АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А39-2823/2018

12 марта 2019 года

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.,

при участии представителей

от заявителя: Кильдяйкиной Е.В. (доверенности от 17.07.2018 № 30),

от заинтересованного лица: Четайкина А.В. (доверенность от 11.03.2019 № 8-18-2019)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация»

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.08.2018,

принятое судьей Волковой Е.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018,

принятое судьями Белышковой М.Б., Гущиной А.М., Москвичевой Т.В.,

по делу № А39-2823/2018 

по заявлению акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» 

(ОГРН: 10213009791327, ИНН: 1326183513/132601001)

о признании незаконным и отмене представления заместителя Прокурора Октябрьского района города Саранска от 21.02.2018 № 7-1-2018/345

и   у с т а н о в и л : 

акционерное общество «Мордовская ипотечная корпорация» (далее – АО «МИК», Общество)  обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании незаконным и отмене представления заместителя Прокурора Октябрьского района города Саранска (далее – Прокуратура) от 21.02.2018  № 7-1-2018/345.

Решением суда первой инстанции от 01.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.10.2018, в удовлетворении заявленного требования отказано.

  Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Ссылаясь на статьи 401,  166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), заявитель считает, что договор от 09.08.2017 № 129/17-ДУ-3 не ухудшает положение участников долевого строительства и не может ограничить объем защиты, установленный федеральным законодательством. Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана его представителем в судебном заседании.

   Прокуратура в отзыве и ее представитель в судебном заседании возразили относительно доводов заявителя.

  Законность принятых судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Как следует из материалов дела, Прокуратура провела проверку соблюдения Обществом градостроительного законодательства и законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в ходе которой установила, что администрацией городского округа Саранск 28.06.2017 АО «МИК» выдано разрешение                                         № 13301000-267-2017 на строительство объекта капитального строительства «Комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между улицей Волгоградская и автомобильной дорогой на села Кочкурово в районе реки Тавла, город Саранск, Второй микрорайон, площадка 3, 16-ти этажный жилой дом № 3-2 со встроенными помещениями общественного назначения (Этап 2)».

Прокуратура установила, что в договор участия в долевом строительстве жилого дома от 09.08.2017 № 129/17-ДУ-3, заключенный с Гераськиной Т.В. и Гераськиным В.М., Общество включило условия, ущемляющие права участников долевого строительства по сравнению с требованиями, установленными Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно пункту 2.5 указанного договора, если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью.

На основании пункта 3.1 договора участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора. В таком случае внесенные участником долевого строительства денежные средства в течение трех банковских дней после подписания соглашения о расторжении договора застройщик возвращает участнику долевого строительства без уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.

По результатам проверки Прокурор вынес представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве от 21.02.2018 № 7-12018/345.

Не согласившись с указанным представлением, АО «МИК» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьей 421 ГК РФ, Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 2202-1),                           Федеральным законом № 214-ФЗ, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования и исходил из того, что Прокуратура доказала законность вынесенного представления.

Апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу исходя из приведенных в ней доводов, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона № 2202-1 требования прокурора, вытекающие из его полномочий, перечисленных в статьях 9.1, 22, 27, 30 и 33 данного Федерального закона, подлежат безусловному исполнению в установленный срок.

В пункте 3 статьи 22 Федерального закона № 2202-1 указано, что прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в пункте 1 статьи 21 данного Федерального закона вносит представление об устранении нарушений закона.

Основанием для вынесения Прокурором оспариваемого представления в рассматриваемом случае явилось нарушение Обществом  положений Федерального закона № 214-ФЗ при включении в договор участия в долевом строительстве жилого дома от 09.08.2017           № 129/17-ДУ-3 условий, ущемляющих права участников долевого строительства.

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Проверкой установлено, что пункт 2.5 договора об участии в долевом строительстве не соответствует требованиям статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства в договоре не указано.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует договору, при этом в силу статьи 310 ГК РФ изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается, следовательно, требовать изменения существенных условий договора, к которым относится цена, застройщик вправе только с согласия участника долевого строительства (статья 7  Федерального закона № 214-ФЗ).

Пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Следовательно, в договоре должна быть предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия ее изменения.

Вместе с тем пункт 2.5 спорного договора не предусматривал условий изменения цены, в соответствии с которыми на момент заключения договора участник долевого строительства имел бы возможность точно определить цену приобретаемого объекта долевого строительства.

Суды обоснованно посчитали, что при указании в пункте 2.5 договора обязанности участника внести дополнительную плату при расхождении между проектной и фактической площадью объекта в сторону увеличения последней, верхний предел изменения площади объекта не установлен, что противоречит части 2 статьи 5 Федерального закона                     № 214-ФЗ.

Довод Общества о том, что норма пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона               № 214-ФЗ является диспозитивной, и поэтому включение в договор рассматриваемого условия не ущемляет права участников долевого строительства, правомерно отклонен судами.

При этом суды правильно указали, что диспозитивность подлежит применению в сторону улучшения положения потребителей, а не в сторону ограничения объема защиты его прав, установленного федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 3.1 спорного договора участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора. В таком случае внесенные участником долевого строительства денежные средства в течение 3 банковских дней после подписания соглашения о расторжении договора застройщик возвращает участнику долевого строительства без уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.

Право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено пунктами 1 – 4 части 1 статьи 9 Федерального закона              № 214-ФЗ.

На основании пункта 5 части 1 этой статьи участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора также в иных, не предусмотренных данной частью случаях, установленных федеральным законом или договором.

Данной нормой предусмотрено, что участник долевого строительства вправе пользоваться иными установленными законодательством или договором правами для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора.

Частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Суды правомерно отклонили довод Общества о том, что повышение цены договора для участников долевого строительства не является основанием для одностороннего расторжения договора.

Из буквального толкования данного условия договора следует, что при согласии с повышением цены договора участник долевого строительства обязан подписать соглашение, а при несогласии вправе расторгнуть договор.

При таких обстоятельствах суды обоснованно посчитали, что пункт 3.1 договора в части невключения в него обязанности застройщика уплатить участнику долевого строительства проценты на сумму возвращаемых при расторжении договора денежных средств за пользование ими в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ущемлял права участников долевого участия в строительстве по сравнению с правилами, установленными пунктом 5 части 1, частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

С учетом изложенного суды пришли к правомерному выводу о том, что представление Прокурора соответствовало требованиям действующего законодательства и не нарушало права и законные интересы Общества, в связи с чем правильно отказали последнему в удовлетворении заявленного требования.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба Общества не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом  1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.08.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 по делу №  А39-2823/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на акционерное общество «Мордовская ипотечная корпорация».

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. 

           Председательствующий

 

А.И. Чиграков

 

Судьи

О.В. Александрова

И.Л. Забурдаева