Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-15266/2022

02 февраля 2023 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 03.05.2011, адрес: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 26.10.2011, адрес: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) о взыскании 182 000 рублей, расторжении договора аренды,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2023,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 23.11.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (далее – истец, ООО «Чистый дом») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (далее – ответчик, ООО «Ваш юрист») о взыскании задолженности по договору за период с 01.02.2020 по 31.07.2022 в размере 182 000 рублей и расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.02.2012 № Ш19/2011.

В качестве нормативного обоснования заявленных требований, истец ссылается на статьи 309, 450, 452, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 20.02.2012 № 1-Ш19/2011.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.09.2022 исковое заявление принято и возбуждено производство по делу.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором требования истцане признал, указывав, что согласно протоколу № 01 в повестку дня не был включен вопрос о повышении арендной платы (не ставился на голосование) и указанный вопрос не ставился на обсуждение. 

Протокольным определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.12.2022 судебное заседание отложено на 26 января 2023 года в 09 часов 30 минут.

Указанным определением истцу предложено уточнить период (начальную и конечную даты) и размер задолженности,  также требование о расторжении договора, принимая во внимание раздел 5 договора и доводы ответчика об отсутствии задолженности. Также суд предложил дать пояснение, принималось ли собственниками МКД решение о расторжении договора с ответчиком.  Ответчику предложено по результатам поступления в материалы дела дополнительных документов, в том числе ответа Службы жилнадзора, в письменном виде изложить позицию. 

Представители истца и ответчика в судебное заседание явились. 

Истец исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика иск не признал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель)и ответчиком (арендатор), на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 19 по ул. Шевченко в городе Ханты-Мансийске от 21.11.2011 № 2, был заключен договор аренды нежилого помещенияот 20.02.2012 № III19/2011 (далее - договор, т. 1 л.д. 13-16), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование подвальное помещение, имеющее статус нежилого, общей площадью 20,0 кв.м., в многоквартирном доме № 19 по улице Шевченко в городе Ханты-Мансийске (далее - помещение), согласно приложению № 1  к настоящему договору.  

Согласно пункту 1.5 договора, срок аренды договора установлен 11 месяцев с дальнейшей  пролонгацией.

Стоимость арендной платы и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1. настоящего договора помещение устанавливается в размере 4 000 рублей в месяц.

Арендатор оплачивает арендодателю стоимость арендной платы в течение пяти рабочих дней с момента получения от арендодателя счет-фактуры, оформленной арендодателем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 договора).

Сторонами, в разделе 5 договора, определен порядок расторжения договора, так, из пункта 5.1 договора следует, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: 

- при неуплате или просрочке оплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором более двух раз подряд;

- при использовании помещения не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.2 договора; 

- при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором технического состояния помещения; 

- при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.4, 2.2.6 договора. 

Как указывает истец, ответчик допустил ненадлежащее исполнение своей обязанности по своевременному внесению арендной платы, в результате чего по состоянию на 05.08.2022 задолженность составила 182 000 рублей за период с 01.02.2020 по 31.07.2022 (размер платы, установленный протоколом собственников МКД 10 000 рублей).  

Поскольку ответчик обязательства по договору в установленный срок не исполнил, истец направил в адрес ответчика претензию от 27.04.2022 № 416  с требованием оплатить задолженность, при этом, указав, что  в случае отказа в удовлетворении требования, будет вынужден досрочно расторгуть договор и обратиться в суд с требованием о принудительном взыскании задолженности (т.1 л.д. 11).

В связи с неисполнение требований, изложенных в претензии, истец  обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующему.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из арендных правоотношений.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. 

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец свои обязательства по договору выполнил, передав спорное помещение в аренду, что ответчиком не отрицается. 

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В соответствии с абзацами 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Как утверждает истец, задолженность по договору аренды нежилого помещения составила 182 000 рублей 00 копеек. 

Данная задолженность, по мнению истца, возникла в связи с изменением размера арендной платы, которая определена на основании пункта 5.1 протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

...>  от 31.07.2019 № 01,  и составила 10 000 рублей в месяц.  

Ответчик, не соглашаясь с требованиями истца,  полагает,  что согласно протоколу № 01 в повестку дня не был включен вопрос о повышении арендной платы (не ставился на голосование) и указанный вопрос не ставился на обсуждение. 

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано ранее, в соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за указанное помещение устанавливается в размере 4 000 рублей. 

Исходя из положений статей 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что условиями пункта 3.1 договора не предусмотрен порядок определения и изменения арендной платы, не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, суд приходит к выводу, что  стороны не согласовали основания такого изменения.

При этом, доводы истца о том, что пунктом 5.1 протокола собственников МКД определен размер арендной платы 10 000 рублей, судом не принимается, так как фактически из протокола не усматривается, что собственники МКД принимали решение об его изменении и голосовали за установление такой платы. 

Более того, об изменении размера арендной платы, на основании указанного протокола, ответчику не было и не могло быть известно. 

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что по результатам состоявшегося собрания собственников МКД, которым определен размер арендной платы 10 000 рублей, в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в размер арендных платежей, в подтверждение чего, представил копию журнала регистрации исходящих документов (т.1 л.д. 90-91), однако ни дополнительного соглашения, ни доказательств его направления, в материалы дела не представил. 

Доводы истца о том, что дополнительным основанием для расторжения договора является принятие собственниками МКД решения о предоставлении им права пользования спорным помещением для хранения детских колясок, санок и велосипедов и т.д., что отражено в пункте 6 протокола от 05.07.2022 № 01 судом также отклоняется, так как собственниками МКД не принималось решение о расторжении договора аренды. 

Принимая во внимание, изложенное, учитывая, что у ответчика перед истцом отсутствует задолженность, исходя из размера арендной платы 4 000 рублей, в подтверждение чего ответчиком представлены платежные документы, подтверждающие осуществление регулярных платежей (т.1 л.д. 59-71, т. 2 л.д. 9-21), установленной пунктом 3.1 договора, что истцом не отрицается, суд не находит оснований для взыскания  арендной платы исходя из размера 10 000 рублей, и расторжения договора. 

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Учитывая отказ в удовлетворении иска, руководствуясь статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска на истца, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» оставить без удовлетворения. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.Ю. Яшукова