Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18317/24

26 июля 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ротовой К.С., помощником судьи Мяжитовой Г.Р.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.05.2017) к

ООО «Альфа Рязань» (390000, Рязанская область, Рязань город, ФИО2 улица, дом 80, литера А, помещение Н27, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2014, ИНН: 

<

***>, КПП: 623401001, директор: ФИО3)

     Доп. адрес: 390035, 

<

...>, пом. Н3

о взыскании убытков

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Альфа Рязань» со следующими требованиями:

1.Взыскать с Ответчика стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, корп. I. пом. XI. кадастровый номер 69:40:0300044:324 в сумме 626335.00 (Шестьсот двадцать шесть тысяч триста тридцать пять) руб. 00 копеек.

2.Взыскать с Ответчика упущенную выгоду ш период с 19.09.2023г. по 31.12.2023т. в сумме 550800,00 (пятьсот пятьдесят тысяч восемьсот) рублей 00 копеек.

3.Взыскать с Ответчика сумму госпошлины, оплаченной при подаче Искового заявления в сумме 24771,00 (двадцать четыре тысяч семьсот семьдесят один) рубль 00 копеек.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец дал пояснения, поддержал заявленные требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>), действующей от имени и в интересах ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации серия 

<

...>) (далее Арендодатель, Истец) на основании доверенности и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (ИНН 

<

***>) (далее Арендатор. Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения №АР-20/2015 от 09.10.2015г. (далее Договор), в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, корп.1, пом. XI. кадастровый номер 69:40:0300044:324 (далее Объект Аренды, помещение), зарегистрированный в установленном порядке - запись регистрации: 69-69/002-69/140/056/2015-955/2 от 09.11.2015г. Период действия Договора №АР-20/2015 от 09.10.2015г. составлял (с учетом Дополнительного о соглашения от 09.09.2022года) до 09.11.2025г.

Согласно пункт 1.3. договора, Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Согласно пунктов 2.4.2 - 2.4.5 указанного договора Арендатор был вправе производить на Объекте любые строительные и отделочные работы, необходимые Арендатору для использования Помещения по целевому назначению.

Между истцом и ответчиком заключались дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения от 09.10.2015г., где вносились изменения в определенные пункты договоров.

В адрес ИП ФИО5. кызы направлено уведомление исх.№б/н от 18.08.2023г. об одностороннем расторжении договора аренды №АР-20./2015 от 09.10.2015г.. по инициативе Арендатора (ООО «Альфа-Рязань») и необходимости прибыть 18.09.2023г. в период с 14:00 по 16:00 (время местное) по месту нахождения Объекта аренды для прима-передачи Объекта и подписания соответствующих документов.

Исполняя надлежащим образом договорные условия, Арендодатель в установленные дату и время  (подтверждается  видеозаписью от   18.09.2023г.  начало записи  14:10) прибыл для приема- передачи объекта, однако ввиду существенного ухудшения состояния передаваемою помещения, оно возвращено не было (Акт приема-передачи не подписан) и представитель Арендатора взял на себя ответственность, произвести устранение выявленных недостатков.

Для фиксации необходимости устранения выявленных дефектов помещения, в адрес ООО «Альфа   Рязань»  было   направлено  Соглашение  о   расторжении   Договора   аренды     с   перечнем недостатков подлежащих устранению до подписания Акта приема-передачи Объекта. (22.09.2023 – на электронную почту, и 26.09.2023 по юридическому адресу).

Направленное Соглашение о расторжении содержало следующую информацию о дефектах: «Сторонами, в ходе обследования помещения 18 сентября 2023года в 14:10 по московскому времени    в     присутствии    обеих    Сторон    было    выявлено,     что    помещение     находится     в неудовлетворительном состоянии:

- разбиты все стеклопакеты - требуется полная замена;

- повреждены откосы и подоконники оконных блоков - требуется ремонт и установка новых;

- демонтированы накладки на электроточки (розетки и выключатели), подрозетники частично повреждены - требуется замена;

-    сняты и вывезены дверные полотна межкомнатных дверей, коробки повреждены, 

- требуется ремонт/замена дверных коробок и установка новых дверных полотен;

- повреждена коробка входной двери - требуется замена;

-   у входной двери в зоне разгрузки демонтирован резиновый уплотнитель — требуется восстановление;

-   внутренние стены содержат следы демонтированного крепежа (отверстия), глубокие царапины с деформацией финишного покрытия вследствие небрежной эксплуатации - требуется устранение (шпаклевка) и окраска в существующий тон;

- повреждена и/или демонтирована часть керамической настенной плитки - требуется замена;

- демонтирована и вывезена часть темною напольного плинтуса - требуется замена и монтаж;

-  демонтирован и вывезен бойлер, принадлежащий Арендодателю - требуется замена и установка на аналогичный;

- разрушена часть ненесущей стены - требуется восстановление; 

-демонтированы светильники во всех помещениях-требуется замена и монтаж;

-    поврежден подвесной потолок типа «армстронг»;

 - требуется замена элементов, восстановление направляющих элементов;

- демонтирована система кондиционирования;

 -  в помещении находится строительный мусор и грязь;

 - требуется проведение клининга с вывозом мусора;

-  демонтирована/приведена в нерабочее состояние охранно-пожарная система сигнализации Арендодателя;

 -требуется приведение мероприятий по ремонту и пуско-наладке системы».

В связи с тем, что ответа на направленное соглашение о расторжении получено не было, а выявленные недостатки не устранены, по заявке Истца подготовлено Экспертное заключение №53/23у по расчету восстановительного ремонта. Обследование объекта в целях подготовки данного заключения проведено 08.10.2023г., с участием представителя ООО «Альфа-Рязань».

Согласно Экспертному заключению №53/23у размер затрат на проведение восстановительного ремонта составит 675 000 рублей. Кроме того, затраты на восстановление ранее существующей охранно-пожарной сигнализации в размере  25 000 рублей.

Претензия от 06.11.2023г. о взыскании убытков с приложением Экспертного заключения от 15.10.2023г., справки от 25.10.2023г., счета №341 от 15.10.2023г. были направлены в адрес ответчика.

Исходя из Экспертного заключения №53/23у, стоимость восстановительно ремонта помещения на октябрь 2023года составит 675600 рублей. При этом, в течение периода с 19.09.2023 по 29 декабря 2023г. представителем ответчика производились мероприятия по устранению выявленных нарушений. 

Однако, кроме замены нескольких стеклопакетов (не оконных блоков целиком) иных работ не последовало. Данный довод подтверждается письмом направленным Ответчиком в адрес истца от 29.12.2023г. и не оспаривается ответчиком, а также видеозаписью стороной Истца в момент окончания работ и передачи ключей от помещения Истца подрядчиком Ответчика.

При этом,  Истец считает возможным принять стоимость восстановительного ремонта за вычетом размера затрат на замену окон, и следовательно итоговый размер затрат на восстановительный ремонт составит: 675600,00 - 29522 -19743=626335  рублей.

Кроме того, в связи с несвоевременным возвратом помещения, истец также просит взыскать упущенную выгоду  по 31.12.2023г. в виде размера арендной платы.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Нарушенное право, в свою очередь, подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ. 

К числу таких способов относится возмещение убытков. 

Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков. Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 

1) факта нарушения права истца; 

2) вины ответчика в нарушении права истца; 

3) факта причинения убытков и их размера; 

4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками.

При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 

1) причина предшествует следствию, 

2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Бремя доказывания возникновения убытков лежит на лице, требующим возмещения убытков. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что применяя ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В силу п. 12 указанного постановления по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 постановления от 23.06.2015 N 25 в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В силу разъяснений, содержащихся в пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, по смыслу указанных выше норм права возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт правонарушения, и их размер, а также причинную связь между противоправным действием или бездействием причинителя вреда и возникшими убытками, наличие у лица реальной возможности для получения выгоды, принятие всех разумных мер к уменьшению размера убытков. 

Согласно требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что истцом изначально  передано помещение, не пригодное для использования.

Данный довод ответчика судом отклоняется, поскольку, как следует из акта приема-передачи, помещение находится в удовлетворительном состоянии.

Более того, п. 13 акта отражает необходимость проведения текущего ремонта и не предполагает проведение капитального ремонта. В пункте 14 акта отражено, что помещение не пригодно именно для использования арендатором, а не то, что не пригодно для пользования арендатором.

Также в п. 2.4.2 договора также указано, что арендатор за свой счет, своими силами и/или с привлечением третьих лиц  вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В рассматриваемом случае из пункта договора не следует, что арендатор обязан осуществить ремонт в связи с неудовлетворительным состоянием помещения.

Пункт 2 статьи 612 ГК РФ освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Таким образом, состояние арендуемого имущества, если оно не соответствует условиям договора, должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества.

Ответчик не был лишен при подписании договора аренды указать в акте приема-передачи, какие именно недостатки усматриваются из визуального осмотра.

В материалы дела представлено заключение специалиста, где установлено,  что стоимость восстановительного ремонта, необходимого для привидения нежилого помещения,  в надлежащее состояние, составляет 675 000 рублей.

Ответчик с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы не обращался.

Доказательств того, что истцом передано помещение в неудовлетворительном состоянии, ответчиком в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 626335 руб. подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании упущенной выгоды, рассчитанной из стоимости арендной платы за период с 19.09.2023г. по 31.12.2023т. в размере  550800 руб.

Как указывает истец, в связи с непередачей помещения Арендодателю, отсутствием подписанного Акта на возврат помещения, а кроме того в связи с невозможностью использования помещений в коммерческой деятельности по причине его ненадлежащего технического состояния и проведения стороной ответчика частичных ремонтных работ в период с 19.09.2023 по 31.12.2023г., стороне Арендодателя подлежит оплате упущенная выгода исходя из расчета размера арендной платы, установленной Договором №АР-20/2015 от 09.10.2015г.:

162000/30=5400рублей за каждый день, до момента устранения недостатков/возврата помещения.

Таким образом, с 19.09.2023года по 31.12.2023года размер упущенной выгоды (102 дня) составляет 550 800 рублей.

Как указывалось ранее,  договор расторгнут и сторонами не оспаривается.

Возражая в удовлетворении заявленных требований, ответчик указывает, что истец отказался от подписания акта приема-передачи, в связи с чем, ответчик направил ключи почтой и акт, подписанный в одностороннем порядке.

Вместе с тем, как указывалось ранее, после сдачи ключей, ответчиком производился частичный ремонт с 19.09.2023 по 31.12.2023г. В связи с чем, истец не мог реализовать право на сдачу в аренду нежилого помещения. 

Кроме того, ответчиком помещение передано в ненадлежащем состоянии.

Иные доводы, изложенные обществом, заслуживают внимания, однако недостаточны для отказа в удовлетворении заявленных  требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В рассматриваемом случае следует признать обоснованным расчет истца, поскольку он основан на размере арендной платы, которую собственник получил бы от сдачи нежилого помещения в аренду.

 На основании изложенного, требования в данной части также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1.Взыскать с ООО «Альфа Рязань»  в пользу ИП ФИО1 стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, корп. I. пом. XI. кадастровый номер 69:40:0300044:324 в сумме 626 335.00 (Шестьсот двадцать шесть тысяч триста тридцать пять) руб. 00 копеек, упущенную выгоду за период с 19.09.2023г. по 31.12.2023г. в сумме 550800,00 (пятьсот пятьдесят тысяч восемьсот) рублей 00 копеек и расходы по оплате госпошлины в размере 24771,00 (двадцать четыре тысяч семьсот семьдесят один) рубль 00 копеек.

 Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                        Кузьмина О.А.