﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3964/2021

06 августа 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от истца: Л.В. Чепурная, представитель, доверенность от 24.02.2021

от ответчика: В.С. Барлева, представитель, доверенность от 05.07.2021 №28/5-7950

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока                      

на решение от 02.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021

по делу №  А51-310/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Наумович Елены Викторовны 

к управлению муниципальной собственности города Владивостока

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

об урегулировании разногласий по договору

Индивидуальный предприниматель Наумович Елена Викторовна (ОГРНИП 310253618800018, ИНН 253700933220; далее – истец, ИП Наумович Е.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению муниципальной собственности города Владивостока  (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край,   г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – ответчик, УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем изложения пунктов 3.1, 3.9. статьи 3, пунктов 5.3, 5.6, 5.9 статьи 5 договора в следующей редакции:

«п. 3.1 Согласно заключению эксперта от 28.08.2020 №909/10, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз «Регион-Приморья», об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок), цена продажи арендуемого имущества составляет 1 313 559 (один миллион триста тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят девять) руб. 00 коп. (без учета НДС);

п. 3.9 Досрочная оплата приватизируемого имущества осуществляется на основании заявления Покупателя, в котором указывается: сумма для досрочной оплаты и период, за который погашается платеж;

п. 5.3 За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности;

п. 5.6 В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку и переданное ему приватизируемое имущество, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата приватизируемого имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены приватизируемого имущества;

п. 5.9 В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного Объекта».

Исключить из текста договора пункты 5.7. и 5.10. статьи 5 договора №336-ППВ.

В статье 8 договора реквизиты сторон изложить в следующей редакции: «Продавец: Управление муниципальной собственности г. Владивостока. ИНН 2536097608. Место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15. Покупатель: Индивидуальный предприниматель Наумович Елена Викторовна, ИНН253700933220, ОГРНИП 310253618800018, место регистрации: Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, 10, кв. 156».

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551,                         ИНН 2536123449, адрес: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Партизанский пр-кт, 3; далее – третье лицо, МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив спорные пункты договора в редакции истца и исключив из договора пункты 5.7 и 5.10. 

УМС, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями  Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, которым в рассматриваемом случае является Управление, в связи с чем, пункт 3.1 не подлежит включению в договор в редакции, предложенной предпринимателем. Полагает, что предложенная ИП Наумович Е.В. редакция пунктов 5.3, 5.6, 5.9 и требование об исключении пункта 5.10 договора преследует своей целью исключение ответственности покупателя  за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи.  Ссылаясь на положения части 3, 7 статьи 35  Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» кассатор указал, что собственник муниципального имущества вправе устанавливать в договоре условия платежа и соблюдения добросовестности договора, а также санкций за его невыполнение в целях недопустимости невыполнения бюджетных обязательств. Полагает, что протокол разногласий от 19.12.2019, представленный ИП Наумович Е.В., фактически является изложением договора купли-продажи муниципального имущества в новой редакции на условиях предпринимателя, что не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ и положениям главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

ИП Наумович Е.В. представила отзыв на кассационную жалобу, в котором выразила несогласие с доводами её заявителя, указала на законность и обоснованность принятых судебных актов

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители Управления и предпринимателя поддержали доводы, кассационной жалобы и отзыва на неё. Представитель ИП Наумович  Е.В. пояснила суду, что обжалуемые судебные акты фактически исполнены Управлением: спорный договор заключен между сторонами 17.05.2021 и прошел государственную регистрацию. Полагает, что при таких обстоятельствах подача жалобы и инициирование кассационного производства являются нецелесообразными.  

МКУ «АПМЗН», надлежащим образом уведомленное о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение площадью 20,40 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010042:2908, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Нейбута, 33, пом. III (далее - объект недвижимости, помещение).

Между УМС (арендодатель) и ИП Наумович Е.В. (арендатор) 28.03.2013 заключен договор аренды №02-01376-002-Н-АР-6917-00, согласно которому помещение за плату передано во временное владение и пользование арендатору на срок с 28.03.2013 по 27.03.2018 (пункт 1.3 договора).

ИП Наумович Е.В. 14.01.2018 подано заявление о продлении срока аренды от 15.01.2018 №334/20у.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 28.03.2013 №02-01376-002-Н-АР-6917-00 УМС (арендодатель) и ИП Наумович Е.В. (арендатор) 28.04.2018 заключили договор аренды №02-17717-001-Н-АР-8336-00, согласно которому помещение предоставлено арендатору во временное пользование на срок с 28.03.2018 по 27.03.2023.

Между сторонами 28.04.2018 подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым арендатор фактически использует указанное помещение с 28.03.2018.

Предприниматель 15.11.2017 направил в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение помещения, по итогам рассмотрении которого УМС письмом от 18.12.2017 №13645СП отказало истцу в предоставлении преимущественного права выкупа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2018 по делу №А51-5317/2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.07.2019, указанный отказ признан незаконным, на УМС возложена обязанность совершить в отношении спорного помещения действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ УМС заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») муниципальный контракт от 12.08.2019 №966/287-77/19 на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Согласно данным отчета ООО «Аналитик Центр» от 19.09.2019 №4156/19 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом НДС составила 2 010 000 руб., без учета НДС - 1 680 000 руб.

ИП Наумович Е.В. 21.11.2019 получила уведомление от 07.11.2019 №19/3278 по вопросу заключения договора №336-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении нежилого помещения площадью 20,40 кв.м, этаж первый, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, 33, пом. III, кадастровый номер 25:28:010042:2908, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно трем проектам договора купли-продажи, представленным наряду с указанным уведомлением, выкупная цена объекта недвижимого имущества составила 1 680 000 руб. (без учета НДС), также  предусмотрено три варианта оплаты: единовременная оплата, рассрочка ежемесячно равными долями сроком на 5 лет и рассрочка ежеквартально равными долями сроком на 5 лет.

Предприниматель выбрала договор с условием выкупа в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных платежей равными долями.

Полагая, что выкупная цена объекта недвижимого имущества является завышенной, ИП Наумович Е.В. обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» (далее – ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт») за проведением оценки рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» составлен отчет об оценке от 17.12.2019 №882/2, в котором определена рыночная стоимость имущества на дату 15.11.2017 в размере 1 284 000 руб.

ИП Наумович Е.В. 19.12.2019 через МКУ «МПЗН» направила Управлению  протокол разногласий к договору купли-продажи №336-ППВ, в котором пункт договора о выкупной цене сформулирован согласно отчету об оценке от 17.12.2019 №882/2, подготовленному ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», а также внесены изменения в иные пункты договора.

Письмом от 26.12.2019 №19/3772 МКУ «МПЗН» отклонило протокол разногласий, указав на отсутствие у него полномочий на самостоятельное внесение изменений в сумму выкупа муниципальных помещений, а также в иные пункты договора.

Отсутствие согласия  между сторонами в части условий договора купли-продажи муниципального имущества послужило основанием для обращения предпринимателя с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона №178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей  4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо №92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего дела, установив, что в соответствии с представленными в материалы дела отчетами имеется существенные различия в выкупной цене имущества по спорному договору, назначил оценочную экспертизу. 

Согласно экспертному заключению от 28.08.2020 №909/10, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз «Регион-Приморье» (далее - ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье») - Бакуровой Еленой Владимировной, рыночная стоимость помещения по состоянию на 15.11.2017 (дату подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права) составила: 1 550 000 руб. с учетом НДС и 1 313 559 руб. без учета НДС.

Учитывая результаты оценки, установленные в рамках рассмотрения настоящего дела, ИП Наумович Е.В. уточнила свои требования в соответствии  с положениями статьи 49 АПК РФ.

Суд первой инстанции,  признавая заключение эксперта от 28.08.2020 №909/10 соответствующим требования статей 38, 67 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», принял его в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем признал обоснованной цену продажи арендуемого имущества на основании экспертного заключения от 28.08.2020 №909/10.

Принимая пункт 5.3 спорного договора в редакции истца суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционной коллегией, руководствовался положениями статьи 330 ГК РФ и исходил из необходимости сохранения баланса интересов сторон, а также  недопущения при этом извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с чем, признал разумным размер пени по ставке 0,1 %.

Проанализировав положения пункта 5.6 спорного договора суд первой инстанции установил, что редакция предложенная ответчиком, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, поскольку предусматривает право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем стоимости. Поскольку пункт 5.6. принятый в редакции ИП Наумович Е.В. исключает возможность применения положений пункта 5.7 договора, последний исключен из его текста.

В отношении пункта 5.9 договора суд, руководствуясь разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», обоснованно принял редакцию предпринимателя, поскольку ответственность покупателя за расторжение договора законодательно не установлена.

Учитывая, что пункт 5.10 согласно редакции ответчика находился в прямой взаимосвязи с пунктом 5.9 и предусматривал штрафные санкции в случае расторжения договора по вине покупателя в размере 20% от цены продажи объекта, суд исключил названный пункт.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия спорного договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке №336-ППВ в редакциях, предложенных сторонами, принимая во внимание результаты экспертного заключения от 28.08.2020 №909/10, руководствуясь положениями  статей 330, 445, 446, 453 ГК РФ, Федеральными законами №135, №159, №178 а также разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92, установили в условиях договора, предложенных Управлением, наличие противоречий нормам гражданского законодательства. 

Доводы УМС о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, отклоняются как противоречащие пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92.

Утверждения Управления о том, что предложенные в редакции предпринимателя пункты 5.3, 5.6, 5.9 имеют своей целью исключение ответственности покупателя  за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи не нашли своего подтверждения.

Так, пункт 5.3, предложенный в редакции предпринимателя, не освобождает покупателя от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, а лишь изменяет размер ставки пени. Обоснованность применения размера ставки в заявленном размере получила правовую оценку судов и правомерно признана ими соответствующей нормам, регулирующим обеспечение исполнения обязательств. Вопросы об установлении размера неустойки связаны с оценкой обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ.

 

Иные доводы,  приведенные в кассационной жалобе, являются аналогичными доводам апелляционной жалобы, получили надлежащую правовую оценку судами первой и апелляционной инстанций и были  правомерно отклонены по мотивам, подробно изложенным в соответствующих судебных актах. 

Также судом округа принимаются во внимание пояснения представителя ИП Наумович Е.В. о заключении между сторонами 17.05.2021 спорного договора на условиях, определённых решением Арбитражного суда Приморского края по настоящему делу. 

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражными судами также не допущено.

Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

 

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 по делу №А51-310/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        В.А. Гребенщикова

                                                                                   С.И. Гребенщиков