АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-989/2021

г. Тюмень

13 мая 2022 года

Резолютивная часть решения вынесена 04 мая 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 мая 2022 года. 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев  в судебном заседании дело по иску 

ООО «Сергинский речной порт»

к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югра, ЯНАО

о признании недействительным п. 3 Распоряжения от 21.12.2020 № 72-995-р, 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета № 387-03, выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1 и ФИО2 по доверенности №395 от 27.10.2021,

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 72-АС-01/12553 от 17.11.2021, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт» (далее - ООО «Сергинский речной порт», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, управление, ответчик) в котором просило:

1. Признать пункт 3 распоряжения от 21.12.2020 № 72-995-р МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе «Об условиях приватизации недвижимого имущества - подъездные пути, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>» недействительным в части определения цены продажи имущества в размере 32 062 400 руб., с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС), установленной на основании отчета 20.10.2020 N 387-03 «Об оценке объекта оценки», выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (далее - ООО «Айра Торрес»), как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества - наименование недвижимого имущества - подъездные пути, кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> д.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета от 20.10.2020 N 387-03 «Об оценке объекта оценки», выполненного ООО «Айра Торрес», как не соответствующую рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества - наименование недвижимого имущества - подъездные пути, кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> д.

3. Урегулировать разногласия, возникшие между МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и ООО «Сергинский речной порт» путем установления рыночной стоимости объекта недвижимости для целей совершения сделки купли-продажи в сумме 3 143 000 руб., согласно заключению эксперта от 09.08.2021 № 28/2021, выполненному ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» в лице эксперта ФИО4 (далее - ФИО4).

Решением от 19.08.2021 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 03.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования ООО «Сергинский речной порт» удовлетворены в полном объеме. С ответчика взысканы расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. и судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.03.2022  решение Арбитражного суда Тюменской области  от 19.08.2021  и постановление от 03.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-989/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Представители истца в судебном заседании при новом рассмотрении настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, представив дополнительные пояснения.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца по доводам, указанным в отзыве, представил письменные пояснения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства.

01.06.2015 года между ООО «Сергинский речной порт» и МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало – Ненецком автономном округе был заключен договор аренды №443, в соответствии с условиями которого, истцу предоставлено во временное владение и пользование недвижимое имущество: наименование недвижимого имущества – подъездные пути, протяженностью 2681, кадастровый номер: 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Порртовая, д.12д. 

Письмом от 05.07.2018г. исх. №МРФ-98 истец обратился в адрес МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало – Ненецком автономном округе о намерении заключить договор купли-продажи федерального объекта речного порта – наименование: недвижимого имущества – подъездные пути, протяженностью 2681, кадастровый номер: 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д.12д. 

В ответ на обращение со стороны МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало – Ненецком автономном округе была проведена работа по устранению противоречий и принятию мер по продаже имущества.

Письмом от 24.11.2020 исх.№72-ЕБ-06/12512 МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало – Ненецком автономном округе обратилось к истцу с предложением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору аренды имущества, с направлением соответствующего заявления и документов, подтверждающих соответствие требований, установленных Законом о приватизации для реализации преимущественного права покупки.

Письмами от 02.12.2020 исх.№206-СРП, от 03.12.2020 исх.№207-СРП истец выразил свое согласие на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Письмом от 22.12.2020 года Исх. № 72-ЕБ-06/13754 в адрес ООО «Сергинский речной порт» со стороны Росимущества было направлено предложение о реализации преимущественного права на покупку недвижимого имущества - подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра. Октябрьский район, пгт. Приобье. ул. Портовая, д. 12д.

К данному письму было приложено Распоряжение МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Манскийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе № 72-995-р «Об условиях приватизации находящегося в федеральной собственности и недвижимого имущества - наименование: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра. Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д» (далее по тексту - Распоряжение), а также проект договора купли-продажи № 01/06/20 недвижимого имущества - подъездные пути, расположенные по адресу: Ханты -Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д, при реализации арендатором преимущественного права на покупку арендуемого имущества.

Согласно пункту 3 данного Распоряжения была установлена цена Имущества в размере 32 062 400,00 (тридцать два миллиона шестьдесят две тысячи четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС.

Согласно пункту 3.1. проекта договора «3.1. Стоимость Имущества, указанного в статье 1 Договора, составляет 32062400,00 (тридцать два миллиона шестьдесят две тысячи четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС. Стоимость имущества установлена в соответствии с отчетом № 387-03 - об оценке рыночной стоимости Имущества по состоянию на 20 октября 2020 года, дата составления отчета - 20 октября 2020 года, выполненного ООО «АИРА ТОРРЕС», экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12 ноября 2020 года № 72/021120/138/13 о подтверждении стоимости объекта оценки и протоколом заседания Комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества от 18 декабря 2020 года № 72-248.

Письмом от 14.01.2021 года был запрошен Отчет № 387-03 «Об оценке Объекта оценки», выполненный ООО «АИРА ТОРРЕС», дата оценки 20.10.2020 года, дата составления отчета: 20.10.2020, и экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12 ноября 2020 года № 72/021120/138/13. Данные документы Росимуществом были направлены в адрес ООО «Сергинский речной порт».

Полагая установленную отчетом №387-03 цену не соответствующей рыночной, истцом был заказан отчет в отношении приобретаемого имущества.

ООО «Агентство Содействия Бизнесу» от 20.01.2021 был предоставлен отчет №01-01-21 «Об оценке объекта оценки», объект оценки недвижимое имущество - подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра. Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д. 

Согласно результатам и выводам, сделанным в данном отчете, итоговая величина рыночной стоимости объекта составила 10 000 000 рублей. 

В адрес Росимущества со стороны истца с сопроводительным письмом от 21.01.2021 был направлен подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий в части выкупной стоимости недвижимого имущества.

Кроме того, 25.01.2021в адрес Росимущества истцом направлено претензионное письмо, с подробным описанием о том, что  установленная Росимуществом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО.

Поскольку указанные разногласия не были приняты ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц  в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 30.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ портовые гидротехнические сооружения (в том числе причалы, перегрузочные комплексы и иное расположенное в речном порту федеральное имущество, за исключением имущества, не подлежащего приватизации в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - объекты речного порта), могут приватизироваться в порядке и способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, при условии их обременения обязательством по использованию в целях обслуживания пассажиров и судов, погрузки, выгрузки, приема, хранения и выдачи грузов, взаимодействия с другими вилами транспорта. Указанная статья введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 367-ФЗ.

Приватизация указанного имущества (причалов) проводится в порядке и способами, предусмотренными Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст. 30.3 указанного Закона.

Согласно ч. 5 ст. 30.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ в случае включения объекта речного порта в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества лицо, обладающее преимущественным правом покупки объекта речного порта, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, направляет в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации объекта речного порта, заявление о намерении заключить договор купли-продажи объекта речного порта.

В силу пункта 147 распоряжения 1 Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федеральною имущества на 2020 - 2022 годы» арендуемое Истцом имущество было включено в прогнозный план приватизации.

В соответствии с частью 4 ст. 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ преимущественное право покупки объекта речного порта может быть реализовано лицом при соблюдении одновременно трех условий, в том числе лицом получено заключение о наличии неразрывной связи объектов порта и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в порту, предусмотренное законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Согласно ч. 13 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочиями по выдаче заключений о наличии неразрывной связи объектов порта и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в порту обладает Федеральное агентство морского и речного транспорта (Росморречфлот). Критерии неразрывной связи находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта порта со смежным объектом порта, относящимся к недвижимому имуществу и принадлежащим лицу на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления установлены Приказом Министерства транспорта от 28 мая 2014 г. № 138.

Письмом от 07.12.2020 № КС-27/14667 Федеральное агентство морского и речного транспорта подтвердило наличие неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению между объектом инфраструктуры речного порта, обеспечивающим технологический процесс оказания услуг в речном порту - недвижимого имущества - подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д и недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности истцу.

Закон № 178-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы па рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи и части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден па открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отражено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ), - пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком».

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрении спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативною акта или решения должностного липа, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

В ходе проведения судебного разбирательства по ходатайству истца экспертом ФИО4 ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» проведена экспертиза в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества:  подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ -Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 28/2021 от 09.08.2021г., согласно которому экспертом сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ -Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д, которая по состоянию на 15 марта 2021 года составила: 3 143 000 (Три миллиона сто сорок три тысячи) рублей.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласившись с размером рыночной стоимости 3 143 000 рублей.

Доводы ответчика о несогласии с данными судебной экспертизы судом отклонены в силу того, что экспертом ФИО4 даны исчерпывающие письменные пояснения относительно примененных методов оценки и обоснования полученной рыночной стоимости. При этом суд счел, что ответчик в представленных письменных пояснениях надлежащим образом не опроверг полученных данных и не представил доказательств недостоверности указанной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Исходя из вышеизложенного, суд согласился со стоимостью оценки, установленной в экспертном заключении № 28/2021г.  от 09.08.2021 ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» и определил стоимость выкупаемого истцом объекта недвижимости как равную 3 143 000 рублей.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, указанно, что по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.06.2014 № 1102-О).

Так, суд кассационной инстанции указал, что  судами первой и апелляционной инстанций не поставлен под сомнение обладающий в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ презумпцией достоверности отчет от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес», в соответствии с которым стоимость выкупаемого имущества составляет 32 062 400 руб., что более чем в десять раз превышает цену, определенную по результатам судебной экспертизы.

Более того, обоснованность данного отчета была дополнительно подтверждена ответчиком экспертным заключением от 12.11.2020 № 72/021120/138/13 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков.

Кроме того, обосновывая первоначальные исковые требования, истец представил отчет от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», согласно которому рыночная стоимость объекта составила 10 000 000 руб., что также существенно превышает (более чем в 2,5 раза) цену, определенную по результатам судебной экспертизы, и отличается от цены, принятой ответчиком, в сторону уменьшения более чем в три раза.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что данные доказательства судами не сопоставлены и не оценены, не определено в отношении каждого из представленных доказательств, были ли допущены какие-либо нарушения при проведении оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, поэтому указанные действия судов нельзя признать правомерными и соответствующими положениям статьи 71 АПК РФ, устанавливающими стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 №305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 №309-ЭС17-6308).

Помимо этого, при назначении экспертизы в нарушение статьи 82 АПК РФ суд первой инстанции не привел соответствующих мотивов, по которым он посчитал необходимым ее назначение при наличии в деле доказательств, представленных ответчиком (отчет от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес», экспертное заключение от 12.11.2020 № 72/021120/138/13 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков), при том, что представленный истцом отчет от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» не опровергает доказательства ответчика.

Вопрос о соответствии положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки отчета от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и подтвердившего его положительного экспертного заключения от 12.11.2020 № 72/021120/138/13 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков судами не рассматривался.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, оценить все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также имеющиеся в деле доказательства, при необходимости в порядке части 2 статьи 66 АПК РФ предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства в обоснование своих доводов и возражений, устранить противоречия в имеющихся в деле доказательствах, для чего с учетом мнения лиц, участвующих в деле, решить вопрос о возможности назначения повторной или дополнительной экспертизы, в том числе с целью экспертной проверки достоверности представленных ранее результатов оценки с точки зрения их соответствия нормативному регулированию оценочной деятельности, установить все юридически значимые для дела обстоятельства, и по результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права».

Судом поставлен на обсуждение сторонами вопрос о назначении судебной экспертизы во исполнение указаний суда кассационной инстанции.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Ответчик дополнительные доказательства суду не представил.

Во исполнения Постановления Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 24 февраля 2022 года истец представил дополнительные пояснения и доказательства по данному обстоятельству.

С целью устранения противоречий в имеющихся в деле доказательствах Истец пояснил причины существенного различия стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы и в отчетах об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу».

Причиной существенного различия стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы и в отчетах об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», явилось нарушение оценщиками ООО «Айра Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу», обязательных к учету, научно-обоснованных положений п. 13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в части выводов о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297, в части выбора метода оценки, п. 24 ФСО №7 в части применения затратного подхода к оценке, в указанных отчетах об оценке.

Выводы оценщиков ООО «Аира Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу» не соотносятся с другими имеющимися в деле доказательствами.

Суд, изучив представленные истцом дополнительные документы, а именно отрицательное заключение на отчет № 387-03 от 20.10.2020 выполненное Ассоциацией «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» № ЭП - 010422-1 от 08.04.2022 года, экспертное заключение №215/2022 от 05.04.2022 г, выполненное Ассоциации «Русское общество оценщиков» Экспертный совет, заключение специалиста ООО «Оценка и экспертиза собственности» г. Екатеринбург от 06.04.2022 г., экспертное мнение, выполненное ООО «Импульс» от 08.04.2022 г., пояснение Эксперта от 19.04.2022 года ООО «Западно - Сибирская палата профессиональной оценки», вопреки доводам ответчика, считает их надлежащими доказательствами по делу, подлежащими оценке наряду с другими. 

Сопоставляя отчеты об оценке и заключение судебного эксперта, усматривается, что в распоряжении оценщиков ООО «Айра Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу» имелись только правоустанавливающие документы и технический паспорт БТИ, по состоянию на 08.10.2007г. Технический паспорт, составленный по состоянию на 08.10.2007г., то есть за 13 лет до даты оценки, объективно не позволяет установить фактическое состояние объекта оценки на дату оценки в октябре 2020 года.

Таким образом, неполное исследование характеристик объекта оценки, непроведение самостоятельного осмотра объекта оценки привело в дальнейшем к грубым нарушениям Федеральных стандартов оценки и ошибочным выводам о стоимости объекта оценки.

Ссылки на доступные для оценщиков и судебного эксперта документы, содержащие характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей указаны на:

-Стр. 5, 8 отчета об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес»;

-Стр. 10 отчета об оценке от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу»;

-Стр. 7 Заключения эксперта от 09.08.2021 года №28/2021 и стр. 6 Приложения№1 к заключению эксперта №28/2021, содержащего подробное описание проведенного исследования.

Судом установлено, что оценщиком ООО «Айра Торрес» в качестве документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, использованы выписка из ЕГРН № КУВИ-001/2019-14280591 от 24.06.2019г.; выписка из РФИ №1465/27 от 26.06.2019г.; технический паспорт на сооружение по состоянию на 08.10.2007г.; свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2013г.

Оценщиком ООО «Агентство Содействия Бизнесу» в качестве документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, использованы свидетельство о государственной регистрации № 86-АБ №646168 от 20.06.2013 г.; кадастровый паспорт сооружения №99/2016/7901963 от 23.09.2016г., технический паспорт ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Ханты-Мансийскому АО-Югра, Октябрьское подразделение, составлен по состоянию на 08.10.2007г., технический план сооружения от 03.10.2016 г., выполнен кадастровым инженером ФИО5, квалификационный аттестат №86-13-219.

Согласно указаниям пункта 5 ФСО №7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В отчете об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» сведения о периоде проведения осмотра объекта оценки отсутствуют. Причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра не указаны. К отчету на стр. 58 приложены фотографии, сделанные явно в весеннее время, о чем свидетельствуют остатки снега в теневых местах. Очевидно, что фотографии могли быть сделаны не позднее мая 2020 года, с учетом климата в месте нахождения объекта оценки, т.е. задолго до даты оценки. Следовательно, сведениями о фактическом состоянии на дату оценки недвижимого имущества: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул.Портовая, 12д оценщик ФИО6 (член СРО «РАО», рег. № 01188) не располагала.

При непосредственном изучении Отчета об оценке № 387-03, установлено, что он выполнен оценщиком ООО «Айра Торрес», на основании Государственного контракта №01671000023200000320001 на оказание услуг по оценке недвижимого имущества входящего в состав казны Российской Федерации от 10.10.2020г. При этом дата оценки 10.10.2020г. Дата составления отчета также 10.10.2020г. Оценщик, выполнивший отчет об оценке за 1 день, по адресу фактического местонахождения ООО «Айра Торрес» 625048, 

<

...>, физически не мог успеть осмотреть и установить фактическое состояние недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ханты -Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул.Портовая, 12д.

В отчете об оценке от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», на стр. 4 указано: «Осмотр объекта оценки был произведен предварительно, представителем Оценщика, датой наиболее близкой к дате оценки, фотографии представлены в приложении №1 для лучшего представления об оцениваемом объекте, однако дата оценки ретроспективная и Оценщиком не могут быть спрогнозированы изменения, произошедшие с объектом оценки за период между датой оценки и датой составления отчета».

Отчет об оценке составлен на основании Договора №01-01-20 от 18.01.2021г. Дата оценки 20.10.2020г. Дата составления отчета 18.01.2021г. При этом сведения о периоде проведения осмотра объекта оценки в отчете отсутствуют. К отчету на стр. 52-55 приложены фотографии, тождественные фотографиям в отчете ООО «Айра Торрес», т.е. сделанные задолго до даты оценки. 

Следовательно, сведениями о фактическом состоянии на дату оценки недвижимого имущества: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул.Портовая, 12д, оценщик ООО «Агентство Содействия Бизнесу» ФИО7 (член Ассоциации «РОО», рег. № 007439) также не располагал.

Вместе с тем, эксперт ФИО4 провел полное исследование характеристик объекта оценки лично. Первичный осмотр (фотофиксация) объекта исследования по месту его нахождения проведен 22 марта 2021 года.

По результатам первичного осмотра, 25 марта 2021 года в Арбитражный суд Тюменской области экспертом ФИО4 направлено ходатайство об истребовании дополнительных доказательств для установления достоверной величины физического износа и величины устареваний. Ходатайство удовлетворено.

13 апреля 2021 года экспертом ФИО4, ввиду установления кадастровой ошибки в сведениях о протяженности подъездных путей в составе учтенного объекта недвижимости с кадастровым номером 86:07:0000000:1106, стоимость которого является предметом спора по делу Арбитражного суда Тюменской области № А70-989/2021, направлено ходатайство о предоставлении разъяснений и продлении срока проведения экспертизы.

Ходатайство эксперта ФИО4 о предоставлении разъяснений и продлении срока проведения экспертизы удовлетворено. Предоставлены документы об исправлении кадастровой ошибки в сведениях о протяженности подъездных путей в составе учтенного объекта недвижимости с кадастровым номером 86:07:0000000:1106 и дополнительные материалы о техническом состоянии подъездных путей.

Повторный осмотр (фотофиксация) объекта исследования по месту его нахождения проведен 23 июня 2021 года. Сведения о времени и месте проведения осмотра указаны на стр. 3 Заключения эксперта от 09.08.2021 года №28/2021. Материалы фотофиксации представлены на стр. 10-14 и 17-32 Приложения№1 к заключению эксперта №28/2021, содержащего подробное описание проведенного исследования.

Дополнительно в распоряжение эксперта предоставлены следующие документы, позволяющие произвести корректную оценку физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревании объекта капитального строительства:

- Заключение специалиста по определению технического состояния, соответствия требованиям нормативной и технической документации и возможности эксплуатации подъездных железнодорожных путей, протяженностью 2,681 км, кадастровый номер №86:07:0000000:1106, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д от 15.02.2021 № 50/20.

- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 11.06.2021 об объекте недвижимости, кадастровый номер 86:07:0000000:1106;

- Приказ ООО «Сергинский речной порт» №223 от 01.10.2013г. «О консервации подъездных железнодорожных путей»;

- Акт ТУ Росимущества в ХМАО-Югре от 08.06.2010г. проверки сохранности и использования федерального имущества ООО «Сергинский речной порт» по договору о передаче в аренду имущества от 06.06.2004г. №97-1;

- Предписание Уральского Управления Госжелдорнадзора ФСНСТ №БД/96-23-а от 20.08.2008г.;

- Требование Уральского Управления Госжелдорнадзора ФСНСТ №БД-96/23а от 20.08.2008г.;

- Акт проверки соблюдения законодательства о безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта№БД/96-23-а от 20.08.2008г.;

- Предписание Уральского Управления Госжелдорнадзора №ЧС-66/72 от 24.07.2007г.;

- Акт проверки соблюдения законодательства о безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта №ЧС-66/72 от 24.07.2007г.;

- Письмо ООО «Сергинский речной порт» от 30.07.2007г. исх.№1871;

- Письмо ООО «Сергинский речной порт» от 20.08.2007г. исх.№2051;

Оценщики ООО «Айра Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу» указанными сведениями не располагали, что привело к ошибочным выводам по результатам анализа наиболее эффективного использования и в дальнейшем к ошибочным выводам о стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13. ФСО №7).

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (п. 14. ФСО №7).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 15. ФСО №7).

Оценщиком ООО «Айра Торрес» по результатам анализа наиболее эффективного использования на стр. 12 отчета об оценке сделано предположение, что наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, то есть оптимальным использованием объекта оценки является использование под промышленною недвижимость.

Оценщиком ООО «Агентство Содействия Бизнесу» по результатам анализа наиболее эффективного использования на стр. 16 отчета об оценке от 20.01.2021 № 01-01-21 сделан вывод, что текущее использование по прямому функциональному назначению является наилучшим и наиболее эффективным, поскольку оно удовлетворяет требованиям физической возможности и юридической допустимости.

Оценщиками не учтено, что объект оценки - подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, на дату оценки находятся в состоянии непригодном к эксплуатации, что угрожает безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Выводы по результатам анализа наиболее эффективного использования, содержащиеся в отчетах от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», не соотносятся с другими имеющимися в деле доказательствами.

Вместе с тем, судебным экспертом, на стр. 10-11 своего заключения на основе дополнительных материалов сделан полный и мотивированный вывод о следующем.

Год постройки оцениваемых подъездных путей - 1986, сведения о капитальном ремонте сооружения отсутствуют. Общее состояние подъездных путей неудовлетворительное, подъездные пути не соответствуют нормам и правилам технической эксплуатации, что угрожает безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта. В результате длительной эксплуатации подъездных путей видно, что рельсы имеют большой износ: сколы, трещины, выработка, разный уровень стыков. Вследствие большой изношенности рельс и шпал подъездных путей происходит расхождение в ширине колей.

Приказом ООО «Сергинский речной порт» №223 от 01.10.2013г. «О консервации подъездных железнодорожных путей», в связи с отсутствием объемов переработки, не использованием в процессе производства и обслуживания контейнерной площадки, с 01.10.2013г. законсервированы подъездные пути необщего пользования: №12 - протяженностью 298,8 м; №13 - протяженностью 558,3 м; №14 - протяженностью 316,4 м.

ООО «Сергинский речной порт» неоднократно обращалось в Территориальное управление Росимущества по вопросу списания, либо купли-продажи указанных подъездных путей, для того чтобы в дальнейшем выполнить демонтаж и утилизацию подъездных железнодорожных путей за счет собственных средств.

В соответствии с Заключением специалиста №50/20 от 09.10.2020г. по определению технического состояния, соответствия требованиям нормативной и технической документации и возможности эксплуатации подъездных железнодорожных путей, протяженностью 2,681 км, кадастровый номер №86:07:0000000:1106, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул. Портовая, д. 12д, физический износ сооружения составил 77,72%.

Величине физического износа в 77,72%, согласно «Методике определения физического износа», утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 г. №404, соответствует ветхое техническое состояние. Методика устанавливает примерную стоимость капитального ремонта в 93-120% от восстановительной стоимости конструктивных элементов.

Техническое состояние и уровень износа оказывают определяющее значение на стоимость объекта оценки. Согласно собственному визуальному осмотру Эксперта и документам, представленным Арбитражным судом Тюменской области, техническое состояние подъездных путей оценивается как непригодное к эксплуатации. Подъездные пути не соответствуют нормам и правилам технической эксплуатации, что угрожает безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта.

Вследствие значительного физического износа, отсутствия экономической целесообразности капитального ремонта и прямого запрета контролирующей организации - Уральского управления Госжелдорнадзора ФСНСТ на эксплуатацию подъездных железнодорожных путей, наиболее эффективным использованием будет демонтаж подъездных путей с реализацией годных остатков.

Аналогичный вывод содержится на стр. 38-39 Приложения№1 к заключению эксперта №28/2021, содержащего подробное описание проведенного исследования.

Заключение эксперта №28/2021 от 09 августа 2021 года по результатам проведения судебной экспертизы соотносится с другими имеющимися в деле доказательствами.

Таким образом, вследствие ошибочных выводов по результатам анализа наиболее эффективного использования, который, в соответствии с пунктом 12 ФСО №7, лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, оценщиками ООО «Айра Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу» использован ошибочный метод оценки и как следствие ошибочное установление итоговой стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки -это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При сопоставлении имеющихся в деле отчетов об оценке и заключения эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, установлено, что оценщиками ООО «Айра Торрес», ООО «Агентство Содействия Бизнесу», вследствие ошибочных выводов по результатам анализа наиболее эффективного использования, используются принципиально различные от Заключения судебного эксперта методы затратного подхода для оценки подъездных путей. Ошибочная методология оценки, применяемая в отчетах об оценке, повлияла на существенное завышение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, затратный подход, согласно п. 18 ФСО №1, это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, определяет требования к проведению оценки недвижимости.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 7, при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а)затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б)затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревании объектов капитального строительства.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения затратного подхода содержится на стр. 18 отчета от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и стр. 32 отчета от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу».

Стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, в обоих отчетах об оценке рассчитывается в последовательности, рекомендованной п. 24 г) ФСО №7: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устаревании; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устаревании.

При этом в обоих отчетах с отсылкой на Задание на оценку не производится определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный.

Судебным экспертом в своем Заключении №28/2021 от 09 августа 2021 года расчет ведется исходя из физической невозможности и существующего запрета эксплуатации подъездных путей путем расчета стоимости годных остатков за вычетом затрат на демонтаж и стоимости транспортировки к месту сдачи металлолома с наиболее высокой ценой приема на основе анализа соответствующего сегмента рынка.

На стр. 12 Заключения эксперта №28/2021 указано, что для определения стоимости годных остатков подъездных путей (рельсового лома и прочих отходов ж/д транспорта) используется метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 куб.м., 1 кв.м., 1 место и пр.

В качестве метода определения затрат демонтажа подъездных путей в рамках затратного подхода применяется сметный метод, который заключается в составлении локального сметного расчета базисно-индексным методом на разборку путей.

Расчеты стоимости транспортировки произведены с использованием информации о рыночных ценах на оказание услуг по транспортировке, с использованием Прейскуранта № 10-01 «Тарифы на перевозки грузов и услуги инфраструктуры, выполняемые Российскими железными дорогами».

Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов в рамках затратного подхода приведены в разделе 4.4., на стр. 69-78 Приложения №1 к Заключению эксперта, иллюстрирующего заключение эксперта и служащего его составной частью.

Истцом составлена наглядная схема сопоставления Заключении эксперта от 09.08.2021 №28/2021 и отчетов об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» для установления причин существенного различия стоимости выкупаемого имущества, из которой усматривается, что основной причиной существенного различия стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы в Заключении эксперта от 09.08.2021 №28/2021 (стоимость 3 143 000 руб.) и в отчетах об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» (стоимость 32 062 400руб.) и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» (стоимость 10 000 000 руб.), явился ошибочный выбор оценщиками ООО «Айра Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу», метода расчета, без учета полноты и достоверности исходной информации. Оценщики ООО «Айра Торрес» и ООО «Агентство Содействия Бизнесу» физически не располагали полной и достоверной информацией о фактическом состоянии оцениваемых подъездных путей, по состоянию на дату оценки.

В свою очередь причинами существенного различия стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчетах об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», объединенных общей методологией оценки явились нарушения оценщиками обоих оценочных компаний требований обязательных Федеральных стандартов оценки в части применения затратного подхода.

Так, при применении затратного подхода оценщик обязан учитывать положения пункта 24 ФСО №7:

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных;

ж)затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з)для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и)величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения затратного подхода содержится на стр. 18 отчета от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и стр. 32 отчета от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу».

В отчете ООО «Айра Торрес» стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности. 

Определение стоимости прав на земельный участок не производится с отсылкой на Задание на оценку (стр. 18), расчет затрат замещения объекта оценки выполняется с помощью Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) (стр. 19-22). 

Для определения прибыли предпринимателя примется «.Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» (ФИО8, 

<

...> г., стр. 94) (стр. 22).

Износ объекта капитального строительства определяется согласно сборнику «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утверждённых ЦСУ СССР, Госпланом и Госстроем 25 февраля 1972 года№ 9.17. ИВ нормативный срок службы подъездных и других железнодорожных путей предприятий и организаций составляет не менее 70 лет. Фактический срок службы составляет 34 года (2020-1986 = 34). Физический износ принят на уровне 49% (стр. 24).

Признаков функционального устаревания выявлено не было (стр. 25), величина внешнего устаревания 0% (стр. 26).

В отчете ООО «Агентство Содействия Бизнесу» стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности.

В соответствии с заданием на оценку расчет стоимости земельного участка не производится (стр. 32).

В качестве информационной базы для расчета затрат на создание объектов капитального строительства использовались Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) (стр. 33).

При установлении размера прибыли предпринимателя Оценщиком были использованы рекомендуемые значения, опубликованные в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода», стр. 61. (стр. 36).

Расчет физического износа выполняется методом разбивки (стр. 40). 

Расчет устранимого износа экспертным методом, по короткоживущим элементам производится с использованием методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденным приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404, с применением укрупненной шкалы физического износа для редко встречающихся типов конструктивных элементов (стр. 41).

Расчет неустранимого износа по долгоживущим элементам методом эффективного возраста определен исходя из срока службы, определенного по данным Постановления РФ № 1 от 01.01.2002г. «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (стр. 43).

Функциональный износ отсутствует (учтен при определении стоимости замещения) (стр. 45).

Экономическое устаревание определяется путем анализа потенциальной доходности данного вида недвижимости при существующем использовании (стр. 45).

Таким образом, путем непосредственного изучения и сопоставления отчетов об оценке можно сделать следующие выводы.

В отчете № 387-03 «Об оценке Объекта оценки» (Объекта недвижимого имущества, сооружение, подъездные пути, расположенное по адресу Ханты-Мансийский автономный округ Югра, Октябрьский район, шт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д, протяженностью 2681м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106), выполненном ООО «АИРА ТОРРЕС», дата оценки 20.10.2020 года, дата составления отчета: 20.10.2020, (далее Отчет № 387-03) были выявлены существенные недостатки и нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Общий индекс изменения стоимости строительства относительно 1969 г. в отчете ООО «Айра Торрес» не соответствует дате оценки. В нарушение пункта 5 ФСО №3, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена.

В нарушение категорического запрета, на подобные действия, установленного ст. 11 Закона об оценке, содержание отчета об оценке № 387-03 вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование.

Как указано в задании на оценку, на стр. 5 отчета № 387-03, целью и задачей оценки является установление рыночной стоимости права собственности на подлежащее приватизации недвижимое имущество.

Из текста приведенных на странице 17 рассуждений, очевидно, что анализ применимости всех подходов к оценке проводится к оценке срочного права аренды. При этом оценщик приходит к выводу, что «... Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, передаваемого в аренду, в рамках затратного подхода не представляется возможным ...»

В нарушение требований ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3, вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке) и ссылки на источники информации, используемые при проведении расчетов.

На стр. 21 отчета № 387-03, оценщиком указано, что для расчета существенного ценообразующего показателя - индекса изменения СМР на дату оценки 20.10.2020 года, к уровню 1 квартал 2010 года используются данные межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-Инвест, выпуск 99.

При проверке хронологии изданий, на официальном сайте издания установлено, что бюллетень ИНДЕКСЫ ЦЕН N99 (код: КШ71С1 - ОБР) содержит сведения за период 1 квартал 2017 года и практически не применим на дату оценки, указанную в отчете ООО «АЙРА ТОРРЕС» № 387-03.

В отчете ООО «Айра Торрес», в нарушение п. 24 б) ФСО №7, произведен не корректный расчет физического износа.

Показатель физического износа, рассчитан оценщиком ООО «Айра Торрес», на стр. 24 отчета, на уровне 49%, на основе метода срока жизни, как отношение фактического срока службы к нормативному, с использованием «Средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утвержденных Приказом ЦСУ при Совете Министров СССР, от 28 февраля 1972 года № 9.17.ИБ. При этом нормативный срок службы подъездных и других железнодорожных путей предприятий и организаций принят не менее 70 лет. А фактический срок службы на дату оценки превысил 34 года.

В период проведения оценки, указанные ведомственные нормы являются не действительными. Нормативные сроки жизни основных средств регламентированы Постановлением Правительства РФ № 1 от 01.01.2002 г. (в редакции Постановления Правительства РФ от 07.07.2016 № 640). Применяется с 01.01.2017 г.

Срок полезного использования подъездных железнодорожных путей (код по ОКОФ 220.42.12.10.114), законодательно отнесенных к восьмой амортизационных группе основных средств составляет свыше 20 лет до 25 лет включительно.

Отрицательное заключение на отчет № 387-03 от 20.10.2020 «Объект недвижимого имущества, сооружение, подъездные пути, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, Октябрский раойн, пгт. Приобрье, ул. Портовая, д. 12д, выполненное Ассоциацией «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» № ЭП - 010422-1 от 08.04.2022 года судом приобщено к материалам дела.

В представленном заключении имеются следующие выводы:

-неверно указана Оценщиком в расчётах используемая величина физического износа в размере 49%, рассчитанная «методом срока жизни», а в качестве обоснования продолжительности срока жизни в 70 лет. Некорректное использование срока жизни привело к занижению величины физического износа;

-оценщиком неверно были определены величины «внешнего экономического устаревания».

Согласно выводамв, сделанным в данном заключении, отчет № 387-03 от 20.10.2020 «Объект недвижимого имущества, сооружение, подъездные пути, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, Октябрский раойн, пгт. Приобрье, ул. Портовая, д. 12д с кадастровым № 86:07:0000000:1106, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности СРО «РАО». Стоимость объекта оценки не подтверждена.

Выявленные нарушения привели к искажению итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.

Экспертное заключение Ассоциации «Русское общество оценщиков» Экспертный совет ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ №215/2022 на Отчет № 387-03 об оценке Объекта оценки «Объект недвижимого имущества, сооружение, подъездные пути, расположенное по адресу ХантыМансийский автономный округ Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д, протяженностью 2681м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106», подготовленный Оценщиком ФИО6, членом СРО «РАО» (рег. № 01188) Дата составления экспертного заключения: 05 апреля 2022 г. Вид проводимой экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости. Результат экспертизы: отрицательное экспертное заключение, также приобщено судом к материалам дела.

В представленном заключении имеются следующие выводы в отношении отчета №387.

Пункт 6 - Описание объекта оценки, характеризующее количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленное на стр.9 Отчета, содержит минимум информации, не позволяя пользователю Отчета получить полное представление об объекте недвижимости, в то время как в Приложении к Отчету имеется Технический паспорт, содержащий подробное описание конструктивных элементов железнодорожных путей.

Пункт 7.1. - Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта, представлен для зданий и сооружений без учета особенностей подъездных путей как объекта оценки.

Пункт 7.2. - с учетом того, что объектом оценки являются подъездные железнодорожные пути, переданные в аренду ООО «Сергинский речной порт» (на основании Выписки из ЕГРН № КУВИ-001/2019-14280591 от 24.06.2019 г.), как минимум, в качестве внешнего фактора необходимо проанализировать динамику объема грузоперевозок речным транспортом в месте расположения объекта оценки для того, чтобы сделать вывод о наличии либо отсутствии внешнего устаревания.

Пункт 8.1.1. - При обосновании выбора затратного подхода на стр.17 Отчета ошибочно описан расчет стоимости права аренды, а не права собственности, что вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке) в нарушение п. 5 ФСО № 3.

Пункт 8.1.2. - На стр.18 Отчета сдержится информация, что применяется метод сравнительной единицы, однако обоснование выбора метода отсутствует.

Пункт 16. - При обосновании выбора затратного подхода на стр.17 Отчета ошибочно описан расчет стоимости права аренды, а не права собственности, что вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке) в нарушение п. 5 ФСО № 3.

На стр.55-56 Приложения к Отчету представлен Технический паспорт на подъездные пути, в соответствии с которым износ конструктивных элементов объекта оценки уже составлял не менее 85 % по состоянию на 2007 г., в то время как, по расчетам оценщика физический износ на 2020 г. составил 49 %. Данное несоответствие также вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке) в нарушение п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ-135.

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом Затратный подход использован при определении рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с п. 23в ФСО № 7, так как для объекта оценки характерна низкая активность рынка, недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Стоимость прав на земельный участок в отчете не определяется, что является нарушением п.24г ФСО № 7. Для определения затрат на замещение применяется метод сравнительной единицы, наиболее типичный в оценочной практике. В качестве источника информации использован Сборник УПВС №19 «Сооружения, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства», отдел 1 «Подъездные и внутренние железнодорожные пути колеи 1524 мм», раздел 1 «Путь и путевые устройства», таблица 1, 3, 7, 9.

Стоимость сравнительной единицы аналога скорректирована на имеющиеся различия сравниваемых объектов. Величина физического износа определялась методом срока службы. При этом срок службы принят оценщиком на основании сборника «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утверждённых ЦСУ СССР, Госпланом и Госстроем 25 февраля 1972 года № 9.17, в соответствии с которым нормативный срок службы подъездных и других железнодорожных путей предприятий и организаций составляет не менее 70 лет. Физический износ принят на уровне 49 %. Однако полученная величина износа по состоянию на 2020 год существенно отличается от износа, указанного в Техническом паспорте на подъездные пути, в соответствии с которым износ конструктивных элементов объекта оценки уже составлял не менее 85 % по состоянию на 2007 г. Сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования имеющегося расхождения величины износа, в Отчете не представлено. Более того, в другом нормативном документе, действующем на дату оценки - Постановлении Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», железнодорожное полотно отнесено к восьмой амортизационных группе основных средств, срок полезного использования которых составляет свыше 20 лет до 25 лет включительно, что как раз соответствует величине износа в 85 % для подъездного пути 1986 года постройки.

Вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке по итогам проведения экспертизы отчета, по мнению эксперта, на основании вышеизложенного, Отчет № 387-03 об оценке Объекта оценки «Объект недвижимого имущества, сооружение, подъездные пути, расположенное по адресу Ханты-Мансийский автономный округ Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д, протяженностью 2681м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106», подготовленный Оценщиком ФИО6, членом СРО «РАО» (рег. № 01188): • не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской- Федерации»; не соответствует федеральным стандартам оценки; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными.

В материалах дела имеется экспертное заключение СРО «РАО» от 12 ноября 2020 года № 72/021120/138/13 на отчет об оценке ООО «АЙРА ТОРРЕС» № 387-03 от 20.10.2020г который не может быть судом во внимание на основании нижеследующего.

С целью предоставления квалифицированного ответа на данное заключение в материалы дела представлено заключение специалиста (в форме письменной консультации, в соответствии с ч. 1 ст. 162 АПК РФ) составленное с целью ответа на вопрос: обоснован ли вывод эксперта в экспертном заключении № 72/021120/138/13 о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке № 387-03 от 20 октября 2020 г., в том числе, вывод о соответствии отчета об оценке законодательству, выполненное ООО «Оценка и экспертиза собственности» г. Екатеринбург от 06.04. 2022 г.

Согласно данного заключения на официальном сайте СРО РАО отсутствует информация о внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков, в соответствии с которыми проводится экспертиза отчета об оценке, устанавливается порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке, а также утверждения экспертного заключения, что является нарушением п.4 Раздела I ФСО № 5, п.15 Раздела III ФСО № 5, Ст. 22.3. Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В результате анализа информации раздела «Стандарты и правила» на официальном сайте СРО РАО (пПр://5гогао.ги/01.01.04.03/271.азрх), установлено, что среди них нет стандартов, каким-то образом связанных с экспертизой отчетов об оценке.

1) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

В экспертном заключении № 72/021120/138/13 присутствует Раздел 3.1. Результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности..., однако в данном разделе достаточно поверхностно рассмотрен Федеральный стандарт оценки № 7 (ФСО № 7) «Оценка недвижимости», являющийся профильным стандартом для объекта оценки - подъездные пути. В частности, в проверочных таблицах на стр.6-13 экспертного заключения отсутствует информация о проверке отчета об оценке на соответствие Разделу VII. Подходы к оценке ФСО № 7, где содержатся ключевые требования к расчету стоимости объекта недвижимости.

2)результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

В экспертном заключении № 72/021120/138/13 на стр.13 присутствует «Раздел 3.3. Результаты проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам», в котором эксперт делает вывод, что «...выполненные расчеты стоимости объекта оценки в Отчете об оценке соответствует применяемым подходам и методам...».

Во-первых, в Отчете № 387-03 от 20 октября 2020 г. не выполнено требование п.24г Федерального стандарта ФСО-7 «Оценка недвижимости» в части алгоритма расчета стоимости объекта недвижимости, определяемой с использованием затратного подхода - не определена стоимость прав на земельный участок, переход которых предусмотрен ст.35 Земельного Кодекса РФ. Документа, подтверждающего условия приватизации конкретного объекта оценки - «подъездные пути» - с указанием запрета на отчуждение земельного участка, в Отчете не представлено, что является нарушением п.5 ФСО-3, в части того, что информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Во-вторых, в Отчете № 387-03 от 20 октября 2020 г. не выполнено требование п.24б Федерального стандарта ФСО-7 «Оценка недвижимости», в соответствии с которым затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если ... есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревание объектов капитального строительства.

На стр. 24 Отчета по расчетам оценщика физический износ на 2020 год составил 49%. В то же время, на стр.5 отчета в числе документов, содержащих характеристики объекта оценки, указан Технический паспорт на сооружение, из которого следует, что уже в 2007 году износ конструктивных элементов объекта оценки составлял не менее 85 %.

Величина износа в 85 % соответствует периодичности проведения ремонта, которая составляет от 18 до 25 лет в зависимости от категории и класса путей 1.

Несоответствие рассчитанной Оценщиком величины износа документально подтвержденным данным технического паспорта, а также ведомственным нормативно-техническим документам, вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке) в нарушение п. 5 ФСО № 3. Сведений о проведении ремонтных работ объекта оценки после даты изготовления технического паспорта - 2007 г., необходимых для полного и недвусмысленного толкования имеющегося расхождения величины износа, в Отчете не представлено, что является нарушением ст.11 ФЗ-135.

Более того, при таком износе и отсутствии ремонтных работ, эксплуатация подъездных путей не возможна, что должно было найти отражение в анализе наиболее эффективного использования в рамках критерия физической осуществимости.

3)вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

 В экспертном заключении № 72/021120/138/13 на стр.14 присутствует вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке о том, что Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и подтверждается итоговая величина стоимости, отраженная в отчете. Вышеуказанный вывод нельзя признать обоснованным, так как кроме вышеуказанных нарушений требований п.24б,г ФСО №7 и п.5 ФСО-3, в Отчете не соблюдаются и требования ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В нарушение данного пункта в отчете не указаны иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете...» Вывод по Разделу II: - Вывод эксперта в разделе 3.3. экспертного заключения № 72/021120/138/13 о том, что «...выполненные расчеты стоимости объекта оценки в Отчете об оценке соответствует применяемым подходам и методам ...», не обоснован, так как в Отчете № 387-03 от 20 октября 2020 г. не выполнено требование:

а)п.24г Федерального стандарта ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в части отсутствия расчета стоимости прав на земельный участок.

б)п.24б Федерального стандарта ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в части корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства. Таким образом, экспертом нарушен п.16и ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»; - Проверка экспертом Отчета № 387-03 от 20 октября 2020 г. на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности осуществлена поверхностно, так как проигнорированы имеющиеся нарушения п.24б,г ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 и ст.П ФЗ-135. Т.е., экспертом не выполнено требование п. 16л ФСО № 5. 

Выводы по результатам оказания письменной консультации.

На вопрос - Обоснован ли вывод эксперта в экспертном заключении № 72/021120/138/13 о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке № 387-03 от 20 октября 2020 г., в том числе, вывод о соответствии отчета об оценке законодательству?

Ответ: Вывод эксперта в экспертном заключении № 72/021120/138/13 о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке № 387-03 от 20 октября 2020 г., в том числе, вывод о соответствии отчета об оценке законодательству, не обоснован в связи с нарушением п.4 Раздела I ФСО № 5, п.15 Раздела III ФСО № 5, Ст. 22.3. Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пп. 16и и 16л Раздела IV ФСО № 5.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что данное в экспертном заключении № 72/021120/138/13 о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке № 387-03 от 20 октября 2020 г. Судом не может быть принято в качестве доказательства и обоснования достоверности выкупной цены.

В отчете ООО «Агентство Содействия Бизнесу», в нарушение п. 13, п. 14 ФСО №7 не проведен анализ иного использования, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства, при установленном уровне износа, которое делает физически невозможным фактическое использование объекта оценки по прямому назначению.

С целью более обоснованного и профессионального обоснования обстоятельств непринятия оценочной стоимости в отношение спорного объекта, а именно отчета № 01-01-21 «Об оценке Объекта оценки» (Объект оценки: подъездные железнодорожные пути, протяженностью 2, 681 км., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенное по адресу Ханты-Мансийский автономный округ Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д,), выполненного ООО «Агентство Содействия Бизнесу», дата оценки 18 января 2021 года, дата составления отчета: 20.01.2021, (далее Отчет №01-01-21) истцом представлено Экспертное мнение, выполненное Обществом с ограниченной ответственностью «Импульс» в отношении Отчета №01-01-21 от 18 января 2021 года «Об оценке Объекта оценки», выполненного ООО «Агентство Содействия Бизнесу», подписанного оценщиком ФИО7 (членом Ассоциации «РОО», рег. №007439), в целях формирования мнения эксперта о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Дата составления: 08.04.2022 г

На основании изучения указанного выше Отчета, специалистом ООО «Импульс» сделаны следующие выводы, относительно его содержания и расчетной части Отчета.

В разделе анализа рынка отсутствует информация о фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Оценщик не полно проанализировал все возможные доступные источники информации о ценах предложения/аренды аналогичного объекта. При обращении к сети интернет, были выявлены предложения по аренде/продаже ж/д путей в разных районах страны (Копии страниц интернета прилагаются). Согласно п. 10 (б) ФС01 №72 , раздел V. «Анализ рынка», «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Таким образом, при составлении отчета, выявлены нарушения требований п. 11 ФСО № 7

При расчете объекта оценки в рамках затратного подхода, оценщик применяет к расчету индексы перехода от базисных цен справочника (1969 г.) к ценам 1991 года, ссылаясь на нормативные документы Госкомитета по строительству СССР (стр. 35 Отчета).

При этом, не приводит ни какие ссылки на название нормативного документа, номер документа, дату публикации, а также отсутствует копия самого документа в приложении к отчету (копии страниц с указанными индексами). При определении физического износа, методом «эффективного возраста», оценщик ссылается на данные, полученные от Заказчика, и на основании этих данных принимает эффективный возраст объекта оценки (стр.43 Отчета об оценке «после консультаций со службами Заказчика, оценщик определил эффективный возраст на уровне 20 лет»). 

Следует отметить, что данное заключение от Заказчика о техническом состоянии объекта оценки, отсутствует в приложении к отчету. При определении экономического устаревания, оценщик рассчитывает величину экономического обесценения по формуле, с использованием коэффициента торможения. Согласно текста отчета: «Коэффициент торможения принимается 0,8, как типичный для данного типа недвижимости» (стр.45 Отчета). Однако, оценщик не приводит обоснования «типичности» указанного коэффициента торможения и источника информации по нему.

Согласно ФСО №3 «Требование к Отчету об оценке » 3 раздел II. «Требование к составлению отчета об оценке» п.5 «информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена» Таким образом, отсутствие обоснования и подтверждения информации, используемой в расчетах, является нарушением требования п. 5 ФСО №3, не позволяет подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете и может привести к искажению результата.

При проведении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик делает следующие выводы: «Применительно к оцениваемому объекту, Оценщиком сделан вывод, что текущее использование по прямому функциональному назначению является наилучшим и наиболее эффективным, поскольку оно удовлетворяет требованиям физической возможности и юридической допустимости» 4 . Так же в отчете об оценке указано, что «Объект способен генерировать потоки доходов, как объект аренды» 5 «Объект оценки сдается в аренду» 6 При этом, из текста отчета следует: «Объект оценки обладает признаками износа в результате эксплуатации, требует капитального ремонта. Возраст объекта 35 лет, нормативный срок службы закончился. Для дальнейшей эксплуатации требуется капитальный ремонт или реконструкция» 7 Объект оценки частично не эксплуатируется. Состояние рельсовых путей объекта оценки оценено как ветхое, аварийное8. Такими неоднозначными, противоречивыми выводами и толкованиями (способен генерировать доход, отвечает требованиям физической возможности, частично не используется, для дальнейшей эксплуатации требуется капитальный ремонт или реконструкция и т.п.) Оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке.

Согласно ФСО № 3 раздел П. Требования к составлению отчета об оценке, п.5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов» ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г., ст.П «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки» 9 «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение» Согласно ФСО №7, раздел VI. «Анализ наиболее эффективного использования» - «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано», «Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости». В отчете об оценке, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки приведен формально. Оценщиком не было проанализировано наилучшее использование объекта оценки, при котором будет максимальная продуктивность, при которой стоимость объекта оценки будет максимальной. Учитывая то, что подъездные ж/д пути находятся в аварийном состоянии (согласно данным из Отчета об оценке), и требуют капитального ремонта, необходимо проанализировать дальнейшее использование путей, с учетом затрат на капитальный ремонт. В случае, финансовой неэффективности вложения в капитальный ремонт, расчет стоимости объекта оценки необходимо осуществлять исходя из стоимости при условии демонтажа ж/д подъездного пути. При определении демонтажа, необходимо проанализировать информацию о стоимости старогодньгх материалов (рельс, шпал, щебня) и данные о стоимости работ по демонтажу пути.

Таким образом, рыночная стоимость ж/д пути будет равна максимальной из стоимостей, полученной при рассмотрении двух выше описанных вариантов.

На основании вышесказанного, специалистом сделан вывод о том, что: Отчет №01-01-21 от 18 января 2021 года об оценке объекта: Подъездные железнодорожные пути, протяженность 2,681 км, кадастровый номер №86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, дом 12д (исполнитель: ООО «Агентство Содействия Бизнесу») - выполнен с нарушениями Федерального Закона № 135 «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г и Федеральных стандартов оценки, (в части обязательных требований ФСО №3 и ФСО №7). - в результате отсутствия полного анализа наиболее эффективного использования, нельзя признать обоснованным выбор метода расчета. - использование в расчетах, не подтвержденных данных, оказывающих существенное влияние на итоговую стоимость, не позволяет подтвердить достоверность полученной рыночной стоимости объекта оценки.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что Отчет №01-01-21 от 18 января 2021 года об оценке объекта: Подъездные железнодорожные пути, протяженность 2,681 км, кадастровый номер №86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, дом 12д (исполнитель: ООО «Агентство Содействия Бизнесу») не может быть применен судом для установления выкупной цены вышеуказанного объекта.

Ошибочный расчет величины физического износа стал основной причиной расхождения результатов оценки в отчете от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» (Износ 49%, стоимость 32 062 400 руб.) и отчете от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» (Износ 86,50%, стоимость 10 000 000 руб.)

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Существенные противоречия в величине, установленного оценщиками физического износа явились объективным мотивом, необходимости назначения судебной экспертизы.

Дополнительно, в обоих отчетах отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, регламентированный обязательными требованиями п. 11 в) ФСО №7.

На стр. 16 отчета от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» содержится вывод, что в ходе проведенного анализа не было выявлено предложений по продаже объектов сопоставимых с оцениваемым. Диапазон цен не выявлен.

На стр. 25 отчета от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» содержится вывод, что предложения на рынке недвижимости объектов сопоставимых с оцениваемым отсутствуют. Диапазон (интервал) цен предложений - отсутствует.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца экспертом ФИО4 ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» проведена экспертиза в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 28/2021 от 09.08.2021г., согласно которому экспертом сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12д, которая по состоянию на 15 марта 2021 года составила: 3 143 000 (Три миллиона сто сорок три тысячи) рублей.

Судебным экспертом установлено, что реализация сооружений железнодорожного транспорта (ж/д тупики, подъездные пути и пр.) как отдельных объектов периодически проводится в рамках приватизации государственного имущества Территориальными управлениями Росимущества. Сведения о проведенных аукционах по реализации данного вида имущества в период с 2016 по 2021 год приведены в таблице 7, на стр. 56 Приложения №1 к Заключению эксперта, иллюстрирующего заключение эксперта и служащего его составной частью.

Тамже, в таблице 9, на стр. 58 приведены сводные данные по реализованным объектам ТУ Росимущества с описанием их идентификационных данных и технических характеристик, где это возможно было установить из документов, представленных на сайте Росимущества.

В разделе 4.2.4. Установление интервала значений цен сделок с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, на стр. 59 Приложения №1 к Заключению эксперта, иллюстрирующего заключение эксперта и служащего его составной частью, сделан обоснованный вывод:

По данным цен сделок можно сделать вывод, что в пределах Российской Федерации в районах схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, железнодорожные подъездные пути, сопоставимые с оцениваемыми предлагались по цене от 808 руб./п.м. до 3 706 руб./п.м.

Таким образом, стоимость подъездных путей, протяженностью 2681,1 п.м., в рабочем состоянии могла бы составить от 2 170 000 руб. до 9 940 000 руб.

Поскольку техническое состояние объекта оценки оценивается как ветхое, а эксплуатация данных подъездных путей невозможна, наилучшим использованием подъездных путей в данном случае будет демонтаж и реализация годных остатков. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки будет находиться на нижней границе выявленного ценового диапазона.

На основании указанного следует вывод, причинами существенного различия стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы и в отчетах об оценке от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» явились нарушения оценщиками обоих оценочных компаний требований обязательных Федеральных стандартов оценки:

П. 11 в) ФСО №7, в обоих отчетах отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, регламентированный обязательными требованиями. Итоговая стоимость объекта оценки в отчетах не подтверждена данными рынка.

П. 13. ФСО №7, в части противоречия выводов анализа наиболее эффективного использования, фактическим обстоятельствам дела: использование подъездных путей по прямому назначению физически не возможно, юридически не разрешено.

Нарушение обусловлено отсутствием в распоряжении оценщиков дополнительных сведений, предоставленных судебному эксперту на его ходатайства в процессе проведения судебной экспертизы. И непроведением оценщиками натурного осмотра, вследствие изготовления своих отчетов об оценке за 1 рабочий день.

П. 24 ФСО №7, в части некорректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Ошибочный расчет величины физического износа стал основной причиной расхождения результатов оценки в отчете от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» (Износ 49%, стоимость 32 062 400 руб.) и отчете от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» (Износ 86,5%, стоимость 10 000 000 руб.)

В нарушение пункта 5 ФСО №3, информация, приведенная в отчете об оценке ООО «Айра Торрес», существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. Общий индекс изменения стоимости строительства относительно 1969 г. в отчете ООО «Айра Торрес» не соответствует дате оценки.

Из статьи 11 Закона № 135-ФЗ следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Отчет от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и отчет от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», в нарушение статьи 11 Закона № 135-ФЗ вводят в заблуждение в части проведения оценщиками осмотра объекта оценки.

Отчет от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и подтвердившее его положительное экспертное заключение от 12.11.2020 № 72/021120/138/13 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков не соответствуют положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Отчет от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу», не соответствует положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Отчет от 20.10.2020 № 387-03 ООО «Айра Торрес» и отчет от 20.01.2021 № 01-01-21 ООО «Агентство Содействия Бизнесу» противоречат имеющимся в деле доказательствам.

В отличие от оценщиков, судебным экспертом ФИО4 осуществлен сбор и анализ информации, необходимой для проведения экспертизы. Проведено полное исследование предоставленных документов. Изучены количественные и качественные характеристики объекта исследования, собрана информация, существенная для определения стоимости объекта исследования теми подходами и методами, которые на основании суждения эксперта должны быть применены при определении рыночной стоимости объекта исследования.

Рыночная стоимость недвижимого имущества: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты -Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул.Портовая, 12д, по состоянию на 15 марта 2021 года составляет: 3 143 000 (Три миллиона сто сорок три тысячи) рублей .

Дополнительно экспертом на основе имеющихся данных указаны ориентировочные значения оцениваемой величины, которые используются в качестве проверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

Диапазон цен сделок по наиболее сопоставимым объектам составил: от 201 900 руб. до 5 020 000 руб.

Диапазон удельных цен сделок в расчете на 1 погонный метр по наиболее сопоставимым объектам составил: от 808 руб./п.м. до 3 706 руб./п.м.

Расчетная удельная стоимость объекта оценки 1 172,32 руб./п.м. укладывается в диапазон удельных цен сделок в расчете на 1 погонный метр по наиболее сопоставимым объектам: от 808 руб./п.м. до 3 706 руб./п.м.

Поскольку техническое состояние объекта оценки оценивается как ветхое, а эксплуатация данных подъездных путей невозможна, наилучшим использованием подъездных путей в данном случае признан демонтаж и реализация годных остатков. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки обоснованно находится на нижней границе выявленного ценового диапазона.

Согласно п. 15. ФСО-7, анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Рыночная стоимость объекта исследования соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся экспертом при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Применяемые экспертом средства исследования к оценке объектов недвижимости (метод сравнительной единицы, сметный метод) в рамках затратного подхода, общеизвестен и признан в том числе в качестве федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе сторонами не заявлено.

Заключение эксперта №28/2021 от 09 августа 2021 года по результатам проведения оценочной судебной экспертизы соответствует предъявляемым законом требованиям, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Заключение эксперта №28/2021 от 09 августа 2021 года соотносится с имеющимися в деле доказательствами. Недостоверность выводов эксперта ответчиком, в нарушение ст.ст. 9, 65 АПК РФ, не доказана.

С учетом указанного, принимая во внимание положения Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, суд при урегулировании разногласий в части определения выкупной стоимости имущества принимает во внимание определенную ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. 

На основании изложенного требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины при подаче иска, относятся на ответчика. Также суд относит на ответчика судебные издержки за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд                

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить. 

Признать пункт 3 Распоряжения № 72-995-р Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе от 21.12.2020 года «Об условиях приватизации находящегося в федеральной собственности и недвижимого имущества - подъездные пути, расположенное по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул.Портовая, 12д» недействительным в части определения цены продажи Имущества в размере 32 062 400 (тридцать два миллиона шестьдесят две тысячи четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС, установленной на основании отчета № 387-03 «Об оценке Объекта оценки», имущества, выполненного ООО «АИРА ТОРРЕС», дата оценки 20.10.2020 года как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества - наименование: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул.Портовая, 12д. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета № 387-03 «Об оценке Объекта оценки», имущества, выполненного ООО «АИРА ТОРРЕС», дата оценки 20.10.2020 года как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества - наименование: подъездные пути, протяженностью 2681 м., кадастровый номер 86:07:0000000:1106, расположенные по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, пгт. Приобъе, ул.Портовая, 12д.

Урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе и ООО «Сергинский речной порт» путем установления рыночной стоимости объекта недвижимости для целей совершения сделки купли-продажи в размере 3 143 000 (три миллиона сто сорок три тысячи рублей) согласно заключению эксперта № 28/2021 по результатам проведения оценочной судебной экспертизы выполненной ООО «Западно - Сибирская палата профессиональной оценки» в лице эксперта ФИО4. 

Взыскать с МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты - Мансийском автономном округе - Югре, Ямало - Ненецком автономном округе в пользу ООО «Сергинский речной порт»  судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме  15 000 рублей, судебные расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 25 000 рублей.

Возвратить ООО «Сергинский речной порт» из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. Выдать справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.