ограждения, присутствуют земляные навалы, имеется перепады высот, в то же время участок свободен от зданий и строений, частично зарос сорной растительностью. 

Кроме того, на части земельного участка расположены металлические гаражи, установленные сторонними землепользователями, часть участка облагорожена – выложена тротуарной плиткой, часть земельного участка ограждена металлическим забором, доступ на нее отсутствует.

Администрацией в адрес общества направлено предписание от 03.06.2015                         № 15633.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.

В результате повторного выезда на место специалистов управления муниципального контроля в акте осмотра от 07.10.2015 № 2371 установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью. На части земельного участка забиты сваи, расположены металлические гаражи и строительные вагончики.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 № 29/10377 разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке обществу не выдавалось, но утвержден градостроительный план земельного участка                  от 10.09.2014 № RU 23330600-0000000000004054.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрация в адрес общества направила уведомление от 14.09.2015 № 12542/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Данное уведомление было получено обществом 28.09.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления. 

Отказ общества в подписании соглашения о расторжении договора и возврате спорного земельного участка по акту приема-передачи послужил основанием для обращения администрации с первоначальным исковым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении первоначального иска администрации суд первой инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка  прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекс Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Одним из таких оснований (в применимой к спорным отношениям редакции пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации) является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. 

В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика (арендатора по договору аренду земельного участка). 

В суде кассационной инстанции администрация не опровергла сделанные при первом рассмотрении спора выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что невыполнение ООО «Атман» пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено именно действиями администрации, факт нецелевого использования земельного участка администрацией не доказан, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества. 

При новом рассмотрении спора в суде первой инстанции администрация не представил иных доказательств, которые бы подтверждали виновность общества в неиспользование по назначению спорного земельного участка, в связи с чем по заявленным администрацией основаниям в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 13.07.2007 № 4300014932 и понуждении освободить, вернуть спорный земельный участок должно быть отказано.

Направляя дело на новое  рассмотрение, суд кассационной инстанции, указал, что судебные инстанции не оценили факт предполагаемого строительства берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362), а также правомерность организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка в 2007 году, в целях осуществления на нем многоэтажной жилой застройки. Разрешая спор о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, суды не оценили его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении                   от 25.07.2016, суд первой инстанции в определениях от 13.09.2016, 10.10.2016, 17.04.2017 и 06.06.2017 предлагал администрации представить допустимые доказательства в части расположения спорного земельного участка или его части в границах береговой полосы водного объекта (с указанием какие именно водные объекты находятся в непосредственной близости с земельным участком, с указанием точного расстояния                       от границы земельного участка (с каждой стороны) до каждого водного объекта).

Администрация, как истец по первоначальному иску, на котором лежит обязанность по доказывания заявленных требований, и как инициатор и организатор проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, определения суда не исполнила.

В материалы дела администрация представила письменные объяснения                                  (т. 6, л. д. 2 – 9), в которых указала, что «в рамках производства по делу                                                        № А32-21379/2010 суды исследовали правомерность заключения договора аренды, то есть судом были рассмотрены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключенности,                             о наличии полномочий за заключение договора у лиц, его подписавших. В Водном кодексе Российской Федерации отсутствует запрет использования земельного участка в границах водоохранах зон для строительства (пункт 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации). На основании изложенного администрация полагает, что расположение спорного земельного участка для строительства жилых домов не значительно в пределах береговой полосы (в пределах её проектного положения) водного объекта допустимо. Поскольку спорная часть территории Юбилейного микрорайона намывная, местоположение береговой полосы изменится по завершению строительных работ по берегоукреплению реки Кубань» (листы 7 и 8 названных письменных пояснений).

Таким образом, администрация высказала по делу свою правовую позицию о том, что договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932 соответствует требованиям действующего законодательства. 

Кроме того, в письме Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 21.07.2016 № 29/7686 указано, что согласно Правилам застройки землепользования на территории муниципального образования город Краснодар спорный земельный участок расположен в Центральной общественно-деловой зоне (ДО.1). В соответствии с генеральным планом развития муниципального образования город Краснодар спорный земельный участок расположен в зоне застройки многоквартирными жилыми домами от 4 до 20 этажей и более. К указанному письму прилагаются соответствующие картографические материалы, подтверждающие, что спорный земельный участок не нарушает границ водоохранных зон и береговых полос водных объектов (т. 1 дела № А32-16189/2016, л. д. 160 – 176).

Несмотря на изложенную позицию истца по первоначальному иску и Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, суд первой инстанции, с учетом указаний суда кассационной инстанции, считает необходимым отметить следующее. 

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362, на которых предполагается строительство берегоукрепительных сооружений, поставлены на кадастровый учет в 2010 – 2011 годах,          в связи с чем предоставление обществу в 2007 году спорного земельного участка в аренду также для строительства аналогичных берегоукрепительных сооружений не может носить неправомерный характер. 

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (пункт 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).

По условиям договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932 спорный земельный участок передавался обществу, в том числе, для строительства набережной с берегоукреплением и ливневой канализацией и других инженерных коммуникаций, что по смыслу пункта 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации несомненно является легальным строительством.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10 сформулирована правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования, которыми является граница береговой полосы. 

При этом, как указано в постановлении суда кассационной инстанции                                  от 25.07.2016, по смыслу приведенной правовой позиции запрещается такое предоставление, которое исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком земельном участке.

В соответствии с частями 1, 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации, пунктом 12 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки (либо их части), расположенные в береговой полосе, относятся к территории общего пользования, которой пользуется неограниченный круг лиц. Поэтому возможность предоставления земельного участка конкретному лицу не должна ограничивать права неопределенного круга лиц на использование соответствующей территории (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2015 по делу № А32-39360/2012). 

В материалы дела администрация представила письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар                 от 01.02.2017 № 25/892 (т. 6, л. д. 86), в котором указано, что спорный земельный участок частично площадью 5698,8 кв. м расположен в границах береговой полосы реки Кубань.

Администрация не представила в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что согласно градостроительному плану № RU23306000-00000000004054, утвержденному постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2014 № 6482, строительство жилых многоквартирных домов предполагается в границах береговой полосы реки Кубань.

Напротив, как следует, из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского каря от 26.05.2014 по делу № А32-6071/2014 и выданного для исполнения указанного судебного акта градостроительного плана № RU23306000-00000000004054 в границах береговой полосы реки Кубань предполагается строительство исключительно берегоукрепительных сооружений.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011                   № 30-П указал следующее. Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Введение института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства – с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Иная оценка судами доказательств по настоящему делу без учета оценки, данной судами тем же доказательствам по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, противоречит части 2 статьи 69 Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2005 № 225/04).

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014                   № 309-КГ14-2335 по делу № А76-14972/2012, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.09.2013 № ВАС-8017/13 по делу № А32-45389/2011, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2017 по делу                № А32-27042/2016). 

Кроме этого, необходимо учитывать, что вопрос о соблюдении охранной зоны береговой полосы реки Кубань подлежит рассмотрению при производстве государственной экспертизы проекта строительства жилых домов, а также выдачи                       с соответствующими параметрами разрешения на строительство. Предоставление                        в аренду спорного земельного участка не означает ничтожности заключенного договора от 13.07.2007 № 4300014932, поскольку такой договор сам по себе не легализует строительство многоквартирных жилых домов в границах береговой полосы реки Кубань.

Суд первой инстанции исходит из того, что предоставление спорного земельного участка, даже если допустить его частичное расположение в границах береговой полосы реки Кубань для возведения набережной и берегоукрепительных сооружений именно в границах указанной территории общего пользования, не может рассматриваться как предоставление в аренду с целью ограничения права неопределенного круга лиц на использование соответствующей территории.

Возведение обществом набережной и берегоукрепительных сооружений осуществляется исключительно в общественных (социальных) интересах. Условия договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932 не предусматривают переход в частную собственность общества возведенных и сданных в эксплуатацию набережной и берегоукрепительных сооружений. 

При ином толковании норм действующего на момент заключения договора                       от 13.07.2007 № 4300014932 законодательства, как полностью ограничивающего передачу              в аренду мест общего пользования, публично-правовые образования (в том числе муниципальные образования) было лишено возможности реализовывать инвестиционные проекты по привлечению частных денежных средств для возведения социально значимых объектов на территориях общего пользования. 

В данном случае договор аренды для строительства набережной на момент его заключения являлся допустимым правовым инструментом для реализации инвестиционного проекта. Его социальная и экономическая направленность не предполагает возникновения на стороне общества легального титула владельца (арендатора) с целью исключения прав граждан на свободное использование территории общего пользования. Временное ограничение граждан к береговой полосе на период строительства набережной носит объективный характер и не может рассматриваться как нарушение публичных интересов неопределенного круга лиц для целей признания договора аренды ничтожной сделкой.

Указанная судом первой инстанции точка зрения подтверждается также действующей в настоящее время позицией законодателя.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» названный Кодекс дополнен статьей 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», в пункте 4 которой указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Таким образом, действующее законодательство в настоящее время допускает передачу в аренду земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, с одним лишь исключением – обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. 

С точки зрения de lege ferenda (с точки зрения закона, издание которого желательно) при вынесении настоящего судебного акта, суд первой инстанции не может не учитывать действующую позицию законодателя, даже несмотря на то, что указанная норма права не была принята на момент заключения договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932.

Также необходимо учитывать, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932 в действующем в тот период времени законодательстве отсутствовала норма права, каким-либо образом ограничивающая возможность предоставления в аренду земельных участков, расположенных в пределах водоохранных зон и береговых полос водных объектов (письмо Минэкономразвития России от 05.12.2016 – т. 6, л. д. 91 – 93).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не находит оснований для вывода о том, что договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932 противоречит требованиям закона или иных правовых актов, поскольку временное использование территории общего пользование (береговая полоса реки Кубань) носит исключительный характер с целью возведения социально значимых объектов за счет частных инвестиций и не имеет своей целью необоснованного ограничения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. 

Относительно довода администрации о том, что спорный земельный участок располагается в границах бульвара (сквера) «Платановый» или/и «Тургеневский», как указал Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 01.02.2017 № 25/892, суд указывает следующее. 

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Администрация не представила в материалы дела изданного в установленном законом порядке нормативно-правового акта, которым бы в границах спорного земельного участка на момент заключения договора аренды земельного участка                         от 13.07.2007 № 4300014932 устанавливалась зона сквера и/или бульвара.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В судебном заседании администрация неоднократно ссылалась на решения Городской Думы города Краснодара об установлении границ спорного сквера и/или бульвара. Между тем, указанные нормативно-правовые акты, действующие на момент заключения договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, в дело не представлены. В связи с чем, указанный довод администрации суд первой инстанции признает не доказанным.

В письме Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 21.07.2016 № 29/7686 и в приложенных к нему картографических материалах, где описаны границы, созданного в 2016 году, бульвара «Тургеневский» в Западном внутригородском округе города Краснодара, расположенного в границах зеленой зоны вдоль береговой линии реки Кубань                           (от Тургеневского моста до парка «Рождественский»), не указано, что спорный земельный участок находится в границах названного бульвара (т. 1 дела № А32-16189/2016,                                л. д. 160 – 176).

Поскольку суд первой инстанции не находит оснований для судебного расторжения договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, подлежит рассмотрению по существу встречный иск общества к администрации об изменении условий договора в части увеличения срока аренды до 09.07.2027. 

В качестве фактических оснований своих требований общество ссылается на отсутствие возможности завершения строительства набережной и берегоукрепительных сооружений и в связи с этим отсутствие фактической возможности начала строительства многоквартирных жилых домов. 

Из указанного следует, что спор фактически сводится к наличию позиции арендатора о необходимости продления аренды на новый срок, поскольку в первоначальный срок аренды общество объективно было лишено возможности приступить к коммерческому освоению спорного земельного участка (строительство жилых домов). При этом, доводы администрации сводятся к тому, что внесение изменений в договор в части срока аренды может ущемить права третьих лиц, принимавших участие в аукционе, а также привести к нарушению публичных интересов муниципального образования город Краснодар.  

В качестве правовых оснований общество ссылается на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают изменение условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. 

В определении от 17.06.2013 № 999-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что именно из принципа судейского руководства процессом вытекает предусмотренная частью 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность арбитражного суда определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Эта обязанность в целях предоставления сторонам возможности надлежащим образом реализовать свои права при рассмотрении дела по существу подлежит осуществлению арбитражным судом уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству при определении характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. 

Аналогичная правовая позиция содержится и в пункте 3 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010. 

Из данных разъяснений, закрепляющих общие принципы непрофессионального процесса, следует, что при наличии возможности материально-правового обоснования права истца на иск его ошибка в правовой квалификации и нормативном обосновании не должна препятствовать судебной защите.

При обращении в арбитражный суд истец имел своей целью получение судебного акта, подтверждающего продление его прав арендатора на спорный земельный участок.

Однако, общество при формировании правовой позиции по встречному иску                 не учло специальные положения земельного законодательства. 

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях  преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 № 66, постановлении от 19.07.2005 № 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Представитель администрации в ходе рассмотрения спора не отрицал намерение публичного органа о продолжении и необходимости реализации инвестиционного проекта по окончанию строительства набережной, берегоукрепительных сооружения и жилых домов.

С учетом положений статьи 22, пункта 7 статьи 30, статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации целью обращения общества в суд является получение земельного участка в аренду на новый срок. Особенностью встречного иска является то обстоятельство, что обществом заявлено об изменении условия договора, регулирующего срок аренды (пункт 6.1 договора), что не меняет правовую природу заявленных требований и не противоречит статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (свобода выбора способа защиты нарушенных гражданских прав).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление

Пленума № 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление земельных участков для жилищного строительства), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, изложенная в постановлении Пленума № 73 позиция, не означает, что договор аренды не может быть продлен в судебном порядке на новый срок в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии соответствующих обстоятельств.

Суд первой инстанции, при удовлетворении встречного иска исходит из правой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, о запрете необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом, суд первой инстанции считает возможным предоставление обществу на новый срок в аренду земельного участка без проведения процедуры торгов, учитывая следующие обстоятельства спора. 

В ходе рассмотрения первоначального иска установлено, что невыполнение обществом пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено именно действиями администрации, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место незаконное бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества.

Иными словами, в период действия договора аренды администрация допускала неправомерное бездействие, которое находится в прямой причинно-следственной связи с невозможностью использования обществом земельного участка по назначению.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации общество не лишено возможности требовать в судебном порядке восстановления своих нарушенных прав и законных интересов от лиц, допустивших такие нарушения, и способами, установленными законом, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В данном случае таким способом является компенсационный иск о возмещении понесенных убытков.  

Из материалов следует, что за период действия договора аренды обществом оплачена арендная плата в сумме 73 337 402,75 рубля (т. 1 дела № А32-16189/2016,                                л. д. 93 – 98), а также понесены расходы по строительству берегоукрепительных сооружений в размере 54 434 953,58 рубля (т. 1 дела № А32-16189/2016, л. д. 132). 

Указанные расходы должны быть компенсированы за счет средств муниципального бюджета города Краснодара в случае прекращения арендных правоотношений и приостановления реализации инвестиционного проекта с участием общества.

Суд первой инстанции неоднократно предлагал администрации и третьему лицу представить в материалы дела доказательства проведения берегоукрепительных работ.

Указанных документов в материалы дела не представлено, в связи с чем суд исходит из доказанности обществом факта возведения берегоукрепительных сооружений за счет собственных средств (т. 1 дела № А32-16189/2016, л. д. 132, независимое экспертное строительно-техническое исследование от 14.06.2017 № 23-17, подготовленное специалистами ООО «Новая Судебная Экспертиза» Хитро А.А. и ФИО6).

В судебном заседании представители арендатора подтвердили намерение общества                в случае продления арендных правоотношений и выдачи соответствующего разрешения на строительство завершить возведение набережной и берегоукрепительных сооружений вдоль всего спорного земельного участка.

При этом, администрация не представила в материалы дела доказательств, свидетельствующих о выделении средств муниципального бюджета для завершения строительства набережной и берегоукрепительных сооружений. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции установил, что предоставление земельного участка на новый срок аренды не нарушает публичных интересов муниципального образования город Краснодар. Более того с экономической точки зрения является выгодным инвестиционным проектом для муниципального образования, позволяющим за счет частных инвестиций завершить строительство набережной и берегоукрепительных сооружений вдоль всего бульвара «Тургеневский». 

При этом, администрация в период действия договора аренды на новый срок вправе рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы, исходя из актуальной кадастровой стоимости спорного земельного участка. В судебном заседании представители общества не опровергли возможность подписания дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы. 

Относительно довода администрации о нарушении норм антимонопольного законодательства (Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») и ущемлении прав третьих лиц, принимавших участие в аукционе, суд первой инстанции указывает следующее.

В данном случае при продлении срока арендных правоотношений общество не получает каких-либо привилегий (преференций), поскольку неиспользование земельного участка в течение первоначального срока аренды связано исключительно с виновными действиями администрации, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А32-21379/2010, А32-7137/2015 и А32-43152/2015.

Иными словами, чинимые администрацией препятствия для начала строительства жилых домов и необходимость в связи с этим продления арендных правоотношений                не могут приводить к возникновению на стороне общества каких-либо преимуществ по сравнению с другими участниками аукциона.  

Кроме этого, отказ в поданном в 2015 году первоначальном иске о понуждении вернуть с аренды спорный земельный участок фактически подтверждает правомерность действий общества, но при этом очевидно, что до конца окончания срока аренды к общества уже отсутствует достаточное время для легального окончания строительства объектов, что не соответствует принципу правовой определенности, в том случае, если обществу не предоставить достаточное время для завершения строительства набережной, берегоукрепительных сооружений и строительства жилых домов. 

Учитывая, что существует необходимость завершения строительства набережной и берегоукрепительных сооружений вдоль всего бульвара «Тургеневский» и установлено виновное неправомерное бездействие администрации в период первоначального срока аренды, суд первой инстанции исходя из принципа правовой определенности считает возможным продлить срок действия договора аренды земельного участка                                    от 13.07.2007 № 4300014932, изложив пункт 6.1 договора в следующей редакции: «Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027».

Таким образом, суд, руководствуясь частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает обоснованными встречные исковые требования общества. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 137, 159, 163, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства истца и третьего лица об отложении судебного заседания отклонить.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказать.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Атман» удовлетворить.                  

Изменить договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Атман»   администрацией муниципального образования город Краснодар, в части срока аренды, изложив пункт 6.1 договора в следующей редакции: «Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027». 

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атман» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                        О.С. Левченко