АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-1614/2019

г. Нижний Новгород                                  18 декабря 2019 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны  (шифр дела  44-359), при ведении протокола   судебного заседания   помощником судьи Кузнецовой А.В.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества  с ограниченной ответственностью  «Академия здоровья»  (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Саров,

к ответчику: Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области  (ИНН 

<

***>;  ОГРН 

<

***>), г. Саров,

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.06.2018;

от ответчика: не явился,

установил:

ООО «Академия здоровья» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 788 000 руб., расходов на определение стоимости неотделимых улучшений в сумме 15 000 рублей.

Исковые требования основаны на статье 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

              Ответчик иск не признал, письменную позицию изложил в отзыве  (л.д. 23-25 том 2), считает, что исковые требования направлены на переоценку обстоятельств, установленных по делу А43-17804/2016;  указывает, что поскольку имущество, являющееся  предметом аренды по договору от 01.01.2012, впоследствии выкуплено истцом в порядке ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ для себя, неосновательное обогащение на стороне  Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области не возникло. 

            Судом отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства в целях представления дополнительных доказательств. Спор рассмотрен по существу.

            Судом установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области и обществом с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" заключен договор от 01.01.2012 № 46 аренды недвижимого имущества казны города Сарова, в соответствии  с которым последнему переданы в аренду здание мастерской, здание сарая, расположенные по адресу: 

<

...>, строения 1 и 2 соответственно. По акту приема передачи от 01.01.2012 имущество передано арендатору.

            Срок аренды недвижимого имущества  установлен пунктом 2.1. договора с 01.01.2012 по 01.11.2016. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.02.2012 за № 52-52-19/002/2012-027.

            В период действия договора аренды от 01.01.2012 № 46 арендатором с согласия арендодателя проведен капитальный ремонт кровли здания.  Стоимость ремонтных работ оставила согласно акту о приемки выполненных работ от 20.04.2016, справки о стоимости выполненных работ и затрат  составили 1 800 000 руб. Рыночная стоимость неотделимых улучшений (кровля) согласно отчету об оценке №596/2018, подготовленного ООО "Инвестконсалтинг", составила 1 788 000 руб.

           В рамках дела А43-17804/2016 урегулированы разногласия, возникшие при  заключении  договора купли-продажи муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений  отдельные законодательные акты Российской  Федерации.

             Однако, при определении выкупной цены помещения, стоимость неотделимых улучшений, учтена не была. Поскольку данные улучшения произведены в рамках действия договора аренды, их стоимость после прекращения договора аренды подлежит возмещению арендатору.

             Полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в  виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате ремонта кровли, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Императивные нормы части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусматривают возможность засчитать стоимость произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Между тем произведенные арендатором неотделимые улучшения подлежат зачету в счет выкупной стоимости имущества, что предполагает разрешение данного вопроса на стадии согласования цены договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, в силу требований приведенных норм права зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него.

В рассматриваемом случае, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона N 159-ФЗ стороны по спору 01.03.2018  заключили договор купли-продажи нежилого помещения - здания мастерской. Цена имущества определена  в размере 7 358 180 рублей на основании решения суда делу А43-17804/2016.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные вышеуказанным судебным актом арбитражного суда, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь.

 Доводы истца включении в выкупную  цену мастерской стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате ремонта кровли в 2016,  были предметом оценки по делу А43-17804/2016, однако судом отклонены.

  Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества.

Исковые требования ООО "Академия здоровья" фактически направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части  установленной решением суда цены.

Кроме того, в соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из положений пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды, если иное не установлено договором. Такому праву корреспондирует соответствующая обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных улучшений.

В силу названных норм права стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества, в случае прекращения договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю.

 В конкретном случае имущество выкуплено истцом для себя и в  случае предъявления иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений иное толкование норм о неосновательном обогащении противоречило бы нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (статьям 209, 210 ) об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.

    Учитывая вышеизложенное, иск удовлетворению не подлежит. 

            Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца 

  Руководствуясь статьями  110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

           Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

   Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                  Андрюхина Ю.Ю.