АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А09-8598/2021

23 июня 2025 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Постановление в полном объёме изготовлено   23 июня 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола 

судебного заседания:

Переверзева А.В.,

ФИО1,

ФИО2,

помощником судьи Соболевой О.А.,

при участии в судебном заседании:        

от заявителя жалобы:

ФИО3, представителя Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации по доверенности, одновременно являющейся представителем Брянской администрации по доверенности;

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО4, представителя ООО "Комтел" по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по делу № А09-8598/2021,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, Управление) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комтел" (далее - ООО "Комтел", Общество) о взыскании 2 984 315 руб. 48 коп., в том числе 2 779 121 руб. 70 коп. долга по договору аренды № 48802Г от 05.09.2016 за период с 25.08.2020 по 31.03.2022 и 205 193 руб. 78 коп. неустойки за период с 30.10.2020 по 05.04.2022 (с учетом уточнений требований). 

Решением суда от 07.08.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 и принять новый судебный акт.

Кассатор указывает на необоснованность выводов судов об отсутствии у ответчика возможности использовать арендуемый земельный участок ввиду выдачи 15.10.2019 разрешения на строительство, а также вынесения решения суда от 19.04.2022 по делу № А09-9452/2020, которым на Управление Росреестра по Брянской области возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО "Комтел" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду.

Судебное разбирательство откладывалось для предоставления сторонами дополнительных правовых позиций.

До начала судебного разбирательства от сторон по делу поступили письменные пояснения. Кроме того, Общество ходатайствовало о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд приобщил поступившие письменные пояснения к материалам дела, отказал в приобщении дополнительных доказательств, поскольку данные действия выходят за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

В судебном заседании представитель Управления поддержал поданную кассационную жалобу, представитель Общества полагал жалобу необоснованной.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов по доводам кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с приказами Управления имущественных отношений Брянской области № 1539 от 13.05.2009, № 899 от 29.04.2010 земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:032707:27 и 32:28:032707:34 соответственно были предоставлены ЗАО "Брянскнефтепродукт" в аренду в целях строительства офисного здания сроком на три года каждый (договор аренды № 43353 и № 44520).

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области № 1018 от 10.05.2012 продлен срок действия вышеуказанных договоров аренды сроком на 3 года. 

В последующем, 17.03.2014, между ООО "Комтел" и ЗАО "Брянскнефтепродукт" были заключены договор № 3791214/0133Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:27, договор № 3791214/0134Д от 17.03.2014 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:34.

На основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области от 11.09.2014 № 1974 сроки действия договоров аренды продлены повторно, срок продления действия договоров составил 5 лет. В тот же день между сторонами заключено дополнительное соглашение к договорам аренды о продлении сроков их действия до 10.09.2019.

В связи с объединением земельных участков, предоставленных по двум самостоятельным договорам аренды, 05.09.2016 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО "Комтел" (арендатор) заключен договор аренды № 48802Г земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6662 кв.м с кадастровым номером 32:28:0032707:230, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования участка: для строительства здания офиса.

Согласно пункту 3.2 договора рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 1 738 000 руб.

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки.

Срок аренды земельного участка составляет 3 года и устанавливается с 05.09.2016 по 04.09.2019.

По истечении срока, установленного в договоре аренды, Обществом получено письмо № 29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок может использоваться арендатором по договору аренды в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ ввиду отсутствия заявлений сторон о расторжении договора.

Общество не вносило арендную плату за пользование земельным участком в период с 25.08.2020 по 31.03.2022, в связи с чем, по мнению истца, образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 779 121 руб. 70 коп., которая по результатам соблюдения Управлением претензионного порядка разрешения спора погашена не была, что послужило основанием для подачи иска.

По мнению суда округа, разрешая спор, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 328, 606, 611, 614, 615, 620 Гражданского кодекса РФ (далее -  ГК РФ),  правовыми позициями, изложенными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

При этом арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Указанная правовая позиция неоднократно излагалась Верховным Судом РФ в ходе рассмотрения конкретных дел и отражена в Обзорах судебной практики (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021)).

Тем самым установление возможности использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления имеет существенное значение для разрешения заявленного иска.

Из системного толкования статей 606, 614 ГК РФ и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

В данном случае земельный участок предоставлялся для целей строительства. Тем самым интерес арендатора состоял в возведении на арендуемом земельном участке объекта капитального строительства и возможности регистрации в отношении него права собственности.

Вместе с тем, как установлено судами, 08.06.2020 Управление направило в адрес Общества уведомление об отказе от договора и сообщило о необходимости возвратить земельный участок.

Арендодатель 25.08.2020 обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о погашении реестровой записи о праве аренды ООО "Комтел" на спорный земельный участок.

В августе 2020 года ООО "Комтел" обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в чем Обществу было отказано по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанный земельный участок. 

В дальнейшем, 04.03.2021, Брянской городской администрацией подан иск к Обществу об обязании возвратить земельный участок. Итоговый судебный акт по данному спору (определение об оставление иска без рассмотрения) принят 14.12.2022 (дело № А09-1609/2021).

При наличии вышеуказанных обстоятельств продолжение выполнения ответчиком строительных работ несло высокие риски. Фактически в указанный период возведение объекта капитального строительства было приостановлено, использование земельного участка по назначению было невозможно.

Продолжение действия выданного административным органом разрешения на строительство не позволяло арендатору быть уверенным в возможности зарегистрировать право на строение из-за отсутствия прав на земельный участок.

Что же касается признания в судебном порядке незаконным отказа Управления Росреестра по Брянской области в осуществлении государственного кадастрового учета, государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, то решение суда по данному спору вступило в силу только 16.09.2022 (дело № А09-9452/2020), то есть по истечении периода начисления задолженности.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Оценив доказательства, представленные в материалах дела, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела и обстоятельства, установленные в рамках дела № А09-9452/2020, установив, что истец не мог пользоваться спорным земельным участком по назначению по вине арендодателя в заявленный период, суды правомерно признали требование истца о взыскании арендной платы необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку ответчик не обязан был вносить арендную плату за период, в который был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Заявитель жалобы по существу выражает несогласие с результатами оценки доказательств, настаивает на их переоценке и установлении иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по делу № А09-8598/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

      А.В. Переверзев

Судьи

ФИО1

ФИО2