АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1953/24 

Екатеринбург

08 мая 2024 г.

 

Дело № А07-39547/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Гуляевой Е.И., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2023 по делу № А07-39547/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.  

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – администрация) о признании незаконным отказа в изменении условий договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022 в части применения к рассрочке ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действовавшей на момент подачи первичной заявки на выкуп и на момент, когда должно было быть опубликовано объявление о продаже объекта - 4,25% годовых, выраженного в письме от 09.09.2022 № 3434-п, обязании администрации применить к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022 № 308, заключенному между администрацией и предпринимателем, ключевую ставку Центрального Банка РФ в размере 4,25% и составить график платежей к нему с учётом этого значения (с учетом принятого судом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 17.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечает, что в результате длительного игнорирования администрацией правомерных заявок предпринимателя на выкуп арендуемого помещения, к заявителю была применена чрезмерно высокая ставка рефинансирования ЦБ РФ (20%), принятая 18.03.2022, что поставило заявителя фактически в дискриминационные условия по сравнению с другими субъектами малого и среднего предпринимательства, и повлекло обязанность уплаты 6 495 079 руб. 40 коп. процентов на сумму рассрочки за 7 лет, тогда как при надлежащем исполнении администрацией своих обязанностей, указанная сумма составила бы 1 380 416 руб. 86 коп. По мнению заявителя, судами не дана надлежащая правовая оценка обстоятельствам и доводам предпринимателя. Предприниматель полагает, что у него отсутствовали правовые механизмы оспаривать предложенную редакцию договора, в том числе процентов по рассрочке,  при этом крайне невыгодные для него условия начисления процентов на сумму рассрочки наступили вследствие незаконного бездействия администрации, в связи с чем предпринимателю причинены убытки.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель в период с 11.04.2017 по 01.05.2022, на основании договора аренды от 11.04.2017 № 72 являлся арендатором встроенного нежилого помещения торгового назначения (магазина хозтоваров и бытовой химии), расположенного на 1 этаже и частично в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, площадью 758 кв. м. Указанное помещения являлось объектом муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.8.1 Административного регламента «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город Стерлитамак», утверждённого постановлением администрации от 19.06.2019 № 1228 24.12.2020 (действовал до 06.07.2021), предприниматель обратился в администрацию от 24.12.2020 с заявлением о реализации преимущественного права при отчуждении муниципального недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ)

Ввиду того, что заявление оставлено без ответа, предприниматель повторно обратился с аналогичным заявлением 28.07.2021, которое также осталось без ответа.

Предприниматель 18.10.2021 вновь обратился с аналогичным заявлением, на которое получил отказ от 28.10.2021 № 6061-п, мотивированный тем, что администрация выражает намерение в перспективе использовать данное нежилое помещение для нужд муниципальных учреждений

Предприниматель 20.12.2021 обратился к главе администрации с просьбой разъяснить, для каких конкретно нужд нежилое помещение может понадобиться городу, поскольку находится в отдалённом микрорайоне «Сода», является единственным специально приспособленным крупным магазином хозтоваров и бытовой химии в микрорайоне, принят в аренду в неудовлетворительном состоянии, поскольку долгое время был заброшен, указав, что оставляет за собой право обратиться в суд.

Администрация в ответе от 19.01.2022 № 123-п сообщила, что для рассмотрения вопроса по существу предпринимателю необходимо через портал государственных услуг Российской Федерации подать заявление и пакет документов, предусмотренный п. 2.8 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования при его отчуждении», утверждённого постановлением администрации от 06.07.2021 № 1934.

Предприниматель 18.02.2022 в очередной раз подал заявку на реализацию преимущественного права, которая была удовлетворена.

Предпринимателем 21.03.2022 направлено письмо в администрацию о применении рассрочки сроком на 7 лет.

В указанный период проведена оценка, в соответствии с которой стоимость реализуемого объекта оставила 27 584 883 руб. 33 коп.

Постановлением главы администрации № 808 от 31.03.2022 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда по ул. Кочетова, д. 23Б.

Письмом от 04.04.2022 предпринимателю направлен проект договора купли-продажи и указанное постановление, объявление о продаже указанного помещения размещено на сайте администрации 08.04.2022.

В соответствии с приложением к договору аренды, размер начисленных процентов за весь период рассрочки составляет 6 495 079 руб. 40 коп.

При расчете администрацией применена ключевая ставка 20% годовых, установленная с 28.02.2022 советом директоров Банка России.

Договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости подписан 04.04.2022 без разногласий.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 09.09.2022 № 3434-п, в котором предлагал заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022, применив к рассрочке ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на момент подачи первичного заявления - 4, 25 %.

Письмом от 09.09.2022 № 3434-п администрацией  отказано в изменении условий договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022 в части применения к рассрочке ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на момент подачи первичной заявки на выкуп и на момент, когда должно было быть опубликовано объявление о продаже объекта - 4,25% годовых.

Полагая, что данный отказ является незаконным, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что  предпринимателем заявлены требования в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки. Суд пришел к выводу о том, что  условие п. 3.1. договора купли-продажи в редакции ответчика с установлением ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 4,25 % противоречит условиям Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, исходил из отсутствия оснований для применения ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 4,25 %, действовавшей на момент подачи первичной заявки на выкуп и на момент, когда должно было быть опубликовано объявление о продаже объекта.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В рассматриваемом случае предпринимателем заявлены требования в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Вместе  с тем  в соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд принадлежит лицу, права и законные интересы которого нарушены. 

В  силу ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

         Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.          

Из материалов дела следует, что предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 09.09.2022 № 3434-п, в котором предлагал заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022, применив к рассрочке ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на момент подачи первичного заявления - 4,25 %.

Письмом от 09.09.2022 № 3434-п администрацией  отказано в изменении условий договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости от 04.04.2022 в части применения к рассрочке ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на момент подачи первичной заявки на выкуп и на момент, когда должно было быть опубликовано объявление о продаже объекта - 4,25% годовых.

Обращаясь с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель по существу просит изменить условия договора.

Судами верно отмечено, что согласно п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве (ст. 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 г. N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству", согласно ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства. В соответствии со ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд определяет какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. Поскольку применение тех или иных норм права является прерогативой суда, указание истцом норм, подлежащих применению к отношениям сторон, не свидетельствует о том, что именно указанные нормы подлежат применению судом при рассмотрении дела, суд не связан с правовой квалификацией спорных правоотношений, которую предлагает истец, и должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических правоотношений.             Как установлено судами и следует из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2022 № 308 был заключен в порядке реализации положений Закона № 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 указанной статьи в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159- ФЗ).

В части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно до момента заключения договора (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Доказательств того, что предприниматель в порядке части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ оспаривал достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, материалы дела не содержат.

Требования об урегулировании разногласий при заключении договора предпринимателем не заявлялись.

По условиям приватизации, утвержденным постановлением администрации от 31.03.2022 № 808 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда по ул. Кочетова, 23б», продажа нежилого помещения общей площадью 758 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> б осуществлялась в порядке реализации преимущественного права арендатора – предпринимателя на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

По заявлению предпринимателя оплата имущества осуществляется в безналичной форме в рассрочку на 7 (семь) лет со дня заключения договора купли-продажи платежами, равными 1/84 части цены имущества, перечисляемыми на счет продавца, не позднее последнего числа каждого месяца в валюте Российской Федерации (рублях).

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее 5 лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

Сообщение о продаже спорного помещения размещено на сайте администрации (https://sterlitamakadm.ru/) 08.04.2022.

Согласно информационному сообщению Банка России от 28.02.2022 ключевая ставка с 28.02.2022 повышена до 20% годовых.

По состоянию на 08.04.2022 действовала установленная ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации в размере 20% годовых. 

Указанная процентная ставка применена в расчетах при составлении графика платежей к договору купли-продажи от 04.04.2022 № 308.

Вывод апелляционного суда  об отсутствии оснований для применения ставки Центрального Банка Российской Федерации в размере 4,25 % является правильным.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

         При этом в силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2022 № 308 заключен, подписан заявителем без замечаний и возражений в части применения к рассрочке ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату публикации объявления о продаже арендованного имущества.

Предприниматель, добровольно подписав договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2022 № 308 без замечаний и возражений, не обжаловав, не заявив разногласий относительно условий договора, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, принял обязательства по его исполнению на тех условиях, которые в нем отражены и которые устроили заявителя на дату подписания договора, условия договора могут быть изменены только в порядке ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного в удовлетворении требований отказано правомерно.

Вывод суда первой инстанции о том, что предпринимателем заявлены требования об урегулировании разногласий при  заключении договора купли-продажи, является ошибочным, однако не привел к принятию неправильного решения по существу с учетом изложенного выше.

Доводы заявителя не опровергают выводов судов, указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2023 по делу № А07-39547/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                         В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                     Е.И. Гуляева

 

                                                                                      А.А. Столяров