ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18070/2024

Дело № А41-76911/21

09 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Досовой М.В., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Королёв Московской области: ФИО2 по доверенности № 28/Д от 09.08.24,

от Министерства жилищной политики Московской области: ФИО3                             по доверенности № 1 от 09.01.24,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Русинвест» ФИО4 на определение Арбитражного суда Московской области от 18 июля 2024 года по делу №А41-76911/21, по заявлению администрации городского округа Королёв Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Королев Московской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Русинвест» обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 6К/18 от 16.02.18,

- обязать ООО «Русинвест» в течение 15 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить по акту приема-передачи администрации городского округа Королев земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040322:1152, площадью 23 865 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Королев, в 33 метрах по направлению на юг от д. 12/14 по ул. Гагарина (л.д. 2-4). 

Заявление подано на основании статей 11, 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство жилищной политики Московской области (л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 июля 2024 года был расторгнут договор аренды земельного участка от 16.02.18 № 6К/18, заключенный между Муниципальным образованием «Городской округ Королёв Московской области» и ООО «Русинвест», ООО «Русинвест» обязано в течение 15 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить по акту приема-передачи администрации городского округа Королев земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040322:1152, площадью 23 865 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Королев, в 33 метрах по направлению на юг от д. 12/14 по ул. Гагарина (л.д. 14-16).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Русинвест» ФИО4 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 18-21).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.02.18 между муниципальным образованием «Город Королёв Московской области» (Арендодатель) и ООО «Русинвест» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 6К/18, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 23 865 кв.м., с кадастровым номером 50:45:0040322:1152, из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, категория земель «земли населенных пунктов», для использования в целях: для строительства общеобразовательной школы на 1 100 мест, расположенный по адресу: Московская область, г. Королёв, в 33 м. по направлению на юг от д. 12/14 по ул. Гагарина.

Пунктами 4.4, 4.4.2 и 4.4.9 договора предусмотрена обязанность Арендатора по использованию участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также по внесению своевременно и в полном объеме арендной платы.

Согласно пункту 4.1.1. договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при:

- использовании Участка способами, приводящими к его порче,

- использовании Участка не в соответствии с видом его разрешенного использования,

- использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением,

- неиспользовании/ не освоении Участка в течении 1 года,

- не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 раза подряд,

- в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору, о внесении изменений, указанных в пункте 4.1.3,

- в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договор упри наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем,

- нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства),

- в случае осуществления Арендатором самовольной постройки на Участке.

Министерством строительного комплекса Московской области 05.08.16 ООО «Русинвест» было выдано разрешение №RU50-49-5625-2016 на строительство общеобразовательной школы на 1 100 мест на вышеназванном земельном участке, срок действия которого истек 05.08.18.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2023 года ООО «Русинвест» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2023 года конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, администрация г.о. Королев Московской области указала, что на земельном участке с кадастровым номером 50:45:0040322:1152 ООО «Русинвест» более одного года не производятся строительные работы, также у Общества имеется задолженность по арендной плате более чем за два периода подряд, то есть имеются основания для расторжения договора аренды.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пунктах 1 и 1.1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Как указывалось выше, 16.02.18 между муниципальным образованием «Город Королёв Московской области» (Арендодатель) и ООО «Русинвест» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 6К/18, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 23 865 кв.м., с кадастровым номером 50:45:0040322:1152, из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, категория земель «земли населенных пунктов», для использования в целях: для строительства общеобразовательной школы на 1 100 мест, расположенный по адресу: Московская область, г. Королёв, в 33 м. по направлению на юг от д. 12/14 по ул. Гагарина.

Министерством строительного комплекса Московской области 05.08.16 ООО «Русинвест» было выдано разрешение №RU50-49-5625-2016 на строительство общеобразовательной школы на 1 100 мест на вышеназванном земельном участке, срок действия которого истек 05.08.18.

ООО «Русинвест» строительство не осуществило, за выдачей нового разрешения не обращалось.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040322:1152 ООО «Русинвест» по назначению не используется.

Кроме того, у ООО «Русинвест» имеется задолженность по арендной плате, которая образовалась с 15.03.18 нарастающим итогом, следовательно, Общество не исполнило обязанность по внесению арендной платы более двух раз подряд.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 4.1.1. договора аренды земельного участка № 6К/18 от 16.02.18 Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в том числе при:

- неиспользовании/ не освоении Участка в течении 1 года,

- не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 раза подряд,

- нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства).

В рассматриваемом случае ООО «Русинвест» спорный земельный участок не использует, строительство общеобразовательной школы на участке не вело, арендную плату по договору не вносило с марта 2018 года. При этом Общество находится в процедуре банкротства.

Администрацией г.о. Королёв Московской области конкурсному управляющему ООО «Русинвест» 02.11.23 была направлена претензия № 121-исх-6230/04-01-24 с требованием о расторжении договора аренды земельного участка № 6К/18 от 16.02.18 и об оплате задолженности по договору, которая, согласно уведомлению о вручении и отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14107089013068, была вручена 07.11.23.

Таким образом, Администрацией была исполнена обязанность, предусмотренная абзацем седьмым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ООО «Русинвест» были существенно нарушены условия договора аренды № 6К/18 от 16.02.18, суд первой инстанции правомерно расторг данный договор.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 6.3. договора № 6К/18 от 16.02.18, при прекращении (расторжении) настоящего договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии. 

Из пункта 4.4.2 договора следует, что при досрочном расторжении договора аренды неотделимые улучшения переходят органам местного самоуправления в соответствии с условиями заключенного договора о развитии застроенной территории № 5-РТ от 23.07.09 и дополнительными соглашениями к нему.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно обязал ООО «Русинвест» в течение 15 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить по акту приема-передачи администрации г.о. Королев земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040322:1152.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является долгосрочным и право аренды подлежит включению в конкурсную массу должника, признается апелляционным судом несостоятельным.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, в данном случае договор аренды земельного участка заключен на срок три года - с 16.02.18 по 15.02.21. По истечении срока договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил пользоваться земельным участком. Таким образом, договор был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 января 2021 года N 304-ЭС15-17252(3) по делу N А03-3315/2013, Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. 

Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), особенностей земельных отношений), с другой - интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.

Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом участники дела о банкротстве должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.

В рассматриваемом случае доказательств злоупотребления правом со стороны администрации г.о. Королев Московской области не установлено. Отказ арендодателя от исполнения договора аренды, обусловлен длительным неисполнением должником договорных обязательств, чем ущемляются права и законные интересы заявителя.

Отказавшись от исполнения договора, администрация г.о. Королев Московской области таким образом выразила свою волю на возврат имущества собственнику, действуя в рамках предоставленных ей действующим законодательством, а также условиями договора аренды, полномочий на управление и распоряжение спорным земельным участком. 

В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы расторжение договора аренды не повлечет за собой причинение вреда кредиторам ООО «Русинвест». Наоборот, сохранение договора влечет наращивание долга по арендным платежам, которые с учетом срока их возникновения относятся к текущим обязательствам Общества, то есть подлежат приоритетному удовлетворению, что и будет ухудшать положение кредиторов должника.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 18 июля 2024 года по делу № А41-76911/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

 

М.В. Досова

 

Д.С. Семикин