ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-285583/2022

16 октября 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В. 

при участии в заседании: 

от акционерного общества «Дом.РФ»: ФИО1, по доверенности от 28.04.2022 № 2/47, 

от Фонда поддержки социально-экономических реформ «Созидание»: ФИО2, по доверенности от 22.05.2023 

от акционерного общества «Рейменс»: ФИО3, по доверенности от 11.01.2022 

от третьих лиц: ТУ Росимущества в городе Москве: ФИО4, по доверенности от 19.10.2022 № 77-02/31176, 

Федерального агентства по управлению государственным имуществом: ФИО5, по доверенности от 12.01.2021 № ВЯ-16/51, ФИО6, по доверенности от 18.01.2021 № ВЯ-16/968 

ФГУБ Росразмещение, ООО «Ирбис А»: не явились, извещены,

при рассмотрении 05-11 октября 2023 года в судебном заседании кассационных жалоб акционерного общества «Дом.РФ», акционерного общества «Рейменс», ТУ Росимущества в городе Москве 

на решение от 18 апреля 2023 года 

Арбитражного суда города Москвы 

на постановление от 23 июня 2023 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда 

по исковому заявлению Фонда поддержки социально-экономических реформ «Созидание» к акционерному обществу «Дом.РФ», акционерному обществу «Рейменс» о признании недействительным аукциона и договора купли-продажи

третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве, ФГУБ Росразмещение, ООО «Ирбис А», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом  

 

УСТАНОВИЛ:

Фонд поддержки социально-экономических реформ «Созидание» (далее –Фонд, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Дом.РФ» (далее – АО «Дом.РФ», ответчик), акционерному обществу «Рейменс» (далее – АО «Рейменс», ответчик) о признании незаконным аукциона в электронной форме по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 476,9 кв. м (кадастровый номер 77:01:0006030:5003), расположенного по адресу: 

<

...>, с одновременным предоставлением в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 550 кв. м (кадастровый номер 77:01:0006030:5771), на котором расположен такой объект недвижимого имущества; о признании недействительными результатов аукциона в электронной форме по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 476,9 кв. м (кадастровый номер 77:01:0006030:5003), расположенного по адресу: 

<

...>, с одновременным предоставлением в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 550 кв. м (кадастровый номер 77:01:0006030:5771), на котором расположен такой объект недвижимого имущества, по адресу: 

<

...> а также о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между АО «Дом.РФ» и АО «Рейменс». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Росимущества в городе Москве, ФГУБ Росразмещение, общество с ограниченной ответственностью «Ирбис А», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество). 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2023 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного от 23 июня 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2023 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам АО «Дом.РФ», АО «Рейменс» и Росимущества, которые просят вышеуказанные судебные акты отменить. АО «Дом.РФ» и Росимущество просят принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, АО «Рейменс» просит направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. 

АО «Дом.РФ» в своей кассационной жалобе указывает, что выводы судов об использовании истцом здания на основании договора безвозмездного пользования от 05.10.2018 противоречат вступившим в законную силу судебным актам, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; отмечает, что поскольку истец не являлся участником аукциона, то его права не могли быть нарушены содержанием извещения о проведении аукциона; указывает, что спорный договор к настоящему времени прекратил свое действие в связи с его расторжением.

АО «Рейменс» в своей кассационной жалобе указывает, что судами необоснованно не применены положения статьи 302 ГК РФ, а также не отражена в судебных актах позиция добросовестности приобретателя имущества; отмечает, что аффилированности между ответчиками нет, оплата по договору произведена полностью, право собственности зарегистрировано за покупателем. 

Росимущество в своей кассационной жалобе указывает, что судебными актами, вступившими в законную силу, установлено, что истец пользовался спорным имуществом на основании договора от 10.08.2018, а не на основании договора от 05.10.2018, суды, расторгнув договор от 10.08.2018, обязали Фонд возвратить здание в пользу АО «ДОМ.РФ», данные обстоятельства не подлежат доказыванию; считает, что судами не дана надлежащая  оценка договору от 05.10.2018, который по факту вносит лишь изменения в договор от 10.08.2018 в части срока действия договора, но никак не является новым договором; отмечает также об отсутствии нарушения прав истца проведением торгов, в связи с чем, считает, что правовых оснований для признания торгов недействительными не имелось. 

Арбитражным судом Московского округа на основании частей 1, 2 статьи 163 и части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 05 октября 2023 года  до 12 часов 40 минут 11 октября 2023 года, о чем в тот же день сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Московского округа (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания). В этой связи в определении о принятии кассационной жалобы к производству указывалось о возможности получения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет по соответствующему веб-адресу.

До судебного заседания от ТУ Росимущества в городе Москве поступил отзыв на кассационные жалобы, который приобщен судебной коллегией к материалам дела без приложения к нему.

От АО «Дом.РФ» поступили письменные пояснения, которые приобщены судебной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители АО «Дом.РФ», АО «Рейменс», Федерального агентства по управлению государственным имуществом,  ТУ Росимущества в городе Москве поддержали приведенные доводы и требования кассационных жалоб, ТУ Росимущества в городе Москве пояснило, что решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-165844/2023  договор безвозмездного пользования от 05.10.2018 признан расторгнутым, суд обязан Фонд возвратить нежилое помещение по адресу: 

<

...> д. 14/13, стр. 1. Представитель Фонда по доводам кассационных жалоб возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица ФГУБ Росразмещение, ООО «Ирбис А», явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей Фонда, АО «Дом.РФ», АО «Рейменс», Росимущества, ТУ Росимущества в городе Москве, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, собственником объекта недвижимого имущества площадью 476,9 кв. м (кадастровый номер 77:01:0006030:5003), расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Здание) является АО «Дом.РФ», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.12.2022, которая имеется в материалах дела. 

Между тем, как указывает истец, он владеет и пользуется нежилыми зданиями, расположенными по адресу: 

<

...>, РНФИ (В 12770073373) и 

<

...>, РНФИ (П12770059971) общей площадью 291,8 кв. м. на основании договора № Р18-БП/566 безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018, заключенного с ФГУП «Росразмещение». 

В то же время, решением Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, оформленным протоколом от 25.12.2018 № 7 было признано целесообразным совершение АО «Дом.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в отношении здания. 

Во исполнение указанного решения на основании распоряжения Росимущества от 01.04.2019 № 189-р передаточным актом от 09.04.2019 № 07-10.2 была оформлена передача здания из ведения Росимущества в ведение АО «Дом.РФ», действующего как агента Российской Федерации. 

Данные обстоятельства также подтверждены решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2020 года по делу № А40-317885/19, согласно которому договор безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 10.08.2018 № P18-БП/428, заключенный между АО «Дом.РФ» и Фондом поддержки социально-экономических реформ «Созидание» в отношении здания общей площадью 291,8 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006030:5003, расположенного по адресу: 

<

...>, расторгнут.

Поскольку в отношении здания Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации было принято решение о целесообразности совершения АО «Дом.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации, то заключенный до принятия такого решения договор подлежит досрочному расторжению по решению суда по обращению АО «Дом.РФ».

Как указывает истец, было заключено два договора: договор безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 10.08.2018 № P18-БП/428, который, как указано выше, расторгнут решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2020 года по делу № А40-317885/19, и договор безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566, который, по мнению истца, не расторгнут в настоящее время. 

Следовательно, по утверждению истца, ответчик - АО «Дом.РФ» без наличия соглашения сторон о расторжении договора или решения суда о расторжении договора безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БШ566 общей площадью 291,8 кв. м, расположенными по адресу: 

<

...>, РНФИ (В12770073373) и 

<

...>, РНФИ Ш1277005997П не мог в соответствии с действующим законодательством проводить торги по реализации указанного имущества.

Между тем, 09.12.2022 АО «Дом.РФ» был проведен аукцион в отношении здания, результаты которого оформлены протоколом № А1684-15/2022/2, победителем аукциона признано АО «Рейменс». 

Истец полагает, что указанный аукцион является недействительным, поскольку АО «Дом.РФ» была изложена недостоверная информация в отношении объекта аукциона, а именно: отсутствовали сведения о расторжении договора безвозмездного пользования объектом недвижимого имущества, вследствие чего в отношении здания имеется действующий договор безвозмездного пользования, то есть обременение. 

При этом в пункте 9 Протокола № А1684-15/2022/2 о подведении итогов аукциона указана информация, содержащаяся в пункте 23 Извещения о проведении аукциона, а именно: о расторжении договора безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 10.08.2018 № Р18-БП/428 с Фондом, о возложении обязанности возвратить объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:01:0006030:5003 его собственнику на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2020 по делу №А40-317885/2019. 

Истец утверждает, что ни в извещении о проведении аукциона, ни в протоколе о подведении итогов аукциона № А1684-15/2022/2 не указана информация о наличии действующего договора безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566, не расторгнутого соглашением сторон или решением суда. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Судами установлено, что право безвозмездного пользования указанными нежилыми зданиями осуществлялось истцом на основании договора безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566. 

Между истцом и ФГУП «Росразмещение» было заключено два договора: договор безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 10.08.2018 № Р18-БП/428 - расторгнут по решению суда; договор безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566 - не расторгнут в настоящее время.

Данные договоры отличаются в части срока действия, так как договор от 05.10.2018 предусматривает передачу имущества сроком на 15 лет. 

В подтверждение заключения договора № Р18-БП/566 безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 и его исполнения имеются следующие документы: акт приема-передачи имущества в безвозмездное пользования от 05.10.2018; письмо Росимущества от 05.10.2018, согласно которому Росимущество рассмотрело поступившее обращение ФГУП «Росразмещение» от 04.10.2018 № 1316 по вопросу передачи Фонду «Созидание» в безвозмездное пользование сроком на 15 лет федеральное недвижимое имущества, переданное в хозяйственное ведение ФГУП «Росразмещение» на основании распоряжения ТУ Росимущества в городе Москве от 16.05.2018 № 633.

Положения главы 36 ГК РФ не предусматривают, что к договору безвозмездного пользования применяются установленные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. 

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности в статье 51 отсутствует указание на необходимость такой регистрации, так как она не предусмотрена.

Ответчиком - АО «Дом.РФ» были представлены письма Росимущества от 13.11.2020 и 24.11.2020, согласно которым Федеральным агентством была предоставлена следующая информация: в системе учета договоров территориального управления отсутствует информация о договорах безвозмездного пользования, заключенных в отношении федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>; в ходе анализа данных, содержащихся в архиве территориального управления, сведений о договорах безвозмездного пользования, заключенных ФГУП «Росразмещение» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, не обнаружено. 

Данные ответы Росимущества, исходя из буквального толкования, свидетельствует лишь о том, что в их архивах не имеется сведений о договорах безвозмездного пользования. 

При этом в договоре от 05.10.2018 № 18-БП/566 во вводной части имеется указание на наличие согласия Росимущества, выраженного письмом от 05.10.2018 № 06/33613.

Росимущество в письмах от 13.11.2020 и 24.11.2020 ссылается на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, однако по договору были переданы нежилые здания, расположенные по адресу: 

<

...>

Вышеуказанные письма Росимущества от 13.11.2020 и 24.11.2020 подпадают под период вынесения судебных актов по делу № А40-317885/19, в рамках которого ответчик - АО «Дом.РФ» заявлял требования о расторжении договора безвозмездного пользования от 10.08.2018 № 18-БП/428, в связи с чем, формулировка и толкование ответов Росимущества явно не может свидетельствовать об отсутствии правоотношений по договору безвозмездного пользования в отношении спорного имущества. 

АО «Дом.РФ» своим письмом от 19.10.2020 в адрес Росимущества было осведомлено о наличии договора № Р18-БП/566 безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018. В последующем, истец письмом от 31.03.2022 повторно уведомил ответчика о наличии договора безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, применив положения статей 447, 448, 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»; принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», исходя из того, что ни в извещении о проведении аукциона, ни в протоколе аукциона не была указана информация о наличии действующего договора безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566 с Фондом, не расторгнутого соглашением сторон или решением суда, как того требуют положения пункта 4 статьи 15 Закона;  учитывая, что истец владеет и пользуется нежилыми зданиями на основании договора безвозмездного пользования от 05.10.2018 № Р18-БП/566, а реализация данного имущества происходила без указания полной информации в отношении имущества в извещении, а также без соблюдения процедуры, предусмотренной частью 4 статьи 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства; установив, что в результате допущенных нарушений, право истца на пользование помещением нарушено, новым собственником доступ в здание был заблокирован, имущество, расположенное в здании, осталось по настоящее время в данном объекте, в связи с чем, АО «Дом.РФ» при проведении торгов по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества допущено нарушение, которое является существенным, поскольку объект торгов находится в пользовании Фонда по действующему договору безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 05.10.2018 № Р18-БП/566; пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно не принята высшая предложенная цена; продажа произведена ранее указанного в извещении срока; допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», основанием для признания торгов недействительными могут выступать существенные нарушения процедуры (правил) их проведения, установленной законом, которые могли привести к неправильному определению результатов торгов. При обращении с заявлением о признании торгов недействительными заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов допущенным нарушением установленного порядка проведения торгов.

Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Между тем, учитывая тот факт, что истец не являлся ни фактическим ни потенциальным участником торгов, судами не дана оценка нарушения его прав результатами оспариваемых им торгов с учетом вышеуказанных норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2020 по делу № А40-317885/19, согласно которому договор безвозмездного пользования федеральными нежилыми зданиями от 10.08.2018 № P18-БП/428 был расторгнут, а на Фонд возложена обязанность возвратить АО «Дом.РФ» здание расположенное по адресу: 

<

...>.

Судами также не дана оценка условиям договора от 05.10.2018, сроку его действия, а также доводу Росимущества о том, что договор от 05.10.2018 по факту вносил лишь изменения в договор от 10.08.2018 в части срока действия договора, являлся дополнительным соглашением к договору от 10.08.2018, которым был изменен срок безвозмездного пользования, но никак не новым договором.

Допущенные судами нарушения норм являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов сторон процесса.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Такие полномочия являются прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении спора суду следует дать оценку нарушению прав истца результатами оспариваемых им торгов с учетом норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2020 года по делу № А40-317885/19, а также дать оценку доводам Росимущества относительно условий договора от 05.10.2018, сроку его действия, учитывая также наличие судебного спора о его расторжении по делу № А40-165844/2023, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства и с учетом фактических обстоятельств настоящего дела. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2023 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2023 года по делу № А40-285583/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

 

Председательствующий-судья                                                             А.Р. Белова 

 

Судьи:                                                                                                     З.А. Аталикова 

 

                                                                                                                 И.В. Лазарева