ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А65-20192/2017

г.Самара

18 апреля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2018 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Радушевой О.Н. и Селиверстовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 8 февраля 2018 года по делу №А65-20192/2017 по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью «АгроТакт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о прекращении права собственности путем изъятия земельного участка с выплатой возмещения, принятое судьей Бредихиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – ведущий советник отдела правового обеспечения земельных и имущественных отношений правового управления (доверенность №1-30/17191 от 25.12.2017);

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 06.09.2017),

установил:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АгроТакт» (далее ООО «АгроТакт», ответчик) о прекращении права собственности на земельный участок кадастровый номер 16:16:040063:108, площадью 108,2102 га, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение, путем изъятия с выплатой ответчику возмещения в размере 1890300 руб. на условиях предлагаемых истцом.

Истец уточнил предмет иска в части кадастрового номера земельного участка - 16:16:040603:108.

Уточнение предмета иска принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 17.10.2017.

Определением суда от 17.10.2017 по делу назначена экспертиза. Производство по делу приостановлено.

Определением суда от 08.12.2017 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2018 исковые требования удовлетворены. Суд прекратил право собственности ООО «АгроТакт» на земельный участок с кадастровым номером 16:16:040603:108, общей площадью 1082102 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение, путем изъятия в собственность Республики Татарстан с установлением возмещения в размере рыночной стоимости земельного участка равном 14965000 руб.

При этом суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами спора по  размеру возмещения. В связи с этим судом было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы. Согласно выводам эксперта рыночная стоимость изымаемого земельного участка, с учетом округления, составляет 14965000 руб. В судебном заседании эксперт свои выводы подтвердил, на все поставленные судом и сторонами вопросы экспертом даны исчерпывающие ответы. Суд не усмотрел противоречий в выводах эксперта и необоснованности заключения.

Суд пришел к выводу, что заявленные истцом сомнения в достоверности и объективности приведенных в экспертизе сведений не подтверждены, мотивированных возражений, обоснованных документально, истцом не заявлено. Имеющиеся сомнения и неточности, которые были обозначены истцом, пояснены и разъяснены экспертом в ходе судебного заседания.

Суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку земельный участок изымается принудительно, против воли собственника, он имеет право на возмещение по той цене, которая им доказана как рыночная.

Суд первой инстанции отклонил довод истца о том, что экспертом не дана оценка стоимости объекта на момент принятия решения об изъятии, на том основании, что согласно Обзору судебной практики, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа в соответствии с выводами эксперта в сумме рыночной стоимости участка 14965000 руб.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска с установлением возмещения ответчику за изымаемый участок в размере 1890300 руб. и освобождении истца от оплаты расходов по экспертизе.

Истец считает, что судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения нарушены и неверно применены нормы материального и процессуального права, допущено несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполно выяснены фактические обстоятельства, имеется недоказанность обстоятельств, которые суд счел установленными.

Истец считает, что суд первой инстанции не дал правовой оценки отчету об определении стоимости объекта №295 от 14.06.2016.

Истец, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92, считает, что не привлечение лица, изготовившего отчет №295 от 14.06.2016, к участию в деле третьим лицом, не соответствует принципам состязательности, равноправия сторон в судебном процессе.

Истец считает экспертное заключение, выполненное ООО «Аудекс», не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Экспертом не была проведена полная идентификация объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 16:16:040603:108, тогда как данные кадастрового учета свидетельствуют о наличии обременении - в виде ограничений по использованию оцениваемого земельного участка, связанных с наличием охранных зон газопровода и объектов электросетевого хозяйства. Как в доходном, так и в сравнительном подходе расчеты проведены для всей площади земельного участка, без учета имеющихся ограничений. Таким образом, существенный ценообразующий фактор, связанный с наличием охранных зон на оцениваемом земельном участке, в расчетах не учтен. Эксперт при оценке земельного участка в качестве объектов-аналогов выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, что привело к искажению итоговой стоимости.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в  апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы истца не согласился и просил оставить ее без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

Ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 16:16:040603:108, площадью 1082102 кв.м., категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение (т.2 л.д.110-168).

Право собственности ответчика на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03.09.2009 на основании протокола общего собрания учредителей от 10.06.2009 о создании ООО «АгроТакт» и акта приема-передачи имущества №1 от 10.06.2009 о передаче в качестве учредительного вклада в уставной капитал ООО «АгроТакт» (т.2 л.д.30).

Кабинет Министров Республики Татарстан постановлением №10 от 14.01.2016 принял решение об изъятии для государственных нужд путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 16:16:040603:108, площадью 108,2102 гектара, расположенного в Высокогорском муниципальном районе, находящегося в собственности ответчика (т.1 л.д.8-9).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ограничение (обременение) права собственности ответчика на данный земельный участок в виде изъятия зарегистрировано 21.01.2016 на основании указанного постановления Кабинета Министров Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.09.2016 по делу №А65-5394/2016, вступившим в законную силу, заявление ООО «АгроТакт» о признании недействительным Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан №10 от 14.01.2016 оставлено без удовлетворения.

Истец 05.08.2016 направил ответчику проект соглашения о выкупе земельного участка (т.1 л.д.11-16).

Соглашением установлено, что выкупная цена земельного участка составляет 1890300 руб., расчет которой произведен закрытым акционерным обществом «АК Восток» (т.1 л.д.28-94).

Проект соглашения о выкупе земельного участка ответчиком не подписан.

Истец, руководствуясь статьей 282 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском о прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 16:16:040603:108, площадью 108,2102 га., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение, путем изъятия с выплатой ответчику возмещения в размере 1890300 руб.

В соответствии со статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Как следует из материалов дела, ответчик не подписал соглашение об изъятии принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, в том числе в связи с несогласием с размером возмещения.

Соглашением о выкупе земельного участка для государственных нужд, направленным истцом, предложена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 16:16:040603:108, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение, определенная согласно отчету №295 от 14.06.2016 независимой оценки, произведенной закрытым акционерным обществом «АК «Восток», в размере 1890300 руб.

Как следует из указанного отчета, оценщиком была определена рыночная стоимость указанного земельного участка. При этом определение рыночной стоимости земельного участка производилось для определения начальной цены аукциона.

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:16:040603:108, площадью 1082102 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение, составляет 1890300 руб., в том числе: 1830101 руб. – стоимость земельного участка, 60199 руб. – упущенная выгода.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2018, кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1882857 руб. 48 коп.

Принимая во внимание, что истец обратился в суд с требованием о принудительном изъятии указанного земельного участка для государственных нужд, в соответствии с пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, в том числе размер возмещения, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных нужд, определяются судом.

В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, судом первой инстанции назначена экспертиза.

Согласно заключению экспертизы, назначенной судом рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером 16:16:040603:108, площадью 1082102 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Березкинское сельское поселение составляет 14965000 руб.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 №297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО №1).

Согласно заключению эксперта при проведении оценки спорного земельного участка был использован сравнительный подход и метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р).

Эксперт не применил доходный метод для определения рыночной стоимости земельного участка, обосновав это тем, что расчет по данному методу выполнен с минимальной долей достоверности.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №1).

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование.

Как следует из заключения экспертизы, эксперт для сравнения использовал 5 земельных участков - аналогов. Земельные участки, взятые экспертом для сравнения как объекты - аналоги совпадают с выкупаемым земельным участком по элементам: местоположение, назначению, условиям финансирования, даты экспертизы и даты предложения, условиям продажи. Оснований для негативной оценки использованных экспертом конкретных объектов - аналогов у суда не имеется.

Доказательств, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, истцом не представлено.

Доказательства несоответствия заключения эксперта Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», истец суду также не представил.

 

Довод истца о том, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьего лица оценщика, подготовившего для него отчет №295 от 14.06.2016, не может быть принят судом, поскольку в соответствии со статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, при принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд условия, на которых осуществляется его изъятие, определяются судом.

Кроме того, независимым оценщиком по заказу истца установлена рыночная стоимость земельного участка для определения начальной цены аукциона, тогда как экспертом, назначенным судом, установлена рыночная стоимость земельного участка в целях определения размера возмещения, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

Суд первой инстанции оценку отчета независимого оценщика №295 от 14.06.2016 на предмет достоверности величины стоимости земельного участка, определенной им не производил.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции, оценив заключение эксперта, назначенного судом, в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе с отчетом независимого оценщика №295 от 14.06.2016, представленным истцом, обоснованно установил возмещение в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 16:16:040603:108, принадлежащего ответчику на праве собственности, для государственных нужд в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, назначенным судом.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 8 февраля 2018 года по делу №А65-20192/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

Председательствующий                                                                     В.В.Карпов

 

Судьи                                                                                                    О.Н.Радушева

 

Н.А.Селиверстова