﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1894/2021

Дело № А55-36004/2019

г. Казань

26 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

заявителя – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Жигулевск Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020

по делу № А55-36004/2019

по заявлению администрации городского округа Жигулевск Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Монолит», федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, Черкесова Александра Владимировича, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Жигулевск Самарской области (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнений заявленных требований) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения – ипотека в пользу участников долевого строительства на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 63:02:0206003:778, площадью 27 725 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, МКР-10, участок 3, изложенного в уведомлении от 09.01.2020 № 63/002/300/2019-5693 и обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения – ипотека в пользу участников долевого строительства на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 63:02:0206003:778, площадью 27 725 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, МКР-10, участок 3, на основании заявления № 002/300/2019-5693fOT 04.10.2019. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – ООО «Монолит»), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра), Черкесов Александр Владимирович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 23.04.2012 между муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск и ООО «Монолит» заключен договор № 495 аренды земельного участка площадью 27 725 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0206003:778, расположенного по адресу: г. Жигулевск, МКР-10, участок 3, под многоквартирную жилую застройку Согласно выписке из ЕГРН в отношении указанного земельного участка 19.04.2013 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016 по делу № А55-30272/2015 ООО «Монолит» (ИНН 6321137752) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2016 по делу № А55-23166/2016 исковые требования администрации удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по договору аренды; расторгнут договор аренды земельного участка от 23.04.2012 № 495, заключенный с ООО «Монолит».

Администрация городского округа Жигулевск обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 04.10.2019 № 002/3000/2019-5693 о регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 63:02:0206003:778. 

Уведомлением от 10.10.2019 № 63/002/300/20195693 Управление Росреестра по Самарской области приостановило, начиная с 10.10.2019, осуществление действий по государственной регистрации прекращения ограничения права и (или обременения) – залог в силу закона на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 63:02:0206003:778, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, МКР-10, участок 3, и указало, что с заявлением о государственной регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства должен обратиться застройщик – ООО «Монолит».

Считая указанный отказ управления нарушающим права и законные интересы администрации в экономической сфере, заявитель, обратился в арбитражный суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

Согласно пункту 8.1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. 

На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, действующей на дату рассмотрения заявления, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ). 

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. 

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором. 

Частью 2 статьи 13 указанного Федерального закона предусматривается, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Частью 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. 

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении и мотивировали судебные акты тем, что запись об ипотеке в пользу участников долевого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:02:0206003:778, не может быть погашена поскольку объекты не переданы собственникам, земельный участок не поступил в собственность правообладателей квартир в спорном многоквартирном доме.

Залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:02:0206003:778 возник в силу закона.

Залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д. Следовательно, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Федеральный закон № 214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. 

На спорном земельном участке с кадастровым номером 63:02:0206003:778 в период действия договора аренды ООО «Монолит» построило и ввело в эксплуатацию только один многоквартирный дом (поз. 29/1), которому присвоен адрес: г. Жигулевск, ул. Морквашинская, д. 11.

Администрация обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 04.10.2019 № 002/3000/2019-5693 о регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 63:02:0206003:778. Однако в выписках из ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации права собственности на квартиры в здании, которое возводится на этом земельном участке. 

Единственным и безусловным основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона № 214-ФЗ, является передача всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Доказательства передачи объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:02:0206003:778, площадью 27 725 кв. м, по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, МКР-10, участок 3 участникам долевого строительства, администрацией не представлено ни при подаче заявления в Управление Росреестра по Самарской области, ни в ходе рассмотрения дела

В силу статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности.

При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств. 

В отношении указанного выше объекта недвижимого имущества в ЕГРН зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

До погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Администрация в рассматриваемом случае не является лицом, имеющим в силу пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке. 

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права. 

Доводы подателя жалобы относительно расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка от 23.04.2012 № 495, заключенного с ООО «Монолит», судом первой инстанции правомерно отклонены как несостоятельные. Положения статьи 334, пункта 4 статьи 336, статьи 345, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 29 Закона о регистрации № 122-ФЗ и статьи 25 Закон об ипотеке, не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка (указанный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 № А05-12488/2016).  

Учитывая правовую позицию, изложенную в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 № ВАС-3068/14 по делу № А41-4397/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, доказательств в опровержение выводов суда заявителем кассационной жалобы не предоставлено в материалы дела, в том числе и по заявленным доводам. 

Основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного объекта отсутствовали у регистрирующего органа. 

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 по делу № А55-36004/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					В.А. Карпова

Судьи									Р.В. Ананьев

									В.А. Петрушкин