Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

01.07.2019

                                          Дело № А40-307331/18-50-1959

 

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2019

Полный текст решения изготовлен  01.07.2019

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Архитектурное бюро "Рождественка" (123154, 

<

...>, пом. II, эт. 1, оф 4/4В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 23.12.2002)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 14.11.2002)

о признании право на уменьшении арендной платы,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.12.2018 г.

от  ответчика: ФИО3 по доверенности № 10д от 25.12.2018 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Архитектурное бюро "Рождественка" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – ответчик), с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании за Обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурное бюро «Рождественка» право на уменьшение арендной платы на сумму произведенных затрат на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия - Главный дом городской усадьбы XVII - XIX в. «Палаты в Кадашевской слободе» в размере 12 978 191 руб.78 коп. путем проведения зачета в счет арендной платы по охранно-арендному договору № 512/1 от 24.12.1999 г., заключенному с Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав письменные доказательства, суд установил.

Истец является арендатором части помещений общей площадью 577,2 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...> на основании Охранно-арендного договора № 512/1 от 24.12.1999, заключенного с ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы». Вид использования помещений по договору - под административные цели.

Дополнительным соглашением от 24 апреля 2010 г. помещения переданы в Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИ) с учетным номером Х° 00-00613/99 в связи со сменой арендодателя на Департамент городского имущества города Москвы.

В 2013 году Здание общей площадью 770,3 кв. м по адресу: 1-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 2 было передано из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации как объект культурного наследия федерального значения.

01 декабря 2014 года на указанное здание зарегистрировано право оперативного управления Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Согласно Акту технического состояния от 01.10.1999 № 512/1, являющимся приложением к Охранно-арендному договору, общее состояние здания на дату передачи - остроаварийное.

На момент передачи в аренду ООО Архитектурное бюро «Рождественка», здание по адресу: 

<

...> требовало проведения полного комплекса противоаварийных, восстановительных и ремонтно-реставрационных работ. Кирпичные стены и своды были промочены и частично проморожены, отсутствовало отопление, практически отсутствовала кровля. Из-за деформации грунтов в основании здания возникли сквозные трещины в несущих стенах и сводах, что грозило обрушением. В сводах было пробито множество отверстий, на стенах была плесень, росли грибы.

Фундаменты здания находились в крайне неудовлетворительном состоянии -нуждались в усилении, белокаменные цоколи были скрыты землей, отмостка в большей части отсутствовала. Требовалось научное обследование, укрепление и проведение реставрационных работ по восстановлению фундаментов.

Кирпичные стены фасадов здания были поражены горизонтальными и вертикальными сквозными трещинами, требовалось проведение вычинки кирпичной кладки, инъектирование и проведение реставрационных работ по всем фасадам Объекта.

Деревянная обрешетка кровли, деревянные стропила и сама кровля находились в полуразрушенном состоянии, водосточные трубы и желоба частично были утрачены, требовалась замена всей стропильной системы и замена кровельного покрытия.

Состояния внутренних и внешних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов здания также было определено указанным Актом технического состояния от 1.10.1999 № 512/1 как неудовлетворительное.

На основании планового (реставрационного) задания от 14.03.1996 №16-03/554 на разработку научно-проектной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ по памятнике истории и культуры была разработана в полном объеме исходно-разрешительная документация и получены Разрешения на производство работ от 18.02.1999 №16-03/34, от 19.07.1999 № 16-03/277, от 19.06.2000 №16-03/290, от 14.11.2000 №16-03/628, от 01.01.2001 №16-03/79, от 22.10.2001 №16-03/583.

На основании Планово-реставрационного задания от 11.03.2002. № 16-03/952, ООО Архитектурное бюро «Рождественка» за свой счет разработало всю необходимую исходно-разрешительную документацию в соответствии с нормами действующего законодательства в области сохранения объектов культурного наследия, а именно:

-Эскизный проект реставрации, согласован Мосгорнаследием 06.07.2000 № 16-03 1066.

- Эскизный проект приспособления, согласован Мосгорнаследием 09.08.2000 № 16-03/1381.

- Эскизный проект крыльца, согласован Мосгорнаследием 07.10.1999 № 16-03/1454.

- Проект перепланировки, согласован Мосгорнаследием 13.05.2004 № 16-03/1038.

            На основании выданных Разрешений истцом с июля 1999 года по октябрь 2004 года выполнены противоаварийные, восстановительные и ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия.

Проведенные работы были приняты в установленном порядке по Акту комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ, проведенных на памятнике истории и культуры от 11.11.2004.

В результате указанных работ был полностью воссоздан, предмет охраны, проведены противоаварийные, восстановительные и ремонтно-реставрационные работы, за счет средств ООО Архитектурное бюро «Рождественка».

Стоимость выполненных работ составила 11 172 297,36 руб.

Истец считает, что затраченные им денежные средства в размере 11 172 297,36 руб. могут быть зачтены в счет арендной платы по охранно-арендному договору № 512/1 от 24.12.1999 г.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

Объект культурного наследия федерального значения, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Объект), был передан по Договору в аренду ООО «Архитектурное бюро «Рождественка» на срок по 5 августа 2014 года.

В настоящее время Договор в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с условиями Договора (пп. а) п. 11) арендатор был обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по Объекту, а также содержать Объект и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим.

Также подпунктом и) пункта 11 Договора установлено, что арендатор обязан по окончании срока действия Договора передать Объект арендодателю по акту в освобожденном виде в полной сохранности со всеми разрешенными неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости.

Действующим законодательством не установлена обязанность Агентства компенсировать затраты ООО «Архитектурное бюро «Рождественка» по ремонту и восстановлению Объекта путем зачета понесенных расходов истца на выполнение работ по сохранению Объекта в счет арендной платы по Договору. Договором также данная обязанность не установлена, более того, как уже было указано, подпунктом и) пункта 11 Договора прямо установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Ссылка истца на пункт 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) в качестве обоснования заявленных требований является необоснованной, поскольку данный пункт не предусматривает безусловной обязанности арендодателя зачесть произведенные арендатором затраты в счет арендной платы по договору аренды.

Данный пункт устанавливает право арендатора на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат в случае, если это предусмотрено договором аренды. 

Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора может быть ограничена только положениями законов и иных правовых актов.

Договором № 512/1 от 24.12.1999 г. уменьшение арендной платы не предусмотрено.

Таким образом, исходя из указанных положений закона и обязательств, возложенных на арендатора по сохранению переданного в его владение и пользование объекта культурного наследия, а также исходя из условий договора, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца, кроме того, обращая внимание на следующие обстоятельства.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Истцом в обоснование суммы заявленных требований в размере 11 172 297,36 руб. ссылается на представленный в материалы дела Научно-реставрационного отчета по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения Главный дом городской усадьбы XVII -XIX в. «Палаты в Кадашевской слободе», выполненный ООО «НПП Реставрационный центр», однако, им не представлена первичная документация по всему объему проведенных работ, которая бы подтверждала стоимость проведенных затрат.

Кроме того, истец нарушает условия договора по внесению арендных платежей по Договору и в нарушение его условий на протяжении длительного периода времени не уплачивает Агентству арендную плату в полном объеме, в связи с чем, по состоянию на февраль 2019 года у него образовалась задолженность перед Агентством в размере 15 296 761 руб. 48 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом подано настоящее исковое заявление с целью заменить свою прямую обязанность по оплате арендных платежей, на компенсацию затраченных, по его мнению, денежных средств на восстановление объекта по адресу: 

<

...>.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Суд приходит к выводу, что у истца отсутствует право на уменьшение арендной стоимости, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 307-309, 310, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

 

СУДЬЯ:                                                                                И.А.Васильева