АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-73017/2023

02 июля 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2025 года 

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2025 года  

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В., судей Архиповой Ю.В., Кольцовой Н.Н.,  

при участии в заседании: 

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ат-Инвест» - ФИО1, по доверенности от 27.12.2024г.,  

от ответчика: обществу с ограниченной ответственностью «Лента» - ФИО2, по доверенности от 24.02.2025г., ФИО3, по доверенности от 24.02.2025г.,  

рассмотрев 19 июня 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ат-Инвест» на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2025 года по делу № А41-73017/2023  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АтИнвест»  

к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» 

об обязании исполнить обязательство,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ат- Инвест» (далее – ООО УК «АТ-ИНВЕСТ» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением об обязании общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента», ответчик) выполнить в рамках договора аренды № 19/05-15/2Ан от 15.04.2016 в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу за свой счёт текущий ремонт здания – Корпус А, кадастровый номер: 50:23:0080301:402, местоположение: 

<

...>, по перечню работ и в объеме, указанных в Акте о недостатках части объекта аренды от 07.12.2022 (1584 пунктов), а также о присуждении к взысканию в случае неисполнения судебного акта по делу в течение 14 календарных дней с момента его вступления в законную силу судебной неустойки в размере 1% от суммы 58 541 291 руб. 76 коп. за каждый день неисполнения судебного акта по делу по день фактического исполнения судебного акта.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2024 года заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2025 года решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены в части, установленной по итогам экспертизы, с определением срока исполнения обязательства в течение 4 месяцев с даты вступления судебного акта в законную силу и установлением судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.  

Не согласившись с принятым апелляционным судом по существу спора постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на неправильное применение норм  

материального права и противоречие выводов апелляционного суда условиям заключенного договора и фактическим действиям ответчика, просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.  

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от общества с ограниченной ответственностью «Лента» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.  

В заседании суда кассационной инстанции 19 июня 2025 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела отзыва.  

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.  

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что в соответствии с договором аренды от 15.04.2016 № 19/05-15/2Ан истец передал в пользование ООО «БИЛЛА» для осуществления деятельности в области складирования, хранения и обработки продовольственных и непродовольственных товаров, в том числе алкогольной продукции, оказания логистических услуг, размещения офиса и в административно-бытовых целях одноэтажное нежилое здание - Корпус А  

площадью 20 652 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0080301:402, находящееся по адресу: Московская область, Раменский район, городское поселение Быково, 

<

...>.  

В соответствии с условиями пункта 2.4.7 договора арендатор обязывался осуществлять за свой счет уборку объекта аренды и прилегающей территории, а также не реже 1 раза в 2 года с учетом составленных в рамках проведения арендодателем инспектирования состояния объекта аренды актов о недостатках – текущий ремонт объекта аренды путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей и находящихся в зоне эксплуатационной ответственности инженерного оборудования и инженерных сетей.  

При этом обязательство по проведению текущего ремонта считается исполненным после составления и подписания в установленном пунктом 4.21 договора порядке акта осмотра по факту выполнения работ по текущему ремонту.  

Стоимость выполнения предусмотренных пунктом 2.4.7 договора работ со стороны арендодателя компенсации не подлежит и счет арендной платы не учитывается.  

В соответствии с п. 2.1.4 договора арендодатель имеет право не чаще одного раза в месяц (за исключением случаев, когда объекту аренды может быть нанесен ущерб, в том числе в результате возгорания, повреждения ограждающих конструкций, проведения арендатором несанкционированных ремонтных и иных работ, требующих согласования) проводить осмотр объекта аренды на предмет его содержания арендатором в исправном техническом, противопожарном, санитарном состоянии, использования объекта аренды по целевому назначению, с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за 2 (два) календарных дня до даты осмотра в письменном виде.  

При неявке представителя арендатора либо в случае его отказа от подписания акта о недостатках арендодатель составляет указанный акт в одностороннем порядке и направляет один экземпляр по почте либо передает нарочным арендатору.  

Арендатор в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента (даты) получения Акта осмотра вправе предоставить арендодателю мотивированные возражения.  

При непредставлении таких возражений требования арендодателя считаются принятыми арендатором и недостатки объекта подлежат устранению в течение 14 календарных дней с даты получения Акта, если иной срок не согласован сторонами письменно.  

В соответствии с дополнительным соглашением от 04.05.2022 № 5 права и обязанности арендатора по договору с 01.04.2022 переданы ответчику.  

Обращаясь с вышеуказанными требованиями в суд, истец указал, что составленный 07.12.2022 в одностороннем порядке акт о 1584 недостатках объекта аренды и необходимых мероприятий по их устранению был направлен ответчику, возражений на который не последовало, но при этом обязательства по проведению текущего ремонта в установленный договором срок не выполнены.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, руководствовался положениями статей 196, 199-200, 309-310, 314, 330, 615-616 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из непредставления ответчиком доказательств исполнения в установленные договором сроки обязательств по осуществлению текущего ремонта объекта аренды, отклонив при этом ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, заявления применения последствий истечения срока исковой давности, а также с учетом положений статей 64, 71, 82, 86, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – ходатайства о назначении экспертизы, согласившись при этом с учетом положений статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств» и в определении от 10.02.2016 № 305-ЭС15-19679, с требованием о присуждении неустойки в размере 1% от суммы неисполненного обязательства в размере 58 541 291 руб. 76 коп. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.  

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309-310, 606, 608, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковав условия пункта 2.3 договора об обязательствах арендодателя, а также приняв во внимание изложенные в  

подготовленном на основании определения от 25.10.2024 экспертом ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России ФИО4 заключении выводы, исходил из соответствия в составленном истцом Акте осмотра от 07.12.2022 условиям пункта 2.4.7 договора дефектов, стоимость и сроки устранения которых составляет 16 767 023 руб. 14 коп. и 4 месяца соответственно, отклонив при этом ссылки истца на акцепт ответчиком акта осмотра с учетом положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду его составления в одностороннем порядке без указания самостоятельных от договора существенных условий и отсутствия доказательств выражения ответчиком каким-либо образом согласия с требованиями акта, а также с учетом положений Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на рецензию специалиста как подтверждение недостоверности экспертного заключения.  

Определяя с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.06.2018 № 305-ЭС15-9591, судебную неустойку в размере 5 000 руб., апелляционный суд исходил из ненаступления с учетом проведения на основании приказа от 01.11.2021 № 8125/1 текущего ремонта силами сотрудников предыдущего арендатора для ответчика срока исполнения спорных обязательств по договору.  

В то же время судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.  

Исполнение требований части 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными, достигается соблюдением рассматривающим дело судом норм частей 1 и 2 статьи 71 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непосредственному полному объективному и всестороннему исследованию и оценке, в том числе по критериям относимости, допустимости и достоверности, подлежит каждое представленное в материалы дела  

доказательство как в отдельности, так и во взаимной связи и совокупности с иными доказательствами.  

При принятии решения, как указано в статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.  

При этом их буквального и системного толкования положений пункта 13 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, должен не только привести обусловленные иной оценкой представленных в материалы дела доказательств мотивы, но и применительно к положениям статей 67-68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обосновать отклонение тех доказательств, на которые приведены в обоснование принятого судом первой инстанции решения и ссылается участвующее в деле лицо.  

Согласно положениям пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности применительно к предмету настоящего спора возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом либо не предусмотренных, но не противоречащих ему, а также из неосновательного обогащения.  

Толкование и правовая квалификация договора, на основании которого предъявлен иск, осуществляется в соответствии с положениями статей 420-421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснений, согласно которым толкование условий договора осуществляется исходя из их буквального изложения и в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства таким образом, чтобы не позволить какой-либо  

стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, а также не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.  

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров, необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.  

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос добросовестности поведения стороны подлежит рассмотрению судом не только по обоснованному заявлению другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от критериев добросовестного поведения.  

В соответствии с положениями статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, который должен быть полным и безоговорочным. При этом указано, что молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.  

Также согласно положениями пункта 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.  

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, сторонами согласовано условие о сроке направления арендатором мотивированных возражений на составленный арендодателем акт осмотра объекта аренды, а также предусмотрены последствия отсутствия таких возражений.  

В ходе рассмотрения дела обстоятельств оспаривания ответчиком таких условий договора не установлено, возражений относительно их применимости не заявлено.  

При этом судом первой инстанции со ссылкой на направленные до составления акта от 07.12.2022 претензии и обстоятельства повторения в спорном акте недостатков, указанных в ранее составленных актах осмотра, указано на отсутствие со стороны ответчика намерения на добровольное урегулирование спора.  

Обстоятельства направления ответчиком мотивированных выражений на спорный акт также не были установлены и судом апелляционной инстанции.  

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации под принципом эстоппеля понимается утрата стороной права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении.  

Несмотря на правильность вывода о том, что направленный истцом акт от 07.12.2022 по своей сути не является офертой, суд апелляционной инстанции применительно к вышеуказанным положениям не установил экстраординарность причин заявления в нарушение установленного договором срока и в опровержение факта наступления обязанности по проведению ремонта возражений относительно указанного в составленном арендодателем акте объема ремонтных работ только на стадии рассмотрения основанного на акте спора в суде.  

Кроме того, оценивая поступившее экспертное заключение и признавая подлежащими устранению только дефекты, обусловленные небрежным отношением к арендованному имуществу (повреждения), суд апелляционной инстанции в нарушение положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации согласился с выводом об исключении из указанного истцом перечня дефектов, связанных с нормальным износом объекта аренды, не указав при этом на работы, которые бы относились к капитальному ремонту либо к имуществу, находящемуся на балансовой ответственности арендодателя.  

С учетом изложенного суд округа приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции сделаны ошибочные, противоречащие нормам материального и процессуального права, а также фактическому содержанию представленных в материалы дела доказательств, выводы о ненаступлении для  

ответчика обязанности по выполнению связанных с содержанием объекта аренды в надлежащем состоянии работ по текущему ремонту в указанном истцом и не оспоренном в установленный договором срок объеме, что является предусмотренным статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта.  

В то же время, поскольку судом первой инстанции были установлены все обстоятельства спора, имеющие значение для правильного его разрешения, суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным, отменив постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2025 года по делу № А41-73017/2023 отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2024 года оставить в силе.  

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина  

Судьи: Ю.В. Архипова  

 Н.Н. Кольцова