/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1569/2018

22 мая 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой 

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной 

при участии:

от индивидуального предпринимателя Ковалёва Андрея Александровича:

- Калинина О.В., представитель по доверенности от 28.12.2017 № 19;

от администрации города Благовещенска:

- Воробьева Е.А., представитель по доверенности от 09.01.2018 № 01-10/28;

от комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска:

- Чернухина М.Ю., представитель по доверенности от 09.01.2018 № 14.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ковалёва Андрея Александровича

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018

по делу № А04-482/2017 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи                             И.В. Иноземцев, М.О. Волкова, В.Г. Дроздова.

по иску индивидуального предпринимателя Ковалёва Андрея Александровича (ОГРНИП 311280110300034, ИНН 280113577155) 

к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, место нахождения: 675000, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2)

о расторжении договора аренды, о взыскании 520 500 руб.

третьи лица: администрация города Благовещенска, акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания», Кочарян Арташес Геворгович, акционерное общество «Амурские коммунальные системы», акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания» 

Индивидуальный предприниматель Ковалёв Андрей Александрович (далее - ИП Ковалев А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - комитет, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2016 № 102, взыскании уплаченных во исполнение договора арендных платежей в размере 376 500 руб., убытков, понесенных в связи с оплатой работ по отсыпке, выравниванию земельного участка, вывозу мусора в размере 144 000,00 руб. 

Решением от 24.10.2017 договор аренды № 102 от 28.06.2016 расторгнут, с комитета в пользу предпринимателя взысканы денежные средства в виде уплаченной арендной платы в размере 376 500 руб., судебные расходы по оплате экспертизы в размере 15 000 руб., всего 391 500 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда                        от 19.01.2018 решение от 24.10.2017 в обжалуемой части изменено.                             С комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в пользу индивидуального предпринимателя Ковалёва Андрея Александровича взыскана арендная плата в размере 146 416,69 руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы 15 000 руб., в остальной части отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель Ковалев А.А. просит отменить постановление от 19.01.2018, оставить в силе решение суда                     от 24.10.2017. Заявитель  не согласен  с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для возврата арендных платежей до расторжения договора. Ссылается на доказанность невозможности использования земельного участка по целевому назначению. 

В отзывах на кассационную жалобу администрация города Благовещенска, комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, дав суду пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как  следует из  материалов  дела, 28.06.2016 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (арендодатель) и предпринимателем Ковалевым А.А. (арендатор) заключен договор аренды № 102, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 404 кв.м с кадастровым номером 28:01:030004:2885 сроком на 18  месяцев (с 18.05.2016  по  17.11.2017), расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал ЗПУ-5, имеющим разрешенное  использование: для  обслуживания автотранспорта (для  размещения мастерской,  предназначенной   для  ремонта  и обслуживания автомобилей).

Пунктом 2.1 договора установлен ежегодный размер арендной платы в сумме 251 000 руб., который определен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.05.2016 № 366.

Платеж за период с 18.05.2016  по  17.11.2017 в сумме 376 500 руб. осуществляется единовременно в  течение  10 дней с момента подписания  договора  аренды (пункт 2.2).

Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 08.07.2016, подписанного сторонами без замечаний.

Установленный платеж по арендной плате в сумме 376 500 руб. уплачен арендатором в полном объеме.

На земельный участок с кадастровым номером 28:01:030004:2885  оформлен кадастровый паспорт согласно которому сведения по участку внесены в государственный кадастр недвижимости 05.10.2015; участок имеет разрешенное использование - для  обслуживания автотранспорта ( для  размещения мастерской,  предназначенной   для  ремонта  и обслуживания автомобилей). Земельный участок имеет временные ограничения площадью 58 кв.м. Эти ограничения установлены для проезда к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87.  

С целью использования земельного участка под мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей предприниматель обратился в                             ОАО «Амургражданпроект», для изготовления проектной документации по строительству объекта, размер которого ограничивается 3,0 м х 30,0 м.

На указанный запрос ОАО «Амургражданпроект» письмом указало на невозможность проектирования мастерской технического обслуживания и ремонта транспортных средств в указанных параметрах на земельном участке площадью 404 кв.м ввиду недостаточности площади земельного участка.

В связи с невозможностью использовать земельный участок по назначению предприниматель направил в адрес комитета претензию о расторжении договора аренды от 28.06.2016 № 102, просил возвратить уплаченные арендные платежи в сумме 376 500 руб., а также убытки в сумме 144 000 руб.

Отсутствие ответа на претензию послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора судом с целью выяснения возможности строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885  объекта для обслуживания автотранспорта назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Проектная организация «СтройПроект» (определение от 02.05.2017).  

В материалы дела представлено заключение судебной строительно-технической экспертизы от 11.07.2017, согласно которому на указанном земельном участке строительство объектов для обслуживания автотранспорта с соблюдением требований пожарных разрывов от существующих зданий невозможно. Экспертом сделан вывод о том, что при строительстве объекта ширина потенциального здания составит не более 3-х метров.

С учетом представленного заключения суды признали невозможность возведения в границах земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885  объекта капитального строительства для обслуживания автотранспорта. 

Кроме того, экспертом установлено, что исследуемый земельный участок полностью попадает в охранную зону ВЛ-35 кВ. Нахождение земельного участка в охранной зоне, в силу пункта 2 статьи 89 ЗК РФ, пунктов 2, 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, пунктов 7.5.1, 7.5.2 Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территории муниципальных образований, утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 613 и его использование под размещение объектов для обслуживания автотранспорта в охранной зоне линии электропередач 35 кВ недопустимо, поскольку это противоречит запрету, установленному нормами вышеназванного законодательства.

Далее установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885 ограничена в использовании, а именно земельный участок площадью 58 кв.м используется для проезда к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87. В извещении от 13.04.2016 № 4322 на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка соответствующие ограничения не отражены.

Таким образом, суды, установив, что использование истцом земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885 по его целевому назначению (размещение объектов для обслуживания автотранспорта невозможно, руководствуясь правилами подпункта 2 пункта 2 статьи 450, пунктов 2, 4 статьи 620 ГК РФ признали подлежащими удовлетворению требования предпринимателя о расторжении договора аренды от 28.06.2016 № 102.

Выводы суда в данной части спора не обжалуются.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 4 статьи 453 Кодекса в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку обязательственные отношения сторон прекратились ввиду предоставления комитетом предпринимателю земельного участка, который невозможно использовать по назначению и в целях определенных условиями договора, а именно для  обслуживания автотранспорта требование о взыскании перечисленных арендных платежей в сумме 376 500 руб. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Выводы суда апелляционной инстанции в части того, что возврат арендных платежей, исходя из справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора (пункт 3 статьи 451 ГК РФ) может быть произведен только после уведомления ответчика о невозможности использовать земельный участок по назначению и заявленного требования о расторжении договора (07.12.2016) незаконны, поскольку, как указано выше, основанием для расторжения договора не являлось существенное изменение обстоятельств, поэтому к спорным правоотношениям не подлежат применению правила статьи 451 ГК РФ.

 По результатам проверки законности в этой части постановления от 19.01.2018 суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что у апелляционного суда основания для изменения решения суда в части взыскания с комитета в пользу предпринимателя перечисленной арендной платы в сумме 146 416,69 руб. отсутствовали, поэтому в  соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление апелляционного суда в этой части спора подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

В отношении требований о взыскании убытков в сумме 144 000 руб. суды, установив, что проведенные истцом расходы по подготовке земельного участка к строительству (планировка земельного участка) осуществлены в отсутствии разрешительной документации отказали в этой части спора.

Эти выводы предпринимателем не обжалуются.

Судебные издержки предпринимателя в сумме 15 000 руб., связанные с выплатой экспертному учреждению за проведенную судебную строительно-технической экспертизы, на основании статей 106, 110 АПК РФ и, с учетом установленных по делу обстоятельств, обоснованно отнесены судами на комитет по управлению имуществом муниципального образования                        г. Благовещенска.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ответчика в силу положений статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда                       от 19.01.2018 по делу № А04-482/2017 Арбитражного суда Амурской области в части взыскания с комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в пользу индивидуального предпринимателя Ковалёва Андрея Александровича перечисленной арендной платы в размере 146 416,69 руб. отменить, решение суда в этой части оставить в силе.

В остальном решение от 24.10.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда  от 19.01.2018 оставить без изменения.

Взыскать с комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в пользу индивидуального предпринимателя Ковалёва Андрея Александровича расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб.

Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения судебного акта в части распределения судебных расходов в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                    В.А. Гребенщикова

Е.К. Яшкина