АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, 

<

...>

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-10474/2022

г. Владимир

15 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.06.2025. 

Полный текст решения изготовлен 15.06.2025.   

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи  Анфиловой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия Вязниковского района «Фонд» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 313 708 руб. 40 коп.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мастер» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию Вязниковского района «Фонд» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 040 355 руб. 37 коп. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),  

при участии:

 от МУП Вязниковского района «Фонд» – ФИО1 (доверенность от 28.03.2025 сроком действия до 31.12.2025, диплом);

от ООО «Мастер» – ФИО2 (доверенность от 01.01.2025 сроком действия пять лет)

после объявления перерыва до 13 час. 00 мин. 11.06.2025 без участия представителей, 

установил:

истец, муниципальное унитарное предприятие Вязниковского района «Фонд» (далее – МУП «Фонд», Предприятие), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» (далее – ООО «Мастер», Общество), о взыскании задолженности по договору № 97 аренды нежилого помещения от 16.08.2016 в размере                     313 708 руб. 40 коп. за период с июня 2020 года по декабрь 2020 года. 

ООО «Мастер» в порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с встречными исковыми требованиями (с учетом уточнений вх. от 30.01.2024) к МУП «Фонд» о взыскании с МУП «Фонд» убытков в виде излишне оплаченной арендной платы в размере 1 254 573 руб. 12 коп. за период с 10.09.2019 по 18.01.2021.

От ООО «Мастер» через систему «Мой арбитр» поступило уточнение к встречному исковому заявлению с приложенными к нему документами                   (вх. от 15.05.2024), в котором ООО «Мастер» просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору № 97 аренды нежилого помещения от 16.08.2016 в размере 1 040 355 руб. 37 коп. за период с 10.09.2019 по 18.01.2021. 

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение встречных исковых требований.

От МУП «Фонд» через систему «Мой арбитр» поступил отзыв на встречное исковое заявление (вх. от 01.07.2024).

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку не обеспечили, своих представителей в заседание суда не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Как следует из материалов дела 16.08.2016 между ООО «Мастер» (арендатор) и МУП «Фонд» (арендодатель) по результатам открытого аукциона 16.08.2016 заключен договор аренды № 97 нежилого помещения, площадью 760,4 кв.м (обозначение части помещения: 33:21:010216:194/1 площадью              478,8 кв.м, 33:21:010216:194/2 площадью 281,6 кв.м), расположенного в здании гостиницы по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 33:21:010216:56).

Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 16.08.2016 по 15.02.2017.

По акту приема-передачи от 16.08.2016 имущество передано арендатору.

Дополнительным соглашением от 29.12.2016 договор аренды пролонгирован на три года до 15.02.2020 и зарегистрирован в Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 02.02.2017.

В порядке реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), 11.07.2018 Общество направило Предприятию заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, приложив необходимые документы.

В ответ на заявление Предприятие сообщило, что вопрос о принятии решения о возмездном отчуждении арендуемого нежилого помещения площадью 760,4 кв.м, являющегося частью здания гостиницы, не рассматривается.

ООО «Мастер» 04.10.2018 повторно направило МУП «Фонд» письмо, в котором просило рассмотреть по существу заявление от 11.07.2018 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, которое оставлено без ответа.

Общество, в целях реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском об обязании Предприятия направить предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.04.2019 по делу № А11-15840/2018 на МУП «Фонд» возложена обязанность направить предложение о заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 760,4 кв.м, с указанием цены данного имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 760,4 кв.м.

МУП «Фонд» направило Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества. 

Посчитав указанную МУП «Фонд» стоимость помещения завышенной, Общество обратилось к независимому оценщику - ООО «АНИКС», согласно отчету которого итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 7 450 000 руб., с учетом НДС.

03.10.2019 Общество направило МУП «Фонд»  протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложило свою редакцию 9 пунктов договора, а также предложило подписать в качестве приложения к договору график платежей.

24.10.2019 МУП «Фонд» направило истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, из текста которого следует, что семь из девяти пунктов сторонами не согласованы.

Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, сторонам не удалось урегулировать возникшие разногласия, Общество обратилось в суд с иском к МУП «Фонд» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилых помещений общей площадью 765, 7 кв.м, кадастровый номер 33:21:010216:473, по адресу: 

<

...>, ссылаясь на неправомерное, определение Предприятием стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области 04.12.2020 по делу № А11-17252/2019 требования  ООО «Мастер» удовлетворены, разногласия по поводу условий договора купли-продажи, возникшие между сторонами, урегулированы, в том числе путем установления цены отчуждения недвижимого имущества в размере                     8 631 000 руб., определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

18.01.2021 МУП «Фонд» и ООО «Мастер» подписан договор купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (запись в ЕГРН от 29.01.2021).

Предприятие, обращаясь в суд с настоящим иском, представило расчет, в соответствии с которым за период с июня 2020 по декабрь 2020 Обществом внесена арендная плата в меньшем размере, чем предусмотрено договором аренды № 97, в связи с чем у Общества перед Предприятием образовалась  за задолженность в сумме 323 708 руб. 40 коп.

Обращаясь в суд с встречным иском, Общество указало, что в результате незаконного уклонения Предприятия от заключения договора купли-продажи Обществу причинены убытки в виде арендных платежей, уплаченных за период 10.09.2019 по 18.1.2021. 

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, исследовав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье                  1082 Гражданского кодекса подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 по делу № А46-1071/2022).

Судом установлено, что Общество реализовало  право на приобретение в собственность недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Как установлено решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.04.2019 по делу № А11-15840/2018 и решением Арбитражного суда Владимирской области 04.12.2020 по делу № А11-17252/2019 при приватизации имущества Предприятием не были соблюдены требования, установленные статьей 9 Закона № 159-ФЗ, что повлияло на своевременность реализации преимущественного права ООО «Мастер» на приобретение арендуемого им имущества.

Бездействия Предприятия со стороны Общества обжалованы в установленном законом порядке, признаны незаконными, решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-15840/2018   от 04.04.2019 на МУП «Фонд» возложена обязанность направить в адрес ООО «Мастер» предложение о заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 760,4 кв.м, с указанием цены данного имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 760,4 кв.м.

Общество, направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, вправе было рассчитывать, что обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, будут реализованы уполномоченным органом надлежащим образом.

Как следует из позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении №304-ЭС23-9605 по делу № А46-1071/2022, в целях разрешения вопроса о размере убытков необходимо определить: дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения уполномоченным органом нормативно установленных сроков; общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Довод Предприятия о том, что обязанность по внесению арендной платы прекратилась с момента подписания договора купли-продажи отклоняется судом.

Несогласие Общества с предложенным Предприятием размером цены в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 760,4 кв.м повлекло повторное обращение с заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

По смыслу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на усмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

По настоящему делу требования, связанные с возмещением убытков, возникших ввиду бездействия Предприятия при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, заявлены со ссылкой на части 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Однако порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества арендатором в том случае, когда арендуемое недвижимое имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, установлен частью 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 о некоторых вопросах применения норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по смыслу этого Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Если условия договора определены решением суда, данный договор признается заключенным с даты вступления в силу этого решения (статьи  433, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 173, часть 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11).

Тот факт, что заключение судебной экспертизы по делу                                № А11-17252/2019 о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 8 631 000 руб. еще не свидетельствует о недобросовестном поведении Предприятия при согласовании условий договора купли-продажи,  представленный Предприятием отчет об оценке объекта не признан несоответствующим Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, Общество в первоначальной редакции просило утвердить пункт 2.1, определив стоимость объекта купли-продажи в размере 6 313 559 руб. 32 коп. на основании отчета ООО «АНИКС» от 12.09.2019 № 833/2019, при том, что  Предприятием в соответствии с Законом № 159-ФЗ  проект договора купли- продажи содержал указание стоимости имущества, определенной в соответствии с Законом № 135-ФЗ на основании отчета ООО «Консалт-Стандартъ» № 115-09/2019 от 24.09.2019 равную 8 485 724 руб. 

Таким образом, изначально предложенная департаментом цена выкупа арендуемого имущества была ниже рыночной стоимости имущества, определенной на основании судебной экспертизы. 

При названных обстоятельствах у суда отсутствуют оснований для возложения на Предприятие гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков.

На основании изложенного, обязательства Общества по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон по цене выкупаемого имущества – с 04.01.2021.

Согласно представленным ООО «Мастер» платежным поручениям               № 2055 от 10.10.19 на сумму 80 438 руб., назначение платежа  за сентябрь 2019;  № 2276 от 11.11.19 на сумму 80 438 руб., назначение платежа  за октябрь  2019;      № 45 от 13.01.20     на сумму 80 438 руб., назначение платежа за декабрь 2019; № 281 от 17.02.20 на сумму 80 438 руб., назначение платежа за декабрь 2019; № 456 от 13.03.20 на сумму 80 438 руб., назначение платежа за декабрь 2019; № 683 от 15.04.20 на сумму 38 826 руб. 80 коп., назначение платежа за март 2020; № 66685 от 009.07.2020 на сумму 80 438 руб., назначение платежа за апрель 2020; № 69792 от 06.08.2020 на сумму 80 438 руб., назначение платежа за май 2020; № 13 от 11.01.2021 на сумму 120 657 руб. назначение платежа         50 % аренды за июнь, июль, август 2020; № 14 от 11.01.2021 на сумму 193 051 руб. 20 коп., назначение платежа 50 % аренды за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2020, Общество произвело оплату аренды помещения за спорный период, при этом арендная плата за апрель-декабрь 2020 подлежала, по мнению Общества, уплате в размере 50 % от арендной платы, предусмотренной договором.

Судом установлено, что ранее ООО «Мастер» обращался в суд с иском к МУП «Фонд» об обязании отменить арендные платежи за аренду нежилого помещения общей площадью 760,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 28.03.2020 по 21.07.2020 и уменьшить арендные платежи на 80% за период с 22.07.2020 по 18.01.2021.

Решением от 18.11.2021 по делу № А11-14655/2020 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении иска отказал.

Со ссылкой на прекращение договора аренды № 97 посредством выкупа нежилого помещения по договору купли-продажи от 18.01.2021 Общество в суде апелляционной инстанции заявило отказ от исковых требований в полном объеме.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 № 01АП-345/2022 производство по делу № А11-14655/2020 прекращено.

В связи с изложенным, довод Общества о наличии оснований для отмены или уменьшения размера арендных платежей в период с 28.03.2020 по 18.01.2021 подлежит отклонению.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возмещения Обществу убытков за период с 10.09.2019 по 18.01.2021 в указанной в уточнении сумме.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательств того, что стороны согласовали изменение размера арендных платежей, материалы дела не содержат.

Факт пользования объектом аренды в период с июня 2020 по декабрь 2020 Обществом не опровергнут.

В связи с тем, что доказательств внесения арендной платы в период с июня по декабрь 2020 в соответствии с условиями действовавшего в спорный период договора аренды ООО «Мастер» не представлено, суд считает требования МУП «Фонд» подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО «Мастер» и взыскиваются в пользу МУП «Фонд» в размере                   9 274 руб., с ООО «Мастер» в доход в доход федерального бюджета в размере 17 404 руб. (по уточненным встречным исковым требованиям). 

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

1.       Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мастер» в пользу муниципального унитарного предприятия Вязниковского района «Фонд» задолженность по договору аренды нежилого помещения от 16.08.2016 № 97  в сумме 313 708 руб. 40 коп. за период с июня 2020 года по декабрь 2020 года и расходы на оплату государственной пошлины в сумме 9 274 руб.

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2.       В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мастер» отказать.

3.       Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мастер»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 404 руб.  

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

    Судья                                                                                                  Е.Ю. Анфилова