ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-21017/2023

Дело № А41-23416/2023

31 октября 2023 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» на решение Арбитражного суда Московской области от 17.08.2023 по делу № А41- 23416/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» – ФИО2 по доверенности от 18.03.2022;

Администрации городского округа Дубна Московской области –                         Завидный Я.Ю. по доверенности от 09.01.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» (далее – заявитель, ООО «СтройМакс СЗ», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Дубна Московской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями: 

- признать решение администрации об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от 02.03.2023 № Р001-6296466170-69038428 незаконным; 

- обязать администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды, которым п. 1.3 изложить в следующей редакции: «1.3. Участок предоставляется для строительства объекта торговли - торгового центра, и гостиничного обслуживания - размещения гостиниц».   

Решением суда первой инстанции требования оставлены без удовлетворения.

Заявитель с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заявитель (далее также – податель жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на обоснованности требований.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель администрации возражал против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.05.2018 на основании протокола по результатам аукциона № A3-ДУБ/18-217 от 08.05.2018 между администрацией и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № 114-030 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010201:466, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 15 880 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). 

Согласно п. 1.3 договора участок предоставляется для строительства объекта торговли - торгового центра. 

Срок договора с 21.05.2018 по 20.05.2027 (п. 2.1 договора). 

19 декабря 2018 года между ФИО3 и ООО «Эстейт» был заключен договор переуступки права аренды земельного участка. 

04 сентября 2020 года между ООО «Эстейт» и ООО «СтройМакс СЗ» (заявитель по делу) был заключен договор переуступки права аренды земельного участка. 

Таким образом, заявитель с 04.09.2020 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010201:466. 

Как указывает заявитель, на земельном участке заявителем запланирована реализация проекта по строительству АпартКомплекса GreenPark, состоящего из 3-х корпусов апартаментов с возможностью длительного проживания и встроенно-пристроенных торгово-административных площадей. 

В целях строительства комплекса заявителем в Министерство жилищной политики Московской области была направлена градостроительная концепция территории. 

По результатам ее рассмотрения были выданы замечания, одним из которых являлось следующее: вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010201:466 «объекты торговли» в соответствии с приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» в редакции 2021 г. не включает в себя размещение гостиниц. 

В целях реализации проекта заявитель обратился в администрацию с заявлением о внесении в п. 1.3 договора аренды изменений, а именно изложения п. 1.3 в следующей редакции: «1.3. Участок предоставляется для строительства объекта торговли - торгового центра, и гостиничного обслуживания - размещения гостиниц». 

02 марта 2023 года администрацией был принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги. 

В обоснование отказа указано, что земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010201:466 был предоставлен в аренду по результатам аукциона на основании протокола о результатах аукциона № АЗ-ДУБ/18/217 от 08.05.2018. Внесение изменений в договор в части п. 1 «Предмет и цель договора» является существенными изменениями, в связи с чем изменить/добавить вид разрешенного использования не предоставляется возможным. 

Обращаясь в суд, заявитель ссылается на то, что на момент заключения договора аренды первоначальным арендатором вид разрешенного использования «объекты торговли» (п. 4.2 по классификатору) включал в себя «гостиничное обслуживание» (п. 4.7 по классификатору). Данное обстоятельство, по мнению заявителя, позволяет внести в п. 1.3 договора аренды соответствующие изменения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований действующего законодательства. В свою очередь изменение п. 1.3 договора с указанием на то, что участок предоставляется для строительства объекта гостиничного обслуживания будет противоречить действующему виду разрешенного использования земельного участка (объекты торговли), а также п. 1.1 договора, что недопустимо. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 указанной статьи).

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 названного Кодекса).

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет заключенного ранее договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 451 названного Кодекса, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

В настоящем случае на дату заключения договора аренды действовал Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». 

Согласно данному классификатору вид разрешенного использования «объекты торговли» (п. 4.2 по классификатору) включал в себя «гостиничное обслуживание»                      (п. 4.7 по классификатору). 

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден новый классификатор, в котором также вид разрешенного использования «объекты торговли» (п. 4.2 по классификатору) включал в себя «гостиничное обслуживание»             (п. 4.7 по классификатору). 

Однако, в 2021 г. в классификатор были внесены изменения, согласно которым вид разрешенного использования «объекты торговли» (п. 4.2 по классификатору) перестал включать в себя «гостиничное обслуживание» (п. 4.7 по классификатору). 

В обоснование своей правовой позиции по делу администрация указывает, что земельный участок был предоставлен аренду по результатам аукциона, при объявлении которого вид разрешенного использования (далее - ВРИ) был установлен «объекты торговли (торговые центры торгово-развлекательные центры (комплексы))», следовательно, удовлетворение судом требований общества повлечет нарушение пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

С данными доводами согласился суд первой инстанции.

Однако, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в настоящем случае заявленные обществом требования фактически направлены на приведение в соответствие формулировки пункта 1.3 договора относительно вида разрешенного использования предоставленного на аукционе в аренду земельного участка с Классификатором видов разрешенного использования, действовавшим на момент заключения договора, в целя беспрепятственного получения необходимой разрешительной документации для дальнейшего использования земельного участка в предоставленных целях.

Внесение изменений в спорный договор направлено на устранение замечаний Министерство жилищной политики Московской области, одним из которых являлось следующее: вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010201:466 «объекты торговли» в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», в редакции 2021 г. не включает в себя размещение гостиниц.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно пункту 2.6 извещения о проведении аукциона абзац «Сведения о земельном участке» содержит в себе перечень документов, являющихся неотъемлемой часть указанного извещения                     (п. 3.3 извещения), в том числе и приложение № 4, которое было выдано с целью подтверждения информации оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010201:466 и для целей проведения в отношении него аукциона по предоставлению в аренду.

В соответствии с тем же пунктом 2.6 извещения сведения о допустимых параметрах разрешенного строительства указаны также в приложении № 4.

В соответствии со вторым столбцом «Планируемый к строительству объект (объекты) недвижимости» таблицы № 3 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции» указана следующая информация: «В соответствии с                п. 4.2 классификатора ВРИ «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра» (стр. 22 извещения).

Таким образом, на аукцион был выставлен лот - право аренды земельного участка, на котором изначально предполагалось размещение, в том числе, согласно коду 4.7 Классификатора (находящемуся в составе кода 4.2 Классификатора) объектов капитального строительства гостиничного обслуживания.

Учитывая фактически указанную в аукционной документации информацию, все участники аукциона, а также иные лица, которые имели возможность беспрепятственно ознакомиться с ней на сайтах www.torgi.gov.ru, www.torgi.mosreg.ru (стр. 3 п. 2.3 извещения) и изъявившие желание принять участие в аукционе, были осведомлены о возможности строительства на спорном земельном участке объектов капитального строительства, относящихся к гостиничному обслуживанию.

При данных обстоятельства судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворением требований общества действующее законодательство о защите конкуренции и права третьих лиц не будут нарушены вследствие заключения дополнительного соглашения к договору аренды, лишь конкретизирующего вид разрешенного использования земельного участка, а не изменяющего его.

Также следует отметить, что как на момент проведения аукциона (стр. 21 п. 2 столбец второй «Сведения» таблицы 2 «Планировочные ограничения и режимы использования» приложения №4 к извещению о проведении аукциона), так и в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010201:466 находится в функциональной О-1 «Зона многофункциональной общественно-деловой застройки».

Кроме того, общество представило в материалы дела постановление администрации от 29.12.2022 г. № 112ПА-1259 «(внесении изменений в Правила землепользования и застройки территории (част территории) городского округа Дубна Московской области», а также выдержку из Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Дубна Московской области относительно содержания зоны 0-1 Многофункциональная общественно-деловая зона.

В соответствии со статьей 35 ПЗЗ «Градостроительные регламенты для общественно деловых зон» основными видами разрешенного использования являются в том числе объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (код ВРИ 4.2) и гостиничное обслуживание (код ВРИ 4.7).

Судебная коллегия также обращает внимание, что на земельном участке заявителем запланирована реализация проекта по строительству АпартКомплекса GreenPark, состоящего из 3-х корпусов апартаментов с возможностью длительного проживания и встроенно-пристроенных торгово-административных площадей. Площадь апартаментов с возможностью длительного проживания ориентировочно составит 16 580 кв.м., площадь торгово-административных и офисных помещений - 3065,10 кв.м. При этом под апартаментами с возможностью длительного проживания понимаются нежилые здания-гостиницы (в том числе «комплексы апартаментов», «апарт-отели»), в которых более 20% номеров (в том числе «апартамент», «студия») имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, соответствующие сводам правил СП 54.13330.2016. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (пункт 10 Постановления Правительства Московской области от 17.08.2015 г. № 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области»).

То есть общество, вопреки мнению администрации, использует земельный участок в соответствии с целями, которые были указаны в аукционной документацией.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Соответственно, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.08.2023 по делу                       № А41-23416/2023 отменить. 

Требования общества с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» удовлетворить. 

Признать решение Администрации городского округа Дубна Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от 02.03.2023 № Р001-6296466170-69038428 незаконным.

Обязать Администрацию городского округа Дубна Московской области в срок две недели с момента вынесения настоящего постановления заключить с обществом с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.05.2018 № 114-ОЗО, которым пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: 

«1.3. Участок предоставляется для строительства объекта торговли - торгового центра и гостиничного обслуживания - размещения гостиниц». 

Взыскать с Администрацию городского округа Дубна Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) расходы по государственной пошлине по заявлению в сумме 3000 руб. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтройМакс Специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) их федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 20.03.2023 № 1 государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                        С.А. Коновалов

 

                                                                                         В.Н. Семушкина