АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-17873/2020

г. Краснодар

22 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2020 

Полный текст решения изготовлен 22.07.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: Заместитель прокурора Краснодарского края, 350063, 

<

...> (далее – истец, прокурор), обратившийся в публичных интересах и интересах Российской Федерации в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...>

ответчик 1: администрация муниципального образования Павловский район Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 352040, Краснодарский край, ст. Павловская, ул. Пушкина, 260 (далее – ответчик 1, администрация),

ответчик 2: управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 352040, Краснодарский край, ст. Павловская, ул. Пушкина, 260 (далее – ответчик 2, управление),

ответчик 3: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304234625700017, ИНН 

<

***>), ст. Павловская (далее – ответчик 3, ФИО2, предприниматель) 

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства ресурсов (ОГРН 1022301611298, ИНН 

<

***>), 350020, 

<

...> (далее – Кубанское БВУ)

2. межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – территориальное управление);

3. управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – управление Росреестра)

при участии:

от истца: ФИО3 – прокурор, удостоверение;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между управлением и ФИО2 договор от 19.07.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0701004:647 общей плоащдью 166 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, Новопластуновское сельское поселение, восточная окраина, х. Междуреченского;

- применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:24:0701004:647 общей плоащдью 166 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, Новопластуновское сельское поселение, восточная окраина, х. Междуреченского.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

На основании пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в отсутствие возражений сторон завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:24:0701004:647, плоащдью 166 000 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Павловский район, с/о Новопластуновское, восточная окраина х. Междуреченского, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:24:0701004:647, спорный земельный участок, участок).

На основании постановления администрации муниципального образования Павловский район от 18.07.2019 № 1102 «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО2» между управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.07.2019 № 2442200836 (далее – договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 23:24:0701004:647, плоащдью 166 000 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Павловский район, Новопластуновское сельское поселение, восточная окраина хутора Междуреченского для сельскохозяйственного производства. Договор действует в течение 49 лет (пункт 7.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственной регистрации права от 02.08.2019.

Прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, указывает на то, что договор является недействительной (ничтожной) сделкой, в силу того, что в границах спорного земельного участка расположен водный объект

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Целью обращения прокурора с иском по настоящему делу, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность; применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду с нарушением земельного и водного законодательства.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

В силу пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. 

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                       № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. 

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. 

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление                 от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (Определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595). 

В силу статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

На основании пункта 3 части 2 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностным водным объектам.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением прудов и обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу.

Согласно статье 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

На основании статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации земли, покрытые поверхностными водами, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельных участков. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, формирование и образование земельного участка из земель, покрытых поверхностными водными объектами общего пользования, постановка его на кадастровый учет как объекта недвижимого имущества незаконны. 

Поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи в аренду водного объекта под видом земельного участка, и земельного участка под водным объектом отдельно от самого водного объекта, спорный участок образованию не подлежал, в связи с чем, орган местного самоуправления был не вправе распоряжаться таким земельным участком.

Как следует из материалов дела, проверкой, проведенной с привлечением кадастрового инженера ФИО5, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:24:0701004:647 занят водным объектом - р. Тихонькая. Площадь пересечения с поверхностью водной глади реки составляет 3 248 кв. м. Также в границах участка значится береговая полоса шириной 20 м. и водоохранная зона указанного водного объекта.

Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос, местоположений береговых линий (границ водных объектов) р. Сосыка и р. Тихонькая на территории Павловского района установлены приказом министерства природных ресурсов Краснодарского края от 07.11.2018 № 1866.

В оспариваемом договоре аренды земельного участка отсутствуют условия, которые бы обязывали арендатора земельного участка обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В то же время, реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.04.2018 по делу                № А32-40690/2016).

Предоставление такого земельного участка в аренду в отсутствие законодательного разрешения на предоставление участков общего пользования конкретному лицу привело к пороку соответствующей сделки, выразившемуся в ее противоречии вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции. Такой порок является неустранимым и является основанием для квалификации договора аренды недействительным (ничтожным).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 19.02.2020 по делу №А32-17218/2019.

Судом критический оценивается договор администрации, изложенный в отзыве, согласно которого изначально спорный земельный участок предоставлен в аренду ФИО2 в 2011 году, сроком на семь лет. В дальнейшем, 19 июля 2019 года договор аренды перезаключен в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, сроком на 49 лет.

Так, согласно подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Вместе с тем земельный участок с кадастровым номером 23:24:0701004:647 сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.08.2011.

Информация о наличии свободного земельного участка с кадастровым номером 23:24:0701004:647 из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства для дальнейшего его предоставления в аренду опубликована в газете «REKLAMA-DM» от 21.10.2011 № 41 (126).

Таким образом, земельный участок, изначально переданный предпринимателю в аренду, формирован и поставлен на кадастровый учет до обращения последнего с соответствующим заявлением о предоставлении в аренду этого участка.

Предоставление администрацией для указанных целей ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков осуществляется по правилам статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретение права аренды заранее сформированного земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как для строительства, так и для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах по делу                                 № А32-32874/2016.

Таким образом, договор аренды земельного участка (2011 года) заключен без соблюдения публичных процедур.

Учитывая ничтожность первоначального договора аренды, последующий договор аренды от 19.07.2019, также нельзя признать действительным.

Прокурором заявлено требование о признании отсутствующим права аренды ФИО2 в качестве применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 19.07.2019.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том случае тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности договора аренды от 19.07.2019 № 2442200836, постольку является обоснованным требование прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ответчика обязанности по возврату администрации спорного земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

Учитывая вышеизложенное, указание в резолютивной части решения на применение последствий недействительности договора аренды от 19.07.2019 № 2442200836 обеспечивает не только устранение недостоверной записи из реестра, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 2 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), в связи с чем требование о признании отсутствующим права подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ст. Павловская и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304234625700017, ИНН 

<

***>), ст. Павловская договор от 19.07.2019 № 2442200836 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0701004:647 общей плоащдью 166 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, Новопластуновское сельское поселение, восточная окраина, х. Междуреченского;

Применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:24:0701004:647 общей плоащдью 166 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, Новопластуновское сельское поселение, восточная окраина, х. Междуреченского.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко