ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

19.08.2024

Дело № А40-281049/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2024 

Полный текст постановления изготовлен  19.08.2024

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Цыбиной А.В.,

судей Дацука С.Ю., Ярцева Д.Г.,

при участии в заседании:          

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Реал Эстейт» в лице конкурсного управляющего ФИО1 – ФИО2 по дов. от 06.05.2024,

от ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 по дов. от 22.05.2019,

от третьих лиц: Территориального управления Росимущества в Московской области – неявка, извещено,

от публичного акционерного общества Акционерный коммерческий банк «ПЕРЕСВЕТ» - ФИО5 по дов. от 15.11.2023, ФИО6 по дов. от 03.07.2024,

рассмотрев 08 августа 2024 года

в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Реал Эстейт» в лице конкурсного управляющего ФИО1

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 24 ноября 2023 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 28 февраля 2024 года

по иску общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Реал Эстейт» в лице конкурсного управляющего ФИО1

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о расторжении договора, о признании права аренды земельного участка, осуществлении государственной регистрации смены лица,

третьи лица: Территориальное управление Росимущества в Московской области,

публичное акционерное общество Акционерный коммерческий банк «ПЕРЕСВЕТ»,

                                                              УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пересвет-Реал Эстейт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о расторжении договора уступки права аренды земельного участка от 13.09.2018, заключенного истцом и ответчиком, о признании за истцом права аренды земельного участка из земель сельско-хозяйственного назначения с кадастровым номером 50:21:030210:2 общей площадью 20900 кв.м, находящегося по адресу: Московская обл., р-н Ленинский, с/о Булатниковский, вблизи пос. Измайлово, уч. № 102-ю, по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенному 04.04.2011 между истцом и Территориальным управлением Росимущества в Московской области, об установлении, что решение является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области государственной регистрации смены лица, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение (запись о государственной регистрации № 50-50-21/053/2011-281) объекта недвижимости с кадастровым номером 50:21:0030210:2, с ответчика на истца.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Росимущества в Московской области (далее – ТУ Росимущества), публичное акционерное общество Акционерный коммерческий банк «ПЕРЕСВЕТ» (далее – ПАО АКБ «ПЕРЕСВЕТ»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец, в том числе, указал, что суды необоснованно пришли к выводам о пропуске истцом исковой давности и о том, что ответчик является добросовестным арендатором.

Отзыв ответчика не приобщен к материалам дела, поскольку ответчиком не соблюдены требования статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ПАО АКБ «ПЕРЕСВЕТ» поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобы, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

ТУ Росимущества в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его  отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцом и ТУ Росимущества был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 04.04.2011 № 10/11 (далее – договор аренды), по условиям которого арендатор (истец) принял от арендодателя (ТУ Росимущества) в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:21:030210:2 общей площадью 20900 кв.м, находящийся по адресу: Московская обл., р-н Ленинский, с/о Булатниковский, вблизи пос. Измайлово, уч. №102-ю, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства.

Размер годовой арендной платы составлял 477 571 рублей (п. 5.1 договора аренды).

Впоследствии право аренды, полученное истцом по договору аренды, было передано в залог ПАО АКБ «ПЕРЕСВЕТ» по договору ипотеки от 16.11.2011 №456-11/И в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 16.11.2011 № 456-11/КЛ.

13.09.2018 истец заключил с ответчиком договор уступки права аренды земельного участка (далее – договор уступки), по условиям которого истец обязался передать ответчику права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 10/11(свойства участка указаны в пп. 1.2-1.4 настоящего договора), заключенным между истцом и Росимуществом от 04.04.2011, а ответчик обязался принять переданные ему права и обязанности.

Пунктом 2.1 договора уступки установлено, что в качестве платы истцу (арендатору) за уступку права аренды земельного участка ответчиком (новый арендатор) погашается задолженность арендатора перед арендодателем (ТУ Росимущества) не позднее 10 банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

Согласно п. 2.2 договора уступки задолженность арендатора перед арендодателем по оплате арендной платы за земельный участок составляла 955142 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2019 по делу № А41-20380/2018 истец признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

17.10.2022 истцу от ТУ Росимущества поступила претензия об оплате имеющейся задолженности по договору аренды, согласно которой у истца перед федеральным бюджетом имелась задолженность за период с 01.01.2017 по 02.03.2020 с учетом пеней в размере 1 862 686,09 рублей.

В обоснование исковых требований истец указывал, что новым арендатором (ответчиком) ненадлежащим образом исполнена обязанность по погашению задолженности арендатора (истца) по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора уступки, влекущим его расторжение в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 191, 192, 195, 196, 199, 200, 382, 384, 388, 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовыми позициями, изложенными в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 28.02.2017 №430-0, от 03.11.2006 № 445-О, разъяснениями пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исходили из того, что истец не воспользовался своим правом в порядке п. 5.1 договора цессии на возмещение убытков в связи с неисполнением ответчика обязанности по погашению задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 955 142 рублей; установив, что истцом пропущен срок исковой давности, при этом, отклоняя ссылку истца на начало исчисления срока исковой давности с момента получения претензии Росимущества, отказали в удовлетворении иска.

Между тем судами не учтено следующее.

Сроки давности установлены законом для судебной защиты нарушенных гражданских прав (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В рассматриваемом случае иск заявлен о расторжении договора цессии, вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности применительно к данному исковому требованию является ошибочным.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 21.07.2005, действовавшей на дату заключения договора аренды) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Судами вопрос об уведомлении арендодателя в порядке пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не исследован, правовые последствия отсутствия уведомления арендодателя не установлены.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, выданной на основании запроса от 01.07.2022, не следует, когда произошла смена лица, за которым зарегистрировано право аренды.

При этом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2020 по делу № А41-40096/2020 удовлетворены исковые требования ТУ Росимущества к истцу по настоящему делу о взыскании 1 552 105,75 рублей долга по арендной плате по договору аренды от 04.04.2011 № 10/11 за период с 1 квартала 2017 года по 1 квартал 2020 года и 310 580,34 рублей неустойки за период с 11.01.2017 по 02.03.2020.

Согласно представленной в материалы дела претензии ТУ Росимущества от 05.03.2020 № 50-АН-11/2534 (л.д. 26-28) ТУ Росимущества по состоянию на 05.03.2020 не располагало информацией о смене арендатора.

Таким образом, поскольку обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам и возражениям участвующих в деле лиц, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу; проверить, в том числе, законность действий сторон договора уступки при его заключении с учетом особенностей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; наличие обременения права аренды в виде ипотеки на момент заключения договора уступки и соответствующие установленным обстоятельствам правовые последствия; факт принятия Арбитражным судом Московской области 27.03.2018 заявления о признании истца несостоятельным (банкротом) и соответствующие данному обстоятельству правовые последствия; по результатам установленных обстоятельств, определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 ноября 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2024 года по делу № А40-281049/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                  А.В. Цыбина                        

Судьи:                                                                                             С.Ю. Дацук  

 

                                                                                                    Д.Г. Ярцев