Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

МОТИВИРОВАННОЕ 

РЕШЕНИЕ

по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства

Дело № А41-23564/2018

02 августа 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть объявлена 20 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ж.П. Борсовой, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению ООО «Тет-А-Тет»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "АЛЬБИОН-2002" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, 

встречное исковое заявление ООО "АЛЬБИОН-2002"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Тет-А-Тет»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора аренды прекратившим свое действие,

без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тет-А-Тет» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "АЛЬБИОН-2002" о взыскании задолженности по договору аренды № 344/15 от 13.05.2015г. в размере 463 991,00 руб., неустойки в размере 31 638,91 руб., а также 12 913,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Определением от 23 мая 2018 года к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО "АЛЬБИОН-2002" к ООО «Тет-А-Тет» о признании договора аренды нежилого помещения № 344/15 от 13 мая 2015 года прекратившим свое действие 18 ноября 2017 года.

Ответчиком по первоначальному иску заявлены возражения относительно рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, просит рассмотреть дело по общим правилам искового производства.

Согласно части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным главой 27.1 Кодекса, либо если суд в том числе по ходатайству одной из сторон пришел к выводу о том, что:

- порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны;

- необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания;

- заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

Из материалов настоящего дела следует, что по формальным основаниям оно относится к делам, подлежащим рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Судом установлено, что цена заявленного иска не превышает установленного предела, а иск основан на представленных истцом документах, приняв во внимание доводы, изложенные в отзыве ответчика, не усматривает таких обстоятельств, дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрения первоначального и встречного исковых заявлений в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Исковое заявление и прилагаемые к нему документы, в порядке ч. 2 ст. 228 АПК РФ, размещены на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Дело рассмотрено в порядке главы 29 АПК РФ; резолютивная часть вынесена судом  20 июля 2018 года; в установленный законом срок истец по первоначальному иску обратился с заявлением об изготовлении мотивированного решения

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

13 мая 2015 года между ООО «Тет-А-Тет» (Арендодатель) и ООО "АЛЬБИОН-2002" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 344/15, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, литера В1, в том числе:

- комната № 20, назначение - зал, общей площадью 154 кв. м.,

- комната № 22, назначение - подсобная, общей площадью 2,6 кв. м.,

- комната № 23, назначение - туалет, общей площадью 1,3 кв. м.,

- комната № 24, назначение - туалет, общей площадью 1,2 кв. м.,

- комната № 25, назначение - подсобная, общей площадью 13,9 кв. м.

Вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 173 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Ногинск, 

<

...>, этаж цокольный, литера В1, пом. 1 передано Арендатору надлежащим образом, что подтверждается передаточным актом от 13.05.2015г.

В соответствии с п. 5.1. Договора Ответчик обязан вносить арендную плату, состоящую из двух частей:

- постоянная часть арендной платы;

- переменная часть арендной платы.

Размер постоянной части арендной платы рассчитывается, исходя из стоимости 1 кв.м. арендуемой площади, а именно – 578,03 руб., составляет 100 000,00 руб. в месяц.

Переменная часть арендной платы включает в себя: плату за коммунальные услуги (водоснабжение, отопление) и электроэнергию, за содержание территории (на расстоянии 5 (пяти) метров по периметру). Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг.

Арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца аренды путем перечисления денежных средств по указанным в договоре Арендодателем реквизитам производит оплату постоянной части арендной платы.

Переменная часть арендной платы оплачивается Арендатором на основании выставленных Арендодателем счетов в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения соответствующего счета.

Вместе с тем, как указывает истец по первоначальному иску, ответчик обязательства по внесению арендной платы в соответствии с п. 5.1 Договора исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 363 992,00 руб.

Поскольку в ответ на направленную претензию ответчик сумму долга не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения первоначальных требований, ООО "АЛЬБИОН-2002" в обоснование встречного иска указывает на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 3.1 Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до 01 мая 2020 года. Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента подписания договора. 

В соответствии с п. 1.4. Договора помещения будут использоваться Арендатором в качестве магазина розничной купли-продажи товаров народного потребления, продовольственных товаров, алкогольной и табачной продукции и прочей продукции; использование помещения в иных целях не допускается. 

Пунктом 8.7. Договора при намерении Арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, обязан письменно уведомить об этом Арендодателя не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

17 октября 2017 года Арендатор направил Арендодателю уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 344/15 от 13 мая 2015 года с 18 ноября 2017 года; указанное уведомление вручено Арендодателю нарочно 18 октября 2017 года, о чем имеется отметка по тексту уведомления.  

Вместе с тем, как указывает истец по встречному иску, 18 ноября 2017 года Арендодатель для подписания акта возврата спорного помещения не явился, своего уполномоченного представителя не направил, в связи с чем, ООО "АЛЬБИОН-2002" обратилось со встречным требованием о признании договора аренды прекратившим свое действие с 18 ноября 2018 года.

Рассматривая заявленные исковые требования, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договоров аренды, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа как арендатора, так и арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как уже установлено судом условиями договора предусмотрено, что при намерении Арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, он обязан письменно уведомить об этом Арендодателя не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения (п. 8.7 Договора).

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Следовательно, в данном случае расторжение арендатором договора аренды во внесудебном порядке является его правом, установленным в пункте 8.7, который, в свою очередь, в силу вышеизложенного, не противоречит положениям ГК РФ.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Обязанность по возврату имущества возникает у арендатора с момента прекращения договора, с этого же момента появляется обязанность арендодателя принять это имущество. При уклонении одной из сторон от совершения этих действий другая сторона вправе обратиться в суд с требованием об обязании совершить их в принудительном порядке.

Как установлено судом, уведомление общества о расторжении договора аренды с 18.11.2017 и необходимости подготовить арендодателем акт возврата помещения из аренды, подтверждается письмом от 17.10.2017, которое вручено Арендодателю 18.10.2017г.

Вместе с тем, Арендодатель для передачи имущества не явился, своего уполномоченного представителя не направил, доказательств того, что Арендатор фактически пользовался спорным помещением после 18.11.2018г. в материалы дела не представлено, в связи с чем, встречное требование о признании договора прекратившим свое действие с 18.11.2017г. подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика по встречному иску о том, что договор не расторгнут, так как государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды не произведена, судом отклоняются.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Вместе с тем, истцом по встречному иску не учтено, что по смыслу приведенных законоположений государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для всех третьих лиц, не участвующих в сделке, знать о факте заключения договора в отношении недвижимого имущества и о содержании прав на это имущество, а также о факте его прекращения.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При наличии уведомления об отказе от договора аренды, надлежащим образом направленного в адрес арендодателя, отсутствие государственной регистрации права прекращения аренды, не позволяют арендодателю требовать от арендатора внесения платы за период  после прекращения договора.  

 Рассматривая первоначальное требование о взыскании задолженности по арендной плате, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Факт представления ответчику имущества в аренду подтверждается представленным в материалы дела актами приема – передачи, размер и порядок внесения арендной платы согласован сторонами в договоре.

Вместе с тем, принимая во внимание, что договор аренды недвижимого имущества № 344/15 от 24 апреля 2015 года признан прекратившим свое действие с 18 ноября 2018 года, а также с учетом того, что в материалы дела представлен акт возврата помещения от 18.11.2017 года, арбитражным судом произведен перерасчет размера задолженности.

В результате произведенного перерасчета размер задолженности за период с 01.11.2017 года по 18.11.2017 года составил 18 788,00 руб. из расчета.  

Истцом за ноябрь 2017 года начислено:

- 100 000 руб. постоянной арендной платы,

- 4 341 руб. переменная часть арендной платы.

Следовательно, при расчете суммы задолженности за ноябрь 2017 года  до 18 числа, суд исходит из следующего:

- 100 000 руб. : 30 дней х 18 = 60 000,00 руб., 

- 4 341 руб. : 30 дней х 18 = 2 605 руб. 

Итого за ноябрь 2017 года подлежала начислению задолженность в размере 62 605 руб. 

Ответчиком оплачено за ноябрь 2018 года 43 827 руб. 

Таким образом, задолженность ответчика составляет 18 788 руб. 

Следовательно, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в указанной части.

Также истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с п. 7.3 Договора в размере 31 638,91 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статьи 332 ГК РФ).

В соответствии с п. 7.3 Договора в случае нарушения сроков оплаты Арендатором арендной платы, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд произвел перерасчет неустойки с учетом частично удовлетворенного требования о взыскании задолженности, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки в размере 5 059,00 руб. из расчета:

- 62 605 руб. (с 05.11.2017 года по 07.11.2017 года – 3 дня), 0,1% - 188 руб., 

- 54 759 руб. (с 08.11.2017 года по 21.11.2017 года – 14 дней), 0,1% - 767 руб.,

- 18 788 (с 22.11.2017 года по 12.03.2018 года – 111 дней), 0,1% - 2 085,46 руб.

Итого, неустойка за просрочку оплаты задолженности за ноябрь составила 3 041 руб., в общей сумме 5 059,00 руб. 

    Доказательств оплаты в материалы дела не представлено, следовательно, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика в полном объеме пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 226 – 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства о рассмотрении дела по общим правилам искового производства отказать. 

Исковое заявление ООО «Тет-А-Тет» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "АЛЬБИОН-2002"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Тет-А-Тет»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды № 344/15 от 13.05.2015г. в размере 18 788,00 руб. за период с 01.11.2017 года по 18.11.2017 года, неустойку в размере 5 059,00 руб., а также 621,30 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска ООО «Тет-А-Тет» отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения № 344/15 от 13 мая 2015 года, заключенный между ООО «Тет-А-Тет» и ООО "АЛЬБИОН-2002", прекратившим свое действие 18 ноября 2018 года.

Взыскать с  ООО «Тет-А-Тет» в пользу ООО "АЛЬБИОН-2002" госпошлину в размере 6 000,00 руб.

В соответствии с частью 4 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                       Ж.П. Борсова