﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5138/2019

10 декабря 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

 

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от акционерного общества «Компания Сангар» - Черненькая Л.М., представитель по доверенности от 11.11.2019 № 09.08-01/13-140

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Компания Сангар» 

на решение от 15.04.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2019

по делу № А51-8760/2018 

Арбитражного суда Приморского края

по иску акционерного общества «Компания Сангар» 

к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края 

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 6 521 959 руб. 47 коп. 

третьи лица: департамент градостроительства Приморского края, управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока  

Акционерное общество «Компания Сангар» (ИНН 2540044937, ОГРН 1022502266324, адрес: 690003, г. Владивосток, ул. Нижнепортовая, д. 3; далее – АО «Компания Сангар», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, адрес: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 22, далее – департамент, уполномоченный орган, ответчик), департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края (ИНН 2540152379, ОГРН 2540152379, адрес: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 22) о расторжении договора аренды от 07.11.2016 № 108-в земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411; об обязании департамента земельных и имущественных отношений Приморского края совершить действия, направленные на восстановление нарушенного права, а именно произвести списание арендных платежей по договору аренды от 07.11.2016 № 108-в с момента начисления до даты расторжения договора; взыскать с департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу АО «Компания Сангар» за счет казны Приморскою края убытки в виде ранее уплаченных арендных платежей по договору аренды от 07.11.2016 № 108 в размере 6 521 959 руб. 47 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (далее – УГА администрации                         г. Владивостока), департамент градостроительства Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2019, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, АО «Компания Сангар» просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В жалобе заявитель, указывая на предоставление земельного участка с недостатком, препятствующим его использованию, которое не заявлялось при проведении аукциона, обращает внимание на то, что паспорта памятников природы утверждены постановлением администрации Приморского края от 21.12.2010 № 410-па. Следовательно, собственник земельного участка должен был обладать на момент проведения аукциона данной информацией о дополнительном ограничении. В этой связи считает, что судами не дана оценка этим доказательствам. Не принят судами довод заявителя относительно обстоятельств по делу № А51-13188/2017, по поводу которых сделан вывод о невозможности ввиду названного ограничения получения разрешения на строительство объекта. Полагает, что использование к застройке участка площадью 3512 кв.м по отношению к арендной плате по договору является несоразмерным, в таком случае общество не стало бы участвовать в торгах ввиду экономической нецелесообразности. Выводы судов касательно иных ограничений, по мнению истца, не имеют правового значения, исходя из предмета заявленных требований. АО «Компания Сангар» также не согласно с выводом суда первой инстанции об использовании обществом данного участка. В завершение жалобы настаивает на существовании причинно-следственной связи между действиями ответчика и понесенными истцом убытками, поскольку уполномоченным органом на стадии проведения аукциона и заключения договора не было принято должных мер по проверке существующих ограничений в использовании спорного участка.

В отзыве на кассационную жалобу департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края в отзыве на кассационную жалобу ссылается на то, что департамент земельных и имущественных отношений Приморского края при предоставлении земельного должен был удостовериться о существующих ограничениях; при таких обстоятельствах основания для взыскания именно с него убытков отсутствуют; ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав позицию присутствовавшего в судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения департамента от 15.07.2016 № 557-вр, протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 28.09.2016 между департаментом и ООО «Компания Сангар» заключен договор аренды от 07.11.2016 № 108-В в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411, площадью 18 385 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35, для использования в целях строительства туристической базы, разрешенное использование: туристические базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.2 договора передача участка произведена сторонами по акту приёма-передачи от 07.11.2016.

Пунктом 1.3 договора срок аренды участка определен сторонами - 4 года 6 месяцев с момента подписания договора.

В силу пункта 3.4.3 договора на всем земельном участке права арендатора ограничены в связи с нахождением земельного участка в границах запретного района военного объекта; указано на необходимость в соответствии с подпунктом 3 пункта 10 постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использовании земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны для проведения строительных работ получения специального разрешения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект. На части земельного участка площадью 10 041 кв.м права арендатора ограничены в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. На всем земельном участке права арендатора ограничены в связи с нахождением в водоохранной зоне. Арендатору земельного участка при наличии на участке инженерных коммуникаций предписано обеспечить беспрепятственный допуск представителей собственников линейных объектов или представителей организации, осуществляющих эксплуатацию линейных объектов, к данным объектам в целях обеспечения их безопасности.

16.05.2017 АО «Компания Сангар» обратилось в УГА администрации     г. Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Туристическая база, расположенная по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35», к которому были приложены документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 2.6.1 Административного регламента предоставления администрацией                             г. Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство», утвержденного постановлением администрации                                г. Владивостока от 30.12.2010 № 1606.

Письмом от 22.05.2017 № 5578/20у в выдаче разрешения на строительство заявителю отказано в связи с отсутствием в приложенных к заявлению документах специального разрешения федерального органа исполнительной власти для проведения строительных работ.

Данный отказ оспорен обществом в судебном порядке.

В рамках дела № А51-13188/2017 установлено, в частности, что земельный участок находится в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, а именно охранной зоны памятника природы регионального значения «Кекуры» (скалы) «Жаба» и «Тюлень» (часть обнажения горных пород «Лазурное»), зоне с особыми условиями использования территории; часть спорного земельного участка расположена в границах охранной зоны памятника природы регионального значения «Обнажение горных пород «Лазурное», зоне с особыми условиями использования территории.

Паспорт памятника природы «Обнажение горных пород «Лазурное» утвержден 21.12.2010 постановлением администрации Приморского края     № 410-па, что указывает на то, что собственник участка на момент проведения аукциона должен был обладать информацией о данном дополнительном ограничении.

Статус памятника природы присвоен объекту на основании решения исполнительного комитета Приморского краевого Совета народных депутатов от 20.01.1984 № 27 «Об отнесении уникальных и типовых природных объектов к государственным памятникам природы Приморского края, при этом сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены только 12.09.2017.

АО «Компания Сангар», ссылаясь на то, что данное дополнительное ограничение не было указано в договоре аренды от 07.11.2016 и на момент его заключения не значилось в сведениях единого государственного реестра, в связи с чем, по мнению общества, земельный участок имеет существенные недостатки, не позволяющие арендатору его использовать по назначению - в целях строительства туристической базы, предъявило в арбитражный суд настоящий иск на основании, в том числе пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В статье 606 ГК РФ отражено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 450 ГК РФ закреплено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В  пункте 1 статьи 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании диспозитивных положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе восстановить свое нарушенное право, в том числе, путем досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ обусловлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При рассмотрении спора суды первой  и апелляционной инстанций исходили из того, что истец не доказал, что указанное им основание для досрочного расторжения договора аренды земельного участка - нахождение его в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, свидетельствует о полной невозможности фактического использования этого участка.

В этой связи судами указано, что АО «Компания Сангар» с учетом изначальной информированности об установленных конкурсной документацией и договором ограничений изначально знало о невозможности  использования всего предоставленного в аренду земельного участка под строительство туристической базы, переданного в аренду. При этом со стороны арендатора претензий относительно невозможности использования спорного земельного участка для испрашиваемой цели при объеме известных ограничений не заявлялось.

В свою очередь, ссылаясь на невозможность использования участка под строительство туристической базы с учетом дополнительно выявленного ограничения, истец не представил доказательств обращения в установленном законом порядке (с приложением необходимых документов, в том числе, указанных в пункте 3.4.3 договора) за выдачей разрешения на строительство, при отсутствии доказательств разработки проектной документации на строительство объекта с учетом существующих ограничений, в силу чего полная непригодность спорного земельного участка к использованию по назначению признана недоказанной.

Судами также принято во внимание, что общая площадь участка, предоставленного в аренду истцу, составляет 18 385 кв.м, площадь выявленной охранной зоны – 14 873 кв.м, в силу чего у истца наличествует возможность по использованию земельного участка площадью 3512 кв.м.

Таким образом, не имеется оснований полагать переданный в аренду участок не пригодным той цели, на которую арендатор рассчитывал при заключении договора – строительство туристической базы. Приведенное обществом обстоятельство не является в данном случае недостатком вещи, наличие которого могло бы повлечь расторжение договора ввиду существенного нарушения его условий со стороны арендодателя.

Кроме того, следует отметить, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется в предпринимательской деятельности, арендатор, производя осмотр земельного участка, мог получить информацию относительно памятника природы с учетом ее публичности (паспорт «Обнажение горных пород «Лазурное» утвержден 21.12.2010 постановлением администрации Приморского края № 410-па). Как следует из заявки общества на участие в аукционе, им подтверждено, что на дату подписания заявки он ознакомлен с предметом аукциона, в том числе местоположением, площадью, границами, ограничениями и обременениями, фактическим состоянием земельного участка, с его разрешенным использованием и целью использования, а также о том, что заявителю была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием участка в результате осмотра; претензий к организатору аукциона он не имеет.

Отказывая в части иска о взыскании убытков, в качестве которых истец определил уплаченную им арендную плату в размере 6 521 959 руб. 47 коп. за период с ноября 2016 года по ноябрь 2017 год, суды исходили из отсутствия правовых оснований, устанавливающих совокупность условий для данного вида гражданско-правой ответственности.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, иных аргументов, способных повлиять на итоговый результат спора, не заявлено.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.04.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2019 по делу № А51-8760/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова