﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22826/2018

г. Краснодар

02 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании представителя заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Орфей-7» (ИНН 2308105497, ОГРН 1052303657526) – Слабоденюка И.А. (доверенность от 01.05.2019), в отсутствие администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орфей-7» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 по делу № А32-22826/2018 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Филимонова С.С.), установил следующее.

ООО «Орфей-7» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) со следующими требованиями: признать решение от 30.05.2018 № 12577.26 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205017:72 площадью 468 кв. м по ул. Красной (вблизи жилого дома № 155), находящегося в муниципальной собственности, незаконным; обязать принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205017:72; обязать заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205017:72 площадью 468 кв. м на территории муниципального образования город Краснодар по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная. 155 (вблизи жилого дома № 155) категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: общественные здания административного назначения: административные и офисные здания, объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, бары), по цене не выше кадастровой стоимости данного земельного участка.

Решением от 07.02.2019 заявление удовлетворено, отказ администрации, изложенный в письме от 30.05.2018 № 12577.26, в предоставлении за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205017:72 площадью 468 кв. м, признан незаконным. На администрацию возложена обязанность принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату спорного земельного участка, направить последнему проект договора купли-продажи; с администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суд первой инстанции установил, что в соответствии с техническим паспортом нежилых помещений № 53, 54, 55, 56, 57, 58 в доме № 155 по ул. Красной по состоянию на 06.12.2016 площадь навеса (литера Г1) составляет 140,9 кв. м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.08.2014 серии 23-АН № 036075 сооружение (кафе), назначение: сооружение культуры и отдыха, площадью 134,4 кв. м, принадлежит па праве собственности обществу. Руководствуясь статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), частью 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также итогами судебной экспертизы, проведенной ООО «Экспертно-оценочное бюро», суд пришел к выводу о том, что принадлежащий обществу объект – сооружение (кафе) площадью 134,4 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205017:430), отвечает признакам объекта недвижимости, земельный участок площадью 468 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205017:72) является необходимым и достаточным для эксплуатации спорного объекта. Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), суд признал оспариваемое решение об отказе в предоставлении обществу спорного участка необоснованным. При обращении в уполномоченный орган по спорному вопросу, заявитель представил все необходимые документы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.06.2019 решение от 07.02.2019 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Производство по апелляционной жалобе Стехаревой Элины Викторовны прекращено на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), поскольку обжалуемый судебный акт не устанавливает какие-либо обязанности данного лица, не затрагивает его права. По существу заявленных требований апелляционный суд исходил из того, что принадлежащее обществу сооружение (кафе), представляющее собой навес, не отвечает признакам недвижимого имущества. Из заключения эксперта от 23.05.2017 № 39/16.1 и фотоматериалов следует, что конструкции металлических ферм и покрытия спорного сооружения углублены в ленточный бетонный фундамент, возможно их перемещение; электрооборудование сооружения, проведенное открытым способом, осветительные приборы также могут быть перемещены. Наличие у исследуемого объекта (навеса) бетонного фундамента само по себе не является достаточным основанием для отнесения него к категории недвижимого имущества при условии, что сварные соединения (стальные трубы, используемые как несущие конструкции и каркас) предполагают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов. В отсутствие стен, полов (тротуарная плитка) и перекрытий капитального характера, необходимость наличия значимой несущей способности неочевидна. Уполномоченный орган обоснованно указал на отсутствие оснований для предоставления обществу испрашиваемого земельного участка в порядке статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса. При этом сам по себе факт государственной регистрации права собственности на навес в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), без учета его физических характеристик, не означает, что данный объект является недвижимой вещью.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 20.06.2019 отменить, оставить в силе решение от 07.02.2019, указав, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.08.2014 серии 23-АН № 036075 ему на праве собственности принадлежит сооружение (кафе) площадью 134,4 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205017:430; спорный объект фактически представляет собой навес. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют собственники, в том числе, сооружений, расположенных на таких участках. Статьей 130 Гражданского кодекса предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Экспертным исследованием установлено, что сооружение (кафе) площадью 134,4 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205017:430) обладает признаками объекта недвижимости ввиду отсутствия технической возможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что установленные признаки капитальности спорного объекта не характеризуют его как объект недвижимости, сделаны без проведения повторной (дополнительной) экспертизы, суд вышел за рамки своих полномочий и самостоятельно опроверг выводы эксперта, имеющего знания в технической области. В заключении эксперта от 23.05.2017 № 39/16.1 указано, что при обследовании учтена специфика материалов, из которых выполнены конструкции навеса. По результатам осмотра и натурных измерений эксперт определил, что спорное сооружение обладает признаками капитального объекта, поскольку его конструктивное решение схоже с типовыми конструкциями капитальных строений. Несущие стойки металлического каркаса навеса углублены в ленточный бетонный фундамент, что не предусматривает возможность их перемещения без разрушения. Эксперт руководствовался сводом правил СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» (актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 с изменениями № 1, 3), утвержденным приказом Госстроя России от 25.12.2012 № 109/ГС), разработанным в целях регламентации качества выполнения строительно-монтажных работ, долговечности и надежности зданий и сооружений, а также уровня безопасности людей на строительной площадке, который является предписанием к обязательному исполнению. Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации данных правил установлены Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2008 № 858 «О порядке разработки и утверждения сводов правил». Согласно приведенным нормам перемещение стальных конструкций влечет за собой нанесение несоразмерного ущерба их назначению, законодательный запрет повторного использования (эксплуатации) металлоконструкций и перекрытий не принят во внимание апелляционным судом.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав процессуального представителя подателя кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28.03.2005, заключенного с ООО кафе «Орфей» (продавец) общество (покупатель) является собственником сооружения (кафе) площадью 134,4 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205017:430), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205017:72, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Красная (вблизи жилого дома № 155), о чем в ЕГРН внесена запись от 07.08.2014 № 23-23-01/351/2014-393 (т. 1, л. д. 66) и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АН № 036075 (т. 1, л. д. 61).

8 мая 2018 года общество обратилось через многофункциональный центр с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату, без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205017:72 площадью 468 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Красная (вблизи жилого дома 155) в целях эксплуатации сооружения (кафе) (т. 1, л. д. 16).

Администрация в письме от 30.05.2018 № 12577.26 отказала заявителю в предоставлении муниципальной услуги, мотивируя тем, что расположенное на испрашиваемом земельном участке, принадлежащее на праве собственности обществу сооружение (кафе) площадью 134,4 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205017:430) не относится к объектам недвижимого имущества (т. 1, л. д. 17, 18).

Считая решение органа местного самоуправления об отказе в выкупе спорного земельного участка незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которых, выступает предъявленный этим лицом иск (поданное в порядке главы 24 Кодекса заявление).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, 03.06.2014 № 1152/14 сформулировал правовую позицию, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого земельного участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса, подпунктом 3 пункта 5 которой закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет заявителю принятое решение, в котором должны быть указаны все основания отказа.

В силу подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

От правильной квалификации объектов, с принадлежностью которых заявитель связывает наличие у него исключительного права на приобретение в собственность рассматриваемого земельного участка, зависит то, какие правоотношения возникли между сторонами и, следовательно, какие нормы законодательства должны применяться к этим отношениям при разрешении возникшего между ними спора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, названным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Наличие государственной регистрации прав на самовольно возведенные объекты или объекты, не являющиеся недвижимыми, не препятствует суду квалифицировать их соответствующим образом (пункты 23, 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Сам по себе факт государственной регистрации права на объекты, не являющиеся недвижимыми вещами, ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 № 12576/11, 04.09.2012 № 3809/12, 28.05.2013 № 17085/12).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический, кадастровый паспорт.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1, 3 статьи 86 Кодекса).

Согласно экспертному заключению от 23.05.2017 № 39.16/1 спорный объект представляет одноэтажное бесчердачное неотапливаемое сооружение, примыкающее к пристройке многоквартирного жилого дома, предназначенное для укрытия от дождя, снега или солнечных лучей, без стеновых конструкций с плоской кровлей, опирающейся на металлические столбы; этажность – 1; высота по внутреннему обмеру – 3,3 м. Сооружение имеет следующие конструктивные решения: фундамент – ленточный бетонный ширина – 0,4 м, глубина заложения – 0,4 м; несущие конструкции – каркас из металлоконструкций (стальные трубы диаметром 0,2 м); ограждающие конструкции (наружные стены) – отсутствуют; перекрытие – металлические конструкции, обшитые деревянными декоративными элементами; пол – тротуарная плитка; строению доступны благоустройства в виде системы электроснабжения. Перемещение сооружения (кафе) с кадастровым номером 23:43:0205017:430 на новое место повлечет нанесение несоразмерного ущерба его назначению, ввиду чего данный объект обладает признаками объекта недвижимости.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, с учетом достаточности и взаимной связи.

Повторно рассмотрев материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу о том, что принадлежащее обществу сооружение (кафе), представляющее собой навес, не отвечает признакам недвижимого имущества. Фундамент является ленточным бетонным, в который углублены конструкции металлических ферм и покрытия сооружения, что обусловливает возможность их перемещения; электрооборудование сооружения, проложенное открытым способом и в виде осветительных приборов, также может быть перемещено. Наличие у объекта бетонного фундамента само по себе не является достаточным основанием для отнесения него к категории недвижимого имущества при условии того, что сварные соединения (стальные трубы, используемые как несущие конструкции и каркас) подразумевают возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов. В отсутствие стен, полов (тротуарная плитка) и перекрытий капитального характера, необходимость наличия значимой несущей способности неочевидна.

Таким образом, не установив условия, при которых принадлежащий обществу объект (навес) возможно квалифицировать в качестве недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у администрации оснований для предоставления заявителю земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205017:72 площадью 468 кв. м в порядке статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса.

Коллегия окружного суда также считает необходимым указать следующее.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса также установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

Из представленных в дело документов и фотоматериалов следует, что фактически исследуемый объект (навес) расположен на тротуаре, а также на земельном участке, необходимом для эксплуатации многоквартирного жилого дома (непосредственно к нему примыкает – т. 1, л. д. 43), что исключает приватизацию в силу закона (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункт 8 статьи 27, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса, статья 262 Гражданского кодекса).

Материалы дела исследованы апелляционной коллегией полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, судом второй инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя в соответствии со статьей 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 по делу А32-22826/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Я.Е. Волков