ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-177828/2023

г. Москва

23 октября 2024 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2024 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего судьи Машина П.И., 

судей Борсовой Ж.П., Лоскутовой Н.А., 

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.07.2024; ФИО2 по доверенности от 11.12.2023; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.06.2023; 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УК ЦБ» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2024 года по делу № А40-177828/2023, 

по иску общества с ограниченной ответственностью «УК ЦБ» к обществу с ограниченной ответственностью «ФЛ Риэлти» о взыскании 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «УК ЦБ» (далее – ООО «УК ЦБ», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФЛ Риэлти» (далее – ООО «ФЛ Риэлти», ответчик) о взыскании 412 642 руб. 53 коп. задолженности по договору на оказании услуг (выполнение работ) № 7 от 25.04.2023.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2024 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу решением суда первой инстанции ипостановлением суда апелляционной инстанции, ООО «УК ЦБ» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что судами неверно установлен факт отсутствия в нежилом здании по адресу: 

<

...> общего имущества, а также сделан неверный вывод об отсутствии доказательств оказания услуг управляющей организацией.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству размещена на официальном Интернет-сайте суда: www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Представленный ООО «ФЛ Риэлти» отзыв на кассационную жалобу приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы и требования кассационной жалобы; представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 24.04.2023 на внеочередном общем собрании собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, проведенного в форме очного голосования, собственниками принято решение (с процентным соотношением голосов 74,58% «за» к 16,34 % «против») о выборе ООО «УК ЦБ» управляющей организацией и заключении с ней договора на оказание услуг (выполнение работ). 

Условия договора утверждены на общем собрании, решения приняты большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Утвержден размер платы за содержание помещения собственника и общего имущества – 4389 руб. 43 коп. (вопрос № 7 повестки дня). 

Помещения общей площадью 347.5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001092:3260 в здании, расположенным по адресу: 

<

...>, согласно выписке из ЕГРН, принадлежат на праве собственности ООО «ФЛ Риэлти».

25 апреля 2023 года между ООО «УК ЦБ» (управляющая компания) и ООО «ФЛ Риэлти» (собственник) заключен договор № 7 на оказание услуг (выполнение работ), по условиям которого управляющая компания, действуя по заданию и в интересах собственника в течение согласованного сторонами срока, за плату, указанную в разделе 4 договора, обязалась оказать собственнику услуги по управлению зданием и предоставлению коммунальных услуг, а также иные услуги, направленные на достижение целей управления зданием, перечисленные в приложении № 1 к договору.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что оплата коммунальных платежей поставщикам коммунальных ресурсов осуществляется в полном объеме управляющей компанией после заключения ею прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Собственник компенсирует управляющей компании расходы по уплате коммунальных платежей, определенных в разделе 1 договора. 

В соответствии с пунктом 4.5 договора, выставляемые управляющей компанией платежные документы должны содержать сведения о размере платы за обслуживание за оплачиваемый месяц, а также сведения о размере коммунальных платежей, подлежащих оплате собственником за прошедшие периоды. Плата за обслуживание и оплата коммунальных платежей вносится собственником ежемесячно не позднее первого числа оплачиваемого месяца на основании платежных документов, предоставляемых управляющей компанией. 

Как следует из содержания искового заявления, истец направлял в адрес ответчика документы на оплату услуг за период с 25 апреля 2023 года по 31 июля 2023 года на общую сумму 412 642 руб. 53 коп.

Направленные истцом в адрес ответчика акты выполненных работ по договору за период апрель, май, июнь 2023 года не возвращены, мотивированный отказ не заявлен. 

Неисполнение ООО «ФЛ Риэлти» обязательств по оплате коммунальных услуг, содержания и обслуживания общего имущества нежилого здания послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, руководствуясь положениями статей 210, 244, 290, 307, 309, 310, 711, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 44-45, 153, 156, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 гола № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здании», Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», приняв во внимание наличие в арбитражном суде не разрешенного по существу спора (дело № А40-270717/2021) о признании за собственниками помещений в нежилом здании с кадастровым номером 77:01:0001092:1048, расположенном по адресу: Москва, Цветной бульвар, д. 30, стр. 1, права общей долевой собственности на помещения: этаж подвал, помещение VII, комн. 1, 1а, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6 - 11, 11а, 12, 13, 25 - 28, 43, 43а, пом. IX комн. 1, пом. X ком. 10, 14, 15, этаж 1, пом. II, ком. 10, пом. III ком. 1, 1а, 16, этаж 2, пом. III ком. 11, 48 - 54, 66, 66а, 67, этаж 3 пом. I ком. 12, 13, 39, 56 - 62, 72), а также придя к выводу, что имущество в заявленный исковой период являлось собственностью третьих лиц и не имело статуса мест общего пользования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих факт оказания истцом услуг по договору № 7 от 25.12.2023.

Разрешая спор по существу, суды указали, что истцом не подтвержден факт возникновения у ООО «ФЛ Риэлти» обязанности по оплате услуг управляющей компании, расходов за горячее, холодное водоснабжение, расходов по приему сточных вод за спорный период, а также не представлены доказательства несения предъявленных к взысканию расходов.

Между тем, суд округа считает, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального права, не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и не учли следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в третьем абзаце пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здании» (далее – Постановление № 64), поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 6 Постановления № 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) также разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункты 3, 4 и 5 Постановления № 64).

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона подлежат применению не только нормы гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 названного Кодекса.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статьи 39 и 158 Жилищного кодекса).

В силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в том числе путем заключения договора управления домом с управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решения внеочередного общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленные протоколом от 24.04.2023, в том числе о выборе ООО «УК ЦБ» управляющей организацией и заключении с ней договора на оказание услуг, в настоящее время не оспорены и в установленном законом  порядке недействительными не признаны.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Выводы судов об отсутствии в спорном здании общего имущества сделаны без учета положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3, 9 Постановления № 64.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления № 64, пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 в редакции от 04.03.2015).

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

При таких обстоятельствах вопреки выводам судов, рассматриваемый в рамках дела № А40-270717/2021 спор о признании за собственниками помещений в нежилом здании права общей долевой собственности на помещения, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

Выводы судов об отсутствии в материалах дела доказательств фактического оказания ООО «УК ЦБ» спорных услуг в заявленный истцом период надлежащим образом не обоснованы, не учитывают представленные в дело доказательства (агентский договор от 25.04.2023 на водоснабжение, тепло, электричество, договор № ТО-04/23 от 25.04.2023, договор № ОДС-04/23 от 25.04.2023 с ООО «Вершина» на обслуживание лифтов, договор № 7/ТО-23 от 01.05.2023 на осуществление услуг по пожарной безопасности здания, договор № 25-04/2023-УК ЦБ на техническое и хозяйственное обслуживание здания по адресу: 

<

...> от 01.05.2023), а также противоречат обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А40-190755/2023, А40-182323/2023, А40-33876/2024, А40-190370/2023, А40-32171/2024, А40-178037/2023, А40-178038/2023 с аналогичными требованиями ООО «УК ЦБ» за тот же период (апрель-июль 2023 года) к собственникам нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>.

При таких обстоятельствах, выводы судов об отсутствии оснований для оплаты ответчиком задолженности за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги в спорный период суд округа полагает ошибочными, сделанными при неправильном применении норм материального права.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что суды при рассмотрении настоящего спора не обеспечили установления всех необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств, которые могли бы повлиять на выводы суда относительно обоснованности требований истца.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные в дело доказательства, дать оценку всем доводам сторон и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2024 года по делу № А40-177828/2023 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий судья                                                  П.И. Машин 

 

Судьи:                                                                                             Ж.П. Борсова 

 

Н.А. Лоскутова