Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

«10»  мая  2023 года

г. Волгоград                                                                                                   Дело № А12 – 32052/2022

резолютивная часть решения оглашена 02.05.2023 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В. ,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении соглашения к договору аренды земельного участка, при участии в деле в качестве третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности б/н от 12.08.2022;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности №22 от 04.04.2022;

от третьих лиц – не явились, извещены;   

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Балкан Плаза" (истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик ) об урегулировании разногласий при заключении  дополнительного соглашения к договору  аренды  № 10094 от 20.10.2022 .

          В качестве третьего  лица  в деле участвует общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр». 

В судебном заседании истец представил  заявление в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом проведенной по делу судебной экспертизы. 

Ответчик против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям. 

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Балкан Плаза»  является собственником объекта недвижимости  по адресу  

<

...> :  встроенное  нежилое помещение в здании корпуса № 4 (склад масляных  красок)  площадью 375 кв.м. , кадастровый номер 34:34:010025:221, о чем в ЕГРН 09.01.2020 внесена соответствующая запись регистрации. 

 Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка  № 10094 от 20.10.2022 по условиям которого истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером  34634:010025:22 площадью  73 579 кв.м.  по адресу г. Волгоград . ул. калужская, 27 с видом разрешенного использования для эксплуатации зданий. 

12.01.2022 постановлением администрации Волгограда № 13  удовлетворено  обращение ООО «Балкан Плаза» об утверждении схемы  расположения земельного участка  с учетным номером № 1-32-40, образуемого путем объединения земельных участков  с кадастровыми номерами 34:34:010025:21 и 34:34:010025:22. 

19.05.2022  на кадастровый учет поставлен  земельный участок с кадастровым номером 34:34:010025:437 общей площадью 74 569 кв.м. 

07.07.2022 на основании распоряжения ДМИ администрации Волгограда  № 2710р от 01.07.2022 удовлетворено обращение  ООО «Балкан Плаза»  , из земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:437 с учетным номером № 1-2-20 выделен земельный участок общей площадью 73 268 кв.м. с кадастровым номером   34:34:010025:439 , расположенный по адресу: 

<

...>. 

С учетом изложенных обстоятельств, Департамент направил   ООО «Балкан Плаза» проект дополнительного соглашения  к договору аренды земельного участка № 10094 от 20.10.2022, пунктом 2 которого  установлен размер  годовой арендной платы  с 19.05.2022  с использованием рыночной стоимости земельного участка 116 765 000 рублей  ( отчет об оценке рыночной стоимости  от 30.05.2022 № 3337/22 ООО «Аналитик Центр»);  с 07.07.2022 с использованием рыночной стоимости земельного участка  848 000 рублей ( отчет об оценке рыночной стоимости от 19.09.2022 № 6696/22 ООО «Аналитик Центр»).  Сумма годовой арендной платы за использование земельного участка установлена: с 19.05.2022 в размере 8 307 245,93 рубля; с 07.07.2022 в размере 60 330,6 рублей. 

 

Истец на согласился с указанным размером рыночной стоимости земельного участка, поскольку согласно отчету  ООО «Оценочная фирма «Вирго» рыночная стоимость  земельного участка  с 19.05.2022 составляет  52 347 000 рублей, с 07.07.2022- 773 000 рублей. 

Дополнительное соглашение   от 20.09.2022 к договору  № 10094 от 20.10.2022 подписано с  протоколом разногласий относительно размера арендной платы . 

 

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Дополнительное соглашение является сделкой. Изменяющей условие заключенного договора , на него распространяют свое действие указанные нормы. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы ДМИ  установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету ООО «Аналитик Центр»  от 30.05.2022 № 3337/22 с 19.05.2022 составляет 116 765 000 рублей;  отчету  ООО «Аналитик Центр»  от 19.09.2022 № 6696/22  с 07.07.2022 составила 848 000  рублей.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общество, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.

В подтверждение своих доводов истцом  представлен отчет ООО «Оценочная фирма «Вирго» . 

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

         Определением от 12.01.2023  по делу назначено проведение судебной экспертизы. 

Заключением эксперта  № 17-01/23 , выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Экспертоценка»,   установлено, что  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:437 площадью 74 569 кв.м. по адресу 

<

...>, по состоянию на 19.05.2022 составляет  51 825 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:437 площадью 1301 кв.м. по адресу 

<

...>, по состоянию на 07.07.2022 составляет  817 000 рублей; 

 

Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчета N 33337/2022 от 30.05.2022 и отчета № 6696/22 от 19.09.2022  об определении стоимости земельного участка  с кадастровым номером 34:34:010025:437 ООО «Аналитик Центр» были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 28.02.2023 № 17-01/23 , поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса  РФ  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса  РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешая возникший спор по существу, суд  полагает необходимым определить положения  спорного пункта дополнительного соглашения  от 20.09.2022 к договору  аренды № 10094 от 20.10.2011     с учетом рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером  34:34:010025:437 , определенной экспертом ООО «Экспертоценка». 

  Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика. 

Кроме того суд полагает необходимым  исправить допущенные при изготовлении резолютивной части решения опечатки. 

Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст.  51, 167-170 , 173, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   арбитражный суд  

                                                             решил :

Исправить опечатки, допущенные при изготовлении резолютивной части решения по делу №  А12-32052/2022. 

Во вводной части решения  считать верным:  от ответчика- ФИО3,  представитель по доверенности от 25.03.2022 № 19 .

 Первые два абзаца резолютивной части решения изложить в следующей редакции: 

             «Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза»  и  Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда ,  при заключении дополнительного соглашения от 20.09.2022 к договору  аренды № 10094 от 20.10.2011. 

               Изложить  пункт 2  дополнительного соглашения  от 20.09.2022  к договору аренды  № 10094 от 20.10.2011  в следующей редакции:».

              Установить размер годовой арендной платы  по договору:

              с 19.05.2022  с применением рыночной стоимости , указанной  в заключении эксперта № 17-01/23 от 28.02.2023 по делу № А12-32052/2022  общества с ограниченной ответственностью «Экспертоценка» :

А (годовая арендная плата) 3 687 089,62  рубля  = 51 825 000  рублей ( рыночная стоимость земельного участка) х0,0765 (Кмд)х0,93 (Кказ); 

              с 07.07.2023  с применением рыночной стоимости , указанной  в заключении эксперта № 17-01/23 от 28.02.2023 по делу № А12-32052/2022  общества с ограниченной ответственностью «Экспертоценка» :

А (годовая арендная плата) 58 125,47   рублей  = 817 000   рублей ( рыночная стоимость земельного участка) х0,0765 (Кмд)х0,93 (Кказ). 

             Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза»  госпошлину 6000 рублей,  судебные расходы по оплате судебной экспертизы 80 000 рублей. 

             Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ). 

              

             

            Решение может быть обжаловано в  месячный срок со дня принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

 

СУДЬЯ                                                                          Н.А. Троицкая 

 

 

,