АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-41955/2018

Дело № А49-6364/2018

г. Казань

31 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Смоленского И.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018 (судья Алксина Г.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 (председательствующий судья Балакирева Е.М, судьи Романенко С.Ш., Терентье Е.А.)

по делу № А49-6364/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» к акционерному обществу «Тандер» о расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилые помещения и взыскании 647 752 руб., с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Градиент Альфа Плюс»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» (далее – ООО «Эксимтэп», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», ответчик) о взыскании 645 000 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 за март, апрель, май 2018 года, 2 752 руб. неустойка за период с 06.03.2018 по 18.05.2018; о расторжении договора аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 и об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения № 2-30, 34, 41, 45-48, общей площадью 849,8 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, проспект Строителей, д. 21Б, переданные истцом ответчику по договору аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018, принят частичный отказ от иска в части взыскания задолженности в размере 645 000 руб. задолженности, производство по делу прекращено. Исковые требования удовлетворены частично, с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» взыскана неустойка в сумме 1 591 руб. В остальной части требования общества с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» о взыскании неустойки оставлены без рассмотрения.  Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» о расторжении договора аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 оставлены без рассмотрения. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Эксимтэп» об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения оставлены без удовлетворения.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их изменить, исключив из мотивировочной части указанного решения вывод о том, что рассмотрение спора о расторжении договора аренды не представляется возможным без участия в деле в качестве соистца общества с ограниченной ответственностью «Градиент Альфа Плюс», мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ООО «Эксимтэп» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 16.06.2015 №ПнФ/35919/15, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное арендное пользование за плату недвижимое имущество: нежилые помещения №№2-30, 34, 41, 45-48 общей площадью 849,8 кв.м, расположенные на первом этаже  нежилого здания общей площадью 1189,6 кв.м, находящегося по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, проспект Строителей, д. 21Б. Границы нежилого помещения согласованы сторонами и обозначены на схеме, являющейся неотъемлемой частью договора аренды (Приложение №1). Договор заключен на срок 5 лет со дня его подписания (п. 6.5. договора). Имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 16.06.2015 г. Согласно п.3.1 договора Арендная плата по договору составляет 1 020 000 руб. в месяц.

Платежи, установленные договором, оплачиваются арендатором безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца (п. 3.5. договора).

В соответствии с п.п. 5.2 договора арендодатель имеет право на досрочное внесудебное расторжение договора в случаях, когда арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев от даты, указанной в п.п. 3.5 договора. При этом арендатор обязан выплатить арендодателю арендную плату в полном объеме на дату возврата объекта арендодателю, определяемой подписанием акта приема-передачи объекта.

В связи с реконструкцией объекта недвижимости и регистрацией права долевой собственности на него ООО «Градиент Альфа Плюс», 16.03.2016 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым преамбула договора изложена в новой редакции, а именно: арендодателем 1 по договору является ООО «Эксимтэп», арендодателем 2 - ООО «Градиент Альфа Плюс».

Пункт 1.2. договора изложен в новой редакции: «Объект входит в состав нежилого здания, общей площадью 3 698,1 кв.м, инв. №56:401:002:24605, литер А. А1, находящегося по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, проспект Строителей, д. 21Б. Объект принадлежит арендодателю 1 на праве общей долевой собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2015 №58-29-048-2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2016 сделана запись регистрации №58-58/001-58/037/002/2016-326/3 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.03.2016, арендодателю 2 на праве общей долевой собственности на основании договора инвестирования от 01.10.2013 г. №1-2013, акта приема-передачи от 04.03.2016  №б/н по договору инвестирования от 01.10.2013 г. №1-2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2016 сделана запись регистрации №58-58/001-58/037/002/2016-326/2 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16 марта 2016 года».

Согласно п. 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2016) арендная плата составила 850 000 руб. (по 50% от общей суммы арендных платежей каждому арендодателю, что составляет 425 000 руб.).

Пункт 3.5. договора изложен в редакции: «Платежи, установленные договором, оплачиваются арендатором безналичным перечислением денежных средств на расчетные счета арендодателя 1, арендодателя 2, указанные в договоре, не позднее 5 числа текущего месяца».

Согласно дополнительному соглашению от 15.11.2017 к договору аренды недвижимого имущества ПнФ/35919/15 от 16.06.2015, между сторонами договора достигнуто соглашение об установлении размера постоянной части арендной платы с 01.12.2017 по 28.02.2018 включительно в сумме 590 000 рублей в месяц (по 295 000 руб. в месяц каждому арендодателю); а с 01.03.2018 размер постоянной части арендной платы составляет 1 020 000 рублей (по 510 руб. в месяц каждому арендодателю).

08.02.2018 с сопроводительным письмом №111 от 01.01.2018 ответчик направил истцу и третьему лицу предложение об установлении на период с 01.03.2018 по 31.12.2018 размера арендной платы – 590 000 руб. в месяц (по 295 000 руб. в месяц каждому арендодателю), а с 01.01.2019 – 680 000 руб. в месяц.

Истец от подписания указанного дополнительного соглашения отказался.

12.03.2018 истец направил ответчику претензию №10 с требованием внесения арендной платы в полном объеме в размере, установленном дополнительным соглашением от 15.11.2017, с требованием оплаты задолженности за март 2018 года. В претензии истец указывает на то, что в связи с отказом ответчика от внесения арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением от 15.11.2017, истец будет вынужден с 06.05.2018 расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в суд.

В суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заявлен отказ от исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 за март, апрель, май 2018 года в сумме 645 000 руб. Отказ от части иска принят судом, в связи с этим производство по делу в этой части в силу положений пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено. В данной части решение истцом не оспаривается.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 01.07.2017 №147-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1252 и 1486 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 и 99 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», судебные инстанции правомерно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки в размере 1 591 руб., поскольку претензионный порядок урегулирования спора был соблюден истцом лишь в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за март 2018 года.

При этом исковые требования о взыскании неустойки в сумме 1 161 руб., начисленной в связи с нарушением срока внесения арендной платы за апрель и май 2018 года, обоснованно оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку претензия с требованием оплаты просроченной задолженности по внесению арендной платы за апрель и май 2018 года истцом в адрес ответчика не направлялась.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества № ПнФ/35919/15 от 16.06.2015.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка представил претензию №10 от 12.03.2018.

Оставляя исковые требования без рассмотрения в части расторжения договора аренды недвижимого имущества № ПнФ/35919/15 от 16.06.2015, судебные инстанции правомерно установили, что письмо от 12.03.2018 № 10 не является доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит однозначного предложения,  адресованного ответчику расторгнуть договор аренды.

Кроме того, на момент направления данной претензии у ответчика имелась задолженность лишь за один расчетный период по договору – за март 2018 года, следовательно у истца отсутствовали основания для расторжения договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, основания для обязания ответчика возвратить арендуемые им нежилые помещения по договору аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 г. отсутствуют.

Довод заявителя жалобы об исключении из мотивировочной части решения суда вывод о том, что рассмотрение спора о расторжении договора аренды не представляется возможным без участия в деле соистца ООО «Гардиент Альфа Плюс» что нарушает права истца на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов, подлежит отклонению, поскольку согласно материалам дела ООО «Гардиент Альфа Плюс» является собственником спорного помещения на праве общей долевой собственности на основании договора инвестирования от 01.10.2013 №1-2013, акта приема-передачи от 04.03.2016 №б/н по договору инвестирования от 01.10.2013 №1- 2013, в связи с чем рассмотрение спора о расторжении договора аренды в данном случае не представляется возможным без участия в деле в качестве соистца ООО «Градиент Альфа Плюс».

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 по делу № А49-6364/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья					  Э.Р. Галиуллин

Судьи								         И.Р. Нагимуллин

									        И.Н. Смоленский