/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-19756/2017

25 октября 2018 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Кушнаревой Н.П., Первушиной М.А., 

в судебном заседании участвует прокурор отдела Плотникова И.С. (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 апреля 2018 года по делу № А19-19756/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции – Дягилева И.П.; суд апелляционной инстанции: Каминский В.Л., Басаев Д.В., Ломако Н.В.), 

установил:

прокурор Иркутской области (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (далее – комитет), обществу с ограниченной ответственностью «АвтоРемЛес» (ОГРН 1143850054578, ИНН 3804997782, г. Братск Иркутской области, далее – ООО «АвтоРемЛес», общество), обществу с ограниченной ответственностью «ТехноДревСервис» (ОГРН 1033800919305,  ИНН 3805113228;              г. Братск Иркутской области, далее – ООО «ТехноДревСервис») с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.02.2015 № 06-15, заключенного между комитетом и ООО «АвтоРемЛес»; истребовании из чужого незаконного владения у ООО «ТехноДревСервис» земельного участка, общей площадью 4,3619 га, с кадастровым номером 38:34:016001:99, расположенного по адресу: г. Братск, П 14 05 00 00;  возврате земельного участка комитету.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 апреля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2018 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить по мотиву неправильного применения норм материального права, производство по делу прекратить.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами оставлены без внимания  доказательства по делу и доводы комитета, оснований для признания договора аренды земельного участка от 18.02.2015 № 06-15 недействительным у судов не имелось.

Оспаривая судебные акты, комитет заявляет о невозможности возвращения ему земельного участка, на котором расположены объекты, принадлежащиеООО «АвтоРемЛес». Вывод судов об отсутствии у ООО «АвтоРемЛес» права собственности на объекты недвижимости, приобретенные им по договору от 28.06.1999№ 17, комитет оспаривает со ссылкой на абзац второй пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), заявляя о том, что предоставить спорный земельный участок иным лицам в пользование будет невозможно по причине нахождения на нем принадлежащих ответчику объектов, которые нельзя признать бесхозяйными в целях освобождения участка. Одновременно комитет указывает, что не является правообладателем спорного земельного участка, поскольку государственная собственность на земельный участок до настоящего времени не разграничена.

Оспариваемые судебные акты противоречат принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, считает заявитель кассационной жалобы, а договор аренды земельного участка заключен с ООО «АвтоРемЛес» правомерно в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент его заключения и утратившей силу 01.03.2015.

Суды, по мнению заявителя кассационной жалобы, не оценили его доводы о том, что земельный участок предоставлен ответчику во исполнение пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что на момент приобретения ЗАО «АвтоРемЛес» (правопредшественник ООО «АвтоРемЛес») права на спорные объекты в конце 1990-х годов, единый порядок регистрации прав на приобретенное имущество отсутствовал, в связи с чем, необоснованным является вывод судов об отсутствии права на спорные объекты у ООО «АвтоРемЛес», являющегося добросовестным приобретателем и зарегистрировавшим свое право на объекты в органах БТИ.

Судебный акт по делу № А19-11034/2012 не является преюдициальным для данного дела, поскольку в деле № А19-11034/2012 участвовали иные лица (администрация муниципального образования города Братска), полагает заявитель кассационной жалобы, а судебными актами по делам № А19-13195/2016 и № А19-13197/2016, которыми в пользу комитета с ООО «АвтоРемЛес» взыскана арендная плата и плата за фактическое пользование спорным земельным участком, факт принадлежности ООО «АвтоРемЛес» спорных объектов и факт законности владения обществом этими объектами, установлен, считает комитет.

Оспаривая выводы судов, заявитель кассационной жалобы указывает, что оценка доказательств заключенности договора (от 28.06.1999 № 17) должна производиться с точки зрения разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений и должна быть направлена на сохранение, а не на аннулирование обязательств, на что обращается внимание в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 309-ЭС15-13936.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru).

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить без изменения принятые по делу судебные акты, указывая на непредставление ответчиками доказательств наличия у ООО «АвтоРемЛес» права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке, а потому, по мнению прокурора, оспариваемый договор в силу статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является ничтожным, суды правомерно на основании статей 301, 302 ГК РФ истребовали земельный участок из незаконного владения.

Присутствующий в судебном заседании прокурор просила оставить без изменения принятые по делу судебные акты.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам проведенного комитетом аукциона (протокол от 25.06.1999 № 70) 28.06.1999 между комитетом (продавец), действовавшим в интересах ОАО «Братский АРЗ» на основании договора поручения от 24.05.1999 и доверенности от 24.05.1999, выданной конкурсным управляющим, и ЗАО «АвтоРемЛес» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 17, по условиям которого, в редакции дополнительного соглашения от 30.06.1999, продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимого имущества: материальный склад (общая площадь 911,9 кв. м, 1960 г.в.);  тепловой корпус (общая площадь 1 587,3 кв. м, 1960 г.в.); главный корпус (общая площадь 3 894,2 кв. м, 1960 г.в.), расположенные по адресу: Иркутская область, г. Братск, промплощадка БЛПК.

С 03.12.1999 по договору аренды земельного участка №1137 ЗАО «АвтоРесЛес» арендовало земельный участок с кадастровым номером 38:34:016001:19, в том числе под вышеуказанными объектами недвижимости (договор №1137 аренды земельного участка, л.д. 19-27 т.1). 

Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 13.01.2015 № 26 ЗАО «АвтоРемЛес» предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 4,3619 га, кадастровый номер 38:34:016001:99, расположенный по адресу:г. Братск, П 14 05 00 00. Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 16.02.2015 № 342 в постановление от 13.01.2015 № 26 внесены изменения, касающиеся смены организационно-правовой формы предприятия – сЗАО «АвтоРемЛес» на ООО «АвтоРемЛес».

На основании вышеназванных постановлений 18.02.2015 между комитетом (арендодатель) и ООО «АвтоРемЛес» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 06-15 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок, общей площадью 4,3619 га, с кадастровым номером 38:34:016001:99, расположенный по адресу: г. Иркутск, П 14 05 00 00 сроком с 14.01.2015 по 12.01.2016, для размещения производственной базы.

20.10.2016 ООО «АвтоРемЛес» (сторона 1) и ООО «ТехноДревСервис» (сторона 2), с согласия комитета подписали договор № 18-16ТДС уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого ООО «ТехноДревСервис» приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 18.02.2015 № 06-15.

Факт передачи земельного участка от ООО «АвтоРемЛес» новому арендатору - ООО «ТехноДревСервис» подтвержден актом приема-передачи от 20.10.2016.

Полагая, что спорный договор аренды земельного участка является недействительным, поскольку заключен в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации без соблюдения публичных процедур, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции признал преюдициально установленным факт отсутствия у ООО «АвтоРемЛес» права собственности на имущество, расположенное на земельном участке, применив положения статей 39.6, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оспариваемый договор мог быть заключен путем проведения торгов в форме аукциона, поскольку торги не проводились на основании статьи 168 ГК РФ суд признал договор ничтожным, как нарушающим права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Указанные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения требования об истребовании земельного участка из незаконного владения ООО «ТехноДревСервис», которому, как указал суд, права аренды на данный участок переуступлены незаконно.

Срок исковой давности признан судом не пропущенным.

Соглашаясь с выводами арбитражного суда и признавая их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела, Четвертый арбитражный апелляционный суд  указал, что на момент истечения срока действия договора аренды земельного участка, предусмотренные введенной в действие с 01.03.2015 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления земельного участка без проведения торгов отсутствовали. Суд апелляционный инстанции, дополнительно сославшись на часть 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), указал на ничтожность оспариваемого договора как заключенного без проведения торгов.    

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В рамках настоящего дела оспаривается договор аренды земельного участка от 18.02.2015 № 06-15, заключенный до 20.01.2016, то есть на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежащий и считающийся заключенным в момент согласования существенных условий.

Таким образом, при рассмотрении заявленных прокурором требований о признании оспариваемого договора недействительным судам с учетом требований     части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежало применить положения Земельного кодекса Российской Федерации, действующие на момент заключения оспариваемого договора, то есть на 18.02.2015.

Заявляя о ничтожности оспариваемого договора по причине отсутствия у              ЗАО «АвтоРемСтрой» зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являющемся объектом аренды, прокурор указал о возможности предоставления земельного участка                                 ЗАО «АвтоРемСтрой» только по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды, сославшись в качестве правового обоснования на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации,.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Статья 39.20  Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение. В соответствии с пунктом 1 названной статьи, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На момент заключения оспариваемого договора аренды вышеуказанные нормы (статьи 39.6, 39.30) Земельного кодекса Российской Федерации не действовали.

Действующей на момент заключения оспариваемого договора статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации определялся порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков было предоставлено гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений. 

Исходя из положений пунктов 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращались в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимал решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществлял подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направлял его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, действующими в момент заключения оспариваемого договора положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривалась возможность заключения договора аренды земельных участок, расположенных под объектами недвижимости, по результатам торгов.

В силу части 2 статьи 17.1 Закона о конкуренции порядок заключения договоров, предусмотренный настоящей статьей, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, потому ссылка суда апелляционной инстанции на Закон о защите конкуренции, как предписывающий возможность заключения договора аренды на земельный участок только по результатам торгов, является неправомерной.

Требования о ничтожности договора аренды мотивированы заявителем отсутствием у арендатора зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениями, изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены здания 1960 года постройки, право собственности на данные здания ни за кем не зарегистрированы.

Таким образом, из материалов дела не следует, что у кого-либо из третьих лиц имеется право на спорный земельный участок.

С учетом того, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, оспариваемая сделка не может затрагивать интересы неопределенного круга лиц и нарушать права неопределенного круга лиц. Оспариваемой сделкой могут быть нарушены только интересы лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, расположенные на спорном земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, имеют лица – собственники таких зданий, строений, сооружений.  

Согласно имеющимся в материалах дела уведомлениям об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датированных 24.11.2014, зарегистрированные права на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, являющемся объектом аренды по оспариваемому договору, отсутствуют. Учитывая, что по оспариваемому договору муниципальное образование имеет право на получение арендной платы за использование земельного участка, прокурором не представлено в материалы дела каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение оспариваемой сделкой прав и законных интересов муниципального образования «город Братск», в интересах которого предъявлен иск, либо неопределенного круга лиц, оценка судов оспариваемого договора, как нарушающего публичные интересы, а потому ничтожного, является необоснованной.

При таких обстоятельствах, вывод судов о ничтожности договора аренды земельного участка от 18.02.2015 №06-15, как заключенного между комитетом и                 ООО «АвтоРемЛес» минуя процедуру аукциона, и нарушающего права и законные интересы неопределенного круга лиц, нельзя признать сделанным с правильным применением норм материального права и отвечающим установленным по делу обстоятельствам, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

При необоснованном выводе о ничтожности договора аренды немотивированы выводы судов о недействительности договора уступки прав аренды от 20.10.2016               № 18-16 ТДС и истребовании спорного земельного участка из владения                           ООО «ТехноДревСервис».

Суд округа считает необходимым также отметить следующее. В обоснование отсутствия права собственности на расположенные на спорном земельном участке здания суды сослались на решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 августа 2012 года по делу №А19-11034/2012, которым отказано ООО «АвтоРемЛес» в удовлетворении требований к администрации муниципального образования города Братска о признании права собственности на объекты недвижимости.  

В качестве основания возникновения права собственности ООО «АвтоРемЛес» ссылалось на договор купли-продажи №17 от 28.06.1999, заключенный от имени продавца комитетом, действующим в интересах ОАО «Братский АРЗ» на основании договора поручения от 24.05.1999, подписанного конкурсным управляющим. Данным решением установлено, что ОАО «Братский АРЗ» ликвидировано.

Исходя из пункта 62 Постановления № 10/22 при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Суд округа полагает, что актуальных данных об отсутствии зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в материалах дела не имеется, а потому вывод судов об отсутствии права собственности на объекты недвижимости у ООО «АвтоРемЛес» является преждевременным.

На основании изложенного Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и необходимости направления дела в соответствии с пунктом 3 части 1       статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении суду надлежит уточнить у заявителя по делу как оспариваемая сделка посягает на публичные интересы муниципального образования «город Братск» и нарушает их, какие права муниципального образования будут восстановлены при признании сделки недействительной. При разрешении заявленных требований судам следует применить подлежащие применению нормы материального права.    

На основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации меры по приостановлению исполнения судебных актов, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 сентября 2018 года, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 апреля 2018 года по делу№ А19-19756/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от2 июля 2018 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 9 апреля 2018 года по делу № А19-19756/2017, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 сентября 2018 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

О.Н. Буркова 

Н.П. Кушнарева 

М.А. Первушина