АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6100/2024

Дело № А65-35385/2023

г. Казань

20 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял» – ФИО1 (доверенность от 02.09.2024 № 7),

ответчика общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» – ФИО2 (доверенность от 30.06.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024

по делу № А65-35385/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял» к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.04.2016 № 120-АД/З,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял» (далее – общество «Хыял», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – общество «Агроторг», ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.04.2016 № 120-АД/З.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Хыял» просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывается, что вывод суда о том, что арендодатель выразил свою волю на продолжение арендных отношений несмотря на имеющиеся просрочки платежей со стороны арендатора, не подтверждается материалами дела. Напротив, из письма арендодателя от 01.06.2023 следует, что арендодатель утратил интерес к заключению дополнительного соглашения в силу несоответствия ставки арендной платы рыночным ценам. Доказательств того, что истец выразил свою волю на продление арендных отношений после просрочки внесения арендной платы со стороны ответчика в дело не представлено.

Арендодателем 08.06.2020 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 15.07.2020 почтой России заказным письмом с уведомлением, однако арендатор оплату ежемесячной суммы постоянной арендной платы не осуществлял, претензии арендодателя не удовлетворял и оставлял без ответа, на основании судебного приказа Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 по делу № А65-22802/2020 с арендатора взыскана задолженность по арендной плате.

Арендодателем 22.02.2022 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 17.07.2022 почтой России заказным письмом с уведомлением. Арендатором оплата арендной платы за июль, август, сентябрь 2022 года осуществлена в нарушение направленного уведомления и условий договора аренды без учета ежегодной индексации арендной платы. Лишь после предупреждений арендодателя о подаче заявления в Арбитражный суд Республики Татарстан арендатор осуществил доплату арендной платы 09 и 12 сентября 2022 года.

Арендодателем 17.04.2023 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 01.08.2023 почтой России заказным письмом с уведомлением.

Однако арендатором оплата арендной платы за август 2023 года вновь осуществлена в нарушение направленного уведомления и условий договора аренды без учета ежегодной индексации арендной платы. Лишь после предупреждений арендодателя о подаче заявления в Арбитражный суд Республики Татарстан арендатор осуществил доплату арендной платы 15.09.2023.

Заявитель жалобы указывает, что, несмотря на наличие у арендодателя предусмотренного договором аренды права на повышение постоянной части арендной платы, арендатором ежегодно 4 года подряд нарушаются условия договора аренды в части сроков и сумм оплаты арендных платежей, систематическое невнесение арендатором арендной платы за длительный период в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным нарушением договора и основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 16 часов 30 минут 10.09.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Судами установлено и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 09.04.2016 заключен договор аренды нежилого помещения № 120-АД/З, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 09.04.2016.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора.

Дополнительным соглашением от 01.11.2022 № 2 стороны продлили срок действия договора до 06.07.2033.

Пунктом 3 договора определен размер арендной платы и порядок начисления и уплаты арендных платежей.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, начиная с 3 года с даты государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и не чаще 1 раза в год, арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер ежемесячной постоянной части арендной платы, но не более чем на 5% от предыдущего установленного размера ежемесячной постоянной части арендной платы. При этом арендодатель письменно извещает об изменении размера ежемесячной постоянной части арендной платы путем направления заказного письма с уведомлением о вручении, по адресу для корреспонденции арендатора. Новый размер ежемесячной постоянной части арендной платы вступает в силу по истечении 30 календарных дней с даты получения арендатором указанного уведомления. В случае отказа арендатора от получения уведомления, отсутствия арендатора по адресу, уведомление считается полученным с даты доставки почтовой службой по указанному адресу.

Согласно пункту 3.5 договора стороны договорились, что в случае существенных изменений темпов инфляции более 15% в год по показателям Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации стороны вправе согласовать новые коммерческие условия размера арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к договору на согласованных сторонами условиях.

Арендодателем 08.06.2020 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 15.07.2020 почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 503 566,87 руб.

Поскольку арендатор оплату ежемесячной суммы постоянной арендной платы не осуществлял, претензии арендодателя не удовлетворял и оставлял без ответа, арендодатель обратился за выдачей судебного приказа в Арбитражный суд Республики Татарстан. На основании судебного приказа Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 по делу № А65-22802/2020 принято решение взыскать с арендатора задолженность по арендной плате.

Арендодателем 30.04.2021 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 16.07.2021 почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 528 748,26 руб.

Поскольку арендатор оплату ежемесячной суммы постоянной арендной платы не осуществлял, претензии арендодателя не удовлетворял и оставлял без ответа, арендодатель обратился за выдачей судебного приказа в Арбитражный суд Республики Татарстан. На основании судебного приказа Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2021 по делу № А65-22927/2021 принято решения взыскать с арендатора задолженность по арендной плате.

Арендодателем 22.02.2022 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 17.07.2022 почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 555 182,47 руб.

Арендатором оплата арендной платы за июль, август, сентябрь 2022 года осуществлена в нарушение направленного уведомления и условий договора аренды без учета ежегодной индексации арендной платы. Лишь после предупреждений арендодателя о подаче заявления в Арбитражный суд Республики Татарстан арендатор осуществил доплату арендной платы 09 и 12 сентября 2022 года.

По инициативе арендатора арендодателем 01.11.2022 подписано и передано арендатору дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения от 09.04.2016 № 120-АД/3 о продлении срока аренды по договору по 06.07.2033 включительно.

Арендодателем 17.04.2023 на основании пункта 3.4 договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 01.08.2023 почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 582 939,10 руб.

Арендодатель 01.06.2023 направил в адрес арендатора письмо о потере интереса к заключению дополнительного соглашения в силу несоответствия ставки арендной плате рыночным ставкам и предложением пересмотреть рыночную ставку или считать срок действия договора до 07.07.2026.

Арендатор 03.07.2023 направил в адрес арендодателя ответ, в котором сообщил о регистрации дополнительного соглашения 27.01.2023, отказе от пересмотра ставки арендной платы, отсутствии допущенных просрочек исполнения обязательств со стороны арендатора.

Ссылаясь на то, что арендатором допускались просрочки в уплате арендной платы, а арендная плата за август 2023 года была выплачена без учета ежегодной индексации, полная выплата арендной платы за август 2023 года произведена только после полученного предупреждения, 15.09.2023, истец обратился с настоящим иском о расторжении дополнительного соглашения от 01.11.2022 № 2.

До принятия решения истец уточнил заявленные требования, просил расторгнуть договора аренды от 09.04.2016.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что допущенные ответчиком нарушения не являются существенными, уплата долга в полном объеме произведена до обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

При этом суды исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды указали, что в данном случае арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы, при чем не полной суммы, а части арендной платы, составляющей 5% от размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды. Задолженность на дату направления соглашения о расторжении и рассмотрения дела отсутствует.

При этом суды не согласились с доводом арендодателя о том, что систематическое невнесение части арендной платы является существенным нарушением договора аренды, позволяющим расторгнуть договор аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что данное нарушение существенным не является, поскольку задолженность на стороне арендатора отсутствует, допущенные нарушения (невнесение части арендной платы в установленный срок) не привели к возникновению на стороне арендодателя такого ущерба, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер ежемесячной постоянной части арендной платы, но не более чем на 5% от предыдущего установленного размера ежемесячной постоянной части арендной платы, это право арендодателя ответчиком не оспаривалось.

Установив, что в данном случае арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы, суды указали, что допущенное нарушение существенным не является, поскольку:

- задолженность на стороне арендатора на дату предъявления иска в суд отсутствовала;

- размер задолженности (индексация арендной платы на 5%) является несущественным;

- период просрочек за все время также не был значительным (от 1 до 2 месяцев в части доплаты очередной ежегодной индексации 5%);

- просрочка по оплате основной суммы арендной платы (до ее индексации арендодателем) арендатором не допускалась ни разу, арендная плата всегда вносится в полном объеме и в установленные сроки;

- допущенные нарушения (невнесение части арендной платы в установленный срок) не привели к возникновению на стороне арендодателя такого ущерба, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, судами каждый факт нарушения рассмотрен в отдельности и признан несущественным, при этом доводу общества «Хыял» о том, что в данном случае существенным нарушением условий договора является именно систематическое нарушение его условий арендатором в течение 4 лет, судами оценка не дана.

Общество «Хыял» утверждало о том, что договор исполнялся арендатором с существенным нарушением его условий, истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора и ответчик при рассмотрении спора не опроверг доводы истца и имеющиеся в деле доказательства о неоднократном, более двух раз подряд пропуске срока уплаты арендных платежей в период действия договора аренды.

Довод истца о неоднократном нарушении ответчиком условий договора о внесении арендной платы в установленном договором размере судами признан обоснованным, однако судами в нарушение положений статей 168, 170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не была дана оценка доводу о систематическом нарушении условий договора арендатором в течение 4 лет (каждый раз после правомерного изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с условиями договора), как основания для расторжения договора, приведенному и изложенному как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, не указаны мотивы, по которым суды отклонили данный довод истца.

Поскольку данный довод истца является существенным для правильного рассмотрения дела, судебные акты, принятые без проверки указанного довода, нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов. Обжалуемые судебные акты нельзя признать соответствующими таким требованиям.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты без исследования всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания исковых требований.

Выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела и относящихся к предмету доказывания, вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств.

Между тем пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с этим обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024 по делу № А65-35385/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Р.А. Нафикова

 

                                                                                     Э.Р. Галиуллин