АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48- 12604/2023

г. Орёл

29 июля 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 15 июля 2024 года. Решение в полном  объеме изготовлено 29 июля 2024 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.М. Богачёвой, рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (302520, Орловская область, Орловский муниципальный округ, пгт. Знаменка, ул. Ленина, д. 13, пом. 62 (адрес для направления корреспонденции: 302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер» (Орловская область, Орловский муниципальный округ, тер. производственная зона Берёзки, зд. 1, помещ. 20, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, при участии в судебном заседании: от истца – представитель ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 28.12.2023 № 178д, диплом), от ответчика – директор  ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации), установил:

Администрация Орловского муниципального округа Орловской области (далее по тексту именуемая истцом, Администрацией, арендодателем) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер» (далее – ответчик, ООО «Карьер», арендатор), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 17 января 2012 года № 09 за период с 2020 – 2022 год в размере 595 187,89 руб.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, не согласен с расчётом арендной платы, в связи с неверным применением коэффициента категорий арендаторов земельных участков, указал, что ООО «Карьер» направило Главе Администрации Орловского района уведомлении, о расторжении договора аренды и договора переуступки аренды земельного участка от 26 сентября 2018 года.

Истец в письменных возражениях на отзыв ответчика указал, что расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, более того ответчику неоднократно направлялись ответы, в которых истец указывал, что для подписания соглашения о расторжении договора необходимо привести земельный участок в первоначальный вид.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, арбитражный суд установил следующее.

Между администрацией Орловского района Орловской области и Областным Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Орловский автодорожный техникум» на основании постановления администрации Орловского района Орловской области от 22 сентября 2011 года № 2312, от 29 декабря 2012 года № 3404 заключен договор аренды земли № 09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов общей площадью 132 096 кв. м, с видом разрешенного использования: для строительства трассы мотокросса и картодрома, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодского сельского поселения, в районе деревни Мерцалова, кадастровый                                 № 57:10:0420101:33.

Договор заключен на срок с 22 сентября 2011 года по 22 сентября 2060 года, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области 17 января 2012 года, номер государственной регистрации 57-57-14/029/2011-345.

По заявлению от 3 июля 2015 года ООО «Регион Агро Трейд» 15 июля 2015 года проведена государственная регистрация соглашения об уступке права аренды (перенайм) от 12 мая 2015 года на объект недвижимости - земельный участок, находящийся по адресу Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, в районе деревни Мерцалова, кадастровый № 57:10:0420101:33, в соответствии с которым, ООО «Регион Агро Трейд» принимает все права и обязанности арендатора.

ООО «Регион Агро Трейд» на основании договора переуступки прав аренды земельного участка от 26 сентября 2018 года передало принадлежащие ему права и обязанности ООО «Карьер».

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором и не может быть меньше кадастровой оценки земельных участков в качестве единой базы расчета арендной платы с учетом вида функционального использования земельных участков и категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности использования земель. Платежи по настоящему договору вносятся арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.4. договора).

На основании подпункта 7 пункта 4.2 настоящего договора 1, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование участком.

В силу подпункта 9 пункта 4.2 вышеуказанного договора 1, арендатор обязан уведомлять арендодателя о перечислении арендной платы за землю и направлять ему в течение 10-ти дней с момента оплаты копии платежных документов.

Согласно пункту 8.1 договора арендодатель изменяет арендную плату в одностороннем порядке по основаниям указанным в пункте 2.6 договора.

Арендная плата считается измененной с момента, указанного в постановлении председателя Орловского районного Совета народных депутатов «О порядке определения размера арендной платы за землю в Орловской районе».

Однако за период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года и до настоящего момента данное обязательство по внесению арендной платы выполнено не было, платежи за указанный период в адрес администрации округа не поступали, что подтверждается актом сверки.

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением № 1 к настоящему договору, годовая арендная плата за земельные участки, предоставленные на территории Орловского района в аренду, рассчитываются по формуле:

А = КС х Кв х S, где:

А - годовая плата за аренду земельного участка;

КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб./кв.м;

Ка - коэффициент для категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель; S - площадь.

Постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее -Постановление № 443) установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые неразграничена.

Согласно пункту 2.2. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее - постановление                 № 443), приложение 2 (в редакции от 18 ноября 2019 года), размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области из земель особо охраняемых территорий и объектов населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов рассчитывается по формуле:

А = КС х Ка х Ки,

где:

А - арендная плата за земельный участок;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Ка - коэффициент категории арендатора;

Ки - инфляционный коэффициент, изменяющий размер арендной платы за земельный участок исходя из прогнозируемого уровня инфляции, который определяется путем последовательного умножения ежегодных индексов инфляции Ш начиная с года, следующего за годом, по состоянию на который определена кадастровая стоимость.

В соответствии с подпунктом 2.1. Порядка размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с пунктом 2.4. Установление (изменение) коэффициентов категории арендаторов (показатель «Ка») осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов (городских округов) Орловской области, уполномоченными на их определение (изменение) муниципальными правовыми актами, на территории которых расположены земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов, из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Решением Орловского районного Совета народных депутатов от 25 февраля 2016 года № 80-МПА «О коэффициентах категорий арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Орловского района» (принято решением ОРСНД от 25 февраля 2016 года                       № 43/485-РС) в редакции от 25 ноября 2018 года, на период аренды 2020 - 2022 годы коэффициент категории арендаторов «Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, использующие земельные участки для строительства и реконструкции объектов иного назначения» составлял 0,01.

В связи с установлением с 1 января 2020 года новой кадастровой стоимости применяется инфляционный коэффициент, равный 1,0.

Таким образом, размер подлежащей оплате арендной платы за период 2020 года составляет: 28 569 722,88 х 0,01 х 1 =285 697,23 руб.

С учетом произведенных платежей задолженность за 2020 год составила 1 794,74 руб.

Основные характеристики федерального бюджета на 2021 год определены исходя из прогнозируемого объема ВВП в размере 115 533 млрд. руб. и уровня инфляции, не превышающего 3,7%.

Таким образом, размер подлежащей оплате арендной платы за период 2021 года составляет: 28 569 722,88 х 0,01 х 1,037 =296 268,03 руб.

Размер подлежащей оплате арендной платы за период 2022 года составляет: 28 569 722,88 х 0,01 х 1,04 = 297 125,12 руб.

Общий размер задолженности за период 2020-2022 годы составляет                           595 187, 89 руб.

В связи с невнесением арендной платы по договору администрацией округа было направлено в адрес арендатора письменное уведомление: претензия от 9 февраля 2023 года № У-55 о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земли заказным письмом с уведомлением о вручении.

Однако до сих пор указанные требования об оплате задолженности остались без ответа, что подтверждается отсутствием поступления денежных средств на расчетном счете получателя.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценив содержание договора аренды земельного участка, арбитражный суд пришел к выводу, что спорные правоотношения регулируются положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. 

Исходя из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование в Российской Федерации земли является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Ответчик указывает, что заявил односторонний отказ от исполнения договора аренды, в связи с чем обязательственные отношения следует считать прекращенными с марта 2021 года, следовательно исковые требования являются необоснованными.

Арбитражный суд не может согласиться  с позицией ответчика.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в статьи 620 ГК РФ.

В пункте 8.2 договора указано, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, в том числе при предоставления арендатору другого земельного участка, в судебном порядке при нарушении условий договора, в случае реквизиции.

Согласно части 2 статьи 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пунктом 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, утрата арендатором финансового интереса в исполнении договора аренды, в том числе по причине нерентабельности объекта аренды, связана с его предпринимательскими рисками.

Законодательное регулирование спорных отношений не позволяет арендатору заявить отказ от исполнения долгосрочного договора аренды.

Также арбитражный суд отклоняет возражения ответчика о том, что арендодатель не направлял в его адрес расчеты, из которых он мог бы уяснить изменяющийся размер и порядок  внесения арендных платежей.

Из условий договора не следует, что обязанность арендатора обусловлена исполнением арендодателем встречного обязательства по направлению расчета платы.

Условия договора позволяли ответчику определить размер арендной платы, сроки ее внесения. Доказательств чинения арендодателем препятствий ответчику в исполнении обязательств по внесению арендной платы суду не представлено.

В пункте 8.1 договора прямо указано, что изменения, дополнения к условиям договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаем в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон и, в случаях, установленных законодательством, зарегистрированы в Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы.

Арендодатель изменяет арендную плату в одностороннем порядке по основаниям,  указанным в пункте 2.6. договора.

Арендная плата считается измененной с момента, указанного в постановлении председателя Орловского районного Совета народных депутатов «О порядке определения  размера арендной платы за землю в Орловском районе».

Арендная плата в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, является регулируемой и ее размер не зависит от соглашений сторон.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 3 раздела I обзора судебной практики Верховного Суда № 4(2015)).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года № 15837/11 разъяснено, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

ООО «Карьер» представлен отчет (экспертное заключение) ООО «Премиум-оценка» от 5 июля 2024 года, согласно которому размер арендной платы в год за период 2020 – 2022 годы составляет 57 139,44 руб. (при условии применения верного коэффициента в размере 0,002 для арендаторов «Физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающие земельные участки для осуществления деятельности в сфере здравоохранения, образования, культуры и искусства, физической культуры и спорта, социального обеспечения»).

Что касается доводов ответчика о резком увеличении размера годовой арендной платы по сравнению с ранними периодами, о том, что размер платы является необоснованным, о неверном применении коэффициента категории арендаторов, о наличии переплаты в сумме 112 484,17 руб., то арбитражный суд считает необходимым указать следующее.

В данной ситуации арендная плата относится к регулируемым ценам и ее размер должен определяться в соответствии с нормативными правовыми актами.

Предусмотренные корректирующие коэффициенты с учетом примечаний к их применению не могут устанавливаться сторонами произвольно по своему желанию.

Увеличение размера арендной платы по сравнению с более ранними периодами (начиная с 2011 года) прежде всего обусловлено возрастанием кадастровой стоимости земельного участка.

Как указал ответчик кадастровая стоимость им не оспаривалась.

Судом при рассмотрении данного спора дана оценку обстоятельствам, связанным с фактической деятельностью ответчика и видом разрешенного использования земельного участка.

Спорный участок 57:10:0420101:33 предоставлялся для строительства трассы мотокросса и картодрома. 

Самостоятельно изменить вид разрешенного использования администрация округа не вправе.

Судом установлено, что на спорном участке строительство трассы мотокросса и картодрома не осуществлено. 

Ответчик данное обстоятельство также не отрицает.

Так, в частности, при рассмотрении дела № А48-11774/2022 (судья-докладчик О.И. Лазутина) было установлено, в том числе, в ходе проведения выездного судебного заседания, что оборудованные трассы мотокросса и картодрома отсутствуют, равно как и иная инфраструктура (оборудованные места для зрителей и прочее).

Участок с кадастровым номером 57:10:0420101:33 является притрассовым, расположен рядом с автодорогой (примерно в 150-160 метрах), на нем частично находится карьерная выемка.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона «О физической культуре и спорте» физкультурно-спортивные организации участвуют в развитии видов спорта, в организации работы по развитию физической культуры и спорта среди различных групп населения, в том числе оказывают физкультурно-оздоровительные услуги, создают условия для охраны и укрепления здоровья спортсменов и других участвующих в спортивных соревнованиях и учебно-тренировочных мероприятиях лиц, обеспечивают спортсменам и тренерам необходимые условия для тренировок, а также иным образом содействуют этим лицам в достижении высоких спортивных результатов.

Также арбитражный суд критически оценивает представленные ответчиком доказательства, полагают, что они не могут свидетельствовать о  том, что спорный земельный участок используется ООО «Карьер» на постоянной основе для деятельности в сфере физической культуры и спорта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карьер» в пользу Администрации Орловского муниципального округа Орловской области задолженность по арендной плате в сумме 595 187,89 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карьер» в доход федерального бюджета 14 904 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист выдать налоговому органу по истечении десяти дней после вступления в законную силу настоящего судебного акта и при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена добровольно.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                       О.И. Лазутина