АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-31186/2020

г. Краснодар

21 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гефест» – ФИО1 (доверенность от 27.09.2022), ФИО2 (27.09.2022), в отсутствие представителей истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при рассмотрении кассационной жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по делу № А32-31186/2020,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гефест» (далее – общество) о расторжении договора от 27.04.2006 № 04-24/205С аренды многоконтурного земельного участка площадью 276 645 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:153, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 36, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования (далее – договор аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:153, единое землепользование), о понуждении к передаче указанного земельного участка по акту приема-передачи в его первоначальном состоянии. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, управление Росимущества обратилось в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся по настоящему делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе управление Росимущества указывает на то, что единое землепользование не используется обществом по целевому назначению, в подтверждение чего управлением Росимущества представлен акт осмотра данного земельного участка. В результате указанного осмотра установлено, что в отношении каждого из входящих в единое землепользование земельных участков выявлены нарушения, сельскохозяйственная деятельность на этой территории не ведется. Суд ошибочно не принял представленный управлением Росимущества акт осмотра в качестве надлежащего доказательства. Общество не представило доказательств использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:153 по целевому назначению. Арендатор земельного участка несет ответственность за действия субарендатора перед арендодателем. Представленное ответчиком заключение специалиста, изготовленное вне рамок судебного процесса, не может быть принято в качестве надлежащего доказательства. Основным видом экономической деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий, что не может подтверждать отнесение ответчика к сельскохозяйственным организациям, также как и дополнительные виды, указанные в сведениях Единого государственного реестра юридических лиц. 

В отзыве на кассационную жалобу и письменных пояснениях общество указало на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, отметило использование спорного земельного участка по назначению, в том числе фактического использования каждого из обособленных земельных участков, входящих в единое землепользование, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представители общества возражали против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях, просили судебные акты оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса. 

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителей общества, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения управления Росимущества от 22.03.2006 № 04-04/1123С «О переоформлении открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста"" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи» открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:153 (ранее присвоенный кадастровый номер 23:49:0408000:0029).

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:153 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 14.06.2006 (запись с номером регистрации 23-23-22/008/2006-419).

Управление Росимущества (арендодатель) и АО «Агрофирма "Кудепста"» 27.04.2006 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:153 на период с 27.04.2006 по 27.04.2055. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 14.07.2006 (запись с номером регистрации 23-23-22/009/2006-131). 

Пунктом 1.1 договора аренды установлено, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в сельской зоне, предоставлен для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 6.1.3 договора аренды арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 6.2.7 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

На основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 05.02.2008 № 36 ОАО «Агрофирма "Кудепста"» передала в полном объеме свои права и обязанности арендатора земельного участка обществу.

Специалистами управления Росимущества проведено обследование (осмотр) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:153, по результатам которого установлено, что обследуемый земельный участок является единым землепользованием, состоящим из трех учетных частей: земельных участков площадью 134 983 кв. м 116 653 кв. м и 25 009 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0401007:603, 23:49:0401008:380 и 23:49:0401009:155, что сельскохозяйственная деятельность на территории обследуемого земельного участка не ведется, единое землепользование используется не по целевому назначению, осуществлена расчистка, произведен срез верхнего слоя почвы площадью приблизительно 200 кв. м.

Письмом от 11.02.2019 № 09/2346 управление Росимущества уведомило общество о досрочном расторжении договора аренды, а также установило срок для исполнения вышеуказанного требования.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения управления Росимущества в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды пришли к выводам, что договор аренды заключен на 49 лет, его расторжение по требованию арендодателя возможно при наличии существенных нарушений со стороны арендатора, не устраненных в разумный срок. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае избранная истцом мера ответственности является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. 

Суд округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в силу закона бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды земельного участка возложено на истца.

Таким образом, управление Росимущества, являясь арендодателем земельного участка, обращаясь в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды обязано доказать наличие со стороны общества существенных нарушений условий договора.

Под существенным нарушением условий договора управлением Росимущества указывается на использование спорного земельного участка не по назначению. В качестве доказательств вышеуказанного нарушения управление Росимущества в своем иске ссылается на то, что общество осуществило срез верхнего слоя почвы площадью приблизительно 200 кв. м и несанкционированную вырубку деревьев. Единое землепользование не используется обществом в соответствии с его разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Кроме того, общество в нарушение положений договора аренды предоставляет части земельных участков, входящих в единое землепользование, в субаренды множеству лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Приведенные управлением Росимущества доводы, в том числе об осуществлении среза верхнего слоя почвы площадью приблизительно 200 кв. м и несанкционированной вырубки деревьев, не свидетельствуют о наличии существенных нарушений условий договора аренды единого землепользования обществом и не могут являться достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела.

Суды установили, что единое землепользование обладает особым правовым режимом, поскольку находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения города Сочи. Указанный участок является особо охраняемой природной территорией. На территории указанного земельного участка под угрозой ответственности запрещено размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов.

В содержание вида разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» включается «выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур» – «осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур», «пчеловодство» – «осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых; размещение сооружений используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства».

Использование спорного земельного участка для сельскохозяйственной деятельности возможно даже в условиях недопустимости распашки земли, посева, сбора урожая. На части площади спорного участка осуществляется деятельность по выращиванию посадочного материала лесных, декоративных растений, лекарственных растений (саженцев, сеянцев), производятся работы по сбору лекарственных растений, ведется выпас скота.

Суды правомерно отметили, что несанкционированная вырубка деревьев и снятие плодородного слоя почвы были совершены не обществом и не субарендаторами земельного участка. Напротив, общество, осуществляя свои правомочия пользования единым землепользованием обращалось за защитой своих прав в правоохранительные органы по факту незаконного использования части земельного участка, а также в суд в целях устранения нарушений владения, приведение земельного участка в первоначальный вид. 

Суды двух инстанций с учетом положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные доказательства и пояснения, пришли к верному выводу о недоказанности истцом наличия существенных нарушений положений договора аренды, позволяющих в достаточной степени заключить о необходимости расторжения арендных отношений и установить, что сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным).

Предоставление частей спорного участка в субаренду также не противоречит условиям договора аренды многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:153. Пунктом 6.1.3 договора предусмотрено право арендатор сдавать участок в субаренду в пределах срока действия договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Довод управления Росимущества об отсутствии в сведениях Единого государственного реестра юридических лиц подтверждения отнесения ответчика к сельскохозяйственным организациям отклонен судом апелляционной инстанции. Среди дополнительных видов экономической деятельности общества присутствуют выращивание овощей, бахчевых, корнеплодных и клубнеплодных культур, грибов и трюфелей (ОКВЭД 01.13), выращивание прочих плодовых деревьев, кустарников, орехов (ОКВЭД 01.25), выращивание рассады (ОКВЭД 01.30), аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.20).

Довод о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства представленного ответчиком заключения специалиста, изготовленное вне рамок судебного процесса, также подлежит отклонению, поскольку, как отмечено выше, бремя доказывания существенности нарушений арендатором условий договора возложено на истца.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения вынесенных по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по делу № А32-31186/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин