АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-60346/2023

28 марта 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Зориной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.С. Зилинской рассмотрел в судебном заседании дело №А60-60346/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "Эстра" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие представители истца ФИО1 (доверенность от 05.10.2023), ответчика ФИО2 (доверенность от 24.01.2024), третьего лица ФИО2 (доверенность от 28.12.2023).

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Определением от 14.11.2023 арбитражный суд в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Истец требования поддержал.

Ответчик приобщил отзыв.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству. 

Определением от 11.01.2024 назначено основное судебное заседание.

02.02.2024 от истца поступило ходатайство о замене ответчика с Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на Администрацию города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>).

Рассмотрев указанное ходатайство, судом ходатайство о замене ответчика удовлетворяется.

Определением от 07.02.2024 судебное заседание отложено.

21.02.2024 от истца поступило ходатайство об уточнении требований. Уточнения требований судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

21.02.2024 от истца поступили пояснения.

20.03.2024 от истца поступили дополнения к возражениям.

Истец в настоящем судебном заседании уточненные требования поддержал.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просит отказать, приобщил отзыв на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «Эстра» (далее - Истец, Общество), руководствуясь положениями Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, направило в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – Третье лицо, Департамент) запрос о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу ул. Пушкина, 17а с кадастровым номером 66:41:0701020:23 (далее - Спорный объект), арендуемого Обществом у Департамента на основании договора аренды №39000812 от 14.10.2020.

05.09.2023 Департамент сопроводительным письмом № 02.12-15/1/002/5265 направил в адрес истца проект договора купли-продажи № 2491 от 01.09.2023.

19.09.2023 истец, не согласившись с редакцией пунктов 2.2.2., 2.3., 2.5., 3.2., 3.3., 3.4., 5.1., 5.3.3., 6.2.5. проекта договора купли-продажи, руководствуясь статьей 445 ГК РФ, с сопроводительным письмом направил в Департамент протокол разногласий к проекту договора купли-продажи спорного объекта.

В ответ на протокол разногласий истца Департамент направил в адрес Общества письмо №02.12-15/1/002/6237 от 18.10.2023г. с приложением протокола согласования разногласий от 13.10.2023г. 

По мнению истца, направлением данного письма Департамент практически полностью отказался от внесения изменений, в проект договора исключив из его текста только подпункт 5.3.3. (пункт 8 протокола разногласий).

Поскольку договор в представленной истцом редакции Департаментом не согласован, истец обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами факт наличия у истца преимущественного права на выкуп арендованных зданий, при этом судом также принято во внимание, что сторонами не оспаривается обязательность одновременного выкупа зданий и земельного участка, на котором расположены здания, и цена зданий земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела усматривается, что сторонами на рассмотрение суда переданы разногласия по пунктам 2.2., 2.3., 2.5., 3.2., 3.3., 3.4., 5.1., 5.3.3., 6.2.5.

договора купли-продажи, касающиеся возможности и срока предоставления истцу рассрочки по уплате цены выкупаемого земельного участка, а также связанные с залогом земельного участка до момента полной оплаты его стоимости.

Положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, кроме того, из положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Из системного толкования положений пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09, сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Исследовав и оценив условия спорного договора купли-продажи, суд установил, что условия договора предусматривают передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, кроме того, указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, а также установив, что в рассматриваемом случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором данное здание находится, суд пришел к выводу о том, что предусмотренный частью 1 статьи 5 названного Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

При этом иное толкование означало бы наличие ограничений к арендаторам зданий по сравнению с арендаторами помещений, что не отвечает цели Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленной на поддержку малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты - в рассрочку, судом сделан вывод о том, что спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 310-ЭС17-57, от 13.07.2017 N 310-ЭС17-8123.

Из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

В силу пункта 4 статьи 13.1 Закона Свердловской области от 04.02.2008 N 10-ОЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области" срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области, составляет не менее пяти лет и не более семи лет.

В частности, на основании пункта 23 Положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку (ежемесячными или ежеквартальными платежами в равных долях). Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества, а также срока рассрочки оплаты принадлежит арендатору при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. Срок рассрочки оплаты составляет семь лет.

Доводы ответчика и третьего лица со ссылкой на пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, судом отклоняются, поскольку приведенная правовая позиция касается выкупа земельных участков как самостоятельных объектов недвижимости, и не подлежит применению в правоотношениях по выкупу зданий совместно с земельными участками, на которых здания расположены.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства гарантирует равные права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, и не исключает возможность установления различных норм в отношении лиц, принадлежащих к разным категориям (определения от 24.11.2005 N 424-О и от 07.06.2001 N 141-О). Поэтому конституционный принцип равенства не может считаться нарушенным, когда различия между теми или иными категориями лиц являются достаточными для того, чтобы предусмотреть для них различное правовое регулирование.

Таким образом, при разрешении настоящего преддоговорного спора, суд полагает  возможным урегулировать  разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 2491 от 01.09.2023 на условиях протокола разногласий от 19.09.2023г. приняв пункты договора купли-продажи №2491 от 01.09.2023г. в редакции истца.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Эстра" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   и Администрацией города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>) в связи с заключением договора купли-продажи №2491 от 01.09.2023г. на условиях протокола разногласий от 19.09.2023г. приняв пункты договора купли-продажи №2491 от 01.09.2023г. в следующей редакции:

п. 2.2.2. «плата за земельный участок производится Покупателем в рассрочку: ежемесячно равными денежными платежами начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения Договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Покупатель перечисляет ежемесячные платежи на следующие реквизиты: Получатель: УФК по Свердловской области (ДУМИ) Получатель: УФК по Свердловской области (ДУМИ)

Наименование Банка: УРАЛЬСКОЕ ГУ БАНКА РОССИИ//УФК по Свердловской области г. Екатеринбург ИНН 

<

***>, КПП 667101001, КБК 902 114 06 024 04 0000 430, ОКТМО 65701000, БИКТОФК: 016577551.

Номер счета банка получателя средств: 40102810645370000054.

Номер счета получателя: 03100643000000016200 (с указанием в назначении платежа: «оплата по Договору купли-продажи No 2491»).»

п. 2.3. «Срок рассрочки основного долга составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Окончательный срок оплаты за Объект - «31» августа 2030 года».

п. 2.5. «Суммы, поступающие в счет оплаты Объекта по настоящему Договору, засчитываются в следующей очередности:

1) в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего Договора на сумму основного долга;

2) в погашение основного долга.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого Покупателем в платежном документе.»

п. 3.2. «В соответствии с частью 5 ст. 5 ФЗ №159-ФЗ с момента передачи Объекта и до его полной оплаты Объект находится в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате Объекта. Залог обеспечивает требования Продавца как залогодержателя по настоящему договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Покупателем как залогодателем, включая основной долг, проценты по нему, пени за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и реализации предмета залога»

п. 3.3. «Залог Объекта подлежит государственной регистрации.

п. 3.4. «Последующий залог Объекта не допускается.»

п. 5.1. «Продавец обязуется передать Покупателю Объект по акту приема - передачи в течение 7 (семи) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора.»

п. 5.3.3. Исключить

п. 6.2.5. Исключить.

2. Взыскать с  Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эстра" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6 000 руб.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                             Н.В. Зорина