Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-104366/19-28-605

г. Москва

14 августа  2020г.

Резолютивная часть решения объявлена 28.07.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2020 г.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично

при ведении протокола  секретарем  ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» (ОГРН 

<

***>) - о взыскании задолженности 2 578 597, 31 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35 765, 39 руб. и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» (ОГРН 

<

***>) к ответчику Акционерному обществу «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) - о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды № 0112/15-А от 01.12.2015 г., оформленную уведомлением от 14.11.2018 г. № ИЮ/23-10/18

При участии:

от истца (по первоначальному иску) – ФИО2, по доверенности №111 от 22.04.2019 г., диплом № 2025 от 27.05.1999 г.

от ответчика (по первоначальному иску) – адвокат Мамич В.А. по доверенности от

06.05.2019 г., удостоверение № 13533 от 08.07.2014г.; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Московский Метрострой» обратилось в Арбитражный суд города Москвы суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» о взыскании задолженности 2 578 597, 31 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35 765, 39 руб. и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» (ОГРН 

<

***>) к ответчику Акционерному обществу «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) - о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды № 0112/15-А от 01.12.2015 г., оформленную уведомлением от 14.11.2018 г. № ИЮ/23-10/18.

 

Судом принят частичный отказ от исковых требований в части - обязать освободить комнаты: 4, 6, 7, 7а, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32 общей площадью 146, 9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 6, в порядке ст. 150 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса», возражая относительно удовлетворения исковых требований, заявило о принятии судом встречного иска к Акционерному обществу «Московский Метрострой», в котором просит признать недействительной одностороннюю сделку по изменению арендной платы по договору аренды № 0112/15-А от 01.12.2015 г., оформленную уведомлением от 14.11.2018 г. № ИЮ/23-10/18.

Определением от 16.09.2019 г. встречное исковое заявление принято судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме с учетом частичного отказа от исковых требований, по доводам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, встречный иск просил удовлетворить в полном объеме.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между арендодателем (истец) и арендатором (ответчик) был заключен договор № 0112/15-А на аренду нежилых помещений.

Арендодатель в рамках исполнения договора передал во временное владение и пользование ответчику помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 6, комнаты: 4, 6, 7, 7а, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32, общей площадью 146,9 кв. м, сроком на 11 месяцев, что подтверждается актом приемки-передачи.

15.02.2019 г. договор сторонами расторгнут.

Помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи имущества от 23.04.2019 г.

Согласно п. 3.1 договора, сумма годовой арендной платы определяется на основании приложения №1 к договору и составляет 30 000 руб. 04 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2017 г. к договору стороны изменили размер арендной платы начиная с 01.10.2017 г. по 13.12.2018 г. до 61 208 руб. 33 коп. в месяц.

В соответствии с п. 3.2 и п. 3.3 договора ответчик обязался дополнительно к сумме арендной платы компенсировать стоимость коммунальных расходов, расчет которых производится на основании показаний установленных счетчиков либо пропорционально площади арендуемых помещений к площади всего административного здания.

Пунктом 3.9 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления не позднее, чем за месяц до даты изменения.

Истец письмом № ИЮ/23-10/18 от 14.11.2018 г. уведомил ответчика об изменении арендной платы в одностороннем порядке, согласно которому с 14.12.2018 г. размер ежемесячной арендной платы составил 483 545 руб. 83 коп.

В ответ на указанное уведомление ответчик направлял письма о несогласии с новым размером арендной платы, поскольку её размер существенно превышает рыночные ставки арендной платы.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком своевременно и в полном объеме не внесена арендная плата с учетом уведомления об изменении размера арендных платежей с 14.12.2018 г., просит взыскать задолженность в размере 2 578 597, 31 руб. по состоянию на 23.04.2019 г.

Ответчик, возражая против требования истца о взыскании задолженности, ссылается на то, что истец неправомерно повысил размер арендной платы до суммы, превышающей рыночные ставки арендной платы.

Определением от 16.01.2020 г. судом в рамках рассмотрения настоящего спора была назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперту поставлен вопрос: какова рыночная ставка арендной платы 1 кв.м в год с учетом НДС и без учета операционных расходов нежилых помещений, общей площадью 146,9 кв.м. расположенных по адресу: 

<

...> этаж, комнаты: № № 4, 6, 7, 7А, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32,  за период с 14.12.2018 г. по 23.04.2019 г.?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 3101-20 от 12.03.2020г., рыночная ставка арендной платы 1 кв.м в год с учетом НДС и без учета операционных расходов нежилых помещений, общей площадью 146,9 кв.м. расположенных по адресу: 

<

...> этаж, комнаты: № № 4, 6, 7, 7А, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32, за период с 14.12.2018 г. по 23.04.2019 г. составляет 10 146 руб. 00 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Учитывая, что размер арендной платы был увеличен истцом в 7,9 раз, что явно непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, суд соглашается с доводами ответчика и принимает для расчета задолженности ответчика по внесению арендной платы рыночную ставку, определенную экспертом.

Таким образом, задолженность ответчика по внесению арендной платы за взыскиваемый истцом период составляет 460 805 руб. 36 коп., в том числе 443 169 руб. 02 коп. – долг ответчика по состоянию на 13.12.2018 г. и 417 636 руб. 34 коп.  – долг за период с 14.12.2018 г. по 23.04.2019 г.

Истец и ответчик не оспаривают указанный размер задолженности.

Истец также просит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 555 720 руб. 06 коп.

Ответчик признал требование истца в части на сумму 178 218 руб. 70 коп.

Суд соглашается с контррасчетом ответчика, поскольку представленные истцом акты сверки, подписанные им в одностороннем порядке, не могут служить доказательством наличия задолженности у ответчика в заявленном размере. Кроме того, представленные истцом акты и счета не подписаны АО «Мосэнергосбыт» и истцом соответственно.

Таким образом, истец не подтвердил факт потребления ответчиком коммунальных услуг на сумму 555 720 руб. 06 коп., в связи, с чем требование истца подлежит удовлетворению в части на сумму 178 218 руб. 70 коп.

Кроме того, истцом к взысканию с ответчика заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35 765 руб. 39 коп.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Суд, проверив расчет истца, не может с ним согласиться, поскольку истец произвел расчет процентов исходя из суммы задолженности 2 578 597 руб. 31 коп., тогда как требование о задолженности удовлетворено судом в части на сумму 460 805 руб. 36 коп.

Принимая во внимание положения статьи 395 ГК РФ, установив, что ответчик неправомерно удерживает денежные средства истца, суд удовлетворяет требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 433 руб. 00 коп., в остальной части требование истца о взыскании процентов удовлетворению не подлежит.

Суд считает возможным удовлетворить встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» к ответчику Акционерному обществу «Московский Метрострой» о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды № 0112/15-А от 01.12.2015 г., оформленную уведомлением от 14.11.2018 г. № ИЮ/23-10/18.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ сторона, которой законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, законами или договором.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на сновании п. 2 ст. 10 ГК РФ вправе отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Поскольку судом установлено на основании выводов проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, что рыночная ставка арендной платы 1 кв.м в год с учетом НДС и без учета операционных расходов нежилых помещений, общей площадью 146,9 кв.м. расположенных по адресу: 

<

...> этаж, комнаты: № № 4, 6, 7, 7А, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32, за период с 14.12.2018 г. по 23.04.2019 г. составляет 10 146 руб. 00 коп., суд считает обоснованными доводы ответчика, изложенные во встречном иске.

Так, суд приходит к выводу, что требования ответчика подлежат удовлетворению.

Поскольку в судебном заседании истец частично отказался от исковых требований - обязать освободить комнаты: 4, 6, 7, 7а, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32 общей площадью 146, 9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 6, производство по делу в указанной части прекращено, то в соответствии с абз. 3 пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета в размере 6 000 руб. 00 коп.

Ввиду частичного отказа в удовлетворении первоначального иска в оставшейся части уплаченная истцом государственная пошлина в силу ст. 110 АПК не подлежит взысканию с ответчика.

Вследствие того, что в рамках встречного искового заявления суд признал требования ответчика о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы обоснованным, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ с Акционерного общества «Московский Метрострой» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 49, 65, 71, 75, 110, 167 - 171, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Принять частичный отказ  - Акционерного общества «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) от исковых требований в части - обязать освободить комнаты: 4, 6, 7, 7а, 9, 10, 11, 14, 27, 28, 30, 32 общей площадью 146, 9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 6. Производство по делу в указанной части прекратить. Возвратить Акционерному обществу «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере  6 000 руб. 00 коп., выдать справку на возврат государственной пошлины.

Первоначальные исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» (ОГРН 

<

***>) в пользу Акционерного общества «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 460 805 руб. 36 коп.,  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 433 руб. 00 коп.,  сумму задолженности по оплате коммунальных услуг, включая компенсацию расходов за период с 16.02.2019 по 19.04.2019 в общей сумме  178 218 руб. 70 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 9 026 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать  недействительной одностороннюю сделку по изменению арендной платы по договору аренды № 0112/15-А от 01.12.2015 г., оформленную уведомлением от 14.11.2018 г. № ИЮ/23-10/18.

Взыскать с Акционерного общества «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» (ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 95 000 руб. 00 коп.

Произвести зачет в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Технологии вкуса» (ОГРН 

<

***>) в пользу Акционерного общества «Московский Метрострой» (ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 026 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья:

С.С. Хорлина