/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-35149/2018

Дело № А12-42252/2017

г. Казань

15 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

ответчика – Дубачева А.В. (паспорт),

в отсутствие:  

истца – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2018 (судья Репникова В.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Никольский С.В.)

по делу № А12-42252/2017

по исковому заявлению администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (ИНН 3444159133, ОГРН 1083444004434), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (далее – ООО «Индустрия Фитнеса», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.07.2011 № 9937 в размере 667 245,88 руб. за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 и неустойки в размере 323 420,61 руб. за период с 11.06.2015 по 02.03.2017, всего 990 666,49 руб.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил требования в связи с частичной оплатой и просил взыскать с ООО «Индустрия Фитнеса» задолженность по арендной плате в размере 879 107,17 руб. за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 и неустойку в размере 31 171,79 руб. за период с 11.06.2015 по 02.03.2017, всего 910 278,96 руб.

Судом первой инстанции принято к рассмотрению заявление об уточнении исковых требований. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе администрация Волгограда просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования, по основаниям указанным в кассационной жалобе, указывая что при расчете задолженности по арендной плате следует применить коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, равным 10. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.07.2011 между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Индустрия фитнеса» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9937. 

По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 9172 кв. м, с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, для эксплуатации административного комплекса. 

Срок действия договора сторонами определен с 24.06.2011 по 24.06.2016. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. 

Изменением от 10.11.2011 к договору аренды от 15.07.2011 № 9937 изменен состав арендаторов с 26.09.2011, арендаторами стали ООО «ИК СитиЦентр» (доля в общей площади земельного участка – 6401 кв. м), ООО «КонТракт» (285 кв. м) и ООО «Индустрия Фитнеса» (2486 кв. м).

Дополнительным соглашением от 12.09.2014 № 1 арендодатель заменен на Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, изменен пункт 1.1. договора, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 9172 кв. м, с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, в границах указанных в кадастровом паспорте Участка, для эксплуатации административного комплекса, для размещения объектов торговли. 

Согласно пунктам 3.1, 3.4 дополнительного соглашения от 12.09.2014 № 1 размер арендной платы устанавливается согласно расчету и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2.11 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка и (способа) расчета, в результате принятия органом государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

26 декабря 2017 года между администрацией Волгограда (продавец) и ООО «Индустрия Фитнеса», ООО «КонТракт», ООО «ИК СитиЦентр», ООО «АудитКонсалт» (покупатели) заключен договор № 7295 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62. 

Государственная регистрация права собственности произведена 03.03.2017.

Как указал истец, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 за использование земельного участка, поэтому истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договорах соответствующих изменений.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ)).

Исходя из положений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при определении размера платы за землю, находящейся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что новый порядок определения платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. После вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент возникновения правоотношений такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее – постановление № 469-п) установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 2.1.1 постановления № 469-п установлено, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: A – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка; Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки – коэффициент индексации.

В соответствии с пунктом 1.5. Порядка, утвержденного постановлением № 469-п, коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемый при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области, устанавливается нормативным правовым актом Министерства.

Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград» (далее – распоряжение № 281-р) были утверждены значения коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов.

Постановлением № 469-п предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11.05.2004 № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. 

С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка. 

Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом. 

Согласно пункту 1.2. договора, участок предназначен для эксплуатации административного комплекса. 

В соответствии с распоряжением № 281-р объект недвижимости – административный комплекс, расположенный на спорном земельном участке отнесён к категории «иные объекты» (пункт 13.1).

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, коэффициент дифференциации при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Значения Кдп установлены распоряжением № 281-р.

Из указанных нормативных актов следует, что Кдп устанавливается исходя из назначения объектов, расположенных на земельном участке. 

Согласно представленному ответчиком кадастровому паспорту от 16.11.2016 № 3434/300/16-504509 земельного участка с кадастровым номером 34:34:04 00 07:0022, участок имеет следующее разрешенное использование: для размещения административно-управленческих и общественных объектов, для размещения объектов торговли, для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов). 

Как указано в договоре аренды от 15.07.2011 № 9937 с учетом дополнительного соглашения от 12.09.2014 № 1: арендатор принимает в аренду земельный участок с разрешенным использованием: для эксплуатации административного комплекса, для размещения объектов торговли.

Ответчиком все помещения сдаются в аренду.

На основании имеющейся в материалах дела информации о действующих договорах аренды, их копий, арендуемый земельный участок фактически используется под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, как: офисных зданий, юридических контор, туристических агентств, кафе-ресторанов, продовольственных магазинов. 

Исходя из установленного вида разрешённого использования арендуемого земельного участка под территорию административно-управленческих и общественных объектов, объектов торговли и коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, а также исходя из его фактического использования под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, однозначный вид функционального использования спорного земельного участка определить не представляется возможным, в виду многофункционального значения объекта недвижимости, расположенного на нём. 

На основании изложенного, с учётом фактического использования земельного участка под размещение объекта недвижимости многофункционального значения, в рассматриваемом споре не подлежит применению значение коэффициента дифференциации (Кдп) в значении «1», установленного для вида разрешённого использования – как земельный участок под размещение иных объектов торговли и предприятий бытового обслуживания населения, указанных в пунктах 5.5, 6.6 и 21.1 Приложения № 2 к распоряжению № 281-р.

В случае осуществления собственниками помещений в здании нескольких видов деятельности и (или) нескольких видов использования, то при определении размера арендной платы применяется наибольший коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка.

Действующее законодательство не содержит возможность дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных ставок земельного налога и поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2016 по делу № А65-24437/2015, от 31.03.2016 по делу № А65-22989/2014, от 22.07.2015 по делу № А65-22036/2014, от 26.01.2017 по делу № А65-8684/2016 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516).

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Вместе с тем, у суда кассационной инстанции по результатам отмены судебных актов отсутствует возможность принять новый судебный акт в связи со следующим.

В силу части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Таким образом, учитывая, что судами не установлены все фактические обстоятельства дела, расчет арендной платы в заявленном размере не проверен, а компетенция суда кассационной инстанции ограничена вышеприведенными нормами процессуального права, оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд Поволжского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по делу № А12-42252/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья                                            В.А. Карпова

 

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

 

                                                                                              С.Ю. Муравьев