ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А74-9158/2020

г. Красноярск

30 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен         30 августа 2022 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Дамбарова С.Д., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем Кимом Д.С.,

при участии до и после перерыва:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула»:ФИО1, представителя по доверенности от 18.09.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 17 сентября 2021 года по делу  № А74-9158/2020

установил:

Администрация города Абакана обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» (далее – ООО «ПМ и К Манжула», общество), некоммерческой организации «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» (далее – НО «Муниципальный жилищный фонд города Абакана», организация),

- об изъятии для муниципальных нужд города Абакана в целях комплексного развития территории у общества принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенного по адресу: 

<

...>, земельного участка площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенного по адресу: 

<

...>:

- о прекращении права собственности общества  на указанные объекты недвижимости,

- об определении размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд указанные  объекты недвижимости  в сумме 6 830 000 руб.;

- о понуждении некоммерческой организации «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» произвести выплату возмещения за изымаемые для муниципальных нужд города Абакана в целях комплексного развития территории объекты недвижимости   в размере 6 830 000 руб. в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» из собственных средств.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 сентября 2021 года иск удовлетворен с определением размера возмещения 6 948 119 руб.

Не согласившись с данным решением, ответчик – ООО  «ПМ и К Манжула» обратился с апелляционной жалобой,  указав, что следовало назначить повторную экспертизу, поскольку судебные экспертные заключения эксперта ФИО2 и эксперта ООО «Эталон» ФИО3 являются ненадлежащими доказательствами, так как экспертизы проведены с нарушением норм ФЗ «Об оценочной деятельности» и положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 апелляционная жалоба принята к производству.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022  производство по настоящему делу приостанавливалось до окончания экспертизы, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» после возобновления  назначено на 30.08.2022.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Согласно представленному отзыву на апелляционную жалобу истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Ответчиком (обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» по договору купли-продажи земельного участка от 19.05.2008 № б/н (дата государственной регистрации 25.06.2008) приобретен земельный участок с кадастровым номером 19:01:030105:101 и жилой дом площадью 66 кв.м., расположенный в пределах земельного участка земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:101, стоимостью 7 000 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.11.2020 № КУВИ-002/2020-42743651 за обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030105:101, площадью 935,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Из указанной выписки следует, что на земельный участок 21.09.2020 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, сроком действия с 21.09.2020 по 08.09.2023 в пользу Коммерческого банка «Хакассикй муниципальный банк» (общество с ограниченной ответственностью), основание: договор залога недвижимого имущества от 08.09.2020 № МЭ11/3269, а также внесены сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд от 17.06.2020 № 936.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.08.2020 № КУВИ-002/2020-15797737 за обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 19:01:030105:1354, площадью 66 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, который находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:101, расположенного по тому же адресу.

Из указанной выписки следует, что на земельный участок 21.09.2020 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, сроком действия с 21.09.2020 по 08.09.2023 в пользу Коммерческого банка «Хакассикй муниципальный банк» (общество с ограниченной ответственностью), основание: договор залога недвижимого имущества от 08.09.2020 № МЭ11/3269, а также внесены сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд от 17.06.2020 № 936.

Решением Совета депутатов города Абакана от 23.04.2019 № 73 утверждена муниципальная адресная программа «Комплексное развитие территории КУРТ-1, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, по инициативе органов местного самоуправления на 2019-2024 годы». Основной задачей указанной адресной программы является, в том числе, осуществление за счёт частных инвестиций сноса существующего индивидуального жилого фонда. В перечень расположенных на территории КУРТ-1 объектов капитального строительства, планируемых к сносу, включен жилой дом с кадастровым номером 19:01:030105:1354, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с постановлением администрации города Абакана от 22.05.2019 № 786 принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления территории КУРТ-1, установленной правилами землепользования и застройки города Абакана, общей площадью 0,48 га, расположенной в границах территории III жилого района города Абакана, ограниченной с западной стороны границами земельного участка многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, и территорией капитальных гаражей, с южной стороны красной линией улицы Кирова, с восточной стороны улицей Колхозная, утвержден перечень расположенных в границах КУРТ-1 объектов недвижимого имущества, снос которых планируется на основании муниципальной адресной программы.

Между администрацией города Абакана и некоммерческой организацией «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» 12.02.2002 заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления №-1КРТ.

Подпунктом 4.1.7. пункта 4.1. договора по инициативе органа местного самоуправления №1 -КРТ предусмотрено, что в случае обращения администрации города Абакана в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, составляющих территорию КУРТ-1, и удовлетворения данного требования судом, застройщик обязуется в течении 7 дней со дня вынесения решения суда перечислить денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет гражданина или юридического лица.

На основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного некоммерческой организацией «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» 18.05.2020, согласно п. 4 ч. 1 ст. 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации, администрацией города Абакана принято постановление от 17.06.2020 № 936 об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд города Абакана в целях комплексного развития территории КУРТ-1 по инициативе органа местного самоуправления, в том числе земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:101, расположенного по адресу: 

<

...>.

По заказу некоммерческой организации «Муниципальный жилищный фонд города Абакана», специалистами общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Оценки» подготовлен от 16.03.2020 № 17/3 по определению размера возмещения рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости в связи с изъятием по Муниципальной адресной программе «Комплексное развитие территории КУРТ-1, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, по инициативе органов местного самоуправления на 2019-2024 годы», а также убытков, причинённых собственнику жилого помещения их изъятием для дальнейшей выплаты денежных средств собственнику изымаемого объекта недвижимого имущества.

Согласно отчету от 16.03.2020 № 17/3 величина рыночной стоимости жилого дома общей площадью 66 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:1354 и земельного участка площадью 935,4 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:101, расположенных по адресу: 

<

...>, а также убытков, причинённых их изъятием, составила 4 126 350 руб.

Администрацией города Абакана в адрес общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» 26.06.2020 направлено письмо, исх. № 2444, которым сообщалось, что администрацией города Абакана принято постановление от 17.06.2020 № 936 об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд города Абакана в целях комплексного развития территории КУРТ-1 по инициативе органа местного самоуправления, в том числе земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:101, расположенного по адресу: 

<

...>. В письме также сообщалось о том, что итоговая величина рыночной стоимости объектов, а также убытков, причиненных их изъятием, согласно отчету составила 4 126 350 руб. Собственнику предложено подписать соглашение об изъятии недвижимости в течение месяца со дня получения документов. К письму приложены решение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, кадастровые паспорта, отчет от 16.03.2020 № 17/3 об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества, проект соглашения, всего приложено документов на 110 листах. Письмо получено ответчиком ООО «ПМ и К Манжула» 07.07.2020, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении и выпиской об отслеживании с сайта «Почты России».

Между обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» и обществом с ограниченной ответственностью «Хакасский муниципальный банк» 08.09.2020 заключен договор кредитной линии с лимитом задолженности № МЭ11/3269 (кредитование субъектов малого и среднего предпринимательства по льготной ставке в рамках Постановления Правительства № 1764 от 30.12.2018).

В соответствии с пунктом 1.1. договора банк открывает заемщику в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, кредитную линию с лимитом задолженности сроком по 08.09.2023. Лимит, определяемый договором, устанавливается в размере 10 000 000 руб. (пункт 1.3. договора).

Между указанными  сторонами  08.09.2020  заключен  договор  залога недвижимого имущества № МЭ11/3269-6.

Данный договор заключен с целью обеспечения обязательств по вышеуказанному договору кредитной линии (№ МЭ11/3269 от 08.09.2020).

С целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору залогодатель передал в залог залогодержателю недвижимое имущество, в том числе земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую хозяйственную застройку, общей площадью 935,4 кв.м., кадастровый (или условный номер) 19:01:030105:101, расположенный по адресу: 

<

...>, находящийся в собственности залогодателя на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.05.2008.

Залоговая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:101, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 4 036 500 руб.; залоговая стоимость жилого дома с кадастровым номером 19:01:030105:1354, расположенного на указанном земельном участке, по указанному адресу, составила 87 500 руб.

Договор вступает в силу с момента его заключения (08.09.2020) и действует до 09.09.2026 (пункт 6.1. договора).

Поскольку с ответчиком (обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула») соглашение о размере выкупной цены изымаемого земельного участка не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В пунктом 27 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 ЗК РФ и статья 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

Резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации относится к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений.

Главой 7.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, в том числе автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными проектами планировки территории.

Пунктом 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Пунктом 3 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно пункту 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (подпункт 1), обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию (подпункт 2).

В соответствии со статьей 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; осуществляют совместно с уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, подготовку соглашения об изъятии недвижимости в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии; направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,   взамен  изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности, на которые подлежит рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения (статья 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и которая предоставила за изымаемый земельный участок в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона (пункт 4 части 4 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство:

- выступают заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию;

- обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию;

- выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества;

- осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;

- осуществляют совместно с уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, подготовку соглашения об изъятии недвижимости в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии;

- направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление действий, указанных в пункте 1 настоящей статьи, не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав) (пункт 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (пункт 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств (пункт 6 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (пункт 7 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (пункт 10 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма (пункт 6 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для:

перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности;

государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» извещено администрацией города Абакана о предстоящем изъятии земельного участка письмом от 26.06.2020 исх. № 2444.

Следовательно, истцом соблюдена установленная законом процедура изъятия у общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» земельного участка.

Как следует из материалов настоящего дела, ответчик возражал относительно заявленных требований, поскольку сторонам не удалось достигнуть соглашения о размере выкупной цены изымаемого земельного участка.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую согласно пункту 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд (пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

Согласно пункту 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В целях достоверного определения выкупной стоимости спорного земельного участка, в порядке, предусмотренном нормами статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением суда от 07.12.2020 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) определить рыночную стоимость земельного участка площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:101, по адресу: 

<

...> по состоянию на 07 декабря 2020 года;

2) определить рыночную стоимость жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 07 декабря 2020 года;

3) определить стоимость убытков, причиненных ответчику, в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на 07 декабря 2020 года.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 18.01.2021 № 187:

1) рыночная стоимость земельного участка площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:101, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 07.12.2020 составляет 9 595 000 руб.;

2) жилой дом общей площадью 66 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:1354, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 07.12.2020, с учетом технического состояния стоимости не имеет, стоимость остатков жилого дома составляет 0 руб.;

3) по результатам проведенных исследований, наличия убытков, причиненных ответчику в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на 07.12.2020 не выявлено.

Согласно п. п. 10, 11 Федеральных стандартов оценки № 7 (ФСО № 7) для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объектом оценки является земельный участок площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:101, по адресу: 

<

...>, категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием - «для индивидуального жилищного строительства». Данный земельный участок относится к сегменту рынка незастроенных земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки. При этом жилой дом на земельном участке фактически отсутствует (разрушен в результате пожара). Однако, в рамках представленного отчета в анализ рынка земельных участков оценщиком включены предложения о продаже домовладений -земельных участков с жилыми домами, с описанием перспективы застройки района многоэтажными жилыми домами. Данные предложения в своем содержании акцентируют внимание застройщиков-инвесторов как на потенциально возможное и планируемое использование под многоэтажную жилую застройку (п. 22(б) ФСО №7).

В заключении эксперта отсутствует описание объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора (п. 22 (в) ФСО №7).

По результатам исследования представленного заключения, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, опроса эксперта суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются необходимые и достаточные основания, предусмотренные статьями 64, 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением от 02.04.2021 по ходатайству представителя ответчика НО «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2 с постановкой аналогичных вопросов.

Согласно экспертному заключению от 23.04.2021, выполненному экспертом ФИО2:

1) рыночная стоимость земельного участка площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:101, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 07.12.2020 составляет 6 830 000 руб.;

2) рыночная стоимость жилого дома общей площадью 66 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:1354, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 07.12.2020 составляет 0 руб.;

3) стоимость убытков, причиненных ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула», в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, по состоянию на 07.12.2020 составляет 0 руб.;

Не согласившись с выводами эксперта ФИО2 изложенными в заключении эксперта от 23.04.2021 ответчик (общество с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула») заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

По результатам исследования представленного заключения, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, опроса эксперта суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются необходимые и достаточные основания, предусмотренные статьями 64, 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для назначения повторной судебной оценочной экспертизы по вопросу об определении стоимости убытков, причиненных ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула», связанных с изъятием жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 27.05.2021 по ходатайству представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить стоимость убытков, причиненных ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула», связанных с изъятием жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, земельного участка площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенных по адресу: 

<

...>, находящихся в залоге у банка по договору залога недвижимого имущества № МЭ11/3269/-6 от 08.09.2020 в обеспечение договора кредитной линии с лимитом задолженности № МЭ11/3269 от 08.09.2020, в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе упущенной выгоды, по состоянию на 07.12.2020.

Согласно экспертному заключению от 01.07.2021 № 28, выполненному экспертом ФИО5, стоимость убытков, причинённых ответчику (обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула», связанных с изъятием жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, земельного участка площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенных по адресу: 

<

...>, находящихся в залоге у банка по договору залога недвижимого имущества № МЭ11/3269/-6 от 08.09.2020 в обеспечение договора кредитной линии с лимитом задолженности № МЭ11/3269 от 08.09.2020, в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, по состоянию на 07.12.2020 составляет 3 392 926 руб.

Не согласившись с выводами эксперта ФИО5, изложенными в заключении эксперта от 01.07.2021 № 28, заявив, что повторная судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО5 с существенными нарушениями статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ответчик (некоммерческая организация «Муниципальный жилищный фонд города Абакана») ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании от 19.07.2021 эксперт ФИО5 пояснила, что при проведении экспертизы экспертом рассмотрен только один вариант - это вариант, связанный с расторжением банком ООО «Хакасский Муниципальный Банк» кредитного договора с ООО «ПМ и К Манжула». Данный вариант рассматривался как наиболее выгодный для ООО «ПМ и К Манжула». Расчет убытков по иным вариантам, связанным с последствиями изъятия спорного заложенного имущества, не производился. Эксперт пояснила, что выводы о наличии и размере убытков являются предположительными. Эксперт также полагает, что для банка и ООО «ПМ и К Манжула» наиболее выгодным является сохранение правоотношений по кредитному договору. Эксперт также пояснила, что при проведении экспертизы принято во внимание наличие другого кредитного договора, заключенного в 2017 году. По мнению эксперта, договор кредитной линии от 08.09.2020, по сути, являлся переоформлением договора от 2017 года, что учитывалось при приведении расчета убытков. Эксперт пояснила, что в заключении допущены технические ошибки, но они не влияют на правильность расчета.

Таким образом,  экспертом при проведении экспертизы не в полной мере проведено исследование при подготовке ответов на поставленные вопросы. В частности, из материалов дела следует, что размер убытков зависит от выбранного сторонами кредитного договора следующих вариантов действий: 1) замена залога без изменения условий кредитного договора, 2) частичное досрочное гашение за счет суммы возмещения, полученной за изъятую недвижимость, 3) повышение размера процентной ставки в связи с изъятием заложенной недвижимости, при отсутствии иного имущества для замены залога и невыполнения досрочного погашения. Указанные варианты не в полной мере исследованы экспертом, расчеты убытков по всем вариантам не производились. Выводы эксперта относительного того, что вариант, связанный с расторжением банком ООО «Хакасский Муниципальный Банк» кредитного договора с ООО «ПМ и К Манжула» является наиболее выгодным для ООО «ПМ и К Манжула» ничем не подтверждены. Допущенные технические ошибки не исправлены. Пояснения эксперта относительного того, что данные ошибки не повлияли на результаты расчетов, также ничем не подтверждены, поэтому возможность проверки данных пояснений у суда отсутствует. Также экспертом не обосновано утверждение о том, что договор кредитной линии от 08.09.2020, по сути, являлся переоформлением договора от 2017 года.

Таким образом, признав, что заключение является неполным, выводы противоречивыми и недостаточными для принятия арбитражным судом решения по сумме убытков, причиненных изъятием спорного имущества, суд первой инстанции определением от 05.08.2021 по ходатайству ответчика (некоммерческой организации «Муниципальный жилищный фонд города Абакана») назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эталон» ФИО3

На разрешение эксперта поставлен  вопрос об определении  стоимости убытков, причиненных ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула», связанных с изъятием жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, земельного участка площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенных по адресу: 

<

...>, находящихся в залоге у банка по договору залога недвижимого имущества № МЭ11/3269/-6 от 08.09.2020 в обеспечение договора кредитной линии с лимитом задолженности № МЭ11/3269 от 08.09.2020, в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе упущенной выгоды, по состоянию на 07.12.2020.

Одновременно с апелляционной жалобой в материалы дела от ООО «ПМ и К Манжула» поступило ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы.

Апелляционным судом установлено, что сведения об  объектах-аналогах в экспертном заключении, выполненным экспертом ФИО2, невозможно проверить (не указаны кадастровые номера земельных участков, отсутствуют сведения о статусе владельца, невозможно установить месторасположение земельных участков на местности, документы в обоснование способа проверки объектов не представлены),  что признается существенным нарушением согласно подходу, отраженному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-3860 по делу № А41-89689/16, в связи с чем отклоняется довод  истца о том, что недостаток экспертизы, выполненной экспертом ФИО2, связанный с отсутствием кадастровых номеров земельных участков-аналогов, экспертом в результате представления письменных пояснениях устранен.

Согласно подпункту е) пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает положение о том, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

На основании изложенного судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности» (655017, 

<

...> Н), состоящему в штате организации, а именно – ФИО6.

19.05.2022 в Третий арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение № 53/22.

На разрешение эксперта поставлен следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 935 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:101, по адресу: 

<

...>?

2) Определить рыночную стоимость жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенного по адресу: 

<

...>?

Согласно выводам экспертного заключения от 17.05.202 № 53/22 рыночная стоимость объекта оценки (право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку, для индивидуальной жилой застройки, общая площадь 935,4 кв.м., кадастровый № 19:01:030105:101, адрес объекта: 

<

...> уч. 39) составляет 10 588 000 руб.

Согласно разделу 6 экспертного заключения, стоимость жилого дома (кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенного по адресу: 

<

...>) не осуществлялась, поскольку данного объекта не существует, т.е. объект отсутствует по указанному адресу, строений на спорном земельном участке нет.

Правомочие суда назначить дополнительную или повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении дела устанавливает доказательства и, принимая решение, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (определение от 29.01.2019 № 67-О).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу, которое оценивается арбитражным судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение экспертов в силу положений частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 2 и 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе,  относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

Заключение эксперта от 17.05.202 № 53/22, выполненное экспертом ФИО6 признано достаточным и достоверным доказательством для выводов суда по данному делу.

Сторонами не заявлены возражения против выводов, изложенных в заключении от 17.05.202 № 53/22.

В экспертном заключении указаны нормативные, методические и технические средства, использованные в исследовании. Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертных заключениях, основаны на анализе фактических данных документации и материалов, представленных в распоряжение эксперта, используя при этом существующие и допустимые при проведении судебной экспертизы методы проведения исследований, изложенные в экспертном заключении.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта от 17.05.202 № 53/22, выполненное экспертом ФИО6 по результатам повторной оценочной экспертизы, является недостаточно ясными и полными, не представлены. Не имеется в деле и доказательств того, что заключение эксперта не соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что заключение эксперта от 17.05.202 № 53/22, выполненное экспертом ФИО6 по результатам повторной оценочной экспертизы, является достаточным и достоверным доказательством для выводов суда по данному делу.

Принимая во внимание то, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, апелляционный суд считает заключение эксперта от 17.05.202 № 53/22, выполненное экспертом ФИО6 по результатам повторной оценочной экспертизы, надлежащим доказательством по делу.

Согласно выводам экспертного заключения (л.д. 78 т. 6) стоимость убытков, причиненных ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула», связанных с изъятием жилого дома общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, земельного участка площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенных по адресу: 

<

...>, находящихся в залоге у банка по договору залога недвижимого имущества № МЭ11/3269/-6 от 08.09.2020 в обеспечение договора кредитной линии с лимитом задолженности № МЭ11/3269 от 08.09.2020, в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе упущенной выгоды, по состоянию на 07.12.2020, составляет 118 119 рублей.

Однако, как следует из экспертного заключения ФИО3, экспертом принималось во внимание наличие изымаемого жилья. Так, экспертом учитывалась стоимость агентств недвижимости со стоимостью услуг по подбору жилья, затраты на риэлторские услуги  по мнению эксперта составили 66119 руб. Расходы на регистрацию жилья составили согласно данному экспертному заключению 52000 руб., всего 118 119 руб.

Вместе с тем,  материалами дела, в том числе  проведенной в суде апелляционной инстанции экспертизой (пункт 11) установлено фактическое  отсутствие строений или пригодных на момент изъятия для жилья строений на изымаемом земельном участке.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для включения данной суммы в общую сумму возмещения, поскольку изъятие имущества не связано с будущими или предполагаемыми расходами заявителя, связанными с приобретением жилья, которое отсутствовало на момент принятия решения об изъятии. Довод ответчика о том, что факт причинения  118 119 руб. убытков  не оспаривался истцом, подлежит отклонению,   учитывая публичный статус истца и  разногласия сторон относительно общей суммы суммы возмещения.

Оценивая ранее заявленный довод о наличии убытков в связи с залогом изымаемого имущества суд учитывает, что   постановление администрации города Абакана № 936 об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд города Абакана в целях комплексного развития территории КУРТ-1 принято от 17.06.2020. Все документы, связанные с принятием решения об изъятии, направлены ответчику и получены обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» 07.07.2020. Договор кредитной линии с лимитом задолженности № МЭ11/3269, а также договор залога недвижимого имущества № МЭ11/3269/-6, заключены между обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» и обществом с ограниченной ответственностью «Хакасский муниципальный банк» 08.09.2020. При этом передавая в залог спорное изымаемое имущество, общество с ограниченной ответственностью не могло не предвидеть риск неблагоприятных последствий, связанных с предстоящим изъятием у него заложенного имущества. Таким образом, отсутствует прямая причинно-следственная связь между наступившими убытками и изъятием имущества ответчика. Следовательно, оснований для расчета и взыскания возможных убытков, причиненных в рамках обязательственных правоотношений между обществом с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» и обществом с ограниченной ответственностью «Хакасский муниципальный банк», не имеется.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО «ПМ и К Манжула» указано на отсутствие у истца права на заявленный иск. Доводы жалобы в данной части основаны на неверном толковании норм права и отклонены апелляционным судом с учетом следующего.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Предоставление возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.

В силу положений пункта 3 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.

Из указанных норм следует, что на основании судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, обеспечивает перечисление денежных средств в размере, установленном решением суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Вступивший в законную силу судебный акт о принудительном изъятии недвижимого имущества является основанием для прекращения и возникновения прав на изымаемое недвижимое имущество, регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество и выплат соответствующего возмещения, включающего в себя, в частности, убытки, подлежащие возмещению и определенные на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, без принятия каких-либо дополнительных решений и заключения соглашений об этом.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В данном случае между администрацией города Абакана и некоммерческой организацией «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» достигнуто соглашение о том, что в случае обращения администрации города Абакана в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, составляющих территорию КУРТ-1, и удовлетворения данного требования судом, застройщик обязуется в течении 7 дней со дня вынесения решения суда перечислить денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет гражданина или юридического лица.

Учитывая изложенное, отсутствие в данной части возражений сторон,  суд полагает возможным перечисление денежных средств собственнику недвижимого имущества не органом исполнительной власти, принявшем решение об изъятии (администрацией города Абакана), а некоммерческой организацией «Муниципальный жилищный фонд города Абакана», поскольку данное требование не нарушает норм, регулирующих порядок выплаты возмещения собственникам недвижимого имущества при его изъятии, а также не нарушает прав собственника, претендующего на получение соответствующего возмещения.

С учетом изложенного, поскольку при оценке экспертного заключения были неверно применены нормы материального права о достаточности для исследования приведенных объектов-аналогов, что повлекло установление неверной суммы рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости,  обжалуемое решение подлежит изменению,  иск подлежит удовлетворению  с установлением   суммы возмещения 10 588 000 рублей, которая подлежит выплате истцу некоммерческой  организацией  «Муниципальный жилищный фонд города Абакана»  в течение 7 (семи) дней после вступления в силу настоящего решения.

Доводы ООО «ПМ и К Манжула» о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, поскольку в соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворение названного ходатайства является правом, а не обязанностью суда.

В нарушение части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не доказана невозможность самостоятельно получить истребуемые доказательства.

Ссылки заявителя жалобы на то, что судом не рассмотрены его доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, не соответствуют действительности, в протоколах судебных заседаний суда первой инстанции отражено, что судом исследовались материалы дела, кроме того в решении суда указано на представление ответчиком отзыва на иск. Неотражение всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Должник обязан исполнить судебный акт независимо от совершения взыскателем действий по принудительному исполнению судебного решения. Исполнение судебных актов должно быть добровольным и своевременным.

Согласно пункту 11 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории и о предоставлении возмещения в связи с изъятием земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо орган исполнительной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии указанных земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, либо юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляет денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом, или на депозит нотариуса в случае отсутствия информации о таком банковском счете.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы исковых требований в части установления срока произвести   выплату (7 дней), отклонен судебной коллегией, поскольку решение суда должно соответствовать общеправовому принципу законности в части соответствия требованиям действующего законодательства, судом первой инстанции верно указано на срок выплаты компенсации по причине императивного указания пункта 11 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных положений суд пришел к выводу о возможности установления некоммерческой организации «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» срока продолжительностью 7 дней для выплаты обществу с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» установленного возмещения.

При этом, довод жалобы о том, что указанный срок должен определяться с момента вынесения решения суда, а не с момента вступления его в законную силу, отклонен апелляционным судом, поскольку по общему правилу судебное решение приобретает законную силу, а следовательно и возможность принудительного исполнения, только с момента вступления в законную силу.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются судебными расходами.

Судебные экспертизы при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции назначались по ходатайствам ответчиков, в результате рассмотрения дела, исковые требования удовлетворены в полном объеме, в связи с чем, расходы по оплате судебных экспертиз, понесенные ответчиками, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков и взысканию не подлежат.

Вместе с тем, поскольку в результате апелляционного обжалования судом удовлетворено ходатайство ответчика – ООО «ПМ и К Манжула», о назначении повторной судебной экспертизы, а ее результаты положены в основу настоящего постановления об изменении решения суда первой инстанции, судебные расходы по оплате повторной судебной экспертизы подлежат взысканию с истца в пользу ООО «ПМ и К Манжула».

Государственная пошлина по иску составляет 12 000 руб. при подаче иска не уплачивалась, поскольку истец на основании пункта 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от её уплаты.

Поскольку в результате рассмотрения апелляционной жалобы решение суда первой инстанции изменено, государственная пошлина в размере 3000 руб., оплаченная ООО «ПМ и К Манжула» платежным поручением от 23.09.2021 № 690, подлежит взысканию с истца в пользу ООО «ПМ и К Манжула».

На основании изложенного, с учетом положений части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит  изменению в части определения размера возмещения стоимости изымаемого земельного участка.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 сентября 2021 года по делу № А74-9158/2020 изменить в части суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимости и в части распределения судебных расходов. Резолютивную часть решения изложить в редакции:

«Иск удовлетворить. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» для муниципальных нужд города Абакана в целях комплексного развития территории принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество:

жилой дом общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенный по адресу: 

<

...>,

земельный участок площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенный по адресу: 

<

...>, установив общую сумму возмещения 10 588 000 рублей.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» на  недвижимое имущество:

жилой дом общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенный по адресу: 

<

...>,

земельный участок площадью 935 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенный по адресу: 

<

...>.

Обязать некоммерческую организацию «Муниципальный жилищный фонд города Абакана» произвести выплату возмещения за изымаемые для муниципальных нужд города Абакана  объекты недвижимости: жилой дом общей площадью 66 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1354, расположенный по адресу: 

<

...>, земельный участок площадью 935  кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:101, расположенный по адресу: 

<

...>, в размере   в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула» в течение 7 (семи) дней после вступления в силу настоящего решения.

Взыскать с администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПМ и К Манжула»  3000 рублей расходов по уплате  государственной пошлины, 24 500 рублей расходов за проведение экспертизы».

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

С.Д. Дамбаров

 

Н.А. Морозова