ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-64113/2022

город Ростов-на-Дону

25 сентября 2024 года

15АП-14065/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Мельситовой И.Н., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Петросьян Н.В.,

в отсутствие лиц,  участвующих в деле, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 19.07.2024 по делу № А32-64113/2022 

по иску Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка Премиум Плюс»

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка Премиум Плюс» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 31.10.2012 № 4900008260 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО «Чайка Премиум Плюс».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 в иске отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что поскольку ответчик допустил задолженность по договору аренды за период с 01.10.2019 по 30.06.2022, администрация вправе требовать расторжения договора аренды.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 31.10.2012 № 4900008260 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, расположенного по адресу г. Сочи, 

<

...> с видим разрешенного использования - «для эксплуатации зданий, сооружений и строительства аквапарка, категория земель - «земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-3» (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды с момента его государственной регистрации до 29.08.2061 (п. 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения № 1 от 21.02.2013 к договору аренды от 31.10.2012 № 4900008260).

Пунктом 5.2.3 договора, предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей выполнил не в полном объеме и с нарушением срока внесения арендной платы.

Истец в адрес общества направил претензии от 16.05.2022 № 6752/02.01-30 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

В связи с дальнейшим уклонением от уплаты задолженности истец в адрес ответчика направил претензию от 01.09.2022 № 12847/02.01-30 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы и  уплаты неустойки послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьёй 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Определением суда первой инстанции от 06.03.2023 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-51601/2022.

Судом установлено, что в рамках дела № А32-51601/2022 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.10.2012 № 4900008260.

Обществом в свою очередь заявлен встречный иск к администрации с требованием произвести перерасчет арендной платы и пени с 01.01.2021 по 31.12.2022 по договору от 31.10.2012 № 4900008260; признать сумму 2 874,87 руб., переплаченную обществом по договору аренды от 31.10.2012 № 4900008260 неосновательным обогащением администрации. Встречные требования основаны на обстоятельствах, ранее установленных судами при разрешении между сторонами спора по делу № А32-54951/2019, согласно которым арендуемый земельный участок площадью 24 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, ограничен в обороте. Следовательно, администрация ошибочно рассчитывает арендную плату по договору, при правильном определении размера которой на стороне общества имеется переплата.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2024, первоначальный иск удовлетворен в части, с общества в пользу администрации взысканы пеня по договору от 31.10.2012 № 4900008260 с 11.11.2021 по 12.01.2023 в размере 197 873,54 руб. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.

В вышеуказанном решении суда сделан вывод об ограниченности спорного земельного участка в обороте и необходимости выполнения расчета исходя из ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, а поскольку спорный участок используется для размещения объектов санаторно-курортных организаций, то для земельных участков рекреационного и лечебнооздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений налоговая ставка определена в размере 0,7%.

Кроме того, в решении указано, что сумма арендной платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2022 составила 4 635 582 руб., при этом, платежным поручением № 2 от 12.01.2023 общество оплатило арендные платежи на сумму 4 635 582 руб.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из смысла статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Таким образом, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее, что имеется в данном случае.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 № 36-КГ16-26 указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении соответствующего дела.

Оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, в том числе путем предъявления новых исков, запрещается.

Пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в законную силу решения суда недопустим.

Таким образом, с учётом выводов судов в рамках дела № А32-51601/2022, администрация неверно начисляла арендую плату обществу, в связи с чем, за обществом образовалась задолженность, которую ответчик погасил в полном объеме.

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора послужило нарушение ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Пунктом 5.2.3 договора, предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

В соответствии с подпунктом В пункта 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, согласно пункту 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом и иных нарушений договорных условий им не допущено, сам по себе факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023 по делу № А32-51601/2022, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об отсутствии существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, в связи с чем в отсутствие оснований для расторжения договора аренды в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 по делу № А32-64113/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова

 

Н.В. Нарышкина