ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-38130/2024

город Ростов-на-Дону

08 августа 2025 года

15АП-7215/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В.,

при участии:

от истца: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» веб-конференция представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2024,

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 20.01.2025 (до перерыва), представитель ФИО3 по доверенности от 29.07.2025 (после перерыва),            рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Авиор»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 25.04.2025 по делу № А32-38130/2024 по иску Федерального государственного бюджетного  учреждения «Сочинский национальный парк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Авиор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)при участии третьего лица МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, о признании договора аренды земельного участка недействительным, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Авиор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к Федеральному государственному бюджетному  учреждению «Сочинский национальный парк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о признании договора аренды заключенным на условиях об арендой плате равной сумме, установленной экспертным заключением,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное  учреждение «Сочинский национальный парк» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Авиор» (далее – ответчик) с требованиями:

- признать договор от 15.06.2001 N 9/015 аренды земельного участка о предоставлении во временное пользование, площадью 0,2774 га расположенного в Мацестинском участковом лесничестве, в лесном квартале 120, лесотаксационный выдел 9, 11. кадастровый номер 23:49:0509002:1448, со сроком аренды на 49 (сорок девять) лет, заключенный между ФГНУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Группа компаний «Авиор» незаключенным;

- указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 23-23-19/014/2008-069 от 11.03.2008 об обременении договором oт 15.06.2001 N 9/015 аренды земельного участка о предоставлении во временное пользование, площадью 0,2774 га, расположенного в Мацестинском участковом лесничестве, в лесном квартале 120, лесотаксационный выдел 9, 11. кадастровый номер 23:49:0509002:1448, со сроком аренды на 49 (сорок девять) лет, заключенным между ФГБУ «Сочинский национальный парк» и ООО «Группа компаний «Авиор».

Определением суд от 20.03.2025 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Группа компаний «Авиор» к ФГБУ «Сочинский национальный парк» о признании договора аренды от 15.06.2001 N 9/015 заключенным на условиях об арендой плате равной сумме, установленной экспертным заключением.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2025  По основному иску: в удовлетворении исковых требований отказано. По встречному иску: ходатайство о назначении экспертизы отклонено.  В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд аннулировал (погасил) регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509002:1448 правом аренды в пользу ООО «Группа компаний «Авиор», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 15.06.2001 N 9/015 (дата государственной регистрации 11.03.2008, номер государственной регистрации: 23-23-19/014/2008-069).

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд ошибочно пришел к выводу о несогласованности сторонами существенных условий договора и отсутствии подписанного акта приема-передачи имущества. Договор аренды земельного участка от 15.06.2001 № 9/015 считается заключенным с момента передачи имущества и, с момента государственной регистрации, то есть с регистрации договора в Департаменте охраны окружающей среды и экологической безопасности МПР России– 08.10.2001, а в последующем с внесения записи в ЕГРН об обременении в виде аренды -11.03.2008. Размер арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности, был установлен в силу закона и равнялся не ниже базовых размеров арендной платы, устанавливаемых соответствующими органами исполнительной власти. Доводы суда об отсутствии согласования между сторонами условий о размере и порядке внесения арендных платежей необоснованны и опровергаются материалами дела. Вывод суда о не направлении ответчиком запросов (предложений) истцу относительно размера и порядка внесения арендных платежей, заключения дополнительного соглашения об определении размера арендной платы не соответствует ни условиям договора, ни законодательству. Именно на ФГБУ в силу закона возлагалась обязанность провести оценку передаваемого в аренду государственного имущества либо оплатить расходы на нее. Доводы суда о наличии акта осмотра от 19.12.2024 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509002:1448 об отсутствии хозяйственной деятельности на участке, отсутствие действий общества по получению заключения государственной экологической экспертизы по освоению лесного участка, а также о постановке на кадастровый учет 25.09.2013 объекта незавершенного строительства и незавершение обществом строительства до настоящего времени являются не относимыми доказательствами по делу. Доводы суда о непредоставлении обществом заключения экологической экспертизы помимо не относимости к существу спора противоречат условиям заключенного дополнительного соглашения от 06.11.2008 к договору аренды и законодательству. Материалы дела не содержат доказательств (в том числе сведения ЕГРН) что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0509002:1448 включен в государственный лесной реестр и тем самым отнесен к категории земель - земли лесного фонда. Согласно условиям, содержанию прав и обязанностей сторон, а также целям и буквальном значению договор № 9/15 по своему содержанию является договором осуществления рекреационной деятельности. Договор заключен в целях осуществления обществом экономической, рекреационной деятельности и иной деятельности на территории национального парка, а не освоения лесов. Общество полагает необходимым назначение и проведение экспертизы по встречному исковому заявлению, в котором судом первой инстанции необоснованно отказано. Необоснованным является отказ судом в удовлетворении первоначального искового заявления и одновременное применение мер ответственности по первоначальным исковым требованиям в виде погашения в ЕГРН записи об аренде земельного участка. Собственником имущества Российской Федерацией - субъектом гражданских правоотношений, право которого могло быть нарушено пропущен срок исковой давности.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Группа компаний «Авиор» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ФГБУ «Сочинский национальный парк» доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «Группа компаний «Авиор» на вопрос суда пояснил, что по встречному иску заявлено единое (одно) требование о признании договора заключенным на условиях цены, определенной по результатам судебной экспертизы. То есть компания не просила отдельно признать договор заключенным и отдельно определить размер арендной платы экспертным путем.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 30.07.2025 до 12 час. 20 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей сторон. 

Представители ООО «Группа компаний «Авиор» и ФГБУ «Сочинский национальный парк» поддержали свои правовые позиции по делу относительно предмета спора. 

На вопрос суда о цели назначения экспертизы в условиях, согласно доводам жалобы, нормативно регулируемого характера цены, то есть на вопрос о том, что должно являться предметом экспертизы (для чего требуются специальные познания), представитель ответить затруднился.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 15.06.2001 г. N 9/015 аренды земельного участка о предоставлении во временное пользование, площадью 0,2774 га расположенного в Мацестинском участковом лесничестве, в лесном квартале 120. лесотаксационный выдел 9, 11, кадастровый номер 23:49:0509002:1448. со сроком аренды на 49 (сорок девять) лет (далее по тексту - Договор), о чем внесена запись в ЕГРН N 23-23-19/014/2008-069 от 11.03.2008.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509002:1448 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ «Сочинский национальный парк» и право собственности Российской Федерации.

Указанный земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории Федерального значения Сочинский национальный парк, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.06.2013 г. N 534 "О расширении территории Сочинского национального парка" (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.06.2017 г. N 729) и имеет статус категории земель "Земли особо охраняемых территорий и объектов".

Как указывает истец, согласно пункту 6.1 Договора, общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок вносится Арендатором в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет Арендодателя (пункт 6.3 договора).

При проведении инвентаризации государственного имущества на основании приказа N 652 от 31.10.2023 Учреждением было выявлено, что по спорному договору не производится арендная плата за аренду земельного участка ввиду отсутствия установленного размера арендной платы (не произведен расчет арендной платы).

Истцом было также установлено, что фактическое пользование земельным участком ответчиком не осуществлялось с момента заключения договора в 2001 году и до настоящего времени.

Полагая, что сторонами не были согласованы все существенные условия спорного договора аренды земельного участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Возражая относительно позиции истца, ответчик, в свою очередь, подал встречный иск о признании договора аренды от 15.06.2001 заключенным на условиях об арендой плате равной сумме, установленной экспертным заключением с ходатайством о назначении экспертизы.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор, который не содержит какого-либо существенного условия, не признается незаключенным на этом основании, если впоследствии стороны своими действиями по исполнению и принятию договора выполнили такое условие.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не праве требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент заключения спорного договора действовал Закон РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 25.07.1998) "О плате за землю" (далее - Закон), в соответствии со ст. 1 которого определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 21 Закона установлено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

В соответствии с и. 6 постановления Правительства РФ (действовавшем на момент заключения договора аренды земельного участка от 15.06.2001) от 03.08.1996 N 926 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха" (далее -Положение) земельные участки, природные объекты предоставлялись в аренду по результатам конкурса или аукциона. Гели по истечении установленного срока подачи заявок на участие в конкурсе или аукционе в дирекцию национального парка поступило только одно заявление, договор аренды может быть заключен путем прямых переговоров.

Размер арендной платы, согласно п. 13 Положения, за пользование земельными участками, природными объектами определялся по соглашению сторон, но не ниже базовых размеров арендной платы, устанавливаемых соответствующими органами исполнительной власти при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

До 2011 года размер арендной платы ежегодно определялся на основании базовых ставок арендной платы и поправочных коэффициентов к ним. установленных постановлением Главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и оформлялся протоколом соглашения о договорной величине платы за пользование земельным участком.

В 2011 году данный порядок определения арендной платы отменен постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

В последствии, учреждением размер арендной платы определялся на основании Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли. находящиеся в собственности Российской Федерации".

В рамках рассмотрения спора судом первой инстанции установлено, что ни оспариваемый договор аренды земельного участка от 15.06.2001, ни дополнительные соглашения к нему не содержат условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт невнесения арендных платежей за земельный участок на протяжении более 20 лет.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что согласно пункту 2.3 договора земельный участок предоставлялся для организации мест отдыха граждан и размещения пункта питания, однако цели, для которых земельный участок был предоставлен ответчику, не реализованы, что также не было оспорено.

Ответчик, возражая против требований о признании договора незаключенным, в своем отзыве ссылается на статью 433 ГК РФ в соответствии с которой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ответчик полагает, что подтверждением передачи имущества является государственная регистрация заключенного договора аренды, а также государственная регистрация прав общества на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0303017:1457.

По мнению ответчика, именно на истце лежит обязанность по осуществлению контроля за соблюдением и исполнением условий договора.

Кроме того, ответчик просит применить срок исковой давности по заявленным требованиям.

Также, в своем встречном иске ответчик просит признать спорный договор заключенным на условиях об арендной плате равной сумме, установленной экспертным заключением. Для определения арендной платы просит назначить судебную экспертизу.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Согласно пункту 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных правовых норм существенными условиями договора аренды земельного участка являются объект аренды и размер арендной платы.

При отсутствии согласования по всем существенным условиям, договор не может считаться заключенным.

Из анализа положений договора аренды земельного участка от 15.06.2001 N 9/015 не следует, что сторонами были согласованы существенные условия договора.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор между сторонами не заключен ввиду отсутствия согласования всех существенных условий.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что на протяжении более 20 лет договор не исполнялся сторонами, арендная плата не вносилась.

Истцом не осуществлялся контроль своевременного внесения арендных платежей, ответчиком не направлялись запросы (предложения) истцу относительно размера и порядка внесения арендных платежей, заключения дополнительного соглашения об определении размера арендной платы.

Кроме того, в материалы дела представлен акт осмотра от 19.12.2024 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509002:1448 из которого следует, что хозяйственная деятельность на участке не ведется, территория и объект незавершенного капитального строительства заброшены, не огорожены и не охраняются, имеется свободный доступ к участку.

Также сторонами не был представлен акт приема-передачи спорного земельного участка.

Суд принял во внимание довод ответчика относительно нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0303017:1457. Однако спорный объект поставлен на учет еще 25.09.2013 и до настоящего времени работы по строительству ответчиком не ведутся.

Документы, подтверждающее обратное, в материалы дела не были представлены.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании договора незаключенным.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего кодекса (п. 1). Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (п. 2).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Срок исковой давности по делам о признании сделки незаключенной является общим и составляет три года с момента, когда лицо узнало или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Истец является стороной оспариваемого договора аренды с 15.06.2001 года.

При этом исковое заявление подано 09.07.2024.

На основании положений статей 195 - 199 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований.

При этом суд отметил, что отказ в иске по одному лишь сроку исковой давности не исключает приведенных в решении суда по настоящему делу выводов о незаключенности договора аренды земельного участка от 15.06.2001 N 9/015.

Доводы ответчика, приведенные во встречном исковом заявлении, не опровергают тот факт, что более 20 лет по договору арендная плата не вносилась, вопрос об условиях и размере арендной платы сторонами не поднимался (в том числе и при заключении дополнительного соглашения), цели, для которых был предоставлен земельный участок не достигнуты, доказательств иного в материалы дела не представлено.

Пункты 4.1.10 и 4.1.11 дополнительного соглашения от 06.11.2008 предусматривают необходимость получения заключения государственной экологической экспертизы перед началом осуществления хозяйственной деятельности по освоению земельного участка.

На момент рассмотрения спора суду не представлено информации о том, что ответчиком предпринимались действия по получению заключения государственной экологической экспертизы, по освоению земельного участка.

Довод ответчика о том, что дополнительным соглашением не предусмотрены пресекательные сроки для исполнения обязанностей, закрепленных в вышеназванных пунктах, судом отклоняется с учетом не освоения земельного участка на протяжении длительного периода времени.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истец и ответчик не проявили в должной степени ответственности и осмотрительности при заключении договора, что привело к неисполнению условий договора более 20 лет и, как следствие, к настоящему спору.

Рассматривая ходатайство ответчика о назначении экспертизы, судом принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначает экспертизу не по всякому ходатайству, а лишь для разъяснения возникающих у него при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Таким образом, данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

При рассмотрении ходатайства о назначении экспертизы следует учитывать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены таким доказательством.

В рамках настоящего спора разрешается вопрос о факте заключения спорного договора аренды земельного участка и согласования существенных условий, вопрос о размере арендных платежей не может входить в предмет доказывания с учетом того, что такое существенное условие изначально не было согласовано.

За длительный период неисполнения договора порядок и методология расчета арендной платы претерпели изменения, разрешение вопроса об установлении размера арендной платы не устранит порок договора при его заключении.

Таким образом, суд, рассмотрев ходатайство ответчика, учитывая конкретные обстоятельства дела, не усмотрел оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для назначения судебной экспертизы, оставил ходатайство без удовлетворения.

С учетом установленных обстоятельств, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

С учетом сделанных выводов о незаключенности спорного договора аренды земельного участка от 15.06.2001 N 9/015, из которого не могли возникнуть взаимные права и обязанности, в целях актуализации и поддержания достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, суд первой инстанции посчитал возможным погасить запись об обременении спорного земельного участка в виде права аренды, зарегистрированного в пользу ответчика.

Апелляционный суд полагает возможным не согласиться с выводами суда первой инстанции о незаключенности договора.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции от 14.03.1995) при наличии соответствующих лицензий ее владельцам могут быть предоставлены в аренду земельные участки, природные объекты, здания и сооружения на условиях, определенных соответствующими договорами, заключаемыми с дирекциями национальных парков. Указанные договоры подлежат регистрации в государственных органах, в ведении которых находятся национальные парки.

Также, правовым основанием для заключения договора аренды являлось постановление Правительства РФ от 03.08.1996 N 926 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха" (далее - Постановление) (утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 26.01.2007 N 47).

Положениями пунктов 4, 9 Постановления предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков, находящихся в пользовании (владении) национальных парков и передача которых в аренду допускалась законодательством Российской Федерации.

После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001 национальные парки такого права были лишены, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 20 названного Кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 указанной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

На основании приведенных норм права до момента вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации заключение договоров аренды учреждением допускалось.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 15.06.2001 ФГБУ "Сочинский национальный парк" было вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в его ведении на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Договор аренды земельного участка, расположенного в границах национального парка, заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем установленный пунктом 4 статьи 20 названного Кодекса запрет на распоряжение земельными участками для лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не применим в спорных правоотношениях.

Таким образом оснований для признания договора недействительным по мотиву отсутствия у истца полномочий на распоряжение земельным участком не имеется.

В части несогласованности цены договора суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) содержатся следующие разъяснения. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления N 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Согласно пункту 6.2 Договора (в редакции на дату его заключения) размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке на основании решения органов законодательной (представительной) власти Краснодарского края, Постановления администрации г. Сочи, либо, в других случаях, предусмотренных законодательными актами, путем письменного извещения Арендатора или путем публикации в средствах массовой информации об изменении ставок арендной платы.

Пункт 6.5 аналогичного содержания имеется в дополнительном соглашении от 06.11.2008 года.

При анализе условий Договора аренды, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в частности пункта 6.2. Договора (на дату заключения договора), пункта 6.5 дополнительного соглашения от 06.11.2008 года, суд приходит к выводу, что положения земельного законодательства о регулируемом характере арендной платы в данном случае применимы с даты заключения договора.

Аналогичный вывод (о регулируемом характере цены договора) в отношении договора со сходными условиями (пункт 6.2) поддержан в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2025 N Ф08-782/2025 по делу N А32-56395/2023 (Определением Верховного Суда РФ от 17.06.2025 N 308-ЭС25-4601 отказано в передаче дела N А32-56395/2023 для пересмотра в порядке кассационного производства), от 26.02.2025 N Ф08-782/2025 по делу N А32-56395/2023.

Согласно пункта 13 Постановления Правительства РФ от 03.08.1996 N 926"Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха" размер арендной платы за пользование земельными участками, природными объектами определяется по соглашению сторон, но не ниже базовых размеров арендной платы, устанавливаемых соответствующими органами исполнительной власти при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" утверждено положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (приложение N 1). 

Постановлением от 18.05.2002 N 529 утверждены базовые ставки арендной платы за земли государственной собственности в черте городских поселений, районных центрах Краснодарского края (приложение N 2); Поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к государственной собственности, по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение N 6) и т.д.

При этом, как указано выше, в силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления N 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

При этом дополнительное соглашение, также содержащее пункт 6.5, свидетельствующий о регулируемом характере арендной платы, заключено после утверждения вышеуказанных базовых ставок.

Кроме того, в сопоставлении пункта 6.1 рассматриваемого договора, с учетом того, что расчет арендной платы в договоре отсутствует, и пункта 6.2, предполагающего нормативно регулируемый размер арендной платы, суд исходит из разъяснений пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Согласно данным разъяснениям при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. 

Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Суд учитывает, что заключенность договора в условиях регулируемого характера арендной платы истцом подтверждена, путем заключения дополнительного соглашения от 06.11.2008.

Кроме того, земельный участок передан арендатору и используется им, находится в его владении. 

На земельном участке расположен легальный объект недвижимости ответчика, зарегистрированный в установленном порядке (КН 23:49:0303017:1457, площадью 1146,6 кв.м., зарегистрирован 05.06.2008). 

Представитель Учреждения пояснил апелляционному суду, что объект имелся на дату заключения договора. То есть вопреки доводам иска участок арендатором используется путем размещения на нем легального объекта недвижимости, имеющего неразрывную связь с земельным участком. Наличие объекта недвижимости ответчика на земельном участке свидетельствует о его (участке) использовании ответчиком. Предмет аренды арендатору передан во владение.

В данных условиях основания для вывода о несогласованности цены договора, не передаче объекта во владение арендатора, отсутствуют.

Местоположение земельного участка в договоре и выписке ЕГРН совпадает, неопределенность у сторон относительно предмета аренды отсутствует, погрешность в определении площади земельного участка (2774 кв.м. в договоре и 2749 кв.м. в выписке), находится  пределах допустимой (согласно выписке - +/- 459 кв.м.). 

Соответственно отсутствуют основания, независимо от вывода суда первой инстанции об истечении срока исковой давности, для удовлетворения требований о признании договора незаключенным. Указанное также исключает основание для погашения регистрационной записи об обременении земельного участка арендной.

Абзац четвертый решения (аннулировать (погасить) регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509002:1448 правом аренды в пользу ООО «Группа компаний «Авиор», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 15.06.2001 № 9/015 (дата государственной регистрации 11.03.2008, номер государственной регистрации: 23-23- 19/014/2008-069), подлежит исключению, в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать в полном объеме.

Суд отмечает, что спорный договор зарегистрирован в актуальном на дату его заключения и регистрации порядке (л.д. 10), также до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001.

Доводы о невнесении арендной платы, ненадлежащем использовании земельного участка, иных нарушениях, не свидетельствуют о незаключенности договора и могут являться основанием для обращения с иском о его расторжении, о чем в рамках настоящего дела не заявлено. Требование о признании договора незаключенным и о расторжении договора носят различный предмет и основание иска.

При этом необходимо учесть наличие на земельном участке объекта недвижимости ответчика, требований в отношении которого также не заявлено. 

В условиях нормативно регулируемого размера арендной платы оснований для удовлетворения встречного иска также не имелось.

Как указано выше, общество пояснило, что по встречному иску заявлено единое (одно) требование о признании договора заключенным на условиях цены, определенной по результатам судебной экспертизы. То есть компания не просила отдельно признать договор заключенным и отдельно определить размер арендной платы экспертным путем.

На вопрос суда о цели назначения экспертизы в условиях, согласно доводам жалобы, нормативно регулируемого характера цены, то есть на вопрос о том, что должно являться предметом экспертизы (для чего требуются специальные познания), представитель ответить затруднился.

При этом ответчик просил определить размер арендной платы за последние три года (в пределах срока исковой давности).

Определение размера нормативно регулируемой арендной платы специальных познаний не требует. 

 Так, согласно постановлению Правительства РФ от 03.08.1996 N 926 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха" земельные участки предоставляются по результатам конкурса или аукциона, участие в которых имеют право принимать юридические и физически лица, имеющие лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка и предоставившие проектную документацию на все виды работ, осуществление которых предусматривается лицензией.

Вместе с тем, если по истечении установленного срока подачи заявок на участие в конкурсе или аукционе в дирекцию национального парка поступило только одно заявление, договор аренды может быть заключен путем прямых переговоров (пункт 6).

Таким образом, Положением предусмотрено 2 способа заключения договора, посредством торгов или посредством прямых переговоров.

Доказательств тому, что земельный участок представлен в аренду обществу по результатам проведенных торгов или аукциона суду не представлено.

Документация по проведению торгов в материалы дела не представлена, в договоре соответствующие указания отсутствуют.

Применительно к текущему размеру арендной платы Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены Правилами N 582.

Размер арендной платы в нормативно установленных случаях может осуществляться на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт "а" пункта 2). В случае предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, изъятого из оборота (в том числе расположенного в границах национального парка), если такая аренда допускается законами, арендная плата составляет 0,01% кадастровой стоимости участка (подпункт "а" пункта 3). При аренде земельных участков, предоставленных без проведения торгов, на которых отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, арендная плата определяется в размере 2% кадастровой стоимости (подпункт "д" пункта 3).

На спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу, легальность данного объекта предметом оспаривания Учреждением не являлась.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежит применению расчет годовой арендной платы из расчета 0,01% от кадастровой стоимости (23 110 843 руб., л.д.12). Неопределённость в размере арендной платы также отсутствует. Оснований для назначения судебной экспертизы не имеется.

Таким образом в удовлетворении единого требования о признании договора аренды от 15.06.2001 N 9/015 заключенным на условиях об арендой плате равной сумме, установленной экспертным заключением, отказано правомерно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2025 по делу № А32-38130/2024 изменить, исключить абзац четвертый резолютивной части решения.

В иной обжалуемой части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

М.П. Крахмальная