АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-38941/2022

27 ноября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Трубниковой Е.Ю.,

 

в отсутствие представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023,

принятое судьей Окороковым Д.Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Ковбасюком А.Н.,по делу № А43-38941/2022

 

по иску комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА»

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пеней

 

и   у с т а н о в и л : 

 

комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (далее – Общество) о взыскании:

1) 551 668 рублей 54 копеек задолженности по договору аренды от 23.10.2013 № 5/3514 за период с 01.05.2022 по 30.06.2022,

2) 16 549 рублей 95 копеек пеней с 17.05.2022 по 30.06.2022.

Исковое требование основано на статьях 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по названному договору.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 17.05.2023, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023, удовлетворил иск в полном объеме. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, просило их отменить и отказать в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению заявителя, суды двух инстанций не учли, что в период осуществления капитального ремонта помещения его использование для предусмотренной договором аренды цели (осуществления медицинской деятельности) является недопустимым и невозможным. Кроме того, ответчик считает, что на момент заключения договора аренды и до сих пор спорное помещение непригодно для использования его по целевому назначению. Кассатор полагает, что является ошибочным вывод судов о наличии у арендатора возможности самостоятельно произвести внутреннюю отделку, поскольку спорным объект является памятником культурного наследия и проведение ткущего ремонта может осуществляться только его собственником. В связи с изложенным, Обществом настаивает на том, что арендная плата не подлежала начислению. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Комитет отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 23.10.2013 заключили договор № 5/3514 аренды объекта недвижимости, который является муниципальной собственностью г. Нижнего Новгорода. Согласно данному договору арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение № 2 общей площадью 613,6 квадратного метра, по адресу: 

<

...>, для использования под медицинскую деятельность (пункт 1.1). Права и обязанности сторон определены в разделах 2 и 3 договора.

В частности, арендатор обязан своевременно, за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта (пункт 3.2.8).

Арендная плата за объект устанавливается согласно приложению 3 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью и на дату заключения договора составляет 109 592 рубля 03 копейки в месяц. С учетом налога на добавленную стоимость (НДС) арендная плата составляет 129 318 рублей 60 копеек в месяц. Арендатор перечисляет арендную плату в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления г. Нижнего Новгорода, принимается безусловно. Об изменении арендной платы арендатор извещается письменно не позднее, чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись. Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления и является неотъемлемой частью договора (пункты 4.1 – 4.3).

В случае неоплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки. Начисление пени производится, начиная со следующего дня по истечении срока платежа и по день уплаты арендной платы включительно (пункт 5.2.1). 

Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие до момента государственной регистрации договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.5). 

Срок договора – с 23.10.2013 по 22.10.2018 (пункт 8.3).

Объект аренды передан по акту приема-передачи объекта от 23.10.2013.

Дополнительными соглашениями стороны вносили изменения в размер арендной платы. Так, по дополнительному соглашению от 12.08.2014 арендная плата с 04.08.2014, а также с 01.01.2015 составляет 0 рублей (не вносится), а с 31.10.2015 – 124 474 рубля 90 копеек (без НДС). Дополнительным соглашением от 22.11.2016 арендная плата с 31.10.2016 составляет 0 рублей, а с 31.07.2017 – 444 231 рубль 06 копеек (без НДС). Дополнительным соглашением от 24.08.2017 арендная плата с 31.07.2017 установлена в размере 0 рублей, а затем, с 31.05.2018 – 444 231 рубль 06 копеек (без НДС).

Указанные изменения связаны с заключением инвестиционного контракта для проведения работ по капитальному ремонту спорного объекта от 31.10.2013, на срок до 31.10.2015 (пункт 2.2.5). Данный срок продлен сторонами до 31.10.2016 (дополнительное соглашение от 18.06.2015), до 31.07.2017 (дополнительное соглашение от 14.07.2016), до 31.05.2018 (дополнительное соглашение от 02.06.2017). Дополнительным соглашением от 20.11.2019 к договору стороны определили площадь арендуемого помещения в размере 612,5 квадратного метра, а также внесены изменения в пункты 4.1 и 4.2 договора аренды, согласно которым арендная плата с 19.06.2019 составляет 245 451 рубль 67 копеек, с 01.01.2020 – 255 269 рублей 74 копейки в месяц. 

Комитет в письме от 19.11.2021 № Сл-03-02-690247/21 уведомил Общество, что начиная с 01.01.2022, изменена сумма арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (275 834 рубля в месяц, с учетом НДС – 331 001 рублей 12 копеек в месяц).

По утверждению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, и у него имеется задолженность.

Комитет в претензии от 21.07.2022 потребовал от Общества погасить задолженность. Данное требование не было удовлетворено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статей 329, 330 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

Суды верно исходили из того, что в деле не имеется доказательств внесения арендной платы в установленном спорным договором аренды размере в спорный период; расчет долга и пеней ответчиком арифметически не оспорен. 

Доводы заявителя о невозможности использования спорного объекта аренды и необходимости освобождения арендатора от внесения арендной платы рассмотрен судами и правомерно отклонен. 

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (статья 614 пункт 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Так, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в пункте 10 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

Как следует из материалов дела, согласно акту приема-передачи от 23.10.2013 на момент подписания акта сдаваемый в аренду объект и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии, претензий к техническому состоянию объекта Общество не имеет. При этом в ходе исполнения договоры стороны вносили изменения в договор в части арендной платы в связи с проведением капитального ремонта и устанавливали арендную плату в размере 0 рублей на срок вложения инвестиций по инвестиционному контракту на капитальный ремонт арендованного имущества. Арендатор без каких-либо возражений или преддоговорного спора подписал дополнительные соглашения от 24.08.2017 и от 20.11.2019, которыми арендная плата начала начисляться и с 31.05.2018 составила 444 231 рубль 06 копеек, с 19.06.2019 составляет 245 451 рубль 67 копеек, с 01.01.2020 – 255 269 рублей 74 копейки в месяц. Суд первой инстанции также установил, что ответчик фактически оплачивал арендную плату по апрель 2022 года.

В деле не имеется доказательств того, что невозможность пользования имуществом, на которую ссылается ответчик, имела место в спорный период и тем более по вине арендодателя (на наличие препятствий к производству капитального и текущего ремонта в предусмотренный инвестиционный контракт срок ответчик не ссылался, требований о понуждении заключения дополнительных соглашений не заявлял). Последствия, предусмотренные пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, наступают лишь в том случае, если арендатор не отвечает за невозможность использовать объект аренды, и данный фактор не находится в его воле. 

При этом, как верно указали суды первой и апелляционной инстанций, в деле не имеется объективных доказательств препятствий производства работ по внутренней отделке арендованного объекта и его использовании по фактическому назначению, как и наличия препятствий к завершению работ по инвестиционному контракту в срок, на который предоставлена льгота по арендной плате. 

Переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 по делу № А43-38941/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

Е.Ю. Трубникова