Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«05» декабря 2022 года                                                                        Дело № А12-14271/2022

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2022 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от администрации: главы ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности,

от общества: директора ФИО3, представителя ФИО4 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску администрации Райгородского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Софит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды №1 от 23.04.2019 по арендной плате за период с 23.04.2020 по 30.04.2022 в размере 147 830 руб. 98 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Софит» 

к администрации Райгородского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Совета депутатов Райгородского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области

о взыскании стоимости капитального ремонта в размере 276 224 руб.

УСТАНОВИЛ:

администрация Райгородского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Софит» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности за период с 23.04.2020 по 30.04.2022 в размере 147 830 руб. 98 коп. 

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды №1 от 23.04.2019.

Определением от 06.06.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.07.2022 суд перешел к рассмотрению спора по правилам общего искового производства в целях дополнительного исследования материалов дела.

Определением от 28.07.2022 судом принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Софит» о взыскании с администрации стоимости капитального ремонта в размере 276 224 руб.

Встречные требования мотивированы тем, что общество произвело капитальный ремонт спорного объекта на сумму 424 055 руб., обязанность возмещения которого в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на арендодателе.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет депутатов Райгородского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области.

В судебном заседании представители администрации поддержали первоначальные требования, против удовлетворения встречных требований возражали.

Представители общества поддержали встречные требования, против удовлетворения первоначального иска возражали.

Изучив материалы дела, доводы первоначального и встречного исковых заявлений, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.04.2019 между администрацией  (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании аукциона был заключен договор аренды № 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение для организации концертной деятельности, принадлежащее на праве собственности Райгородскому сельскому поселению Светлоярского муниципального района Волгоградской области помещение общей площадью 49,3 кв.м., расположенное по адресу: Волгоградская обл., Светлоярский район, с. Райгород, п. Водстрой, 6/3.

Согласно пункту 1.3 договора передача помещений осуществляется на основании акта приема-передачи, в котором указывается фактическое состояние передаваемого помещения. Акт составляется в 3 экземплярах и является неотъемлемой частью договора.

Срок действия договора аренды 5 лет, с 23.04.2019 по 22.04.2024 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрены обязанности арендатор, в том числе:

- использовать (эксплуатировать) арендуемое помещение в соответствии с условиями договора, а также исключительно по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора;

- своевременно вносить арендную плату;

- содержать арендуемое помещение в хорошем техническом и санитарном состоянии. Допускаются инвестиции, направленные на улучшение и реконструкцию арендуемого помещения. Отделимые и неотделимые улучшения арендуемого помещения могут производиться арендатором только с согласия арендодателя в письменном виде. Обеспечить содержание прилегающей к арендуемому помещению территории в соответствии с санитарными нормами. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций. Обеспечить их сохранность и доступ к ним;

- переоборудование и перепланирование арендуемого помещения согласовывать с арендодателем, с отделом архитектуры администрации района и другими службами в установленном порядке;

- производить за свой счет текущий ремонт.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендатора ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяцем в сумме 6 951 руб. 30 коп.

На основании акта от 23.04.2019 помещение передано арендатору в следующем техническом состоянии:

По своему состоянию помещение пригородное для эксплуатации.

Состояние инженерного оборудования:

1. Электрооборудование: отсутствует.

2. Система отопления: требует ремонта.

3. Кровля: требует ремонта.

4. Оконные проемы: установлены пластиковые окна, состояние нормальное.

5. Двери: в количестве 2 штук в наличии, без повреждений.

6. Полы: состояние нормальное, покрыто кафельной плиткой.

7. Стены: состояние нормальное.

8. Прочее оборудование: нет.

9. Система водоснабжения и водоотведения: требуется проведение восстановительных работ.

Как указано в акте, арендатор удовлетворен качественным состоянием объекта (в том числе всеми коммуникациями) на день подписания акта, претензий к арендодателю не имеет. Объект пригоден для использования по назначению. 

Со стороны арендатора указанный акт подписан без замечаний и возражений.

По сведениям администрации, общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности за период с 23.04.2020 по 30.04.2022 в сумме 147 830 руб. 98 коп.

При этом, на основании решения Совета депутатов Райгородского сельского поселения № 14/40 от 15.08.2020 арендатор был освобожден от внесения арендной платы за июль, август и сентябрь 2020 года.

Поскольку в добровольном порядке общество долг не погасило, администрация инициировала настоящее судебное разбирательство.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Кодекса).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть 7 подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. 

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. 

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Факт вступления обществом во владение спорным помещением подтвержден материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Возражая против удовлетворения первоначальных требований, общество ссылается на то, что спорный договор был заключен во исполнение Федерального закона № 224-ФЗ от 13.07.2015, а учитывая пункт 3 статьи 3 названного закона, арендатор должен был быть освобожден от внесения арендной платы на срок не менее чем три года.

Суд критически относится к данному доводу ответчика в силу следующего.

Так, согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 244-ФЗ) соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве - гражданско-правовой договор между публичным партнером и частным партнером, заключенный на срок не менее чем три года в порядке и на условиях, которые установлены данным Федеральным законом.

В соответствии со статьей 4 Закона № 244-ФЗ основными принципами государственно-частного партнерства, муниципально-частного партнерства в Российской Федерации являются, в том числе обеспечение конкуренции; отсутствие дискриминации, равноправие сторон соглашения и равенство их перед законом; свобода заключения соглашения.

При этом одним из обязательных элементов соглашения является возникновение у частного партнера права собственности на объект соглашения при условии обременения объекта соглашения в соответствии с названным Федеральным законом (пункт 2 статьи 6 Закона № 224-ФЗ).

Статьей 12 Закона № 224-ФЗ установлены существенные условия соглашения о муниципально-частном партнерстве, а статьей 7 - объекты такого соглашения.

Соглашение заключается с победителем конкурса на право заключения соглашения или с иным лицом, имеющим право на заключение такого соглашения в соответствии с названным законом (статья 13 Закон № 224-ФЗ).

Между тем, как следует из аукционной документации (том 2, л.д. 75-111), предметом аукциона выступало не право заключения соглашения о партнерстве, а право заключения договора аренды муниципального имущества.

В материалы дела не представлено доказательств заключения между сторонами соглашения о партнерстве, предусмотренного Законом № 224-ФЗ.

Оценивая правовую природу договора аренды от 23.04.2019, суд пришел к выводу о том, что данный договор не содержит условий и не соответствует признакам, позволяющим квалифицировать его как соглашение о муниципально-частном партнерстве, в частности суд учитывает, что в данном договоре не имеется условий о возникновении у частного партнера права собственности на объект соглашения, как того требуют положения статей 6, 12 Закона № 224-ФЗ.

То обстоятельство, что на основании решения № 96/228 от 06.05.2019 Совет депутатов Райгородского сельского поселения освободил общество от арендной платы на один год, с 23.04.2019 по 23.04.2020, ссылаясь на решение данного органа «О муниципально-частном предпринимательстве в Райгородском сельском поселении», не опровергает вышеизложенные выводы суда.

При расчете долга суд также принимает во внимание, что на основании решения Совета депутатов от 15.08.2020 № 14/40 общество, как субъект малого и среднего предпринимательства, сфера деятельности которого отнесена к перечню наиболее пострадавших отраслей, было освобождено от арендной платы за 3 квартал 2020 года, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в адрес администрации с заявлениями об уменьшении арендной платы или о досрочном расторжении договор по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Расчет задолженности проверен судом и признан правильным, со стороны ответчика не представлено доказательств внесения арендной платы за спорный период.

Общество, в свою очередь, обратилось в суд со встречным иском о взыскании 424 055 руб. стоимости проведенного капитального ремонта арендуемого помещения.

В подтверждение права требования с администрации 424 055 руб. за капитальный ремонт, произведенный за счет собственных средств истцом, в материалы дела представлены: акт о приемке выполненных работ от 15.06.2022 (составлен обществом в одностороннем порядке), локальный сметный расчет (проставлена рукописная надпись «проверил: инженер-строитель МКУ «УМХ»), а также товарные чеки, чеки и приходные ордера.

Суд, оценив встречные требования, не усмотрел оснований для их удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон №135-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 5 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).

Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по итогам аукциона, проведенного 11.04.2019, между сторонами заключен договор аренды № 1.

На основании акта от 23.04.2019 помещение передано арендатору в следующем техническом состоянии:

По своему состоянию помещение пригородное для эксплуатации.

Состояние инженерного оборудования:

1. Электрооборудование: отсутствует.

2. Система отопления: требует ремонта.

3. Кровля: требует ремонта.

4. Оконные проемы: установлены пластиковые окна, состояние нормальное.

5. Двери: в количестве 2 штук в наличии, без повреждений.

6. Полы: состояние нормальное, покрыто кафельной плиткой.

7. Стены: состояние нормальное.

8. Прочее оборудование: нет.

9. Система водоснабжения и водоотведения: требуется проведение восстановительных работ.

Как указано в акте, арендатор удовлетворен качественным состоянием объекта (в том числе всеми коммуникациями) на день подписания акта, претензий к арендодателю не имеет. Объект пригоден для использования по назначению.

При этом, в договоре не содержится условий о том, что арендатор будет выполнять ремонтные работы на объекте, стоимость которых подлежала бы отнесению на арендодателя.

Напротив, пунктом 1.5 договора предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду арендуемого помещения, которые были оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или при проверке его исправности при заключении договора или передаче в аренду по акту приёма-передачи.

Пунктом 2.2.4 договора стороны согласовали условие о том, что допускаются инвестиции, направленные на улучшение и реконструкцию арендуемого помещения. Отделимые и неотделимые улучшения арендуемого помещения могут производится арендатором только с согласия арендодателя в письменном виде.

Также пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что переоборудование и перепланирование арендуемого помещения арендатор обязан согласовать с арендодателем и другими службами в установленном порядке.

Между тем, из материалов дела не следует, что арендатор каким-либо образом согласовывал работы, проводимые, по его утверждению, на спорном объекте.

Выполнение обществом работ на объекте, являющимся муниципальной/государственной собственностью в отсутствие согласованных и не оформленных в установленном законом порядке процедур, является предпринимательским риском истца, о котором последний, не мог не знать.

Выполняя на свой риск работы на спорном объекте, истец по встречному иску действовал исключительно в своем имущественном интересе, с целью получения прибыли.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Софит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу администрации Райгородского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 147 830 руб. 98 коп. задолженности.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Софит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 5 435 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев