﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А79-9915/2019

22 июня 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2021.

Полный текст постановления изготовлен 22.06.2021.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

 

в отсутствие представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по первоначальному иску – 

публичного акционерного общества «Сбербанк России»

в лице Чувашского отделения № 8613

 

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 28.10.2020 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021

по делу № А79-9915/2019

 

по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России»

(ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195)

в лице Чувашского отделения № 8613

к индивидуальному предпринимателю Никифорову Александру Николаевичу

(ИНН: 212000027544, ОГРНИП: 305213209400029)

о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения,

 

и по встречному иску 

индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Николаевича

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» 

в лице Чувашского отделения № 8613

о признании частично недействительным договора купли-продажи,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения № 8613 (далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Никифорову Александру Николаевичу (далее – Предприниматель) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 110,2 квадратного метра, расположенного на первом этаже нежилого здания (адрес: Чувашская Республика, село Шемурша, улица Космовского, дом 36), на условиях договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 05.10.2018 № 98-02/18-41, в редакции изготовленного истцом проекта договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 29.01.2019.

Исковое требование основано на статьях 421 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что договор купли-продажи недвижимости заключался под условием заключения договора аренды. 

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии со встречным иском о признании недействительным договора от 05.10.2018 № 98-02/18-41 купли-продажи недвижимости нежилого назначения в части обязанности ответчика по заключению договора аренды нежилого помещения. 

Встречное исковое требование основано на статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что данный договор является кабальной сделкой.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 28.10.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021, отказал в удовлетворении первоначального и встречного иска. Суды исходили из того, что обязательство по заключению договора аренды прекратилось ввиду истечения срока для его заключения; Предприниматель не доказал принуждения его к заключению данного договора.

Банк не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска Банка. По мнению заявителя, суд неправомерно освободил Предпринимателя от обязательства, что привело к возникновению у Банка убытков. Кассатор указывает, что суды не учли, что Банк направлял проект договора в середине 2019 года; вносил арендные платежи. Неисполнение обязательства заключить договор в согласованный сторонами срок не освобождает покупателя от такой обязанности. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Предприниматель отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды, Банк (продавец) и Предприниматель (покупатель) 05.10.2018 заключили договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения от № 98-02/18-41, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости: двухэтажное нежилое здание площадью 763 квадратных метра (адрес: Чувашская Республика, село Шемурша, улица Космовского, дом 36, далее – Объект) в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора (приложение 1); земельный участок площадью 1580 квадратных метров с кадастровым номером 21:22:100120:0017 из земель поселений (далее – Участок).

Согласно пункту 2.1 договора цена Объекта и Участка, определенная по итогам аукциона, составляет 4 357 500 рублей, в том числе НДС в размере 18 процентов.

Нежилое здание и земельный участок переданы продавцом покупателю по акту приема передачи 11.10.2018. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 29.01.2019.

В пункте 3.2.8 договора предусмотрено, что покупатель обязуется в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на Объект и Участок заключить с продавцом договор аренды нежилых помещений в Объекте на следующих условиях: 

– срок аренды не менее 10 лет с возможностью досрочного расторжения в одностороннем внесудебном порядке по требованию продавца при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 2 (два) месяца до даты расторжения договора, без применения покупателем штрафных санкций;

– площадь арендованных помещений – общая площадь 110,2 квадратного метра с правом отказа продавца от части занимаемой площади в одностороннем внесудебном порядке при условии письменною уведомления покупателя не позднее, чем за 1 (один) месяц, без применения покупателем штрафных санкций. Новый размер арендной платы исчисляется после подписания акта возврата освобождаемой площади, согласно занимаемой площади. При необходимости, покупатель и продавец обязуются предпринять все зависящие от них действия, необходимые для государственной регистрации изменений условий договора относительно площади арендуемого помещения, в срок, не превышающий 30 календарных дней с момента получения покупателя уведомления об изменении арендуемой площади;

– месторасположение арендованных помещений в Объекте – на 1 этаже: арендуемое помещение предоставляется продавцу для размещения офиса № 8613/0451 Чувашского отделения № 8613 Банка;

– арендная плата состоит из постоянной и переменной частей;

– постоянная часть устанавливается в размере: 144 рубля 50 копеек за один квадратный метр в месяц (с учетом НДС либо НДС не облагается, в зависимости от системы налогообложения, применяемой покупателем): ставка аренды включает в себя платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади;

– индексация арендной платы по соглашению сторон – не чаще одного раза в год, начиная с третьего года срока аренды, согласно индексу потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемому на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики, но не более чем на 5 процентов;

– переменная арендная плата включает в себя коммунальные и эксплуатационные расходы, рассчитанные пропорционально занимаемой площади объекта. Коммунальные услуги (пользование электроэнергией, водо- теплоснабжением и канализацией) оплачиваются Банком отдельно на основании показаний счетчиков и платежных документов, выставленных снабжающими и обслуживающими организациями по действующим тарифам и нормативам;

– договор аренды не может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию покупателя;

– продавец вправе в любое время, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны покупателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, направив покупателю письменное уведомление, не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения, без применения покупателем штрафных санкций.

С сопроводительным письмом от 22.07.2019 № 8613-01-исх/505, полученным ответчиком 06.08.2019, Банк направил Предпринимателю проект договора аренды нежилых помещений, акт осмотра и акт приема-передачи. 

По утверждению Банка, в письме от 26.12.2019 (то есть после обращения истца с иском в суд) Банк направил Предпринимателю окончательную редакцию договора аренды. 

Сославшись на то, что ответчик уклоняется от заключения договора аренды, Банк обратился в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В статье 429 (пунктах 1, 3 – 6) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил следующее.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, – в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (пункт 27).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что требование Банка удовлетворению не подлежит.

Суды установили, что государственная регистрация перехода права собственности на Объект и Участок к Предпринимателю произведена 29.01.2019. При этом стороны в договоре от 05.10.2018 № 98-02/18-41 установили срок для заключения договора аренды длительностью 30 рабочих дней. Таким образом, срок заключения договора аренды истек 13.03.2019. Между тем, проект договора аренды истцом был направлен ответчику только 23.07.2019.

С учетом пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что обязательство по заключению основного договора (договора аренды) прекратилось. Предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 9798/12).

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска.

Несогласие кассатора с выводами судов обеих инстанций, иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют имеющимся доказательствам и нормам права. 

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 28.10.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 по делу № А79-9915/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения № 8613 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов