АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

07 августа 2024 года

Дело №

А42-7272/2023

         Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Старченковой В.В., судей Бобарыкиной О.А. и Болачевой Е.В.,

         при участии от общества с ограниченной ответственностью «ОФИЖ» ФИО1 (доверенность от 02.05.2024), 

рассмотрев 07.08.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОФИЖ» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.11.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 по делу                         № А42-7272/2023,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области, адрес: 184209, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ОФИЖ», адрес: 184209, 

<

...> влд. 22, оф. 411, ОГРН 

<

***> (далее - Общество), о признании недействительным пункта 8.3 договора управления многоквартирным домом от 01.11.2022 № В-И14/2022 (далее – Договор).

Решением суда от 08.11.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, так как условия Договора утверждены решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее – МКД), и именно это решение Комитету следовало обжаловать.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Комитет надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, просил рассмотреть жалобу без участия своего представителя.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество с 01.01.2016 осуществляет управление МКД № 14 по адресу: Мурманская обл., Апатиты, ул. Воинов-интернационалистов.

В названном МКД по состоянию на 21.07.2023 в собственности муниципального образования город Апатиты с подведомственной территории Мурманской области находились 8 жилых помещений общей площадью 443,5 кв.м (общая площадь МКД 5932,3 кв.м).

Общество в период с 03.10.2022 по 31.10.2022 инициировало проведение внеочередного общего собрания собственников помещений МКД в форме очно-заочного голосования по поставленным в уведомлении вопросам повестки дня, в том числе об утверждении с 01.11.2022 условий Договора в новой редакции (вопрос 4).

В целях подготовки к проведению общего собрания Общество сопроводительным письмом от 03.10.2022 № 388 направило Комитету  бюллетень для голосования с проектом Договора, содержащим в разделе 8 «Ответственность сторон Договора» пункт 8.3: «Собственник, передавший помещение по договорам социального найма, несет субсидиарную ответственность в случае невыполнения нанимателем условий данного договора о своевременном внесении платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги. Право управляющей организации на привлечение собственника к субсидиарной ответственности возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа по следующим основаниям: если невозможно установить местонахождение нанимателя-должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях; если у нанимателя-должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено изыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными».

В соответствии с Положением о представлении интересов муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным постановлением Администрации города Апатиты от 12.10.2012 № 1165, созданная Комитетом комиссия 05.10.2022 единогласно проголосовала против условий проекта Договора (вопрос 4), о чем составила заключение от 05.10.2022.

В письме от 07.10.2022 № 66685-12/8/22 Комитет сообщил Обществу, что пункт 8.3 Договора о субсидиарной ответственности собственника, передавшего помещение по договору социального найма, противоречит части 3 статьи                153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), согласно которой расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги органы местного самоуправления несут исключительно до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда; Комитет указал, что возвращает проект Договора с целью исключения из его условий пункта 8.3.

Письмом от 21.11.2022 № 465 Общество направило Комитету на согласование Договор без внесения изменений в пункт 8.3, в связи с чем  Комитет 01.12.2022 направил в адрес Общества протокол разногласий к названному Договору в части спорного пункта.

Общество 06.06.2023 направило Комитету протокол согласования разногласий к Договору с сохранением в нем пункта 8.3 и с приложением протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.11.2022                          № 1-2022, согласно которому по вопросу № 4 повестки дня большинством голосов собственников (57,89%) принято решение об утверждении с 01.11.2022 Договора в новой редакции, включая спорный пункт 8.3.

Комитет, полагая, что условие пункта 8.3 Договора в части возложения на собственника государственного жилого фонда субсидиарной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств нанимателями по договорам социального найма, не соответствует жилищному законодательству, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным пункта 8.3 Договора.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав, что законом не установлена субсидиарная ответственность публично-правового образования по обязательствам нанимателей, пользующихся помещением по договору социального найма.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы Общества, кассационная инстанция приходит к следующему.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                      ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению МКД в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Проанализировав приведенные нормы, апелляционный суд верно указал, что договор управления МКД является гражданско-правовым договором, который должен соответствовать требованиям действующего законодательства, а значит он может быть признан недействительным полностью или в части по основаниям, установленным законом.

        То обстоятельство, что условия Договора, в том числе спорное, утверждены решением общего собрания собственников помещений, не препятствует оспариванию пункта 8.3 Договора как противоречащего существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

         Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

         В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

 Статьей 155 ЖК РФ регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.

          В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

         Таким образом, по общему правилу, установленному жилищным законодательством, при передаче жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги лежит на нанимателе.

Согласно пункту 1 статьи 399 ГК РФ до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.

Указанная норма означает, что субсидиарная ответственность одного лица по обязательствам другого может быть установлена законом, иными правовыми актами, к числу которых в силу пункта 6 статьи 3 ГК РФ относятся указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, а также добровольно принятым обязательством.

         Жилищным кодексом Российской Федерации, иными правовыми актами не установлена субсидиарная ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма по обязательствам нанимателя. Принимать на себя данное обязательство добровольно Комитет отказался, явно выразив волю на исключение пункта 8.3 из проекта Договора (статьи 421 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах у Общества отсутствовали правовые основания для включения пункта 8.3 в Договор и вынесения Договора в указанной редакции для утверждения на внеочередном общем собрании собственников 09.11.2022.

Как верно указали суды, вопрос об определении расходных обязательств муниципального образования города Апатиты не относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, что следует из части 4 статьи 44 ЖК РФ, в которой установлен ограниченный круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания собственников.

Таким образом, судами сделаны обоснованные выводы о признании пункта 8.3 Договора недействительным. Признание Договора недействительным в указанной части не затрагивает прав и обязанностей иных лиц, не влияет на действительность иных условий Договора.

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, применены судами правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

        Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.11.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 по делу № А42-7272/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОФИЖ» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

В.В. Старченкова

Судьи

 

О.А. Бобарыкина

 ФИО2