﻿	

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45934/2014

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2021 года

15АП-18822/2021

	Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

	Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2021 года.

	Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Деминой Я.А.,

судей Сурмаляна Г.А., Долговой М.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиным Д.М.,

при участии:

финансового управляющего Кузьменко В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу финансового управляющего Кузьменко Василия Николаевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2021 по делу № А32-45934/2014 

по заявлению Удодова Дмитрия Ивановича о признании недействительными торгов по реализации имущества должника, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Коваль Сергея Анатольевича (ИНН 230200490597, ОГРН 304230203300032), 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Коваль Сергея Анатольевича (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился Удодов Дмитрий Иванович с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 05.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1); применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Губайдулина Руслана Наилевича в пользу Удодова Дмитрия Ивановича 665 000 рублей; признании недействительными торгов в форме открытого публичного предложения SBR013-1908210004 по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1), проведенных Губайдулиным Русланом Наилевичем на сайте электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2021 признаны недействительными торги в форме открытого публичного предложения SBR013-1908210004 по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1), проведенные Губайдулиным Русланом Наилевичем на сайте электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ". Признан недействительным договор купли-продажи от 05 ноября 2019 года, заключенный между Удодовым Дмитрием Ивановичем и Коваль Сергеем Анатольевичем в лице финансового управляющего Губайдулина Руслана Наилевича, земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1). Применены последствия недействительности сделки в виде обязания Коваля Сергея Анатольевича возвратить Удодову Дмитрию Ивановичу денежные средства в размере 665 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 05 ноября 2019 года. С индивидуального предпринимателя Коваля Сергея Анатольевича в пользу Удодова Дмитрия Ивановича взыскано 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Финансовый управляющий Кузьменко Василий Николаевич обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил отменить определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2021 по настоящему делу.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у финансового управляющего отсутствовали основания для невключения спорных земельных участков в конкурсную массу, поскольку, согласно описи имущества Коваля С.А. от  11.11.2015, спорные земельные участки на праве собственности принадлежат должнику. По мнению апеллянта, оспариваемое определение противоречит судебному акту о признании статуса залогового кредитора на указанные объекты недвижимости, а именно, по состоянию на 03.10.2016 судом установлен залоговый статус земельных участков, залогодержателем является банк СОЮЗ (АО).  Апеллянт указывает, что положение о порядке продажи имущества утверждено залоговым кредитором и судом (определение от 26.12.2018 по делу № А32-45934/2014). Апеллянт обращает внимание, что финансовый управляющий не знал и не мог знать о решении от 07.05.2008 по делу № А32-2757/2008, которым признано право собственности на самовольно возведенный 24-х квартирный жилой дом с собственными нежилыми помещениями. Право собственности за предпринимателями не зарегистрировано. Заявитель жалобы отмечает, что дом возведен в 2008 году, должник признан банкротом 12.11.2015, то есть указанный период не подлежал анализу в процедуре реализации имущества должника. Документы на имущество со стороны должника финансовому управляющему не передавались. Заявитель также указывает, что победитель торгов был уведомлен о нахождении на земельных участках, реализованных с торгов, жилого дома, поскольку данная информация финансовым управляющим не утаивалась. По мнению апеллянта, заявителем не доказано, что совершенные финансовым управляющим, как организатором торгов действия являются существенными нарушениями порядка проведения торгов. По мнению заявителя жалобы,                 Удодов Д.И. должен был проявить должную осмотрительность и осмотреть приобретаемое недвижимое имущество, чего им сделано не было.  

В отзыве на апелляционную жалобу Удодов Д.И. просит обжалованный судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считает выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам Закона о банкротстве.

В судебном заседании финансовый управляющий Кузьменко В.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Аграманян Артур Беникович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ИП Коваль Сергея Анатольевича.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2015 в отношении индивидуального предпринимателя Коваль Сергея Анатольевича введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Гончаров Николай Николаевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015 индивидуальный предприниматель Коваль Сергей Анатольевич признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, определением суда от 29.08.2016 финансовым управляющим утвержден Губайдулин Руслан Наилевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина опубликовано в газете "КоммерсантЪ" № 215(5725) от 21.11.2015.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2019 Губайдулин Руслан Наилевич освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Коваль Сергея Анатольевича, финансовым управляющим утвержден Кузьменко Василий Николаевич, член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации арбитражных управляющих "Развитие".

01.10.2020 Удодов Д.И. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 05.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1), и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Губайдулина Руслана Наилевича в пользу Удодова Дмитрия Ивановича 665 000 рублей; признании недействительными торгов в форме открытого публичного предложения SBR013-1908210004 по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1), проведенных Губайдулиным Русланом Наилевича на сайте электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ".

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Кодекса). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с разъяснении изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следует из пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Нарушение требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными по иску лица заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество.

При этом иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. При этом основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 № 101).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами настоящего дела подтверждается, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2016 требования Банка Союз (АО) в сумме 6 633 516,63 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов индивидуального предпринимателя Коваль Сергея Анатольевича (ИНН 230200490597, ОГРН 304230203300032), как обеспеченные залогом имущества должника. 

Требование Банка возникло на основании заключенных между Банком Союз (АО) и должником кредитных договоров № 064/2007-ИК от 03.10.2007, № 065/2007-ИК от 05.10.2007. 

В обеспечение исполнения обязательств по указанным кредитным договорам между Банком СОЮЗ (АО) (залогодержатель) и должником заключены договоры ипотеки земельных участков № 064/2007-ИК/ЗН от 05.10.2007, № 065/2007-ИК/ЗН от 05.10.2007, согласно которым предметом залога являются: 

земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 774 кв.м., кадастровый (или условный номер) 23:38:0110064:0019, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 7;

земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 563 кв.м., кадастровый (или условный номер) 23:38:0110064:0010, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 3.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2018 по настоящему делу утверждено Положение о продаже имущества гражданина Коваль С.А., обремененного залогом Банка Союз (АО), с учетом изменений, предложенных финансовым управляющим должника Губайдулиным Р.Н., согласно протоколу разногласий от 13.02.2017.

19.08.2019 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - реестр) арбитражным управляющим Губайдулиным Р.Н. опубликовано сообщение о проведении торгов № 4075463.

В тексте сообщения указано, что на торгах реализуется следующее имущество индивидуального предпринимателя Коваль Сергея Анатольевича: земельный участок, площадью 774 кв.м., кадастровый № 23:38:0110064:0019, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 7; земельный участок, площадью 563 кв.м., кадастровый № 23:38:0110064:0010, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 3.

Из текста сообщения усматривается и установлено судом, что на реализуемых земельных участках находится самовольная постройка (жилой дом).

23.10.2019 Удодовым Д.И. перечислен задаток в размере 165 825 руб. 	29.10.2019 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве арбитражным управляющим Губайдулиным Р.Н. опубликовано сообщение                    № 4322647 о результатах торгов, проводимых в форме публичного предложения по реализации имущества гражданина - должника. Победителем торгов признан Удодов Дмитрий Иванович, предложивший цену - 665 000 рублей. 

05.11.2019 между финансовым управляющим Губайдулиным Р.Н. и Удодовым Дмитрием Ивановичем (далее по тексту - покупатель) заключен договор купли-продажи.

Согласно пункту 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях договора следующее имущество:

земельный участок, площадью 774 кв.м., кадастровый № 23:38:0110064:0019, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийская, дом 7;

земельный участок, площадью 563 кв.м., кадастровый № 23:38:0110064:0010, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийская, дом 3.

В договоре указано, что на вышеуказанных земельных участках расположена самовольная постройка (жилой дом), не являющаяся предметом настоящего договора.

Пунктом 2.1. договора установлено, что за приобретаемый объект покупатель уплачивает продавцу 665 000 рублей.

12.12.2019	 Удодовым Дмитрием Ивановичем перечислено в счет оплаты по указанному договору 499 135 руб., что подтверждается платежным поручением           № 1775054 (л.д. 29).

29.01.2020	финансовым управляющим имуществом должника Кузьменко Василием Николаевичем земельные участки с кадастровыми номерами 23:38:0110064:0019 и 23:38:0110064:0010 по акту приема-передачи переданы Удодову Дмитрию Ивановичу (л.д. 30).

07.02.2020 Удодов Дмитрий Иванович обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на    земельные     участки     с     кадастровыми     номерами     23:38:0110064:0019 и 23:38:0110064:0010.

Сообщениями № 23/21/001/801/2020-3613 от 08.07.2020 и                                       № 23/021/001/801/20203610 от 08.07.2020 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки, поскольку на земельных участках с кадастровыми номерами 23:38:0110064:0019 и 23:38:0110064:0010 расположен шестиэтажный многоквартирный жилой дом, право общей долевой собственности на который признано за ИП Коваль С.А. и ИП Славиным В.В. решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2008 по делу А32-2757/2008-53/48 (л.д. 33-36).

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции пришел к выводу, что Удодов Дмитрий Иванович является заинтересованным   лицом   по   спору   о   признании  недействительными торгов и заключенного на их основании договора, поскольку он участвовал в их проведении и признан победителем.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07 мая 2008 года по делу № А32-2757/08-53/48 за предпринимателями Славиным Владимиром Владиславовичем и Ковалем Сергеем Анатольевичем признано право собственности на 24-х квартирный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже по адресу: г. Армавир, ул. Новороссийская, 3-5-7, литер Б. Решение вступило в законную силу.

Сведения о регистрации права собственности на указанный объект за Славиным Владимиром Владиславовичем и Ковалем Сергеем Анатольевичем в ЕГРП отсутствуют.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.07.2021 № КУВИ-002/2021-86574760 на земельных участках с кадастровыми номерами 23:38:0110064:0019, 23:38:0110064:0010, 23:38:0110064:2, расположенных по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийская, дом 3-5-7, находится многоквартирный дом (год завершения строительства 2008). Жилые помещения в данном жилом доме принадлежат на праве собственности физическим лицам.

Установлено, что собственником жилого помещения с кадастровым номером 23:38:0110064:105 является Лукаш Сергей Николаевич с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:103 является Кийло Александр Геннадьевич с 2017 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:101 является Гуральникова Надежда Владимировна с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:100 является Закревский Виктор Иосифович с 2010 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:106 является Смелко Дмитрий Сергеевич и Смелко Алина Сергеевна с 2020 года (дата присвоения кадастрового номера - 23.08.2013); с кадастровым номером 23:38:0110064:107 является Нирова Дария Муслимовна с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:108 является Прокудина Нонна Викторовна с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:109 является Никитенко Наталья Юрьевна с 2010 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:110 является Рухлядко Ирина Анатольевна с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:111 является Саркисян Анаит Александровна с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:112 является Беспалов Андрей Леонидович и Беспалова Виктория Юрьевна с 2012 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:113 является Шишова Марина Евгеньевна с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:114 является Гаврющенко Максим Викторович с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:115 является Язева Надежда Владимировна с 2020 года (дата присвоения кадастрового номера - 23.08.2013); с кадастровым номером 23:38:0110064:116 является Джгамадзе Марина Юрьевна с 2021 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:145 является Журавлева Любовь Ильинична с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:146 является Аграманян Артур Беникович с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:147 является Журавлева Любовь Ильинична с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:148 является Аграманян Артур Беникович с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:149 является Журавлева Любовь Ильинична с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:35 является Журавлева Татьяна Юрьевна с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:36 является Нелепко Любовь Анатольевна с 2015 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:37 является Миненкова Елена Александровна с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:52 является Тарасов Валерий Ефимович с 2008; с кадастровым номером 23:38:0110064:96 является Ефимов Сергей Анатольевич с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:97 является Дрижжа Галина Николаевна с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:98 является Трипутина Елена Игоревна с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:99 является Шишова Марина Евгеньевна с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:102 является Торосянц Хачатур Артурович с 2020 года (дата присвоения кадастрового номера - 23.08.2013).

Согласно пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (возникновения права общей долевой собственности на такой земельный участок; статья 16).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с частью  5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Возникновение указанного права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, в котором также отмечено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). 

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь перечисленными нормами права и разъяснениями высших судебных инстанций, пришел к верному выводу, что собственникам квартир в многоквартирном доме, наряду с принадлежащими им помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что у финансового управляющего отсутствовали правовые основания для реализации земельных участков в составе конкурсной массы должника, поскольку право собственности на них в силу закона принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Продажа финансовым управляющим Губайдулиным Р.Н. имущества, не принадлежащего отчуждателю, явилась, по обоснованному утверждению суда первой инстанции, основанием для признания  торгов в форме открытого публичного предложения SBR013-1908210004 по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 3, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Новороссийск, дом 7 (лот № 1), недействительными. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для исключения спорных земельных участков из конкурсной массы должника Коваль С.А.; об установлении требований Банка Союз (АО) в сумме 6 633 516, 63 рублей, обеспеченных залогом спорных земельных участков, в реестре требований кредиторов должника; об определении залоговым кредитором порядка и условий проведения торгов по реализации спорных земельных участков, утвержденных судебным актом, не опровергают выводов суда первой инстанции о принадлежности спорных земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и отсутствии права собственности на реализованное имущество у должника. 

Суд апелляционной инстанции в данном случае исходит из того, что в случае отказа в удовлетворении требований заявителя о признании торгов и договора, заключенного по их итогам, недействительными, исполнение судебного акта в условиях отсутствия у должника имущества в натуре (предмета торгов) невозможно. Иного способа защиты нарушенного права у победителя торгов (покупателя) в данном случае не имеется.

Ссылка апеллянта на то, что Удодову  Д.И. было известно о нахождении на спорных земельных участках объекта самовольной постройки (жилого дома), и при наличии должной осмотрительности он имел возможность получить исчерпывающую информацию об объекте, отклоняется судебной коллегией, поскольку сообщение о торгах сведений о наличии зарегистрированных прав граждан на жилые помещения в указанном многоквартирном доме не содержало. 

В данном сообщении также отсутствовала информация о судебном акте (решении Арбитражного суда Краснодарского края от 07 мая 2008 года по делу № А32-2757/08-53/48), которым за предпринимателями Славиным Владимиром Владиславовичем и Ковалем Сергеем Анатольевичем признано право собственности на 24-х квартирный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже по адресу: г. Армавир, ул. Новороссийская, 3-5-7, литер Б.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса. 

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание прямую норму гражданского законодательства, суд первой инстанции правомерно признал договор купли-продажи от 05.11.2019, заключенный по результатам торгов с Удодовым Дмитрием Ивановичем, недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Поскольку договор на момент признания его недействительным исполнен со стороны Удодова Дмитрия Ивановича, суд первой инстанции верно применил последствия недействительной сделки в виде  односторонней  реституции, обязав должника в лице финансового управляющего возвратить денежные средства, поступившие по договору от 05.11.2019, Удодову Д.И.

Исследовав материалы дела и доводы конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции установил, что фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, но не содержат фактов, которые не были бы учтены судом при рассмотрении дела.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, в связи с чем определение суда отмене не подлежит.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2021 по делу № А32-45934/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий	Я.А. Демина

Судьи	Г.А. Сурмалян

	М.Ю. Долгова