Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-9396/2022

05 мая 2023года

г. Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена 27.04.2023г.

В полном объеме решение изготовлено 05.05.2023г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи  Н.Ю. Макаровой 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи О.И. Долгополовым 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Первая строительная компания», г.Мичуринск (ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Тамбова, г.Тамбов (ОГРН 

<

***>)

о продлении срока действия договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 15.09.2021;

от ответчика: ФИО2, доверенность № 2-30-234/23 от 03.03.2023;

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 11.01.2023;

                               ФИО4,  доверенность от 14.09.2022, адвокат.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Первая строительная компания» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова о продлении срока действия договора.

Определением арбитражного суда от 26.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО СЗ «Техком».

При рассмотрении дела в судебном заседании объявлялся перерыв. Судебное заседание после перерыва продолжено 27.04.2023.

Представитель  истца уточнил требования. Истец просит суд обязать Администрацию города Тамбова Тамбовской области внести изменения в договор о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 №01-15-103/16, а именно: продлить срок действия договора до 31.12.2028.

Судом принято уточнение и истцом исковых требований (ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, указанным в иске и дополнениях к нему.

Представитель ответчика требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица считает, что требования истца не подлежит удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Первая строительная компания» (ООО «ПСК») и администрацией г.Тамбова (администрация) заключен договор о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 №01-15-103/16 (договор развития от 10.11.2016).

По условиям договора развития от 10.11.2016 ООО «ПСК» обязалось своими силами и за свой счет и  (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной в г.Тамбове, а администрация обязалась создать необходимые условия.

Срок действия договора развития был установлен до 31.12.2020 (п.5.1.).

В связи с истечением срока действия договора и для завершения всех предусмотренных договором обязательств ООО «ПСК» обратилось в администрацию с   заявлением от 24.11.2020 о продлении срока договора о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 №01-15-103/16.

Письмом от 15.12.2020 № 2-30-6268/20 администрация г.Тамбова сообщила об отсутствии оснований для продления договора.

Отказ администрации был мотивирован тем, что договор заключен в соответствии с постановлением администрации г.Тамбова от 23.03.2016 №1664 «О развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной», которым (утверждены существенные условия договора, включая срок договора, который оговорен в пункте 3.4.7 договора и возлагает на общество обязательства по приобретению жилых помещений по ул.Комсомольской 74 и Ленинградской, д.55 в срок до 30.12.2018.

В качестве оснований отказа в изменении договора администрация приводит положения части 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации и часть 26 статьи 46.3 Градостроительного Кодекса российской Федерации.

Истец в исковом заявлении указывает на несогласие с доводами администрации, считает, что, отказывая в продлении договора, администрация указывает, на защитные зоны объектов Культурного наследия согласно ст. 34.1 Федерального закона РФ №73-Ф3 от 26.06.2022 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской федерации» устанавливаются автоматически при включении объекта культурного наследия в реестр и действует до момента установления зоны охраны объекта, о чем ООО «ПСК» должно было быть известно и учтено при исполнении условий договора;

- статья 34.1 названного Федерального закона введена Федеральным законом от 05.04.2016 N 95-ФЗ, вступившим в силу 03.10.2016, а существенные условия договора были установлены постановлением администрации г.Тамбова от 23.03.2016 № 1664, торги на право заключения спорного договора были проведены 14.07.2016, то есть после вступления в силу статьи 34.1 закона № 73-ФЗ, и не учитывали его положения. Договор действует в том правовом поле, в котором он заключался. Спорный договор от 10.11.2016 был заключен уже на объявленных и сформированных существенных условиях также без учета статьи 34.1. Закона № 73-ФЗ. Информации о наличии ОКН, защитных и охранных зон в развиваемой территории, а также предложения о заключении дополнительного соглашения к договору в связи с этим от Администрации не поступало, поэтому отказ администрации от 15.12.2020 со ссылкой на условия в1.34.1 закона № 73-ФЗ не законен и не обоснован;

- в границах развиваемой территории по договору развития находятся объекты культурного наследия;

- при объявлении аукциона на право заключения договора и при заключении договора администрацией не сообщалось о наличии ограничений на развиваемый земельный участок в виде защитных зон объектов культурного наследия, что существенным  образом повлияло на ход исполнения спорного договора. О существующих или возникших ограничениях в пользовании земельным участком в связи с новыми выявленными ОКН или установленными зонами администрацией не  сообщалось застройщику и в процессе исполнения договора. Застройщик самостоятельно разрабатывал проекты зон охраны объектов культурного наследия, нести дополнительные затраты, не предусмотренные ни аукционной документацией, ни договором, с тем, чтобы развитие части застроенной территории было исполнимым;

- изменение обстоятельств исполнения договора было вызвано обнаружением на развиваемой территории ОКН, охранные зоны которых должно было утвердить  Управление по государственной охране, в связи с чем застройщик, как заинтересованная сторона, не мог повлиять на действия третьих лиц, и вопреки выводу администрации, выраженном в письме  от   15.12.2020,   и   застройщик   не   мог   преодолеть   данные   обстоятельства после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку вопросы утверждения охранных зон входят в компетенцию уполномоченного органа;

- неисполнение договора застройщиком в срок также было обусловлено и тем, что у администрации отсутствовали условия для исполнения своей обязанности по переселению граждан из аварийного жилищного фонда согласно областной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилья и снос  жилых домов по ул. Ленинградской 51,53.57,63, по ул.Комсомольской 58, расселение жилого дома по ул.Ленинградской 49 в срок до 30.06.2018 (пункт 3.2.4 договора);

- все существенные условия спорного договора развития застройщиком исполнены;

- вся совокупность условий, предусмотренных п.2 ст. 451  Гражданского Кодекса РФ, при которой договор может быть изменен судом, выполняется. При этом, прекращение договора повлечет для застройщика значительные невосполнимые затраты, что существенно превышает размер платы согласно пункту 2.1. договора, составляющую цену заключения и исполнения договора. Также, прекращение договора противоречит и общественным интересам, поскольку администрация, выполняя публичные функции и действуя в интересах граждан, признала необходимость в сносе жилых домов по ул.Комсомольская 58-80, Ленинградской 49-65, Базарной 67-75 и подлежащей развитию территории (п.1 постановления администрации г.Тамбова от 23.03.2016 №1664);

- не состоятелен отказ администрации от 15.12.2020 в продлении срока договора со ссылкой на часть 26 статьи 46.3 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. 

Ответчик требования истца не признает по следующим основаниям:

- законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства;

- сроки исполнения обязательств в договоре о развитии части застроенной территории установлены (по п. 3.4. - в течение 12 месяцев с момента выдачи задания на выполнение работ, связанных с подготовкой документации по планировке застроенной территории; по п. 3.4.5. - в срок до 30.12.2018) и, на момент обращения в суд с иском, данный срок истек, сроки исполнения обязательств также истекли. В этой связи договор не может быть продлен за пределами его срока действия, поскольку не могут быть изменены условия недействующего договора;

- согласно п. 3.4.3 Договора застройщик обязан подготовить и представить на утверждение в уполномоченный орган проект планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории в течение 12 месяцев с момента выдачи задания на выполнение работ, связанных с подготовкой документации по планировке застроенной территории. В установленный срок, а также до окончания срока действия Договора данное обязательство исполнено не было;

- застройщиком были разработаны и направлены на утверждение в управление архитектуры и градостроительства Тамбовской области проект планировки и проект межевания территории в конце 2020 года. Однако проект планировки и проект межевания не были утверждены в связи с окончанием срока действия договора;

- одним из существенных условий договора о развитии являлось обязательство Застройщика по расселению домов № 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63 по ул. Ленинградской, № 58, 58а, 60, 62, 64, 66, 66а, 68, 68а, 70, 72, 74, 76, 78 по ул.Комсомольской, № 80/77 по ул.Комсомольской/Базарной, №. 75, 73, 71, 69, 67 по ул.Базарной, № 65/65 по ул. Базарной/Ленинградской. В полном объеме обязательства не исполнены. При том, что предельный срок для приобретения указанных жилых помещений, установленный в пункте 3.4.7 договора о развитии истек 30.12.2018;

- согласно п. 34.5. застройщик; обязан создать иди приобрести за свой счет и далее передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма  в срок до 30.12.2018. Данный пункт также выполнен не в полной мере. Так, в целях предоставления жилого помещения жителям квартиры № 9 по ул. Ленинградская, д. 55 жилое помещение администрации города Тамбова не было передано.

Третье лицо считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

- истец проект планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории представлен на утверждение по истечении срока договора развития застроенной территории, а именно в феврале 2021. Согласно заключению Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области были получены отрицательные отзывы от граждан на территории, подлежащей развитию, а именно по адресам: Базарная 53, 71, Ленинградская 51, Комсомольская 70 (п.2.4 заключения о результатах общественных обсуждений, Комсомольская 68, что исключает возможность исполнения п. 3.4.9 договора Развития застроенной территории и делает его неисполнимым;

- согласно п. 3.4.13 ООО «ПСК» обязано осуществить на части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной строительство сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения к объекту в соответствии с техническими условиями, выданными эксплуатирующими организациями, за счет собственных средств. Согласно письму от РКС Тамбов от 31.08.2020 № 01-05-3101 свободные мощности в Централизованных системах холодного водоснабжения и водоотведения отсутствуют, подключение по указанному адресу не предусмотрено в схемах существующего и планируемого размещения ОКС. Отсутствие обеспечения коммунальными услугами: водоснабжение и водоотведение делает невозможным исполнение п. 3.4.13 договора развития застроенной территории;

- единственный объект культурного наследия расположенный на территории развития застроенной территории, который был выявлен в пределах срока действия договора, а именно Дом ФИО5 ул. Базарная/Комсомольская, 77/80 - приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области от 21.09.2017 №249; и один за пределами территории - общественное здание и синагога - ул. Ленинградская, 42 приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области от 27.02.2018 №37. Все остальные ОКН были выявлены до даты заключения Договора РЗТ и утверждены Постановлением администрации Тамбовской области от 10.08.1993 №280:

- Дом жилой по адресу Ленинградская 41,

- городская усадьба купца ФИО6 по ул. Ленинградская 54,

- дом жилой по адресу Ленинградская 58.

Категория защитных зон была введена Федеральным законом от 05.04.2016 N 95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", вступившим в силу 03.10.2016. Защитная зона является временной и устанавливается для объектов культурного наследия, не обеспеченных персональными либо объединенными зонами охраны. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со ст. 34 Закона об объектах культурного наследия. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется (п. 6 ст. 34.1 Закона об объектах культурного наследия);

- при должной осмотрительности при заключении договора РЗТ и при реальном исполнении условий договора ООО «ПСК» в течении действия Договора имела временные возможности установить зоны охраны ОКН с 2017 года. Продолжительность работы по установлению зон охраны ОКН с момента заключения договора на их разработку (который оплачен за счет ООО СЗ «Техком) от 20.05.2020 до момента их установления 21.12.2020 составил 6 месяцев. Если бы ООО «ПСК» начало раньше реализовывать условия договора, то проблемы установления зон охраны ОКН в пределах срока действия договора не было бы;

- вся деятельность ООО «Первая строительная компания» по реализации условий договора началась с апреля 2020 года. До указанной даты истец не предпринимал никаких действий по исполнению условий Договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим. 

Согласно ч. 1 ст. 4  АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу  ст. 8  ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 307, 309  ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно правилам статьи 310 ГК РФ не допускается.

Как следует из материлов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Первая строи тельная компания» (ООО «ПСК») и администрацией г.Тамбова (администрация) заключен договор о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 №01-15-103/16 (договор развития от 10.11.2016).

По условиям договора развития от 10.11.2016 ООО «ПСК» обязалось своими силами и за свой счет и  (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной в г.Тамбове, а администрация обязалась создать необходимые условия.

Срок действия договора развития был установлен до 31.12.2020 (п.5.1.).

В связи с истечением срока действия договора и для завершения всех предусмотренных договором обязательств ООО «ПСК» обратилось в администрацию с   заявлением от 24.11.2020 о , продлении срока договора о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 №01-15-103/16.

Письмом от 15.12.2020 № 2-30-6268/20 администрация г.Тамбова сообщила об отсутствии оснований для продления договора.

Истец просит суд обязать Администрацию города Тамбова Тамбовской области внести изменения в договор о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 №01-15-103/16, а именно: продлить срок действия договора до 31.12.2028.

Основанием изменения договора в судебном порядке истцом указаны положения ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Принимая во внимание, что просрочка исполнения отдельных обязательств со стороны ответчика не является существенным изменением обстоятельств, которое не мог предвидеть истец и знание о наступлении которого на момент заключения договора полностью исключало потребность в заключении сторонами договора, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для изменения договора, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ.

В соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действующей на дату заключения договора N 594, по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенными условиями договора, в том числе являются: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора.

В соответствии с ч. 26 статьи 46.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Поскольку договор о развитии застроенной территории заключен сторонами до принятия Федерального закона от 30.12.2020 N 494-Ф, к порядку изменения такого договора применяются положения ч. 26 статьи 46.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации, запрещающие изменение договора при его заключении на условиях проведенного аукциона.

Судом установлено, что одним из существенных условий договора о развитии являлось обязательство Застройщика по расселению домов № 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63 по ул. Ленинградской, № 58, 58а, 60, 62, 64, 66, 66а, 68, 68а, 70, 72, 74, 76, 78 по ул.Комсомольской, № 80/77 по ул.Комсомольской/Базарной, №. 75, 73, 71, 69, 67 по ул.Базарной, № 65/65 по ул. Базарной/Ленинградской. В полном объеме обязательства не исполнены. При том, что предельный срок для приобретения указанных жилых помещений, установленный в пункте 3.4.7 договора о развитии истек 30.12.2018;

Согласно п. 34.5. застройщик; обязан создать иди приобрести за свой счет и далее передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма  в срок до 30.12.2018. Данный пункт также выполнен не в полной мере. Так, в целях предоставления жилого помещения жителям квартиры № 9 по ул. Ленинградская, д. 55 жилое помещение администрации города Тамбова не было передано.

Сама по себе ссылка истца на неисполнение Администрацией со своей стороны условий не предопределяет правомерность требований истца

Таким образом, и изменение срока договора, ввиду того, что он является существенным условием договора, нарушает положения гражданского и градостроительного законодательства и создает преимущества обществу в части сроков строительства, не предусмотренные при проведении аукциона на право заключения договора.

Между тем, из содержания ч. 26 статьи 46.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ следует, что изменение условий договора по сравнению с условиями аукциона не допускается в том числе, в процессе его исполнения сторонами, ввиду чего, изменение условий договора о развитии застроенной территории не может быть произведено в процессе исполнения договора.

Более того, на день судебного разбирательства срок договора истек, договор считается прекращенным.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Представленные по делу и исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, согласно заявленных оснований, предмета иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

По изложенным обстоятельствам и на основании указанных норм закона требования по иску неправомерны.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, 

 

СУД  РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                                                        Макарова Н.Ю.