ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-13460/2014

19 января 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  16 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 января 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Веревкина А.В., Аристовой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  (регистрационный номер  08АП-14836/2017) Хлудова Виталия Геннадьевича на решение Арбитражного суда Омской области от 27 сентября 2017 года по делу № А46-13460/2014 (судья К.В. Храмцов), по иску Хлудова Виталия Геннадьевича к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» (ИНН 5501238500, ОГРН 1125543001418) о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале общества, при участии в деле третьих лиц: Вострецова Максима Анатольевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании представителей:  

от ФИО2 – представитель ФИО4 по доверенности № 55АА 1213340 от 15.06.2015 сроком действия на три года;

от общества с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» – представитель ФИО5 (конкурсный управляющий, паспорт серии 

<

...> выдан 01.12.2015);

от ФИО3 – представитель не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – представитель не явился, извещено.

установил:

ФИО2 (далее - ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» (далее - ООО «БизнесРиэлт», общество, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «МТ-Проект» (далее - ООО «МТ-Проект», соответчик) о взыскании задолженности по выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» в сумме 5 812 000 руб.; признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Определением Арбитражного суда Омской области от 03.10.2014 исковое требование ФИО2 о взыскании с ООО «БизнесРиэлт» задолженности по выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества в сумме 5 812 000 руб. выделено в отдельное производство в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), делу присвоен номер А46-13460/2014.

 Указанным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - ФИО3, Управление Росреестра по Омской области).

Решением Арбитражного суда Омской области от 29.01.2016 по делу № А46-13460/2014 с ООО «БизнесРиэлт» в пользу ФИО2 взыскана действительная стоимость доли в уставном капитале ООО «БизнесРиэлт» в размере 15 228 233 руб. 75 коп. (с учетом уточнения размера иска), с ООО «БизнесРиэлт» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 99 141 руб. 16 коп.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 решение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2016 по делу № А46-13460/2014 изменено. 

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.10.2016 решение от 29.01.2016 Арбитражного суда Омской области и постановление от 15.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13460/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. 

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Омской области от 28.12.2016 производство по делу № А46-13460/2014 приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза «Флагман» ФИО6. 

Определением суда от 26.04.2017 производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта № 1710307 от 19.04.2017. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2017 производство по делу № А46-13460/2014 приостановлено в связи с назначением судом дополнительной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО7. 

В связи с поступлением в арбитражный суд заключения эксперта № 7/17-К от 31.07.2017 определением суда от 08.08.2017 производство по делу возобновлено.

В порядке статьи 49 АПК РФ судом принято заявление истца об уточнении размера иска, согласно которому истец просил взыскать с ответчика задолженность по выплате действительной стоимости в уставном капитале ООО «БизнесРиэлт» в размере 3 689 000 руб., основываясь на результатах судебной экспертизы, проведенной ООО «Независимая экспертиза «Флагман».

Решением Арбитражного суда Омской области от 27 сентября 2017 года по делу № А46-13460/2014 исковые требования ФИО2 удовлетворены частично: с ООО «БизнесРиэлт» в пользу ФИО2 взыскана действительная стоимость доли в уставном капитале общества в размере 718 000 руб., а также 584 руб. судебных расходов по кассационной жалобе, 5 663 руб. 81 коп. судебных расходов по экспертизе, 26 275 руб. 41 коп. судебных расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, с ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 33 378 руб. государственной пошлины; с ООО «БизнесРиэлт» в доход федерального бюджета взыскано 8 067 руб. государственной пошлины; с ФИО2 в пользу ООО «БизнесРиэлт» взыскано 20 134 руб. 18 коп. расходов по экспертизе; с ООО «БизнесРиэлт» в пользу ООО Консалтинговая компания «Стандарт Групп» взыскано 5 838 руб. 98 коп. судебных расходов на проведение экспертизы; с ФИО2 в пользу ООО Консалтинговая компания «Стандарт Групп» взыскано 24 161 руб. 02 коп. судебных расходов на проведение экспертизы; с ООО «БизнесРиэлт» в пользу ООО «Независимая экспертиза «Флагман» взыскано 9 906 руб. 80 коп. судебных расходов на проведение экспертизы; с ФИО2 в пользу ООО «Независимая экспертиза «Флагман» взыскано 40 993 руб. 20 коп. судебных расходов на проведение экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом уточнений и дополнений.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции установил факт рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с экспертным заключением ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», выводам которого не дана надлежащая правовая оценка с учетом возражений истца о допущенных нарушениях со стороны эксперта.

По мнению заявителя, при проведении судебной экспертизы ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» учитывались данные о стоимости объектов-аналогов не сопоставимые со спорным имуществом, что привело к занижению стоимости оцениваемого имущества. Также заявитель указал на наличие ошибок, опечаток и неточностей в экспертном заключении № 7/17-К, проведенном ООО Консалтинговая компания «Стандарт Групп». Кроме того, податель жалобы отмечает, что дополнительная экспертиза проведена с предоставлением со стороны ответчика дополнительных документов в отношении оцениваемого имущества, влияющих на определение стоимости объекта оценки, в связи с чем полагает, что ООО «Независимая экспертиза «Флагман» могло дополнить свое заключение с учетом представленных документов, что не привело бы к дополнительным затратам.   

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ответчик представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований с учетом уточнений.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» зарегистрировано 20.01.2012 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 12 по Омской области за основным государственным регистрационным номером 

<

***>.

В соответствии с уставом ООО «БизнесРиэлт», утвержденным протоколом № 1 собрания учредителей от 10.01.2012, уставный капитал общества составляет 10 000 руб. (пункт 4.5 устава).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «БизнесРиэлт» по состоянию на 26.08.2014 учредителями (участниками) ООО «БизнесРиэлт» являются ФИО3 с долей в уставном капитале общества в размере 75%, что составляет 7 500 руб., и ФИО2 с долей в уставном капитале общества в размере 25%, что составляет 2 500 руб. Директором общества является ФИО3

13 марта 2014 года ФИО2 подал заявление о выходе из состава участников ООО «БизнесРиэлт». 

Неисполнение обществом обязанности по уплате действительной стоимости доли ФИО2 послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 94 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник общества с ограниченной ответственностью вправе выйти из общества путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества.

Согласно статье 26 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО), участник общества вправе выйти из общества путем отчуждения доли обществу независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества.

Пунктом 8.1 устава ООО «БизнесРиэлт», утвержденного протоколом № 1 собрания учредителей от 10.01.2012, предусмотрено право участника общества выйти из общества путем отчуждения доли обществу только с письменного согласия других его участников и самого общества.

В силу пункта 6.1 статьи 23 Закона об ООО в случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 настоящего Федерального закона его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.

Общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества. Положения, устанавливающие иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли, могут быть предусмотрены уставом общества при его учреждении, при внесении изменений в устав общества по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно. Исключение из устава общества указанных положений осуществляется по решению общего собрания участников общества, принятому двумя третями голосов от общего числа голосов участников общества.

Данным положениям корреспондирует пункт 7.4 устава ООО «БизнесРиэлт», утвержденного протоколом № 1 собрания учредителей общества от 10.01.2012, в соответствии с которым срок выплаты действительной стоимости доли вышедшему участнику составляет три месяца.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, срок выплаты действительной стоимости доли наступил 13.06.2014.

Судом первой инстанции установлено, что на день рассмотрения спора ООО «БизнесРиэлт» не исполнена обязанность по выплате действительной стоимости доли истцу, в связи с чем предъявление настоящих исковых требований истцом является правомерным.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона об ООО действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли. Стоимость чистых активов общества определяется в порядке, установленном федеральным законом и издаваемыми в соответствие с ним нормативными актами. 

В соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.2003 № 10 н, 03-6/пз под стоимостью чистых активов акционерного общества понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету. Для оценки стоимости чистых активов акционерного общества составляется расчет по данным бухгалтерской отчетности. 

Действительная стоимость доли участника общества должна определяться с учетом рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, отраженных в бухгалтерской отчетности общества. 

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 подпункта «в» пункта 16 Постановления № 90/14, если участник не согласен с размером действительной стоимости его доли, определенной обществом на основании данных бухгалтерской отчетности, суд проверяет обоснованность его доводов, а также возражений общества на основании представленных доказательств, предусмотренных гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы.

В целях определения размера действительной стоимости доли участника общества ФИО2, судом первой инстанции назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 

1) Какова рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» по состоянию на 31.12.2013 года. 

2) Каков размер чистых активов общества с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» на 31.12.2013. 

3) Какова действительная стоимость доли вышедшего из состава участников общества с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» в 2014 году ФИО2, составляющая 25 % уставного капитала общества, с учетом рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная в порядке статьи 23 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью. 

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза «Флагман» ФИО6. 

Согласно экспертному заключению № 1710307 от 19.04.2017 экспертом сделаны следующие выводы: 1) рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ООО «БизнесРиэлт» по состоянию на 31.12.2013 составляет 37 200 000 руб.; 2) размер чистых активов ООО «БизнесРиэлт» на 31.12.2013: по данным бухгалтерской отчетности (без учета балансовой стоимости пивоваренного завода) составил 8 629 000 руб., по данным, предоставленным директором ООО «БизнесРиэлт» (с учетом балансовой стоимости пивоваренного завода) составил 14 756 000 руб.; 3) действительная стоимость доли вышедшего из состава участников ООО «БизнесРиэлт» в 2014 году ФИО2, составляющая 25 % уставного капитала общества, с учетом рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная в порядке статьи 23 Закона об ООО: по данным бухгалтерской отчетности (без учета балансовой стоимости пивоваренного завода) составила 2 157 250 руб., по данным, предоставленным директором ООО «БизнесРиэлт» (с учетом балансовой стоимости пивоваренного завода) составила 3 689 000 руб. 

Соглашаясь с выводами эксперта ООО «Независимая экспертиза «Флагман» ФИО6, изложенными в заключении № 1710307 от 19.04.2017, истец уточнил размер исковых требований до 3 689 000 руб.

Представитель ответчика, в свою очередь, возразил против обоснованности экспертного заключения ООО «Независимая экспертиза «Флагман» № 1710307 от 19.04.2017, в связи с чем заявил о необходимости проведения дополнительной экспертизы. 

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд первой инстанции указал, что в связи с недостаточной ясностью выводов эксперта относительно рыночной стоимости принадлежащих ООО «БизнесРиэлт» нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, и оборудования пивоваренного завода, после исследования экспертного заключения № 1710307 от 19.04.2017 и получения пояснений эксперта по проведенному исследованию в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ (протокол судебного заседания от 31.05.2017 г.) на основании части 1 статьи 87 АПК РФ по делу назначил дополнительную экспертизу, на разрешение которой поставил следующие вопросы: 

1) Какова рыночная стоимость имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» по состоянию на 31.12.2013 года: 6 А46-13460/2014 - нежилое помещение № 2П, № 3П, назначение: нежилое, общая площадь 623,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-34, этаж: подвал, литер: А, адрес (местоположение): 

<

...>; - пивоваренный завод в полном комплекте. 

2) Каков размер чистых активов общества с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» на 31.12.2013.

3) Какова действительная стоимость доли вышедшего из состава участников общества с ограниченной ответственностью «БизнесРиэлт» в 2014 году ФИО2, составляющая 25 % уставного капитала общества, с учетом рыночной стоимости вышеуказанного имущества, определенная в порядке статьи 23 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью. 

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО7. 

В соответствии с заключением эксперта № 7/17-К от 31.07.2017 экспертом сделаны следующие выводы: 1) рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ООО «БизнесРиэлт» по состоянию на 31.12.2013: нежилого помещения № 2П, № 3П, назначение: нежилое, общая площадь 623,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-34, этаж: подвал, литер: А, адрес (местоположение): 

<

...> составляет 19 046 000 руб., пивоваренного завода в полном комплекте – 4 997 000 руб.; 2) размер чистых активов ООО «БизнесРиэлт» на 31.12.2013 составляет 2 872 000 руб.; 3) действительная стоимость доли вышедшего из состава участников ООО «БизнесРиэлт» в 2014 году ФИО2, составляющая 25 % уставного капитала общества, с учетом рыночной стоимости вышеуказанного имущества, определенная в порядке статьи 23 Закона об ООО составляет 718 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ экспертное заключение № 1710307 от 19.04.2017, подготовленное ООО «Независимая экспертиза «Флагман», заключение эксперта № 7/17-К от 31.07.2017, подготовленное ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», в совокупности и взаимной связи с иными материалами дела, пришел к выводу, что с учетом избранного экспертом метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по постановленным вопросам, данные дополнительной судебной экспертизы являются более достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества, принадлежащего ООО «БизнесРиэлт», и соответственно действительную стоимость доли ФИО2 в уставном капитале общества.

В связи с указанным, суд первой инстанции посчитал, что задолженность ответчика по выплате действительной стоимости доли истцу составляет 718 000 руб.

Несогласие истца с выводом суда относительно достоверности и объективности экспертного заключения № 7/17-К от 31.07.2017, явилось предметом апелляционного обжалования принятого судебного акта.  

Возражения истца мотивированы тем, что в заключении эксперта № 7/17-К от 31.07.2017, подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», при определении рыночной стоимости имущества: нежилое помещение № 2П, № 3П, назначение: нежилое, общая площадь 623,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-34, этаж: подвал, литер: А, адрес (местоположение): 

<

...>, экспертом не применены корректирующие коэффициенты к объектам-аналогам в связи с расположением объекта исследования в пределах «красной линии».

Кроме того, податель жалобы отметил, что объекты-аналоги № 2, 3 не являются привлекательными с коммерческой точки зрения, в то время как объект исследования, находящийся по ул. Иртышская Набережная, д. 36, расположен в непосредственной близости от мест проведения культурно-массовых мероприятий (Сквер Победы, Цирк), что, по его мнению, увеличивает стоимость коммерческой недвижимости.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доводы, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит их несостоятельными в связи со следующим.

Из заключения № 7/17-К от 31.07.2017 следует, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам, приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итогового заключения о стоимости объекта оценки соответствует величине стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,5 и 0,5 соответственно.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20.07.2007, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Вместе с тем, подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

Как следует из заключения эксперта № 7/17-К от 31.07.2017, в качестве объектов-аналогов экспертом рассматривались торгово-офисные помещения близкие по своим техническим характеристикам к исследуемому объекту, в частности:

- объект-аналог № 1, находящейся в г. Омске, Ленинский АО, ул. Иртышская Набережная, д. 48, площадью 440,0 кв.м. с назначением под торгово-офисные помещения, ценой предложения в 17 700 000 руб., расположен на 1 этаже, относительно «красной линии» - расположен на «красной линии»;

- объект-аналог № 2, находящейся в г. Омске, Ленинский АО, ул. 25 лет Октября, д. 13, площадью 591,0 кв.м. со свободным назначением помещений, ценой предложения в 22 458 000 руб., расположен в цокольном этаже, относительно «красной линии» - расположен на «красной линии»;

- объект-аналог № 3, находящейся в г. Омске, Ленинский АО, на ул. Рождественского, площадью 340,0 кв.м. с назначением под торгово-офисные помещения, ценой предложения в 11 900 000 руб., расположен на 1 этаже, относительно «красной линии» - расположен внутри квартала.

По мнению коллегии суда апелляционной инстанции, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги. Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении.

При этом, суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ заключение эксперта от 19.04.2017 № 170307, выполненное ООО «Независимая экспертиза «Флагман», установил, что в качестве аналогов экспертом выбраны следующие объекты:

- объект-аналог № 1, находящейся в г. Омске, Кировский АО, ул. Рокоссовского, д. 18/2, площадью 447,0 кв.м. с назначением помещения – ресторан, ценой предложения в 26 000 000 руб., расположен на 1 этаже;

- объект-аналог № 2, находящейся в г. Омске, Кировский АО, ул. Туполева, д. 18/2, площадью 156,0 кв.м. с назначением помещения – кафе, магазин, ценой предложения в 10 400 000 руб., расположен на 1 этаже;

- объект-аналог № 3, находящейся в г. Омске, Кировский АО, ул. Комарова, д. 15/1, площадью 60 кв.м., с назначением помещения – бар, ценой предложения в 3 500 000 руб., расположен на 1 этаже.

Проанализировав указанное заключение эксперта от 19.04.2017 № 170307, суд апелляционной инстанции отмечает, что все объекты-аналоги расположены в Кировском административном округе города Омска, в то время как объект исследования находится в Ленинском административном округе; также для сравнения взяты объекты, расположенные на 1 этаже зданий, а объект исследования – в подвале.

При этом необходимо отметить, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости как ООО «Независимая экспертиза «Флагман», так и ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» в рамках сравнительного подхода использован метод количественных корректировок, возможность использования которого предусмотрена подпунктом «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611.

Судом установлено, что в заключении эксперта от 19.04.2017 № 170307 неправомерно применен корректирующий коэффициент на этаж расположения объекта оценки равный 0,82, из определения, что объект оценки находится на цокольном этаже здания, в то время как исследуемый объект расположен в подвале здания, в связи с чем применению подлежал понижающий коэффициент равный 0,71 (Справочник оценщика недвижимости).

Поскольку применение неправильного коэффициента приводит к завышению итоговой стоимости объекта, суд первой инстанции обоснованно подошел критически к оценки заключения эксперта от 19.04.2017 № 170307, в связи с чем назначил дополнительную экспертизу, по результатам которой представлено экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» № 7/17-К от 31.07.2017.

Относительно возражений ответчика о неприменении экспертом в заключении № 7/17-К от 31.07.2017 корректирующего коэффициента на расположение объекта-аналога в связи в расположением объекта оценки в пределах «красной линии», поскольку объект расположен вблизи дорог общего пользования большой интенсивности движения, эксперт ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО7 представила письменные пояснения (том 10 л.д. 112-116), а также дата устные пояснения по проведенной экспертизе в заседании суда первой инстанции 13.09.2017.

Из представленных пояснений следует, что корректировка на расположение объекта-аналога в связи с расположением объекта недвижимости в пределах «красной линии» не применялась, так как объекты по данному параметру сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости, в частности объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены на красной линии, соответственно, корректировка не требуется, объект-аналог № 3 расположен на ул. Рождественского на территории Ленинского рынка, а поскольку указанная улица не является магистралью и на ней расположен центр торговли всего Ленинского административного округа г. Омска с большой интенсивностью движения и проходимостью, то, по мнению эксперта, расположение по данному параметру сопоставимо с объектом оценки и данная корректировка не требуется, так как этим коэффициентом корректируются тихие центра и спальные районы.

По мнению судебной коллегии, выбор оценщиком корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими условиями.

Таким образом, при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» № 7/17-К от 31.07.2017 является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует требованиям Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; экспертиза проведена компетентным лицом, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Оценив экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» суд первой инстанции правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Иные выводы суда первой инстанции, предметом апелляционного обжалования не являются, в связи с чем не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции, который не вправе выходить за пределы апелляционного обжалования по собственной инициативе (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допусти при этом нарушений норм процессуального права.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 27 сентября 2017 года по делу № А46-13460/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

                        Е.Б. Краецкая

Судьи

                         А.В. Веревкин

                        Е.В. Аристова