АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19149/2023

г. Новосибирск

07 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 30 ноября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 07 ноября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская управляющая компания» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, 

о взыскании задолженности за пользование объектом общего имущества, пени,

третье лицо: ООО Управляющая компания «Авангард»,

при участии в открытом судебном заседании представителей

истца: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022, 

ответчика: ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 16.03.2023

третьего лица: ФИО5, паспорт, диплом, доверенность № 11/23 от 10.01.2023,

установил

Общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская управляющая компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности за пользование объектом общего имущества в размере 261 500 рублей 94 копейки, пени в размере 228 499 рублей 06 копеек.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что истец являлся управляющей компанией многоквартирного дома (далее – МКД), расположенного по адресу: 

<

...>

Истцом, в качестве представителя собственников данного МКД, 10.11.2020 был заключен с ответчиком – ИП ФИО2, Договор об определении порядка пользования объектом общего имущества (далее – Договор от 10.11.2020), по условиям которого ответчик разместил павильон для продажи фруктов на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:074540:111, площадью 25 кв.м., являющимся общей собственностью собственников МКД, по адресу: 

<

...>.

Согласно условиям Договора от 10.11.2020, стоимость использования данного объекта составляет 16 666 руб. 70 коп. в месяц, которые ответчик должен был выплачивать истцу.

По состоянию на 30.04.2023 задолженность ответчика по Договору от 10.11.2020 перед истцом составила 261 500 руб. 94 коп.

П.3.4. Договора от 10.11.2020 предусмотрена договорная неустойка в размере 1% от суммы 16 666 руб. 70 коп. за каждый день просрочки.

Согласно представленного расчета, размер пени за период с 21.12.2020 по 04.05.2023 составляет 390 874 руб. 54 коп.

Указывая, что ответчиком не выполняются взятые на себя договорные обязательства, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по Договору от 10.11.2020 в размере 261 500 руб. 94 коп., часть суммы пени в размере 228 499 руб. 06 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 800 руб.

Судебное заседание отложено на 30.11.2023.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указал, что ответчик является одним из собственников помещений в МКД по адресу: 

<

...>, с 01.05.2023 истец – ООО «Новосибирская управляющая компания», более не выполняет функции управляющей компании в отношении МКД, расположенного по адресу: 

<

...>. С 01.05.2023 договор управления данным МКД был заключен с ООО Управляющая компания «Авангард». 

01.05.2023 между ответчиком, ООО Управляющая компания «Авангард», ФИО6 в качестве Гаранта и представителем собственников помещений МКД было заключено Соглашение о погашении долга, согласно которому сторонами были согласованы размер и порядок погашения задолженности ответчика по Договору от 10.11.2020. По условиям данного Соглашения ответчик вносит денежные средства по графику до 01.01.2024, путем оплаты на расчетный счет ООО Управляющая компания «Авангард». В настоящее время данная задолженность почти полностью погашена. Полагает, что его обязательства перед истцом прекратились в связи со сменой управляющей компании.

В судебном заседании представитель третьего лица полагал, что заявленные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, поскольку 01.05.2023 между третьим лицом и ответчиком, с участием представителя собственников помещений МКД было заключено Соглашение о погашении долга по Договору от 10.11.2020, которое выполняется ответчиком.

Представитель истца в судебном заседании также пояснила, что несмотря на смену управляющей компании, Договор от 10.11.2020 между истцом и ответчиком не изменялся и не расторгался. Согласно решению, принятому собственниками МКД (протокол общего собрания от 07.10.2020, вопрос 28), Управляющая организация наделена полномочиями от имени собственников помещений в МКД на заключение договоров об использовании, аренде общего имущества собственников помещений в МКД, в интересах собственников помещений в МКД, с размером вознаграждения за услуги администрирования Управляющей организации по заключению и сопровождению указанных договоров в размере 10% от суммы, указанной в договоре, с предварительным согласованием с Советом дома.

Истец указал, что не претендует на обращение в свою собственность всей суммы задолженности ответчика по Договору от 10.11.2020, а намерен ее передать собственникам помещений МКД за вычетом 10%, причитающимся истцу на основании вышеуказанного решения собственников.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования являются необоснованными, в их удовлетворении следует отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании Протокола № 1 общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...> от 20.02.2018, договор управления данным МКД был заключен с истцом.

На основании Протокола № 1 общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...> от 10.04.2023, договор управления данным МКД, заключенный с истцом, был расторгнут с 01.05.2023, и с 01.05.2023 был заключен с ООО Управляющая компания «Авангард».

10.11.2020 между истцом и ответчиком был заключен Договор об определении порядка пользования объектом общего имущества, согласно которому стороны согласились, что ответчик имеет право размещать на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:074540:111, размером 25 кв.м., являющимся общей долевой собственностью собственников МКД, Павильон для продажи фруктов. 

Согласно п.3.1 Договора от 10.11.2020, стоимость по настоящему договору составляет 16 666 руб. 70 коп. в месяц, НДС не облагается, которые должны вноситься не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет истца (п.3.2 Договора от 10.11.2020).

01.05.2023 между ответчиком, третьим лицом, ФИО6 в качестве Гаранта и Представителем собственников помещений МКД было заключено Соглашение о погашении долга, согласно которому задолженность ответчика по Договору от 10.11.2020 за период с 01.01.2022 по 01.05.2023 составляет 243 580,94 руб. (п.2 и 3 Соглашения).

Ответчик и ФИО6 обязались погасить указанную задолженность по согласованному графику в период с 01.06.2023 по 01.01.2024, путем перечисления денежных средств на расчетный счет третьего лица.

Согласно представленного акта сверки, подписанного ответчиком и третьим лицом, по состоянию на 28.11.2023, ответчиком было погашено 160 000 руб. по указанному Соглашению, остаток долга составил 83 580,94 руб.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. 

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности, является их общей долевой собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ). 

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. 

Из пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, является управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ). 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников. 

Возникающее в рамках данных отношений представительство управляющих компаний, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме, является гражданским организационным правоотношением, в силу которого правомерные, в пределах данных полномочий, юридические действия управляющих компаний (представителей), действующих от имени собственников (представляемых), по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей непосредственно для представляемого. 

Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку последние заключены в интересах собственников и именно собственники помещений в многоквартирном доме являются, фактически, стороной данных договоров.

В настоящем случае, истец, заключив с ответчиком Договор от 10.11.2020, действовал от имени и в интересах собственников МКД.

Заключив Соглашение о погашении долга от 01.05.2023, ответчик и третье лицо, действующее исходя из заключенного договора управления многоквартирным домом, также от имени и в интересах собственников МКД, изменили ранее действующий договор от 10.11.2020, определив размер задолженности ответчика и установив порядок ее погашения.

Данные действия сторон полностью соответствуют части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, после заключения Соглашения от 01.05.2023, ответчик и собственники помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, действующие в лице ООО Управляющая компания «Авангард» изменили ранее существовавшие обязательства сторон по Договору от 10.11.2020, установив, что погашение спорной задолженности будет производиться на расчетный счет третьего лица.

Поскольку указанным Соглашением были определены новые сроки погашения спорной задолженности ответчика, суд полагает, что основания для начисления договорной неустойки отсутствуют.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что истец с момента заключения Соглашения от 01.05.2023 утратил право требования с ответчика денежных сумм, причитающихся с него на основании Договора от 10.11.2020, которое перешло к третьему лицу, в связи с чем, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Если истец полагает, что имеет право претендовать на часть денежных сумм, подлежащих уплате ответчиком за период до 01.05.2023 за пользование общим имуществом многоквартирного дома, то он вправе предъявить соответствующие требования полномочному представителю собственников помещений данного многоквартирного дома в установленном порядке.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на истца ООО «Новосибирская управляющая компания».

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья

Е.В. Пащенко