АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-12327/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  25 октября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 октября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейСириной В.В.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капитал» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 14.03.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 14.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Веревкин А.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-12327/2021 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (644070, 

<

...> П, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) о понуждении к вступлению в договор аренды. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее –департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – общество «Капитал», ответчик), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о понуждении ко вступлению в договор аренды от 20.04.2007 № ДГУ-Ц-12-205 (далее – договор) в качестве арендаторов путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – учреждение). 

Решением от 14.03.2022 Арбитражного суда Омской области (в редакции определения об исправлении описки от 27.04.2022), оставленным без изменения постановлением от 14.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, суд обязал общество «Капитал» и предпринимателя вступить в качестве арендаторов в договор путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на следующих условиях:

«1. На основании государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - помещение с кадастровым номером 55:36:090106:6653 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 55-55/001-55/205/002/206-90/2) - общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице директора ФИО3 (далее - Арендатор) вступает в договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007 с 25.01.2016.

2. Доля общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в праве пользования на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0118, предоставленного по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007, составляет 271/2633 с 13.07.2020, 235/2633 с 14.07.2020.

3. На основании государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: помещения с кадастровыми номерами 55:36:090106:6528 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 55:36:090106:6528-55/092/2020-13); 55:36:090106:6529 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 55:36:090106:6529- 55/092/2020-4), - индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) (далее - Арендатор) вступает в договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007 с 13.07.2020.

4. Доля индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) в праве пользования на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0118, предоставленного по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007, составляет 19/2633 с 13.07.2020, 55/2633 с 14.07.2020.

5. Размер арендной платы для Арендаторов определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему соглашению.

6. Арендаторы обязуются оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:

Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001 

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск БИК 015209001 

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета) 

Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета) 

КБК 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы) 

КОД ОКТОМО 5270100 

КБК 90911607090040466140 (для перечисления пени).

7. Арендаторы уведомляются об изменении размера арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, в соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

8. Настоящим соглашением Арендаторы дают согласие на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в Управление Федеральной налоговой службы.

9. В течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения: 

- общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период с 25.01.2016 до подписания настоящего соглашения; 

- индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период с 13.07.2020 до подписания настоящего соглашения.

10. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205, зарегистрированного 20.04.2007, и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 25.01.2016 - для общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с 13.07.2020 - для индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146).

11. Настоящее соглашение составлено в 4-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области».

Общество «Капитал» и предприниматель обратились в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просят судебные акты отменить в части включения в соглашения условия о распространении действия соглашения к договору на отношения, возникшие до вынесения решения суда, а также обязанности погашения задолженности за предшествующие его заключению периоды.

В обоснование кассационной жалобы заявители указывают, что включение в соглашение к договору условия о его распространении на отношения сторон, возникшие до его заключения, является неправомерным; условие об обязанности погасить задолженность, образовавшуюся за период с 25.01.2016 для общества и с 13.07.2020 для предпринимателя до подписания настоящего соглашения, фактически представляет собой требование о взыскании неосновательного обогащения, при этом возражения ответчиков, в частности, об истечении срока исковой давности не были учтены.

В отзыве на кассационную жалобу департамент возражал против ее удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Правовой центр «Юрист» (далее - общество «Правовой центр «Юрист»), обществом с ограниченной ответственностью «Полюс» (далее - общество «Полюс») заключен договор, по которому во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0118, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 2 633 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 

<

...> Октября, д. 113, ЦАО, - для общественно-деловых целей.

Из пункта 6.1 договора следует, что договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Пункт 6.2 договора предусматривает продление срока договора в порядке, установленном законодательством. 

Договор со множественностью лиц на стороне арендатора является действующим, сторонами договора не прекращался, в установленном законом порядке недействительным не признавался.

Дополнительным соглашением от 21.09.2009 к договору внесены изменения в наименование одного из арендаторов, вместо общества «Полюс» по тексту договора следует читать общество с ограниченной ответственностью «Факел» (далее - общество «Факел»).

Дополнительным соглашением от 23.09.2014 к договору внесены изменения: 

- вместо общества «Правовой центр «Юрист» читать общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Прод-Регион» (далее - общество «ПКФ «Прод-Регион»), общество с ограниченной ответственностью «П-Л недвижимость» (далее - общество «П-Л недвижимость»), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3;

- дополнить словами общество «Факел» 410/2633 долей в праве пользования, общество «ПКФ «ПродРегион» 119/2633 долей в праве пользования, общество «П-Л недвижимость» 190/2633 долей в праве пользования, ФИО4 236/2633 долей в праве пользования, ФИО6 284/2633 долей в праве пользования, ФИО3 282/2633 долей в праве пользования.

Согласно договору купли-продажи от 07.06.2012, заключенному между обществом «Зерно Сибири» и ФИО3, последняя приняла в собственность нежилые помещения № 4П, 16П, 18П, расположенные по адресу: 

<

...> Октября, д. 113.

ФИО3 13.01.2016 продала обществу «Капитал» нежилые помещения № 4П, 16П, 18П, расположенные по адресу: 

<

...> Октября, д. 113.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.04.2021 № КУВИ-002/2021-34949136, № КУВИ-002/2021-34949455 предприниматель является собственником нежилых помещений с кадастровым номером 55:36:090106:6528 (нежилое помещение № 16П) и 55:36:090106:6529 (нежилое помещение № 18П), ипотека в силу закона в пользу общества «Капитал» на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090106:0118.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.04.2021 № КУВИ002/2021-36520063 общество «Капитал» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 55:36:090106:6653 (нежилое помещение № 4П).

Департамент письмами от 19.03.2021 № Исх-ДИО/4879, от 22.03.2021 № Исх-ДИО/4922, от 30.04.2021 № Исх-ОГ-ДИО/611 направил в адрес общества «Капитал» и предпринимателя копии договора и проекты соглашения для ознакомления и подписания.

Поскольку действия по вступлению в договорные отношения ответчиками предприняты не были, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 8, 165, 421, 425, 445, 446, 552, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходили из наличия у общества «Капитал» и предпринимателя, являющихся собственниками находящихся на спорном земельном участке объектов, обязанности по вступлению в арендные правоотношения путем заключения и государственной регистрации дополнительных соглашений на указанных истцом условиях.

Апелляционной коллегией отмечено, что распространение условий договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, суд округа исходит из следующего.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Указанные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.

Из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК РФ).

Договорное условие о ретроактивном действии договора является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 АПК РФ, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Таким образом, распространение действия договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону, учитывая установленные обстоятельства владения ответчиками расположенных на спорном земельном участке объектами, выводы судов в обозначенной части являются правомерными.

Вместе с тем, в редакции соглашения к договору, принятого судом, содержится пункт 9, который устанавливает обязанность общества «Капитал» в течение 30 дней с момента подписания соглашения погасить образовавшуюся за период с 25.01.2016 до подписания настоящего соглашения задолженность, а также обязанность предпринимателя погасить задолженность за период с 13.07.2020 до подписания настоящего соглашения. 

Однако условие об обязании погасить задолженность за предшествующие периоды, включенное в соглашение, представляет собой самостоятельное материально-правовое требование, которое не рассматривалось в рамках спора о понуждении к заключению договора, предметом которого в настоящем случае выступает установления фактов, свидетельствующих о наличии у ответчиков обязанности по вступлению в арендные правоотношения, а не наличия задолженности за предшествующий период.

Таким образом, удовлетворяя требования департамента и обязывая общество «Капитал» и предпринимателя заключить дополнительное соглашение, в котором содержится условие об обязании погасить задолженность за предшествующие периоды, суд фактически лишил ответчиков, в ходе рассмотрения спора возражавших относительно данного условия, права на оспаривание задолженности, ее размера и оснований для ее начисления.

Согласно части 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

На основании изложенного, суд округа полагает необходимым изменить обжалуемые судебные акты путем исключения пункта 9 из принятого судом соглашения к договору.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.03.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 14.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-12327/2021 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице директора ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) вступить в качестве арендаторов в договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007 путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на следующих условиях:

 На основании государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - помещение с кадастровым номером 55:36:090106:6653 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 55-55/001-55/205/002/206- 90/2) - общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице директора ФИО3 (далее - Арендатор) вступает в договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007 с 25.01.2016.

 Доля общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в праве пользования на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0118, предоставленного по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц12-205 от 20.04.2007, составляет 271/2633 с 13.07.2020, 235/2633 с 14.07.2020.

На основании государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: помещения с кадастровыми номерами 55:36:090106:6528 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 55:36:090106:6528-55/092/2020-13); 55:36:090106:6529 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 55:36:090106:6529-55/092/2020-4), - индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) (далее - Арендатор) вступает в договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007 с 13.07.2020.

 Доля индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146) в праве пользования на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0118, предоставленного по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205 от 20.04.2007, составляет 19/2633 с 13.07.2020, 55/2633 с 14.07.2020.

 Размер арендной платы для Арендаторов определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему соглашению.

 Арендаторы обязуются оплачивать арендную плату по следующим реквизитам: Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001 

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск БИК 015209001

Казначейский счет:03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)

Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета) 

КБК 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы) 

КОД ОКТОМО 5270100 

КБК 90911607090040466140 (для перечисления пени)

 Арендаторы уведомляются об изменении размера арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, в соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

 Настоящим соглашением Арендаторы дают согласие на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в Управление Федеральной налоговой службы.

 Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-205, зарегистрированного 20.04.2007, и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 25.01.2016 - для общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с 13.07.2020 - для индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320554300029146).

Настоящее соглашение составлено в 4-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.».

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО7

Судьи         В.В. Сирина

                                                                                                        ФИО1