ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-134431/22-6-1001

г. Москва

19 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 января 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЫСТАВОЧНЫЙ ЦЕНТР СТРОЙЭКСПО" (115114, МОСКВА ГОРОД, ДЕРБЕНЕВСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 7, СТРОЕНИЕ 22, ЭТ 2 ПОМ XI КОМ 116, ОГРН: 1027739102907, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: 7719066187)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в размере 104 838 758 руб. 79 коп., пени за период с 06.07.2021 по 31.12.2021 в размере 3 278 324 руб. 35 коп. по договору №М-04-046351 от 18.02.2015 г.

при участии:

от истца – Новосельцева Ю.Д. по дов. от 28.12.2022г. (дип. от 27.06.2018г.)

от ответчика – Попкова Т.Е. по дов. от 20.10.2022г. (дип. от 21.06.2011г.) 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Выставочный центр Стройэкспо» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в размере 104 838 758 руб. 79 коп., неустойки (пени) за период с 06.07.2021 по 31.12.2021 в размере 3 278 324 руб. 35 коп. по договору аренды земельного участка от 18.02.2015 № М-04-046351.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

         Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск, представил контррасчет задолженности.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №М-04-046351 от 18.02.2015г.  в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2016г.

Предметом договора является земельный участок общей площадью 47 326 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:04:0002003:2600, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Рязанский проспект, вл. 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25 января 2016 г. № RU77-167000-017995, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); здравоохранение (3.4); обслуживание автотранспорта (4.9); магазины (4.4). 

Передача участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Согласно п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2020г., срок аренды земельного участка по договору установлен до 18.05.2025г.

Размер ежегодной арендной платы определен в приложении № 2 к договору. Порядок изменения арендной платы установлен п. 3.4 договора. 

По условиям п. 4.11 дополнительного соглашения от 07.06.2016 г. к договору, арендная плата по договору аренды земельного участка от 18 февраля 2015 г. № М-04-046351 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 873 182 500 руб. в соответствии с кадастровым паспортом от 28 апреля 2016 г. № 77/501/16-489377.

За второй год срока действия договора аренды, а так же с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7% от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8% от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 4.12.7 договора, годовая арендная плата за второй и последующие годы аренды земельного участка после изменения цели для осуществления строительства (реконструкции) вносится арендатором согласно условиям договора аренды земельного участка от 18 февраля 2015 г. № М-04-046351.

Порядок внесения арендной платы определен в разделе 3 договора, в соответствии с которым расчетным периодом является квартал, арендная плата вносится не позднее пятого числа первого месяца каждого отчетного квартала. 

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 104 838 758 руб. 79 коп.

 Направленная в адрес ответчика претензия от 11.02.2022 №33-6-47430/22-(0)-1 с требованием оплаты задолженности, на момент обращения с иском в суд ответчиком не удовлетворена.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог  и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

          В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск о неправомерном начислении арендной платы исходя из всей площади земельного участка судом признаются обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации, государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ), а в Законе № 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16). 

Из разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что согласно ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. 

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. 

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526 по делу № А65-18933/2015. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчик осуществляет комплексную застройку территории земельных участков с адресным ориентиром: г. Москва, Рязанский проспект, вл. 2, согласно Постановлению  Правительства  Москвы  №  667-ПП  от   18.11.2014  «Об утверждении проекта планировки части территории производственной зоны № 56 «Грайвороново», ограниченной Рязанским проспектом и проектируемыми проездами 1764а и 2021» (далее – ППТ).

В рамках указанного ППТ на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0002003:2600 предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов второй очереди, состоящей из четырех пусковых комплексов (этапов строительства).

Ответчиком на земельном участке завершено строительство 3 (трех) пусковых комплексов, в том числе:

- построен, введен в эксплуатацию и поставлен на государственный кадастровый учет объект капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома переменной этажности и с подземной автостоянкой (2-я очередь строительства, 1-й пусковой комплекс)», по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 3 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-167000-009088-2019 от 29.08.2019, кадастровый номер: 77:04:0002003:4914, назначение: многоквартирный дом, далее - «МКД 1 ПК»). 

Право собственности на помещение в МКД 1 ПК зарегистрировано 03.10.2019г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.10.2019.

- построен, введен в эксплуатацию и поставлен на государственный кадастровый учет объект капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (2-я  очередь  строительства,  2-й  пусковой комплекс)», по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 4 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-167000-009144-2019 от 08.10.2019, кадастровый номер: 77:04:0002003:5795, назначение: многоквартирный дом, далее – МКД 2 ПК). 

Право собственности на помещение в МКД 2 ПК зарегистрировано 24.10.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.11.2019.

- построен, введен в эксплуатацию и поставлен на государственный кадастровый учет объект капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (2-я очередь строительства, 3-й пусковой комплекс)», по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 5 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-167000-009287-2019 от 27.12.2019, кадастровый номер: 77:04:0002003:6786, назначение: многоквартирный дом, далее – МКД 3 ПК). 

Право собственности на помещение в МКД 3 ПК зарегистрировано 10.03.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.03.2020.

В отношении 4 (четвертого) пускового комплекса (этапа строительства) ответчиком получено разрешение на строительство № 77-167000-018887-2020 от 13.05.2020 объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома   переменной этажности с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства), 4-й пусковой комплекс, Башня Б04».

Таким, ответчик, исполнив обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию МКД 1,2,3 ПК, с момента первой регистрации собственности на помещения в каждом многоквартирном доме перестал быть фактическим пользователем соответствующих частей земельного участка, на которых располагаются данные многоквартирные дома, и, соответственно, с указанного момента прекращено обязательство ответчика по внесению арендной платы за занятые построенными жилыми домами части земельного участка.

Следовательно, при расчете подлежащей оплате арендной платы по договору по мере регистрации первого права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме из расчета подлежат исключению платежи, соответствующие площади частей земельного участка, занятых такими многоквартирными домами.

В соответствии с проектной документацией, разработанной применительно к соответствующему многоквартирному дому, Свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», установлена площадь земельного участка, занимаемая каждым многоквартирным домом, а также прилегающей территории, необходимой для эксплуатации такого дома.

Проектной документацией, разработанной для строительства многоквартирных жилых домов (раздел Архитектурно-градостроительное решение «Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (4-й пусковой комплекс 2-ой очереди строительства)», утвержденной Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы выдачей Свидетельства об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства № 1293-2-18/С от 28.12.2018 в разделе  «Технико-экономические показатели» содержатся сведения по площадям земельного участка каждого пускового комплекса (этапа) в отдельности: в отношении МКД 1 ПК, площадь составляет 15 616,94 кв.м; в отношении МКД 2 ПК площадь составляет 19 066,43 кв.м.; в отношении МКД 3 ПК площадь составляет 10 230,33 кв.м.

Учитывая установленные обстоятельства, в фактическом пользовании ответчика осталась часть земельного участка площадью 2 412,45 кв.м., предназначенная для строительства МКД 4 ПК, что составляет 5,1% от 100% площади.

В связи с изложенным судом принят контррасчет ответчика, согласно которому размер арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 составляет 5 344 154 руб. 63 коп.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за указанный период в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности, с учетом установленных судом при рассмотрении дела обстоятельств, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, подлежит удовлетворению в размере 5 344 154 руб. 63 коп.

          В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, истцом начислена неустойка за период с 06.07.2021 по 31.12.2021 в размере 3 278 324 руб. 35 коп., рассчитанная на основании пункта 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2016г., исходя из 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. 

         В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

         Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение. 

         Таким образом, указанные в п. 2.3 договора пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по уплате предусмотренных договором аренды платежей.

         Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком не заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая установленный судом при рассмотрении дела размер арендной платы, подлежащий внесению, размер пени, согласно представленному ответчиком контррасчету, составляет 167 112 руб. 54 коп. Расчет судом проверен, и признан верным.

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

 В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

 В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не находит оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в установленный договором срок в установленном судом при рассмотрении дела размере, заявленное истцом требование о взыскании 167 112,54 руб. пени является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 606, 614 ГК РФ,  ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЫСТАВОЧНЫЙ ЦЕНТР СТРОЙЭКСПО" (115114, МОСКВА ГОРОД, ДЕРБЕНЕВСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 7, СТРОЕНИЕ 22, ЭТ 2 ПОМ XI КОМ 116, ОГРН: 1027739102907, ИНН: 7719066187) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) сумму основного долга в размере 5 344 154 руб. 63 коп., неустойку в размере 167 112 руб. 54 коп.

           В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

        Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЫСТАВОЧНЫЙ ЦЕНТР СТРОЙЭКСПО" (115114, МОСКВА ГОРОД, ДЕРБЕНЕВСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 7, СТРОЕНИЕ 22, ЭТ 2 ПОМ XI КОМ 116, ОГРН: 1027739102907, ИНН: 7719066187) в доход федерального бюджета РФ расходы по оплате госпошлины в размере 10 195 руб. 00 коп. 

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                         Е.В. Коршикова