АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 июня 2023 года

Дело №

А56-44128/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии ФИО1 и его представителя ФИО2 (доверенность от 21.04.2022), от администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение «Всеволожского муниципального района Ленинградской области» ФИО3 (доверенность от 23.05.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 по делу № А56-44128/2022,

                                                           у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 305470306800014, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение «Всеволожского муниципального района Ленинградской области», адрес: 188664, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Токсово, Ленинградское ш., д. 55, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – администрация), и ФИО4, место пребывания: Санкт-Петербург, о признании недействительными публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502077:58, ввиду указания в извещении о проведении торгов № 180621/0412095/01 недостоверной информации о степени готовности объекта незавершенного строительства 11 % вместо 32 %, занижения начальной цены реализации объекта (1 934 000 руб.) относительно его рыночной стоимости (6 615 000 руб.); о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502077:58; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата другой стороне всего полученного по ней.

Решением суда от 17.09.2022 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 20.02.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, при оценке объекта использовалась неверная информация о готовности объекта, было допущено существенное отличие определенной оценщиком рыночной стоимости не завершенного строительством объекта недвижимости, в отношении которого принято решение об изъятии, что привело к незаконности действий администрации, не обеспечившей надлежащий контроль за проведением процедуры торгов, и нарушению прав истца.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции ФИО1 и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель администрации обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ФИО4 о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В соответствии с постановлением главы администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 27.10.2015 № 2737 администрация (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор от 30.12.2015 № 5701/1.6-08 аренды земельного участка № 7/3 площадью 3 669 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502077:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Токсово, ул. Дорожников, для использования в целях строительства здания детско-юношеского спортивного клуба.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора - по 31.10.2018.

После прекращения срока действия договора земельный участок не был возвращен арендатором арендодателю, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.05.2020 по другому делу (№ А56-134734/2019) в иске отказано в связи с  нахождением на земельном участке зарегистрированного объекта недвижимости не завершенного строительством объекта - детско-юношеского спортивного клуба. В  ходе рассмотрения указанного дела суд установил, что готовность объекта незавершенного строительства согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 03.08.2020 составила 11 %.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к ФИО1 об изъятии указанного объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2021 по другому делу (№ А56-79995/2020) названный объект незавершенного строительства, степень готовности 11 %, изъят у ФИО1 путем проведения публичных торгов. 

Администрация  заказала производство рыночной оценки упомянутого объекта незавершенного строительства. В отчете об оценке от 15.04.2021         № 70/04-21 оценщик определил рыночную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 1 934 000 руб., указав, что характеристики объекта оценки получены оценщиком из выписки из ЕГРН по состоянию на 15.04.2021, в которой отражена степень готовности объекта 11 %. Стоимость объекта недвижимости определена путем применения затратного подхода, исходя из расходов на его создание.

В газете «Вести Токсово» 14.06.2021 опубликовано извещение о реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502007:58 на торгах в форме аукциона 26.07.2021 в 11 ч 00 мин. В качестве характеристик объекта незавершенного строительства, кроме кадастрового номера, указаны адрес объекта, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен, и степень готовности объекта 11 %. Начальная цена реализации объекта указана – 1 934 000 руб., сумма задатка – 386 800 руб.

В аукционе приняли участие ФИО4, ООО «Компания «Юр-Сервис» и  ООО «Рамберг». 

По итогам проведения торгов, их победителем определен ФИО4, предложивший наибольшую цену приобретения имущества – 1 972 680 руб., с ним заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 30.07.2021.

Предпоследнее предложение по цене объекта составило – 1 953 340 руб.

Ссылаясь на недостоверное определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительством ввиду неверного определения степени готовности объекта, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование иска он ссылается на то, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 32 %. В подтверждение недостоверности рыночной стоимости объекта истец ссылается на подготовленный на основании его заявления отчет об оценке, выполненный  ООО «Центр оценки имущества СПб»,  согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 21.12.2020 определена в размере 6 615 000 руб., готовность объекта незавершенного строительства в отчете об оценке указана – фундамент – 11 % (2017 год постройки), цокольный этаж – 61 % готовности (2018 год постройки).

            Суды первой и апелляционной инстанций посчитали недоказанными нарушения при проведении торгов и отказали в иске.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Правоотношения сторон по настоящему делу регламентированы статьёй 239.1 ГК РФ. В данном случае согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства подлежала определению на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов в таком случае определен Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила). 

В соответствии с пунктами 2 и 7 Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения об объекте незавершенного строительства (далее - предмет аукциона), включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки); начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Суды установили, что сведения о степени готовности объекта внесены в извещение о проведении аукциона  в соответствии с характеристиками объекта, установленными судебными актами при разрешении споров об освобождении земельного участка после прекращении договора аренды, об его изъятии и передаче  для реализации на торгах. Суды установили, что строительство объекта велось в 2017, 2018 годах, учли позицию истца, согласно которой он не ссылается на продолжение строительства объекта после прекращения договора аренды земельного участка и истечения срока действия разрешения на строительство, и обоснованно сочли, что степень строительной готовности объекта на момент его продажи не могла измениться по отношению к дате вынесения судебных актов об изъятии объекта и его передаче для продажи на торгах.

Отклоняя доводы подателя жалобы, суды обеих инстанций сделали соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод о том, что оспариваемые торги проведены в соответствии с требованиями законодательства и Правилами. Суды установили, что начальная цена продажи объекта определена на основании отчета независимого оценщика. Доказательств недостоверности указанного отчета не представлено. Суды правомерно исходили из того, что в ходе проведения торгов определяется наиболее приближенная к реальной стоимости имущества цена. Суды установили, что в торгах приняли участие три претендента, в ходе проведения торгов предложений о цене имущества, существенно превышающих установленную на основании выполненного по заявлению администрации отчёта начальную цену, не поступило. Отклоняя доводы истца, суды обоснованно сочли, что в данном случае формирование цены приобретения имущества на уровне установленной начальной цены,  подтверждает, что начальная цена была наиболее приближена к фактической рыночной стоимости объекта.

Суды правильно применили правовую позицию, изложенную в пункте 5 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» и сделали выводы о том, что при проведении оспариваемых истцом торгов не были допущены нарушения, которые повлияли или могли повлиять на результат торгов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 по делу № А56-44128/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

 

Г.М. Рудницкий

 И.В. Сергеева