АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3510/2024

Дело № А06-4628/2023

г. Казань

11 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Петрушкина В.А., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» 

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 12.12.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024

по делу № А06-4628/2023

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Камызякский район» к обществу с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, об обязании возвратить земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющий адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, общей площадью 12360800 кв.м, для сельскохозяйственного производства, о взыскании задолженности по арендной плате, пени

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» (далее - администрация, истец, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» (далее - ООО «Продукты Камызякского края», ответчик) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, о понуждении возвратить земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющим адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, общей площадью 12 360 800 кв.м, для сельскохозяйственного производства, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 312 212, 31 руб., пени в размере 616 779, 79 руб. 

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 12.12.2023 производство по делу в части требования о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, о понуждении возвратить переданный по договору земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001 земельный участок прекращено. С ООО «Продукты Камызякского края» в пользу администрации взыскан основной долг в размере 4 562, 22 руб., пени в размере 5 706, 86 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024 решение от 12.12.2023 изменено в части взыскания задолженности и пени. С  ООО «Продукты Камызякского края» в пользу администрации взыскан основной долг в размере 22 500 руб., пени в размере 6 128, 70 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Доводы заявителя подробно изложены в кассационной жалобе.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Как видно из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «Надежда-2» (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1236,08 гектаров, согласно прилагаемой экспликации земель, для сельского хозяйства, находящиеся: вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево Камызякского района. 

Согласно пункту 1.2 договора заключен сроком на 25 лет и вступает в силу с момента его регистрации в ГУЮ Астраханской области регистрационная палата. 

Между администрацией (арендодатель) и ООО «Надежда-2» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 29.05.2002 о нижеследующем: пункт 2 договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от «12» июля 2001 изложен в следующей редакции: «общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет 30 000 рублей в первый год с последующим пересмотром арендной платы (пункт 2.1). Арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.2002 (пункт 2.2). Арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 2.3). Окончательный расчет по арендной плате за текущий год осуществляется не позднее 5 ноября.». 

Между ООО «Надежда-2» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавец) и ООО «Продукты Камызякского края» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 18.11.2019, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в договоре, право аренды земельного участка, общей площадью 126,08 Га, для сельскохозяйственного производства, на основании договора аренды от 12.07.2001, срок аренды 25 лет, кадастровый номер 30:05:000000:84. 

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 08.10.2020. 

Согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2021 № КУМ-002/2021-22754622, земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющий адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, площадью 12360800 кв.м, для сельскохозяйственного производства. Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.07.2001 перешли к ООО «Продукты Камызякского края». 

Дата регистрации договора аренды согласно выписке из ЕГРН 06.11.2020. 

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что в нарушение условий договора арендная плата за период с 25.03.2018 по 25.03.2023 ответчиком в полном объеме не внесена, в результате образовалась задолженность в размере 1 051 646, 32 руб. Ввиду несвоевременного внесения арендных платежей истцом ответчику начислены пени за период с 25.03.2020 по 25.03.2022, с 01.10.2022 по 25.03.2023 в размере 168 287, 36 руб. 

Установив фактические обстоятельства дела, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, поведение сторон при исполнении договора, в том числе обязанность арендатора по оплате арендной платы, Арбитражный суд Астраханской области по заявлению ответчика применил срок исковой давности за период с 25.03.2018 по 31.03.2020 и с учетом произведенных платежей пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований, при этом суд исходил из наступления у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с даты регистрации договора купли-продажи от 18.11.2019 и права аренды в едином государственном реестре недвижимости (06.11.2020).

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что к рассматриваемым правоотношениям автоматическое изменение размера арендной платы с внесением изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие методику расчета арендной платы, не применяется, а размер арендной платы подлежит определению в соответствии с условиями договора аренды от 12.07.20001 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2002, установив, что факт государственной регистрации 06.11.2020 договора купли-продажи от 18.11.2019 при доказанности фактической передачи земельного участка новому арендатору и отсутствии доказательств внесения арендных платежей прежним арендатором за период по 05.11.2020, не является основанием для освобождения нового арендатора от исполнения встречных обязательств по договору аренды и не исключает право арендодателя требовать внесения арендных платежей за исковой период с нового арендатора ООО «Продукты Камызякского края», учитывая заявление ответчика о применении исковой давности, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга в размере 22 500 руб., пени в размере 6 128, 70 руб.

С итоговым выводом судов первой и апелляционной инстанций суд округа согласиться не может.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях для расчетов между сторонами за оказанные услуги применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами до вступления в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки.

Вместе с тем, дополнительным соглашением от 29 мая 2002 года к договору аренды стороны предусмотрели последующий пересмотр арендной платы.

Следует учитывать, что поскольку в данном конкретном случае стороны вносили изменение в условие договора о размере арендной платы уже после вступления в силу федерального закона (пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации) без учета требований, предусматривающих необходимость государственного регулирования платы, сам факт заключения договора, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, с условиями, не предусматривающими возможность государственного регулирования платы за землю, не имеет правового значения.

В этой связи отсутствие в договоре аренды, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, условий о возможном применении к нему основных принципов определения размера регулируемой арендной платы, не исключало обязанность сторон при подписании дополнительного соглашения от 29.05.2002 исходить из применения государственного регулирования.     

В таком случае, в силу вышеприведенных разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, судам необходимо было установить, какой порядок (механизм) определения размера арендной платы был согласован сторонами при заключении договора, с учетом последующего заключенного дополнительного соглашения.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела суды не установили, какой порядок (механизм) определения размера арендной платы был согласован сторонами при заключении договора, является ли арендная плата регулируемой.

Кроме того, в рамках рассмотренного арбитражным судом Астраханской области дела №06-1378/2018 по иску истца к предыдущему арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.03.2011 по 25.12.2017 была дана оценка условиям заключенного договора аренды и последующего дополнительного соглашения, по результатам которого было вынесено решение о взыскании задолженности рассчитанной с учетом применения государственного регулирования платы, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением от 07.06.2018 по вышеназванному арбитражному делу, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, которые имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего спора. Суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

Поскольку данные судебные акты приняты без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, кассационная инстанция считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Астраханской области и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 12.12.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024 по делу № А06-4628/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судья                                                   Э.Р. Галиуллин 

 

Судьи                                                                                          В.А. Петрушкин 

 

                                                                                                    И.Р. Нагимуллин